臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第742號原 告 財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺法定代理人 林利倫訴訟代理人 江肇欽律師
王禹傑律師複 代理 人 陳憲宏律師被 告 新北市五股區公所法定代理人 藍瑞珉訴訟代理人 黃基原上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國114年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段000○000地號土地，面積分別為55.27、79.57平方公尺，其年租金自民國114年1月13日起，調整為「按各該土地當年度申報地價年息10％計算」，被告並應於每年7月1日給付之。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項分別定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更，亦為民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項所明定。查本件原告原起訴之聲明為：「㈠兩造就原告財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺（下逕稱原告）所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號(重測前為成子寮段成子寮小段18-17、18-18地號)如附圖所示18-17B，面積9平方公尺、18-18，面積68平方公尺、18-17，面積33平方公尺之土地上所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達之翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之20計算之金額，被告新北市五股區公所（下逕稱被告）並應於每年7月1日給付之。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12,081元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」。嗣於民國114年5月21日準備程序期日，當庭撤回上開第二項聲明（見本院卷第94頁），並於114年6月11日提出民事綜合辯論意旨狀及於114年7月28日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：「兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號（重測前為成子寮小段18-17、18-18地號），面積分別為55.27平方公尺、79.57平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之20計算之金額，被告並應於每年7月1日給付之。」（見本院卷第115-116頁、第206頁），而被告對於上開撤回及訴之變更始終均未加爭執，並為本案之言詞辯論，核與前揭法條規定相符，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠新北市○○區○○段000○000地號土地係原告所有（重測前為成子
寮段成子寮小段18-17、18-18地號），面積分別為55.27平方公尺、79.57平方公尺（以下合稱系爭土地)。被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號、32號房屋（下稱系爭30、32號房屋）坐落於系爭土地上，系爭30號房屋占用412地號土地9平方公尺、411地號68平方公尺，合計共77平方公尺，系爭32號房屋則占用412地號33平方公尺，即如100年5月3日新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖所示18-17B，面積9平方公尺、18-18，面積68平方公尺、18-17，面積33平方公尺。兩造間就系爭土地於77年3月8日補訂基地租賃契約書（下稱系爭租約），租金為每年7,278元，租期自77年7月1日起至78年6月30日止，系爭租約第1條明載：「甲方土地所在地：五股鄉成子寮段成子寮小段18-17、18-18地號貳筆計39.3坪。」惟因原告未即時收回系爭土地，而成為不定期基地租賃關係。
㈡然系爭土地位於五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大
幅上漲，大樓聳立人口眾多，周邊商店街林立且距離成州市場僅有50公尺，有早市有夜市，距五股成州國小也只有約100公尺左右，凌雲路一段重劃後大樓林立，周遭市況繁榮，附近約有多條公車路線經過，並臨近成蘆大橋及64線快速道路，已規劃五股泰山輕軌，交通四通八達極為便利，生活機能極佳。再者，系爭土地每平方公尺於77年間之公告現值為何雖有所不明，然於103年1月為58,900元、104年1月為66,900元、105年1月為68,500元、110年1月為69,200元、111年1月為72,700元、113年1月之公告土地現值則為每平方公尺84,900元，可見系爭土地價值自兩造成立不定期基地租賃關係起至今已呈現大幅上漲之趨勢；此外，系爭土地113年之申報地價為每平方公尺13,600元，即使按申報地價年息百分之20計算，每年租金至少應有366,765元，也是原約定租金7278元之50倍以上，足見系爭土地之價值已大幅增值，原約定租金之數額明顯偏低，自有就系爭土地之租金加以調漲之必要。此外，被告目前將系爭30、32號房屋提供予新北市五股區成德里使用，顯非供一般住宅使用，故其土地租金應不受土地法第97條有關土地租金不超過土地申報總價年息百分之十之限制，參酌系爭土地坐落之位置、周遭環境、工商繁榮程度及土地價值等相關因素，自起訴狀送達之翌日起將系爭租約之租金調漲為按系爭土地每年申報地價百分之20計算之數額，且因兩造間原租期之起租日為77年7月1日，故被告應自調整租金後於每年7月1日給付之。為此，爰依民法第442條規定，請求調整系爭租約之租金等語。並聲明：兩造就原告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號（重測前為成子寮小段18-17、18-18地號），面積分別為55.27平方公尺、7
9.57平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之20計算之金額，被告並應於每年7月1日給付之。
二、被告則以：㈠兩造於78年3月8日訂立系爭租約，業經本院98年度重訴字第4
15號判決，臺灣高等法院以101年度重上字第48號判決，所確認存在兩造間不爭執事項之「不定期限租賃關係」的基礎法律關係確定，則有關本訴訟案調整租金之爭點，當優先適用系爭租約第3條第1項：「租金每年7,278元，於年度內一次付清。」、第2項：「租期內若有『地價稅』增加調正（整）時，租金得甲乙雙方再議調整之。」規定。系爭土地於113年1月之申報地價為13,600元/平方公尺，原告依法應繳之地價稅，自應以申報地價總額千分之十計算，即為136元/平方公尺，核算每年應繳納地價稅金額為17,680元（計算式：
面積130平方公尺×136元/平方公尺＝17,680元），此與經由新北市政府稅捐稽徵處之網站服務系統，查詢系爭土地現今114年度「地價稅」試算合計「應納稅額」為18,339元，二者金額數目幾近吻合；故參照「契約自由原則」之法理，本案當以稅捐稽徵機關所核發之地價稅單上實際繳納稅額為計算基準，方屬公允。
㈢本案係租賃土地以供建造房屋使用並按年支付「土地租金」
，而系爭30號、32號房屋乃「磚造RC加強樑柱」的舊有（屋齡35年）建築物，更是列產管理之新北市有財產，雖非供住宅用，但目前該處所提供作為「成德里集會所」使用，日常作為成德里巡守隊崗哨站、夜間巡邏里鄰巷弄協助治安、維護市民居家安全外，並經常舉辦兒童藝術班、書法班、舞蹈班等研習課程，以提昇里民智能活動、豐富休閑生活，均為公益性使用之活動項目，除需自行負擔講師費、庶務用品費、場地清潔維護費之外，完全沒有收入利益可言；況且相關建築物的例行性養護維修費用，及每年需繳付土地租金的數額等，均須由區公所編列年度預算經費，陳報新北市政府提送新北市議會審議通過後，方可動支付款；倘按申報地價年息6％核算標準，所調整之年租金數額高達106,080元，將造成被告預算歲出經費的短絀，更會徒增成德里辦公處之過高負荷，因而衍生妨礙舉辦公益性活動之美意，無形之中造成市民鄉親權益的損害；且審酌土地法第三編第三章「房屋及基地租用」之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定；其中在第105條規定準用第97條第1項之最高額限制，係由於城市人口密集，房屋供不應求，為防範房屋所有權人乘機哄抬房租及房價，造成人民承租房屋及土地需增加支付租金的負擔，衍生城市居住的問題之目的。為調和二造間調整租金需求之差距，應參酌行政院核頒「國有出租基地租金率調整方案」規定，以國有出租基地一律依照土地申報地價年息百分之五計算租金、且由政府機關作事業目的使用者，再依前述租金額百分之六十的標準來計收租金（計算式：系爭土地之申報地價為13,600元/平方公尺×面積130平方公尺×年息5％×60％＝53,040元），則本訴訟案所調整之年租金數額即是53,040元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，本件被告向原告承租坐落新北市○○區○○○段○○○○段00000○00000地號土地，面積39.3坪（重測後為新北市○○區○○段000○000地號，面積分別為55.27平方公尺、79.57平方公尺，即系爭土地），兩造於78年3月8日補訂基地租賃契約書，約定租金每年7,278元，租期自77年7月1日起至78年6月30日止，該租約到期後，未重新簽訂租約，被告仍為租賃物之使用收益並給付租金，而原告不即表示反對之意思且收取租金，故兩造就系爭土地成為不定期基地租賃關係，且被告所有系爭30、32號房屋係坐落於系爭土地上等事實，為兩造所不爭執，並有100年5月3日新北市新莊區地政事務所土地複丈成果圖、土地登記謄本、土地租賃契約書等為證據（見重調卷第19-25頁、本院卷第27-29頁），堪信真實。
四、本院得心證理由：原告主張系爭租約之年租金應調整為按系爭土地申報地價年息20％計算等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告請求增減系爭租約租金有無理由？如有，則系爭土地之租金應調整為若干？論述如後：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之（最高法院18年上字第2812號判決意旨參照）；又法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，以為決定（最高法院109年度台上字第1405號民事判決）。從而，如租賃物為不動產且為未定期限租約，而其價值有昇降時，租約雙方當事人得聲請法院增減租金，至於租金調整後之數額，應斟酌原約定租金及不動產之經濟價值及承租人所受利益為調整之基準。
㈡系爭土地之價值於系爭租約成立後已上升：
經查，系爭租約為未定期限之不動產租賃契約，如其價值有上昇，租約當事人得請求調整租金，首堪認定。系爭土地之租金自77年7月1日至114年1月12日即原告起訴狀繕本送達時為止，每年租金均為7,278元，觀諸系爭土地於77年7月公告現值為每平方公尺5,800元，113年1月則為每平方公尺84,900元，有土地公告現值查詢資料在卷可參，又公告土地現值，依平均地權條例第46條規規定，係由地方政府經常調查地價動態並經地價評議委員會評定後逐年公告，以作為土地移轉、設定典權時申報土地移轉現值及主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，是以土地「公告現值」為政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。復由前開系爭土地之公告現值可知系爭土地自77年7月迄今其價值顯然上升，是出租人即原告請求調整租金，應屬有據。
㈢系爭租約之年租金應自114年1月13日起調整為按各該土地當年度申報地價年息10％計算：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限；前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文，該規定雖明文適用於城市地方之房屋基地，惟衡諸其乃為防止城市房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人之立法意旨，然而現今社會工商繁榮、交通手段較早年發達，鄉村地方較易於利用，且地價亦逐年上漲，且依平均地權條例第16條規定，申報總價亦隨公告地價調整，亦能反映土地之價值，是前開基地租金之計算基準既以申報總價年息計算，尚不失為房屋基地租金之參考依據。
⒉經查，被告租用系爭土地係作為系爭30、32號房屋使用，又
系爭土地位於五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大幅上漲，大樓聳立人口眾多，周邊公園、商店街林立且距離成州市場僅有50公尺，有早市、有夜市，距五股成州國小也只有約100公尺左右，凌雲路一段重劃後大樓林立，周遭市況繁榮，附近約有多條公車路線經過，並臨近成蘆大橋及64線快速道路，已規劃五股泰山輕軌，交通四通八達極為便利，生活機能極佳，有周遭環境相片、輕軌路網圖、GOOGLE地圖在卷可查（見本院卷第77-89頁、第177-至197頁），且被告自陳系爭30、32號房屋乃磚造RC加強樑柱屋齡35年建築物，是列產管理之新北市有財產，目前提供作為「成德里集會所」使用等情事，有現場照片在卷可參（見本院卷第39-43頁），是審酌前開系爭土地之利用情形、繁榮程度、使用情形與被告使用系爭土地所受利益等情，認本件年租金應調整為按系爭土地申報地價年息百分之10計算為相當。原告雖援引最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議內容，主張應不受土地法第97條第1項規定之限制等情，惟該聯席會內容與本件調整租金案件目的及適用對象均不相同，無法逕行援引作為本件調整租金之依據，原告據此主張應依系爭土地申報地價年息百分之20調整租金，尚不可採。至被告辯稱應依系爭租約第3條第2項約定，以稅捐稽徵機關核發之地價稅單上實際繳納稅額為計算基準；且租金過高，將造成被告預算歲出經費的短絀，徒增成德里辦公處之過高負荷，應參酌行政院核頒「國有出租基地租金率調整方案」規定計收租金云云。惟系爭租約第3條第2項約定：「租期內若有地價稅增加調正時租金得甲乙雙方再調整之。」，僅係就系爭土地之地價稅有增減時，得調整約定租金之約定，並非調整租金之額度僅得依地價稅單上實際繳納稅額為計算基準；而系爭土地並非國有出租基地，本無「國有出租基地租金率調整方案」規定之適用。況被告既不定期承租系爭土地，理應承擔系爭土地因價格上漲而應支付相對應之租金成本，是被告上開所辯，亦均無可採。
㈣末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院48年台上字第521 號判決意旨參照。查系爭租約約定租金於每年7月1日一次給付，為兩造所不爭執（見本院卷第207頁），而本件原告請求自起訴狀繕本送達翌日為調整租金之意思表示，本件起訴狀繕本係於114年1月12日送達被告（見重簡卷第41頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是原告請求調整租金自114年1月13日起算，被告並應於每年7月1日給付之，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就系爭租約之年租金自114年1月13日起，調整為「按各該土地當年度申報地價年息10％計算」，被告並應於每年7月1日給付之，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美
法 官 陳怡親
法 官 蘇子陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
書記官 余佳蓉