臺灣新北地方法院民事判決114年度訴字第958號原 告 楊絢如
朱定紘共 同訴訟代理人 黃志仁律師被 告 文菫康（原名：文威傑）上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國114年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷00號0樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告訴之聲明如主文所示，並主張略以：㈠按土地法第100條第1款規定：「出租人非因左列情形之一，
不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時」。次按民法第450條第2、3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。末按民法第455條規定：
「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」、同法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者 ，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。
㈡系爭房屋原為原告之被繼承人朱金獅出租予被告，定期租約
到期後，未另立租約，而被告亦繼續給付租金，而變更為不定期租賃（下稱系爭租約）。朱金獅於民國112年11月21日死亡後，系爭租約由原告二人繼承，被告亦繼續給付租金給原告。原告今在臺北市○○區○○街000號0樓之0租屋居住，房屋租金、家庭生活費用及原告朱定紘之扶養費用，原本皆由原告楊絢如及朱金獅共同負擔。惟朱金獅於112年11月21日死亡後，經濟重擔全部落到原告楊絢如身上，若繼續在外租屋居住，在經濟上實有重大負擔，而有收回系爭房屋自住必要，故於113年7月18日以臺北老松郵局存證號碼000255號存證信函通知被告系爭租賃契約於113年9月1日終止，然被告於起訴前皆未與原告聯絡協商返還系爭房屋之事宜。
㈢系爭租賃契約自113年9月1日起終止，若被告仍繼續匯款相當
於系爭租約租金之金額給原告，並非原告同意繼續系爭租約約或另立租約。系爭不定期租約雖無租賃期限，惟兩造就除租賃期間以外之租賃契約之約定，仍應依系爭租約之約定行使兩造之權利義務。而系爭租約第9條約定：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀」、第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」。原告楊絢如於114年1月6日發覺系爭房屋原本裝設在未經原告之同意下，已由被告擅自改裝，甚至多開一個門改變結構。被告擅自改裝設施之行為，顯已違反系爭租約第9條，原告爰依系爭租約第14條之約定解除系爭租約，並請求被告返還系爭房屋。㈣原告之居所即臺北市○○區○○街000號0樓之0房屋，因房東不同
意原告將戶籍遷入，故原告二人之戶籍為借用原告楊絢如友人之房屋設籍，惟該址所有權人因為不願個資曝光，故拒絕提供不動產登記謄本。原告繼承之臺北市○○區○○街000巷00號0樓之0房屋，不但已有出租，且面積僅有18.53平方公尺（約5.6坪），不足以供原告二人居住；另原告二人繼承之臺北市○○區○○路00號地下建物，為共有出租攤位，自無從用於居住。
㈤爰依民法第455條、第767條第1項之規定（請鈞院擇一有利為判決），請求被告返還系爭房屋等語。
二、被告答辯聲明：原告之訴駁回。並略以下列情詞置辯：㈠被告自92年12月1日起租賃系爭房屋迄今，且自105年11月30
日以後，原屋主朱金獅先生主張租約為不定期租約及租金不變，並承諾本人可以一直居住於系爭房屋。被告已繳納之租金已逾50萬元，遠超本件之訴訟標的價額253,900元。被告目前64歲，名下並無任何財產，家庭收入亦低於台灣平均收入，應屬弱勢族群。被告之妻子今年59歲，且左眼失明。㈡原屋主朱金獅名下有不動産25筆，價值據悉為3億，有辨理信
託利益予獨子即原告朱定紘，原告於113年朱定紘成年時，辦理解除信託，是原告應提出本人及直系親屬自112年至113年稅捐稽徵處全國財產稅總歸戶財產查詢清單，以釐清不動産轉贈及脫産行為。
㈢原告目前居住於大安區，該位置地段非常好。但被告目前居
住的系爭房屋是老式的房子，原告應該要提出自住計畫證明有收回自住之必要。
三、本院得心證之理由：㈠按土地法第100條第1款規定：「出租人非因左列情形之一，
不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時」。次按民法第450條第2、3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。又不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年台上字第1922號裁判意旨參照）。復按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條第1款定有明文。此所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年台上字第1754號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張有收回系爭房屋自住之需求及必要，業據其
提新北市政府稅捐稽徵處113年房屋稅轉帳繳納通知、建物所有權狀、系爭租約、臺北老松郵局存證號碼000255號存證信函既回執、建物登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本、財政部臺北國稅局遺產稅免稅證明書、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、line對話紀錄、簽收單（見113年度板簡字第3169號卷第15、23至31、43至67頁，本院卷第87至111頁）等件為證，原告名下既無適宜其母子二人居住之不動產，則收回系爭房屋用以自住，即屬於法有據。被告雖辯稱：原告繼承多筆遺產且價值高達3億，被告年事已高，且其妻子生病、家庭收入低於平均收入，屬弱勢族群，而原告目前居住於大安區，屬於非常好的地段云云，然本院觀諸原告所提出之全國財產稅總歸戶財產查詢清單，發現目前原告目前所居住之房屋並非二人所有，且原告二人所繼承之臺北市○○區○○街000巷00號0樓之0房屋、臺北市○○區○○路00號地下建物，均不適宜供原告二人租住，顯見被告所辯無非其個人臆測之詞，其再聲請查詢原告及其親屬之財產資料部分，核無必要，附此說明。是以，本件原告主張其有收回系爭房屋自用之需求及必要等情，並非無據。至被告辯稱其家中狀況不好、屬弱勢族群云云，縱屬實在，亦與本件原告請求返還租賃房屋是否符合要件無涉，無從作為被告得繼續租用系爭房屋之理由。
㈢再者，本件原告之情形符合土地法第100條第1款收回房屋自住之要件，得依民法第450條第2項規定隨時終止契約，並依民法第450條第3項但書規定向被告先期通知並合法終止系爭不定期租約，依法應有先行通知之義務。經查，原告前於113年間，業以要將系爭房屋收回自用為由，寄發存證信函通知被告系爭租賃契約於113年9月1日終止，並請被告於終止之日返還系爭房屋，而該存證信函於送達被告收受等情，有臺北老松郵局存證號碼000255號存證信函及回執（見本院卷第29至31頁）在卷為憑，被告並未否認有收受上開存證信函。是以，本件系爭房屋之不定期限租賃關係，堪認已經原告合法終止，被告繼續占用系爭房屋，即無法律上之依據，而屬無權占有，本件原告依據租賃契約及物上請求權請求被告騰空返還系爭房屋，即屬於法有據。
四、綜上所述，本件原告主張有收回系爭房屋自住之必要，請求被告騰空後遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。爰判決如主文第一項所示。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
民事第六庭 法 官 許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 26 日
書記官 陳逸軒