臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第844號原 告 謝欣芸訴訟代理人 朱駿宏律師被 告 謝武玨上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國114年10月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓房屋騰空遷讓返還與原告。
二、被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟陸佰陸拾柒元，及自中華民國一百一十四年五月九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；暨應自中華民國一百一十四年三月十一日起至返還前項所示房屋為止，按日給付原告新臺幣貳佰陸拾陸元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行；被告以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：（一）被告謝武玨應將門牌號碼「新北市板橋區民有街99號3樓」房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告謝武玨應給付原告新臺幣（下同）224,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（三）被告謝武玨應自民國114年3月11日起至遷讓日止，按日給付原告800元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實部分：緣門牌號碼「新北市○○區○○街00號3樓」之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地）原為訴外人謝陳愛所有，原告於113年4月18日與謝陳愛簽訂不動產買賣契約書【詳原證5】，由原告買受謝陳愛所有系爭房地，系爭房地並因前開原因事實於113年5月31日移轉登記予原告，由原告取得系爭房地所有權，此有建物及土地所有權狀可稽【詳原證1】（見鈞院卷第21-23頁）。
惟原告取得系爭房地所有權後，發現系爭房屋遭被告Ａ０３無權占用，嗣原告以臺北南海郵局存證號碼93號存證信函【詳原證2】（見鈞院卷第25-27頁），催請被告遷讓返還系爭房屋予原告，竟遭被告置之不理。基此，原告爰依民法第767條第1項前段、第1項中段，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並依民法第179條請求被告返還無權占用系爭房屋期間，相當於租金之不當得利等訴。
（二）原告為系爭房屋所有權人，本得依法主張物上請求權利。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。依【原證1】新北市新莊地政事務所建物及土地所有權狀及【原證4】新北市板橋區建物現值調查估價表所載（見鈞院卷第69頁），原告為系爭房屋合法登記之所有權人，被告就系爭房屋欠缺合法占有權源，自屬無權占有，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據。
（三）被告應給付予原告相當於租金之不當得利224,000元；並自114年3月11日起至遷讓房屋之日止，按日給付相當於租金之不當得利800元。
1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者,亦同。」民法第179條定有明文。次按「按無正當權源占用他人土地者，將致他人受有相當於租金之損害，此為社會通常之觀念，……，致被上訴人受有不能使用系爭土地之損害，被上訴人依不當得利、侵權行為之法則（起訴前二年部分），請求上訴人給付相當於租金之利益或賠償相當於租金之損害，即屬有據。」最高法院93年度台上字第2067號民事判決參照。被告現無占有系爭房屋之合法權源，已如前述，被告所為即屬無法律上之原因而受利益，並致原告不能使用系爭房屋而受有損害，依上開實務見解，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之利益。
2、系爭房屋權狀總面積為78.5平方公尺，約為23.75坪，坐落於新北市板橋區。參照內政部不動產交易實價查詢服務網網頁資料【原證3】（見鈞院卷第29-31頁），可知系爭房屋附近相近坪數之租金行情約為每月24,000元，從而，原告依此行情為計算相當於租金之不當得利基準，應屬合理。本件請求數額及計算式如下：
㈠自113年5月31日起至原告起訴之前一日即114年3月10日止
，共9個月又10日。被告應給付原告相當於租金之不當得利共224,000元（計算式：每月租金24,000元X9個月+每月租金24,000元×10/30=224,000元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡自原告於114年3月11日起訴後，若被告仍持續無權占用系
爭房屋，為不當得利之繼續，故原告依法請求114年3月11日起至被告遷讓房屋並返還予原告日止，被告應按日給付原告800元（計算式：月租金24,000元÷30日=800元）應有理由。
（四）被告之答辯無理由，應不足採，以下詳述原告對被告答辯之意見：
1、被告雖提出【被證1】租屋合約（見鈞院卷第237頁）主張其係受謝陳愛同意租賃居住系爭房屋云云，惟該證據係臨訟製造之虛偽證據，原告爭執形式真正，該證據並無證據適格。且已有證據證明被告與謝陳愛間並未成立任何租賃關係：
㈠被告辯稱謝陳愛為保障被告能繼續居住於系爭房屋供奉祖
先神明等情，遂於113年2月1日與被告訂立【被證一】租屋合約云云，惟：證人Ａ０１於本案言詞辯論程序中證稱：
「（法官問：提示本院卷宗內所附之契約書，是否為證人所經手？）是我簽的沒錯。我知道這件，我經手是從簽約開始都是我經手。」、「（法官問：在簽立契約的時候，有無提到房子有帶租約的事情？）我有問房子上有無租約，因買方有表示需要新青安貸款，不得有租賃行為。當時我有跟雙方確認系爭房子有無租約，買方買了之後也不可以出租給別人。當時賣方說系爭房子上沒有租約，是母親謝陳愛住在裡面。」。由證人上開證詞足證，證人作為承辦系爭房屋買賣過戶之代書地政士，於接觸買賣雙方時，已向賣方即謝陳愛、謝陳愛代理人謝永強確認系爭房屋是否有出租，當時謝永強稱系爭房屋並無租約，係母親謝陳愛居住使用。此情於原告買受系爭房屋之實際情形相符，蓋原告於買受系爭房屋時申請辦理新青安貸款，該政策性優惠貸款方案本就禁止非自用之租賃行為，若經查獲違法轉租他人，將致生遭取消優惠貸款資格之不利益（見【附件2】），原告當不至知法違法，買受帶有租約之不動產，並同時申請此禁止租賃之優惠貸款。此與證人於買賣途中再三與買賣雙方確認系爭房屋是否有他人租用之情相得益彰，足證證人所述為實，系爭房屋買賣契約成立時，應無有以系爭房屋為標的物之租賃契約存在。則【被證1】依被告辯稱似成立於113年2月1日，主張時點為不動產買賣契約書簽立前，與前情顯有矛盾情事，其真正性存疑，有相當可能係被告為繼續霸占系爭房屋，所臨訟編造之證據，請鈞院明察，並不將該證據採納為裁判基礎。
㈡其次，證人Ａ０１於本案言詞辯論程序中證稱：「（原告訴訟
代理人問：證人當時經手簽立買賣契約時，有無跟買賣雙方說明契約的各個條款？）有說明」、「（原告訴訟代理人問：其中第八條關於賣方擔保不動產並無被他人占用或是出租的規定，有無跟賣方提及？）有跟賣方確認。」。由上情足證，證人於簽立買賣契約時，再三與買賣雙方說明不動產買賣契約之約定內容，包含系爭房地不得有遭他人占用或出租之情形，斯時賣方及賣方代理人均無任何異議，依一般交易經驗，足徵不動產買賣契約簽立時，系爭房屋並無受他人占用或存有租約之情事。
㈢又依新北市政府稅捐稽徵處板橋分處函覆之系爭房地申報
土地增值稅時，由謝陳愛出具之「土地所有權人無租賃情形申明書」（見鈞院卷第229頁）亦明確載有謝陳愛於113年4月18日向稅捐機關陳明系爭房屋於113年4月18日出售（出售予原告），並於出售前一年無他人設立戶籍、出租之情事。上情足證謝陳愛與被告間，顯無【被證1】就系爭房屋之租賃契約或其他租賃系爭房屋之法律關係。
㈣蓋若謝陳愛欲達成保障被告得居住於系爭房屋之目的，大
可保留系爭房地之所有權，安排將系爭房地贈與被告或以遺囑之方式規畫未來由被告繼承系爭房地，讓被告可無後顧之憂地搬進系爭房屋，而非寄希望於買賣不破租賃條款，徒增被告遭他人起訴遷讓房屋、返還不當得利之風險，顯見謝陳愛從未有讓被告居住於系爭房屋之真意，【被證一】租賃契約當屬被告臨訟製作之證據，意圖混淆鈞院判斷，應無證據能力適格，不得作為本案裁判基礎。
2、【原證5】不動產買賣契約書所載內容均符合原告與訴外人謝陳愛簽約時之系爭房地現況，被告辯稱該二人為節稅而便宜行事，將契約內容為與事實不符之記載，原告及謝陳愛對於被告一家居住於系爭房屋乙事知之甚詳云云，此情並非事實，原告予以否認。
㈠按【原證5】不動產買賣契約書第八條約定：「賣方（即謝
陳愛）擔保本約買賣標的產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出租、設定他項權利或債務糾紛等情事。賣方即訴外人謝陳愛於113年4月18日簽立不動產買賣契約時，其既已透過作為地政士之證人瞭解契約條款，並陳明擔保買賣標的即系爭房屋、系爭房屋坐落土地並無出租情事，概無可能於113年2月1日與被告簽立租賃契約。
㈡再者，不動產買賣為重大交易，涉及鉅額金錢往來，依一
般經驗法則，不可能有因「便宜行事」而明知並非事實仍就權利、瑕疵擔保事項為約定之情形；退步言之，縱原告與謝陳愛簽立不動產買賣契約之時，被告已占有系爭房屋且為買賣雙方明知（假設語，原告否認之），買賣雙方仍可透過刪改買賣契約條款之方式，致使契約內文符合現況，惟觀買賣契約上並無就此部分為刪改增修，應認簽立不動產買賣契約時，系爭房屋無他人占用方屬當時之真實現況。
㈢復依證人Ａ０１證稱：「有跟買賣雙方說明契約的各個條款。
」、「有跟賣方確認契約第八條關於賣方擔保不動產並無被他人占用或是出租的規定。」既不動產買賣契約明文約定此無他人占用之約定，且證人作為經手契約之地政士亦已向買賣雙方詳細解釋契約條款，並於知曉原告欲向公股銀行申請新青安貸款以支付買賣價金之情形下，為避免原告將來遭行政機管處以罰鍰，證人反覆向賣方確認系爭房屋無出租或其他遭他人占用之事實，自契約自由原則、契約嚴守原則為解釋，被告辯稱其於不動產買賣契約書簽立前已占有系爭房屋，且該占有經買賣雙方明知同意之情形，並非事實，洵無足採。
3、【被證二】手寫文件（見鈞院卷第239頁）、【被證三】祖產分產前之協議書（見鈞院卷第241頁）、【被證四】房屋租賃契約書（見鈞院卷第243-244頁），皆為被告臨訟製作之虛假證據，原告爭執形式真正，且縱上開文件屬實（假設語，原告否認之）亦無法證明被告對於系爭房屋具合法之占有權源。
㈠就上開證據之形式真正為爭執：1.【被證二】自形式以觀
為手寫文件之複印稿件，其多有刪改、空格等跡象，是否確為簽名者雙方合意；或是否全為簽名者雙方之合意，實難稽核。甚是否確由兩人親自簽名亦有所疑義，原告爭執該證據之真正性。2.【被證三】自形式以觀，係被告與謝永強間之協議，惟由證人於本審程序中之證稱，謝永強為不動產買賣契約之賣方代理人，並於買賣程序中明確表示系爭房屋並無出租，與【被證三】內容顯有矛盾，則該協議書真正性當屬存疑，原告爭執該證據之真正性。3.【被證四】自形式以觀，為謝永強代理原告，與被告簽立之房屋租賃契約書，惟原告從未授權謝永強與他人為任何法律行為，當無授予代理權予謝永強之意思表示，又自該證據並無任何原告出具之授權書、委任狀或其他足茲釋明原告曾有任何授權謝永強之事實，當無從為有效之意思表示。原告除爭執該證據之真正性外，若該證據涉及無權代理，原告亦明確表示不承認該法律行為。㈡被告辯稱【被證二】文件係原告父母謝永強、羅美鳳共同
代理原告與被告訂立租賃契約，此非事實，原告否認之；緣【被證二】文件上載日期為113年3月5日，原告與謝陳愛簽訂不動產買賣契約書之日期為113年4月18日，從而，【被證二】文件書寫時系爭房地仍為謝陳愛所有，被告當無從與尚未取得房地所有權之原告成立系爭房屋之租賃契約。又謝永強、羅美鳳均非本件兩造中其中一人或其中一人之代理人，依契約債之相對性原則，本無拘束本案兩造之效力，無論其二人是否合意，該證據是否真實，當與本案無關。㈢退步言之，縱【被證二】文件確實為原告父母謝永強、羅
美鳳所寫（假設語，非自認），上載：「由謝永強、羅美鳳雙方監控、民有街99號3樓過至謝永強名字，設定給羅美鳳、謝永強勞保勞退需以月退方式執行、要顧謝媽媽、租金每月壹萬元整、承租五年內」等文字，該文件既未載明謝永強、羅美鳳為原告之意定代理人，有為原告訂立租賃契約之權限，租賃契約當事人為何人、租賃期間自何時起算，租金給付方式等重要資訊文件上皆未記載，難稱其為租賃契約，亦無法解為原告有授予代理權予謝永強、羅美鳳之授權文件。
㈣縱認【被證三】為真（假設語，原告否認），按民法第199
條第1項規定，債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。是主張本於債之關係請求者，除法律別有規定外，必以債權債務關係之當事人為權利義務之主體，此即所謂債之相對性。【被證三】協議書立約當事人為被告及謝永強，從而，【被證三】協議書之權利義務主體應為被告及謝永強，與謝陳愛、原告無關，謝陳愛、原告均不受【被證三】協議書約定被告得租用系爭房屋至118年3月31日之拘束，被告以此辯稱其對原告有占有使用系爭房屋之合法權源顯無理由。
㈤【被證四】房屋租賃契約書僅有謝永強及被告之簽名用印
，並無原告之簽名或用印，亦無其他得證明原告有授予謝永強代理權事實之文件，被告辯稱原告與謝永強並無感情疏遠乙事，否則不可能有原告委託謝永強代為與被告訂立房屋租賃契約之事，該言論實屬荒謬，蓋謝永強究竟有無代理原告與被告訂立房屋租賃契約之權限，端視原告有無授予代理權予謝永強，被告顯係無法舉證原告有授予謝永強代理權之事實，方只能以「父女無感情疏遠之事，若雙方感情疏遠，即不可能有委託訂立證四契約之事」此等毫無邏輯亦無法律根據之辯解，意圖混淆視聽，干擾法院之判斷。
㈥被告辯稱其曾依【被證四】房屋租賃契約書於114年6月9日
匯款144,000元至羅美鳳玉山銀行帳戶，但因原告已提起本件訴訟故不願受領。惟：原告並無同意簽立或委託他人簽立【被證四】契約，自無與被告間成立【被證四】內記載條款之合意，況如被告已依【被證一】與謝陳愛成立租屋契約，並主張買賣不破租賃，自無再與原告另立租約之必要，惟其仍提出【被證四】此虛假之契約，足證【被證一】並非真實，被告因心虛，擔心該證據不遭採用，而接續製作【被證二】、【被證三】、【被證四】之虛偽證據提交鈞院，卻無法提出任何有兩造親筆簽名或用印之租賃文件。
㈦另羅美鳳既非原告之代理人，本無代原告收受任何款項之
權能，況其一經發現帳戶遭匯入不明款項後，隨即於114年6月11日以臺北南海郵局第580號存證信函【詳原證6】通知被告其不欲收受該款項，請被告提供帳戶供羅美鳳將款項匯回，卻遭被告置之不理，顯見將款項匯入羅美鳳之玉山銀行帳戶，係意圖以匯款之手段假造原告與被告間有租賃契約及給付租金之表徵。被告一再提出虛偽證據混淆本件訴訟事實，請鈞院明鑑。
4、被告所提【被證五】謝陳愛彰化銀行存摺影本（見鈞院卷第245頁）及【被證六】手寫紙條（見鈞院卷第247頁）亦無法證明兩造間有成立【被證四】房屋租賃契約之事實，原告並爭執上開文件之形式真正，說明如下：
㈠【被證五】存摺僅有存摺封面及交易紀錄影本一頁（該頁
尚有被截斷之情形），無法核認下方之交易紀錄是否確係謝陳愛之存摺內頁，且縱【被證五】確係謝陳愛之存摺交易明細（假設語，非自認），上開存摺影本僅能表明謝陳愛之彰化銀行帳戶於所載日期被提領所載金額，無法證明該金額與原告、本件訴訟有任何關連，該證據應與本案無關而不應作為本件裁判依據。
㈡又【被證五】如屬實（假設語，非自認），亦可由上載113
年6月4日原告Ａ０２匯入506萬元之事實，比照不動產買賣契約書第三條付款約定中之尾款506萬元約定，證明原告確係向謝陳愛購買系爭房地，為真實買賣，併予指明。
㈢【被證六】手寫紙條，其上無人屬名，且紙條內容僅有一
連串數字相減，與本案原告請求毫不相干，該證據應不具本案證據能力適格，不應作為裁判依據。
5、被告辯稱謝陳愛與原告簽立【原證5】不動產買賣契約書時，謝陳愛本人並未到場，故謝陳愛無法向原告肯定表達系爭房地無出租或遭第三人占用之事實，原告知悉被告租住於系爭房屋云云，惟：㈠據114年9月16日之本案言詞辯論筆錄所載：「原告訴訟代
理人問：『本件買賣後的土地增值稅是否由證人經手？』證人Ａ０１回答：『是。』原告訴訟代理人提示稅捐稽徵處的所有權人聲明書問：『這份聲明書是否賣方簽立後提供給證人？』證人Ａ０１回答：『這張是代理人簽名後交給我的。』原告訴訟代理人問：『這份聲明書交給賣方代理人的時候，是否與賣方代理人確認過房屋並無出租而是純屬自用情況？』證人Ａ０１回答：有。當時我有說明有兩個選項，一個是無他人設籍，一個是第三人設籍，賣方說沒有他人設籍，就是沒有親戚關係的人設籍，只有賣方本人設籍。』」㈡按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力。」民法第103條第1項定有明文。據證人所述，本件證人既於113年4月18日【原證五】不動產買賣契約書簽訂時向賣方謝陳愛之代理人謝永強確認系爭房屋無出租或遭他人占用之情事，並詳細為買賣雙方說明契約條款內容，復持土地所有權人無租賃情形申明書【詳原證7】（見鈞院卷第229頁）再次向賣方代理人謝永強確認系爭房屋無出租情形，並取得經其簽名之土地所有權人無租賃情形申明書，依民法第103條第1項規定，應認謝永強係代謝陳愛為擔保系爭房屋無出租情事之意思表示，該意思表示直接對本人即謝陳愛發生效力，視為係由謝陳愛擔保系爭房屋無出租情事，從而，依該文件記載，系爭房屋於113年4月18日前無任何與他人之法律關係，因此，被告主張與謝陳愛間成立租賃契約，並無理由。
（五）備位主張：縱鈞院認被告與訴外人謝陳愛間確成立租賃契約（假設語，原告否認之），因被告遲未交付任何租賃對價予原告，原告茲以本狀終止該租賃契約，並請求被告依民法第455條規定騰空返還系爭房屋予原告。
1、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」民法第440條第1項定有明文。次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」民法第455條定有明文。
2、本件原告主張遷讓房屋，先位主張係據物上請求權，認兩造間無任何法律關係，被告依法應返還原告所有系爭房屋予原告。
3、如鈞院認兩造間存有租約（假設語，原告否認之）。被告自始並無交付任何租賃物約定對價予原告，自原告所有系爭房屋始（113年5月31日）至114年1月23日止，已達7個月有餘；則原告於114年1月23日以【原證2】存證信函向被告催告返還系爭房屋時，客觀上已生向被告催告租賃物約定對價之效果，惟被告仍不為給付，故原告於本審程序中以準備(二)暨聲請調查證據狀（繕本於114年7月14日送達被告），依民法第440條第1項規定向被告為終止契約之意思表示。既兩造間契約已合法終止，原告請求被告依民法第455條規定騰空返還系爭房屋，應有理由。
4、本備位主張與先位主張不相容且無法互相替代，請鈞院先審酌先位主張，於先位主張無理由時方審酌此備位主張。
二、被告方面：聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告稱於其取得系爭房地所有權後，發現被告竟擅自無權占用系爭房屋，致原告無法對系爭房地為合法使用收益，經原告催告要求被告遷離返還系爭房屋未果，惟：
1、原告父親謝永強為被告胞兄，二人之母親謝陳愛原為系爭房地所有權人。謝陳愛為提前分產，將系爭房屋分給謝永強及被告二兄弟。因謝家祖先牌位及神明仍供奉於系爭房屋，由被告負責奉祀。謝陳愛為保障被告能繼續居住於系爭房屋供奉祖先及神明。於113年2月1日訂定租約將系爭房屋租給被告，為期5年，有租約可證（被證一）。
2、113年3月5日，原告又由原告之父親謝永強及母親羅美鳳代理，就系爭房屋部分記載保障被告承租系爭房屋之內容即：「……由謝永強羅美鳳雙方監控民有街99號3F過至謝永強名字設定給羅美鳳……租金每月壹萬元整承租五年內……」有合約可證（被證二）。
3、原告父親謝永強於113年3月10日，就系爭房屋與被告訂立祖產分產前之協議書載稱：「位於新北市○○區○○街00號3樓之房屋1、依3月5日謝永強夫婦的協議書，為保証分產後的雙方權益立約。2、保障Ａ０３租屋五年，不得用任何理由毀約。3、保証至118年3月31日止立約人謝永強Ａ０３」有合約可證（被證三）。
4、113年6月15日，謝永強經原告授權，代理就系爭房屋與被告訂立租賃合約至118年6月14日（被證四）。
5、被證五為謝陳愛彰化銀行存摺，該帳戶於113年6月11日被提領3萬元4筆、2萬4千元1筆，113年6月12日被提領2萬4千元，二日總共被提領16萬8千元，餘款由254萬920元變成237萬2920元。與被證四即113年6月15日之房屋租賃契約相符，即租金年繳14萬4千元，加上押金2個月2萬4千元，共計16萬8千元。被證六為謝永強手寫之系爭房屋交接分析其餘款254萬元扣除租金14.4萬元與押金2.4萬元，剩
237.2萬元，與被證五即謝陳愛之彰化銀行帳戶存摺內頁明細吻合。
6、被告依系爭房屋租賃契約，於114年6月9日支付系爭房屋之租金14.4萬元至原告母親羅美鳳之玉山銀行帳戶之匯款單可證（被證七）。
7、由上可知，謝陳愛原已將系爭房屋租與被告，嗣後原告之父親謝永強、母親羅美鳳亦代理原告將系爭房屋租與被告。不論依民法第425條買賣不破租賃原則，或第421條第1項租賃契約關係，被告均有權使用系爭房屋，而非無權占用。是原告依民法第767條第1項前段、中段規定訴請被告騰空、遷出系爭房屋後返還系爭房屋予原告占有；並依民法第179條規定，請求被告返還至原告起訴前占用系爭房屋相當於租金之不當得利，應無理由。
（二）原告民事準備(二)暨聲請調查證據狀稱被告於114年6月17日言詞辯論期日所提出之租約並非真正云云。惟：
1、原證5之不動產買賣契約書之標的為系爭房地。而系爭房地依謝陳愛之意思，係要移轉登記予原告父親謝永強。此由被證二之書面記載：「……由謝永強羅美鳳雙方監控民有街99號3F過至謝永強名字設定給羅美鳳……租金每月壹萬元整承租五年內……」即可知悉。但謝永強因個人之考量，即代謝陳愛將系爭房地以買賣方式，由謝陳愛名下移轉登記予原告Ａ０２名下。故原證5之不動產買賣契約，係謝永強代謝陳愛為賣方，將系爭房地移轉登記與自己女兒Ａ０２。
2、原證5之買賣契約為一般制式契約之內容，故有「賣方擔保本約買賣標的產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出租、設定他項權利或債務糾紛等情事。」但此項記載與實際根本不相符合。實際上，系爭房屋於原證5買賣契約簽訂前後均持續由被告承租及占有使用，並為謝陳愛、謝永強、謝永強之配偶及女兒Ａ０２（即原告）所明知。原證5之買賣契約便宜行事，為與事實相反之記載，係因原證5之目的僅係為將謝陳愛之系爭房地移轉登記予Ａ０２，系爭房地之買賣當事人及系爭房屋之租賃、占有人均為至親，故便宜行事，並不影響其目的之遂行，而未如實記載。
3、因謝陳愛確有將系爭房地租與被告。故被證二記載：「……由謝永強羅美鳳雙方監控民有街99號3F過至謝永強名字設定給羅美鳳……租金每月壹萬元整 承租五年內……」被證三記載：「……位於新北市板橋區民有街99號3樓之房屋 1、依3月5日謝永強夫婦的協議書，為保証分產後的雙方權益立約。2、保障謝武玨租屋五年，不得用任何理由毀約。3、保証至118年3月31日止 立約人謝永強謝武玨」謝永強代原告就系爭房屋與被告訂立租賃合約至118年6月14日（被證四）。
4、依上，原告依記載不實之不動產買賣契約主張被告於114年6月17日言詞辯論期日提出之租約並非真正，實無足採。
（三）原告稱訴外人謝陳愛買曾以自己名義填寫土地所有權人無租賃情形申明書，提交新北稅捐稽徵處，用以申辦自用住宅用地稅率完稅，足證斯時系爭房屋並無任何租賃關係云云。惟：
1、系爭房屋之租賃契約當事人，,系爭房地買賣契約當事人，均係至親，故為順利辦理過戶，多便宜行事，實際上謝陳愛與被告就系爭房地確有租賃關係，業如前述。
2、一般出租人實際上有出租事實，卻未向有關機關申報出租乃常有之事。謝陳愛填寫土地所有權人無租賃情形申明書，應係為了節稅，並非有此申明書即證明系爭房屋並未出租與被告。
（四）原告稱被告未交付任何租賃對價予原告，惟實際被告均有繳付租金（被證七），並經原告之代理人收受。但原告違約背信提起本件訴訟後，為製造被告未交租金之假象，才拒絕受領被告交付之租金（被證八），並非原告未交租金。
（五）原告否認被證一，並稱係臨訟製造之虛偽證據，無法證明謝陳愛與被告間存有租賃契約：
1、被告一家三口一直居住於系爭房屋，謝家祖先牌位及神明仍供奉於系爭房屋，由被告祭拜，被告亦較常照顧扶養謝陳愛，加上被告經濟狀況較差，因此被告母親謝陳愛要將系爭房地過戶前，為保障被告不會因為系爭房地過戶而被趕走，因此訂立被證一之租約，以為保障。故系爭房地之過戶及租約之訂立，並無矛盾。
2、有關原證5不動產買賣契約書第八條之記載，明顯即與事實不符，被告於前已有述明。被告於鈞院114年7月29日庭呈之照片，即原告為以系爭房地辦理貸款，依彰化銀行承辦人員要求，而委任謝永強於113年4月20日至系爭房屋拍攝房屋現況，照片可見被告兒女在客廳寫功課，系爭房屋有人居住，並有設立神明及祖先牌位奉祀之情形，足徵被告一家三口租住系爭房屋。上開事實，原告及謝永強夫婦，謝陳愛，及被告一家三口，均知之甚詳，但原證5之不動產買賣契約書卻為與事實不符之記載，純係至親間為節稅而便宜行事之舉灼然，而一般至親為節稅而便宜行事者所在多有。若謝陳愛並無將系爭房屋租與被告，且系爭房屋無人占有使用，則謝陳愛於系爭房地過戶時，應點交與原告，惟實際上均無點交，且原告於系爭房地過戶後，都沒有占有使用系爭房屋。
3、被證二之書面確實係原告父母謝永強、羅美鳳 代理訂立，除「要照顧媽媽」、「民國113年3月5日」、「壹萬元整」為謝永強書寫外，其餘文字均係羅美鳳親自書寫，此均可鑑定筆跡證明真偽。因謝陳愛有交代謝永強要保障被告得以再繼續租住系爭房屋五年，因此謝永強徵得羅美鳳同意後，才於113年3月5日書立被證二之書面，謝永強又依此於113年3月10日與被告簽立祖產分產前之協議書即被證三。嗣後房地確定過戶給原告，謝永強受委任拍攝系爭房屋之實況照片，嗣後於113年6月14日再經原告授權委託而訂立被證四之房屋租賃契約書。羅美鳳及謝永強若未受委任，絕對不可能書立上開書面及契約書。
4、被證一為謝陳愛與被告訂立，被證三係謝永強依被證二與被告簽訂，並有其他之證據相互勾稽得以證明，非臨訟製造之虛假證據。本件事實經過，被告於民事答辯狀已有述明，並有相關證據足佐。被證一、三、四連貫相承，印證整件事實經過確如被告所言。原告稱被證二為原告父母胡謅手寫，顯然即承認被證二之真正，僅係貶低其為「胡謅」之作。惟原告父母系社會成功人士，處事嚴謹，不可能親自書寫胡謅之作還載明日期,並於其上親自簽名。
5、被告所提證據均為事實，並無臨訟杜撰，不具本案證據能力適格之情。
（六）原告稱謝永強與原告關係疏遠，惟此並非事實。事實上，原告與謝永強、羅美鳳同住，多次一同出遊，也參加謝永強公司聚餐，並無感情疏遠之事。若雙方感情疏遠，即不可能有上開委託拍照及委託訂立被證四之契約之事。
（七）謝永強與原告為父女，與羅美鳳為配偶，又一起同住，本件有關謝永強之書面或契約，均係簽訂當時，由謝永強自由意志所為，毫無因本件訴訟而為被告製造不實證據之理由。
（八）被告係依被證四之租賃合約匯款144,000元至匯美鳳玉山銀行帳戶，但原告因已提起本件訴訟，自然不願受領。被告於本次匯款前，業已支付144,000元，當時謝永強亦有出具計算書與羅美鳳知悉（被證六），並有被證五謝陳愛帳戶明細可以印證。
（九）謝陳愛過戶系爭房地予原告之事，均係謝永強經手決定而非原告，簽署原證5之不動產買賣契約書時，謝陳愛並未到場，而由謝永強代理（見原證5），故謝陳愛於原證5簽署時，根本不可能向原告肯定表達系爭房地無出租或遭第三人占用之事實，原告所稱不實灼然。原告就系爭房地貸款時，已經委託謝永強拍攝房屋實況照片（參114年7月29日被告庭呈鈞院之照片），而知悉被告租住情事。原告於民事準備(三)狀更坦承，系爭房地過戶後，即發現系爭房屋被占用，更證明系爭房屋並無原證五第八條所載並無被他人占用，或出租之情事，足徵原證五第八條所載與事實不符。
（十）我與我哥在分祖產的時候有手寫的簽名，也有寫契約，我有兩份租賃契約。被告於被證所提供的證據資料都很完備。我們有訂定契約，我有繳交租金，只是收受人不是原告而已。因為原告沒有收到租金就一概否認，我不是憑空占有。
（十一）我母親謝陳愛於112年6月18日在亞東醫院做外科手術，在之前於109年12月30日也是在雙和醫院開刀，從那時候我們就用互換的方式照顧母親。我們房屋互換。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張門牌號碼新北市○○區○○街00號3樓房屋及所坐落之基地（即坐落新北市○○區○○○段○○○段000○號建物所有權全部及坐落江子翠段新埔小段3-47地號所有權應有部分4分之1，以下簡稱系爭房屋）係原告於113年間向訴外人謝陳愛購買，於113年5月31日登記為所有權人等節，為被告所不爭執，且有原告提出之建物所有權狀及土地所有權狀、不動產買賣契約書等影本以為證據（附於本卷卷第21、23頁及第135至163頁），則原告此部分主張自堪以採取。
二、原告又主張被告無權占用系爭房屋，請求被告返還等語；但為被告所否認，抗辯稱其為系爭房屋承租人等語。按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」（最高法院72年度台上字第1552號民事判決要旨參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人，業如前述，被告則以其就系爭房屋有租賃契約存在，並非無權占用等語為抗辯，揆諸前揭說明，即應由被告其就系爭房屋有正當使用權源之有利於己之事實負舉證責任。經查：
（一）被告所提出之證據計有：「租屋合約」、「合約」、「祖產分產前之協議書」、「房屋租賃契約書」、「謝陳愛存摺」、「清單」、「匯款單」、「存證信函」等物（附於本院卷第171至185頁），其內容略為（註：以下被告書證原件內容空格未以標點符號分隔者，為便於閱讀增以標點分隔之）：
1、被告所提出之編號被證一「租屋合約」影本內容為：「甲方：謝陳愛、乙方：Ａ０３，甲方位於新北市○○區○○街00號3樓房屋：1.房屋產權持有者甲方謝陳愛，為保証雙方權益立約。2.保障乙方Ａ０３租屋五年，甲方不得用任何理由毀約。3.保証至118年2月1日止。4.目前甲方暫用乙方房屋（位於新北市○○區○○街00號1樓），故租金相抵銷。立約人：甲方謝陳愛（指印、印章）、乙方Ａ０３（簽名、蓋章）中華民國113年2月1日」等語。其簽約之當事人為謝陳愛與本件被告。
2、被告所提出之編號被證二「合約」影本內容為：「580現金、需由謝永強羅美鳳雙方監控、民有街99號3F、過至謝永強名字、設定給羅美鳳、550-244（贈與）-48萬-代書費=□、由羅美鳳支付250萬（大約）、謝永強勞保、勞退必需以月退方式執行、要顧謝媽媽。羅美鳳（簽名）、謝永強（簽名）民國113年3月5日。－分隔線－租金每月壹萬元整、承租五年內。」等語。簽署此紙書面者為謝永強、羅美鳳等二人，乃為原告之父母。
3、被告所提出之編號被證三「祖產分產前之協議書」影本內容為：「位於新北市○○區○○街00號3樓之房屋：1.依3月5日謝永強夫婦的協議書，為保証分產後的雙方權益立約。
2.保障Ａ０３租屋五年，不得用任何理由毀約。3.保証至118年3月31日止。立約人：謝永強3/10、Ａ０３。中華民國113年3月10日。」等語，簽署者為謝永強與本件被告。
4、被告所提出之編號被證四「房屋租賃契約書」影本之第1頁內容為：「租約期間為2024/06/15~2029/06/14，姓名：Ａ０３，房號：新北市○○區○○街0000號，連絡電話：…(略)…，租金：12,000元/月（144,000元/年繳），繳租日：6/15，匯款帳號：玉山銀行敦南分行羅美鳳【帳號：(略)】，（轉帳後請發簡訊…(略)告知轉帳金額），房東姓名：
（Ａ０２）謝永強代理，連絡電話：…(略)…，Email：…(略)…」等語，契約本文記載之出租人為本件原告，代理人為謝永強，承租人為本件被告，分別就租賃標的、使用範圍及租賃期間、租金及押金、稅費、轉租、修繕及改裝、房屋之使用、違約之效果、租賃物之返還、誠信原則等約定，契約書末分別由謝永強及本件被告簽名及蓋章。
5、被告所提出之編號被證五「謝陳愛之存摺」影本內容為：以謝陳愛名義在彰化銀行開設之活期儲蓄存款帳戶存摺，內容為113年4月19日開戶後至113年6月12日間之交易紀錄，分別為113年4月19日開戶並存入1,000元、113年4月19日存入500,000元（Ａ０２）、113年4月19日購貨跨行支出10元、113年5月15日網轉支出50,015元及網轉支出50,015元（該日有2筆同金額交易）、113年5月16日轉提（匯款）400,000元、113年6月4日存入5,060,000元（Ａ０２）、113年6月7日轉提支出2,520,040元（匯款）、113年6月11日CD現支出30,000元及CD現支出30,000元及CD現支出30,000元及CD現支出30,000元及CD現支出24,000元（該日有4筆同金額交易）、113年6月12日CD現支出24,000元；以下交易紀錄未提出。
6、被告所提出之編號被證六「謝永強手寫清單」影本內容為：「2024.6.12、99號3F、交接分析、300萬元-20（借）-26（稅）－分隔線－254-14.4（現金）－分隔線－239.6-2.4（現金押金）－分隔線－237.2（萬元）」等語，其意義應為300萬元-20萬元-26萬元-14.4萬元-2.4萬元=237.2萬元。
7、被告所提出之編號被證七「匯款單」影本內容為被告於114年6月9日於陽信銀行匯款144,000元至羅美鳳之玉山銀行敦南分行帳戶。
8、被告所提出之編號被證八「存證信函」影本為羅美鳳寄發給被告之存證信函，被告僅提出第1頁，其完整內容即原告提出之原證6，內容為：「主旨：台端似於114年6月9日匯款新台幣14萬4000元至本人帳戶，惟貴我雙方並無任何契約法律關係，本人亦不願收受該款項，請提供收款帳號，本人將扣除匯費後全數匯還，詳如說明。說明：一、查，自交易紀錄之註記有台端姓名判斷，台端似於114年6月9日將新台幣14萬4000元匯入本人玉山銀行帳戶。上情經本人查閱交易紀錄，今日方發現。二、然查，本人羅美鳳與台端並無任何契約關係，亦無要求台端匯來款項；台端無端來款，本人無意願收受。三、請台端勿再任意以隨意匯來款項方式騷擾本人，否則本人將依法採取行動。四、請台端提供台端本人戶名之收款帳號（包含銀行、分行及帳號、戶名），本人將扣除匯款後，將台端無端之來款全數匯回。」等語，此有臺北南海郵局114年6月11日第000580號存證信函影本在卷可參（見本卷卷第207至211頁）。
（二）經查，原告否認被告所提出之上開私文書之真正，且依前揭被告所提出之證據觀之，上述編號被證二係由原告之父母謝永強、羅美鳳於113年3月5日簽名者，內容雖記載系爭房屋過至謝永強名字，租金每月1萬元、承租5年內等字樣，然目前系爭房屋之所有權人並非謝永強，原告又主張並未授權予謝永強、羅美鳳，則上述編號二之由謝永強及羅美鳳所簽署之便條所載內容，縱使為謝永強及羅美鳳所簽署，其內容對於本件原告並無拘束力，自不得作為被告主張對於系爭房屋有正當使用權源之依據。又查，上述編號被證三之「祖產分產前之協議書」係由謝永強與本件被告於113年3月10日簽署者，其內容雖有確認前述113年3月5日由謝永強夫婦簽署之協議書內容，指明前揭113年3月5日便條所載未指明對象之租金每月1萬元及承租5年內等字樣乃指本件被告，然該件協議書之簽署者為謝永強與本件被告，原告亦否認其真正，則被告既未能舉證證明謝永強係以原告之代理人身分與被告簽署該協議書，則原告主張該協議書之內容縱使真正，亦對原告無拘束力等語，堪以採取。再查，上述編號被證四之「房屋租賃契約書」為113年6月24日由謝永強以原告之代理人身分與被告簽立，然原告否認該件租賃契約書之真正，且未曾授權謝永強為其代理人與被告訂約，被告又未提出證據證明謝永強有代理原告與被告簽定租賃契約之代理權，則該租賃契約書亦無從作為被告係系爭房屋承租人之認定依據。而被告提出之被證五為謝陳愛名義之銀行帳戶存摺、被證六手寫計算表等影本，被告抗辯自銀行帳戶內提款共16萬8千元，與前揭被證四所示房屋租賃契約約定之年租金14萬4千元及押金2萬4千元相符，又與被證六之計算結果相符等語，然而上開自謝陳愛銀行帳戶於113年6月11日、12日所提款項金額固與被告所稱之年租金及押金之金額相符，然依被告提出之上開房屋租賃契約書所載之承租人為被告，何以提領謝陳愛之存款支付，此一謝陳愛之銀行交易紀錄無從為認定該被告所提出之租賃契約書為真正之佐證，且被告於114年6月9日匯款14萬4千元給羅美鳳，就此筆匯交羅美鳳之款項，被告亦抗辯為給付租金，而與被告抗辯前述謝陳愛之銀行交易紀錄為年租金及押金總和等語之情節不符；且不惟原告否認有授權羅美鳳代理與被告訂立租賃契約之事，羅美鳳於收到被告於114年6月9日匯款以後，且否認其與被告間有何契約關係存在，而以存證信函通知被告將退還款項之表示，則上述證據均無從據以為被告有與原告就系爭房屋訂立租賃契約之事實，被告上述抗辯並非可採。
（三）按依民事訴訟法第357條規定：「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。」，又按「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」，合先敘明。本件原告提出之編號被證一為系爭房屋出賣人謝陳愛與被告於113年2月1日所簽定之「租屋合約」，內容業如前述，雖然其訂定日期在原告買受系爭房屋之前，然被告所提出之該項證據為私文書，既然原告否認其真正，則依前揭說明，自當先由被告舉證證明該私文書為真正，始得審究其證據力，然被告就此項「租屋合約」之真正並未另行舉證證明，則該「租屋合約」自無從作為被告抗辯其為系爭房屋承租人之佐證，被告此部分抗辯乃非可採。
三、原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項請求被告返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利等語；但為被告所爭執。經查：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。經查，系爭房屋為原告所有，業如前述，被告雖抗辯其與系爭房屋原來所有權人謝陳愛間訂立有為期5年至118年2月1日為止之租賃契約或與原告間有租期至118年6月14日之租賃契約等語，然其所提出之上開證據尚不足以證明其所抗辯之租賃契約關係存在，亦無民法第425條規定之情形存在，則原告主張被告占用系爭房屋為無正當法律權源一節，自堪以採取。從而，被告無正當法律權源而占用系爭房屋，係無權占有屬於原告所有之物，原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告一節，即堪認為有理由，應予准許。
（二）又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文；又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院61年台上字第1695號民事判決先例參照）。經查：
1、本件原告主張被告無權占用其所有之系爭房屋，可獲得相當於租金之利益一節，應屬可採。又查，系爭房屋面積78.50平方公尺即約23.75坪，原告主張援引附近租金行情酌定系爭房屋之相當於租金之不當得利數額，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料以為佐證（見本院卷第29-30頁）。惟查，系爭房屋現值為152,090元，此有新北市政府地政局114年4月2日新北地價字第1140591898號函所附建物現值調查估價表可參（附本院卷第67至69頁），坐落之土地113年1月申報地價為每平方公尺29,440元（土地登記謄本見本院卷第155頁），總地價為809,600元【基地新埔小段3-47地號土地面積110平方公尺，權利範圍4分之1，計算式：29,440元*110/4=809,600】，故系爭房地總價961,690元。本院認為系爭房屋之租金當不高於土地法第97條規定之年息10%範圍內酌定為每年96,000元即每月8,000元為適當。
2、原告請求之113年5月31日起至起訴前一日即114年3月10日止期間，共9個月又10天，此部分原告所得請求之金額為74,667元【8,000元*9+8,000元/3=74,667元，採四捨五入法計算至小數點以下第二位為止，元以下四捨五入），原告此部分請求於此金額範圍內為有理由。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告請求之相當於租金之不當得利為無確定期限之債，原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即114年5月9日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於114年4月28日寄存在新北市政府警察局海山分局江翠派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即114年5月8日發生送達效力）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息一節，亦為有理由。
3、原告又請求被告應自114年3月11日起至返還房屋為止，按日給付原告相當於租金之不當得利部分，於每月266元範圍內亦屬可採。又前述相當於租金之數額為每月8,000元，除以30日為266.66元，若進位為每日267元，將超過每月8,000元，故以每日266元計算，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張依據所有權及不當得利返還等法律關係，請求被告返還房屋等節，於被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並應給付原告74,667元及自114年5月9日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並應自114年3月11日起至遷讓返還系爭房屋為止，按日給付原告266元等範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
民事第六庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 18 日
書記官 楊振宗