臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第197號原 告 鄭皓宇訴訟代理人 黃暐程律師
鍾欣紘律師上一人 之複 代理人 鄒宜璇律師被 告 李麗萍上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金由兩造各按二分之一之應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。經查，兩造前以附表所示之土地及建物（下稱系爭房地）之所有權全部，於民國95年12月18日設定最高限額抵押權予訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行），尚未塗銷，有系爭房地登記第一類謄本在卷可稽（見本院113年度板司調字第409號卷《下稱調字卷》第43至49頁），上開抵押權既未塗銷，原告請求判決分割系爭房地，受告知訴訟人第一銀行依民法第824條之1第2項之規定，就系爭房地之分割仍有法律上之利害關係，為保障其權利，原告聲請對第一銀行告知訴訟，有送達回證附卷可佐（見本院114年度重訴字第197號卷《下稱重訴卷》第53頁），惟第一銀行並未聲明參加本件訴訟，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭房地為兩造共有，應有部分各2分之1。系爭房地並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限之情，且被告長期占用系爭房地，致兩造無從協議分割。為達對全體共有人全面性之公平，以達最大之經濟效益，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求將系爭房地變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房地原為訴外人鄭政憲即原告父親（下逕稱其名）生前於95年12月6日出資為供與被告共同居住使用所購，原告同意並於95年12月18日約定由被告使用至死亡，具有民法第823條第1項但書契約定有不分割期限之性質，且屬民法第823條第2項但書所指契約定有管理之約定之情形，迄今未逾30年，依民法第823條第1項但書、第2項但書規定，原告不得請求分割。倘認兩造間無前開不可分割約定，為保持土地建物使用一致性、完整性及經濟使用目的並使多年來使用系爭房地之被告得享有共有物財產權之生活、情感上之存續價值，依民法第824條第2項第1款後段及第3項規定，應將系爭房地分配為被告所有，待被告出售後再把價金分給原告二分之一等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張其與被告同為系爭房地之共有人，應有部分各為2分之1等情，有系爭房地之土地及建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院調字卷第43至49頁），經核無訛。而本件房屋主要用途登記為住家用、土地之使用分區及使用地類別則列為空白，均無因物之使用目的不能分割之情事，亦查無兩造有以契約訂立不分割之期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，上情並據兩造所不爭執，揆諸首揭規定，原告請求就系爭房地為裁判分割，自無不合。被告固辯稱：兩造於95年12月18日約定不可分割，由被告使用至死亡，且鄭政憲贈與系爭房地予兩造共有之真意為令被告居住至終老云云（見本院重訴卷第50、85至88頁），惟被告自承就兩造於95年12月18日約定不可分割一節，無證據可提出（見本院重訴卷第62頁），復就鄭政憲贈與兩造系爭房地之同時附有不分割之負擔乙情，被告並未舉證以實其說，又被告是否擔任系爭房地買賣契約聯絡人、系爭房地長期申請自用住宅稅率、鄭政憲之訃聞被告列載為配偶等節（見本院重訴卷第135至137頁），均不足以認定兩造間有不分割系爭房地之約定，自難認被告上開抗辯可信。從而，原告訴請裁判分割系爭房地，於法自屬有據，應予准許。㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項分別規定甚明。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當（最高法院105年度台上字第2056號判決意旨參照）。而查，⒈系爭房地為新北市○○區○○路000號3樓，乃15層樓鋼筋混凝土
結構建物之第3層建物，樓層登記面積為107.19平方公尺，共有土地則為建物基地等事實，有系爭房地之土地及建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院調字卷第43至49頁），加以系爭房屋面積約107.19平方公尺，若依應有部分比例分割，兩造各僅能分得空間過於狹小，難為正常生活起居使用，且兩造均自承系爭房地若原物分割無法有獨立出入口（見本院重訴卷第130頁），足見本件以原物分割，顯有困難。而倘採變價分割，對於系爭房地使用現狀來說，並無影響，且透過市場自由競爭之方式變價，將使系爭房地市場價值極大化，嗣後由變價取得系爭房地之所有權人，對系爭房地為整體性規劃利用，維持共有物之經濟效益，並徹底消滅兩造間之共有關係。另一方面兩造亦得依對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，亦有單獨取得共有物之所有權之機會。從而，本院斟酌各情，認系爭房地之分割方式，應以變價分割並將變價所得依各共有人之所有權應有部分比例分配，最為公平適當。⒉被告雖表示有單獨取得系爭房地並以金錢補償原告之意願，
惟原告不同意，而被告亦自承沒有錢，需籌措財源或待其出售系爭房地後再將價金分給原告二分之一等語（見本院調字卷第68頁、重訴卷第62頁），為免兩造另生金錢補償糾紛，亦不宜採取。再參以系爭房地位於新北市三峽區，具有相當市場價值，而可由兩造及有意願之第三人自由競價、公開競標，該價格當可反應系爭房地之市場價值，且使兩造均有機會參加競標而取得系爭房地之所有權，或可於程序中依相同條件優先承買；而未能取得系爭房地之一方，亦能以競標之價格而獲得拍賣中最高價金計算之金錢補償，實際上較能平衡兩造之權利義務，對於共有人而言，均屬有利。是以本院審酌系爭房地之型態、利用可能性、經濟效用、可能衍生之法律關係等一切情狀後，認本件分割方法應以變賣系爭房地，並將價金按兩造應有部分比例分配於各共有人之方式為適當。況民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造仍欲取得系爭房地繼續利用，或認其對系爭房地係有特殊情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條規定，請求裁判分割兩造共有之系爭房地，洵屬有據，應予准許，並由本院依職權酌定予以變價分割，變賣所得價金各按應有部分2分之1比例分配之。
五、至被告聲請傳喚證人蕭雪、王次彥、陳瑞雪，待證事實為鄭政憲贈與系爭房地予兩造共有之真意係令被告居住系爭房屋至終老等情（見本院重訴卷第88至89頁），與兩造間是否存有不分割之約定無涉，是被告聲請調查上開證據，經核均無必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
查本件分割共有物之訴，為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於裁判分割共有物訴訟，而法院准予分割，原告之訴為有理由時，訴訟費用仍應由兩造分別依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 古秋菊法 官 劉婉甄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 陳思慈附表：
編號 不動產名稱 共有人 權利範圍 1 新北市○○區○○段0○段00000地號土地 鄭皓宇 20萬分之433 李麗萍 20萬分之433 2 新北市○○區○○段0○段0000○號建物 （門牌號碼：新北市○○區○○路000號3樓） 鄭皓宇 2分之1 李麗萍 2分之1