臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第296號原 告 姚連旺訴訟代理人 張克西律師
林芝羽律師被 告 蘇煌明訴訟代理人 王志超律師
郭峻容律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬捌仟伍佰肆拾貳元，及其中新臺幣肆拾陸萬壹仟貳佰玖拾元自民國114年3月14日起，其餘新臺幣貳拾貳萬柒仟貳佰伍拾貳元，自民國114年8月26日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾捌萬捌仟伍佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國110年7月5日簽訂房屋租賃契約書（原證1；下稱
系爭租約），由被告向原告承租新北市○○區○○段00000○00000○000000地號土地（下分稱210-2、210-4、210-13號土地；合稱A土地）及同區段210-5、210-6地號土地（下分稱210-5、210-6號土地；合稱B土地），及其上未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路00號鐵皮屋（下稱系爭房屋）（A土地、B土地及系爭房屋，下合稱系爭租賃物），約定租賃期間自110年8月1日至112年7月30日止，每月租金新臺幣（下同）8萬元。112年7月30日租期屆滿後，被告雖有遲延給付租金，然仍繼續繳付每個月8萬元之租金，而以不定期限繼續契約，惟原告於113年7月2日收受被告113年5月份之租金後，被告即無再依系爭租約給付包含113年6月份以後之任何租金迄今，是原告依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款規定，分別於113年12月2日及同年月13日以存證信函催告被告給付積欠之租金並表示終止租約、請求違約金及騰空返還系爭租賃物（原證2、3），該等存證信函業經被告分別於113年12月3日及同年月16日收受，詎被告仍置之不理，是兩造間系爭租賃關係已於113年12月16日因原告函知終止而消滅。嗣被告於本件訴訟中之114年8月6日與原告現況點交系爭租賃物，被告雖未完全騰空，然已遷讓返還系爭租賃物予原告。
㈡原告早已多次承諾被告「盡快將土地騰空、地上建物返還」
、「拆除部分本人（即原告）可自行處理」，此有被告所提被證6之手機通訊軟體LINE兩造114年3月26日對話紀錄可稽，故被告是否應回復「原狀」始得獲原告接受點交，本已非應返還系爭租賃物之重點，原告早已同意被告得「現況」返還；反觀被告於系爭租約屆期後，拒不搬遷，亦不配合另簽定租賃契約，更不給付不定期租約之租金，縱使原告多次提醒有5倍違約金之問題，被告仍置之不理，持續占有系爭租賃物營業賺取利益，其違約惡性極大，使原告蒙受重大損害。
㈢不當得利部分：
1.系爭租約於113年12月16日終止後，被告無權占有系爭租賃物致原告受有無法繼續使用收益系爭租賃物之損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係請求被告給付自113年12月17日起至114年8月6日止，相當於租金之不當得利。
2.210-2、210-4、210-13號土地面積，依序為101.52平方公尺、16.26 平方公尺、30平方公尺，合計147.78平方公尺。210-5、210-6號土地面積，分別為142.41平方公尺、104.49平方公尺，合計246.9平方公尺。原告所有之A土地面積，占A土地、B土地共5筆土地總面積之比例約37%（計算式：147.78＋246.9 ＝394.68；147.78÷394.68 ＝0.37）。故原告依上開比例，請求被告按月給付原告29,600元（計算式：8萬元×0.37＝29,600元）。故自113年12月17日起至114年8月6日止，被告應給付原告之不當得利，合計為246,348元｛（計算式：
29,600元×[(15/31月)＋7月＋(26/31月)]＝246,348元（小數點以下四捨五入）｝。
㈣違約金部分：
系爭租約第6條後段約定，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。系爭租約業於113年12月16日終止，被告於本件訴訟中之114年8月6日始遷讓交還系爭租賃物與原告，是原告依系爭租約第6條後段約定，請求被告自113年12月17日起至114年8月6日止，按月給付違約金40萬元（每月租金8萬元×5倍＝40萬元），共計3,329,032元｛計算式：400,000元×[(15/31月)＋7月＋(26/31月)]＝ 3,329,032元（小數點以下四捨五入）｝。
㈤原告依民法第439條前段、系爭租約第3、4、12條，請求被告給付461,290元：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3、4、12條約定，租金每個月8萬元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒絕（電燈費及自來水費另外）。租金應於每月1日以前繳納，每次應繳一個月份以方不得藉詞拖延。乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
2.而於113年12月16日系爭租約終止前，被告未給付已到期之113年6月1日至113年12月16日之租金，扣除2個月押金後，原告依系爭租約第3、4條請求被告給付租金361,290元（計算式：8萬元×6個月＋8萬元×16/31－16萬元押金＝361,290元，小數點以下四捨五入）；另依系爭租約第12條，請求被告給付因本件系爭租約涉訟之律師費10萬元。共計461,290元（計算式：361,290元＋10萬元＝461,290元）。
㈥以上合計4,036,670元（246,348元＋3,329,032元＋461,290元＝
4,036,670元）㈦訴之聲明：（見本院卷第333、334、337頁）
1.被告應給付原告4,036,670元，及其中461,290元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其餘3,575,380元自民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息
2.原告願供擔保，請准假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告係受原告詐欺而簽立系爭租約，被告得依民法第92條第1
項規定向原告撤銷同意承租之意思表示，是原告請求被告給付違約金及461,290元應無理由：
1.被告為經營汽車美容業而有意向原告承租系爭租賃物，於被告與原告簽立系爭租約前之協商過程中，被告曾向原告告知承租系爭租賃物之目的係作為經營汽車美容之營業場所，需將系爭租賃物進行裝修以符合營運需求，且原告應配合被告辦理商業登記及營業稅籍登記，彼時原告向被告表示會配合處理營業登記事宜，並應允被告之裝修要求，被告即著手進行裝修工程，雙方嗣於110年7月5日簽立系爭租約。
2.詎料，被告於110年12月間接獲新北市政府違章建築拆除大隊之通知（被證1），表示系爭房屋屬違章建築，將定期進行拆除，被告始知悉系爭房屋實為違章建築，且因系爭房屋為違章建築，不能辦理保存登記，亦無法直接以違章建築申請營業登記，經被告通知原告此事後，原告不斷向被告表示其會處理違章建築事宜，系爭房屋絕不會遭拆除，亦能提供稅籍登記資料供被告申請營業登記，被告方聽信原告所言繼續承租系爭租賃物，直至113年5月間被告再次收到新北市政府違章建築拆除大隊之拆除通知，期間原告也未曾提出其答應之稅籍登記資料，被告方驚覺原告所稱得免遭拆除，以及得配合辦理商業登記等情均為謊言，原告自始自終皆以系爭房屋得辦理營業登記等話術欺騙被告，被告並於113年5月16日委請律師寄發存證信函予原告（被證2），請原告盡速與被告進行協商，但原告未給予回應，是被告係遭原告詐欺而簽立系爭租賃契約，被告自得依民法第92條第1項規定撤銷承租系爭租賃物之意思表示。
3.又被告於收受原告起訴狀繕本所提出之土地登記第二類謄本後，方知悉B土地之所有權人為新北市政府，原告並非所有權人，竟占用新北市政府所有之土地，原告雖主張其每年固定向新北市政府繳交基地使用補償金，取得B土地之使用收益權，惟所謂基地使用補償金係指新北市政府所有之土地遭無權占用時，新北市政府向占用人追收之不當得利，此有新北市市有不動產被占用處理原則第12條「管理機關發現市有不動產被占用，應依民法不當得利規定，向占用人追收下列期間之使用補償金」及第2條第1款「本原則用詞定義如下：
占用：指無權占用市有不動產。」可稽，是原告係因無權占用B土地，方需繳交基地使用補償金，原告就B土地絕無合法之使用收益權。由此足徵，原告因無權占用新北市政府所有B土地所興建之系爭房屋，必無法辦理保存登記而屬於違章建築，有隨時面臨遭拆除之風險，亦無法作為營業登記之合法場所，原告明知此一事實竟未告知被告，反而仍將該違章建築及屬新北市政府所有之土地出租予被告，並屢次向被告表示得配合辦理營業登記，原告所為顯屬詐欺行為至明。
4.再者，系爭租約內記載之標的僅有A土地，但實際上被告向原告承租之標的除系爭租約所載之3筆土地即A土地外，應包含系爭房屋及B土地，且依系爭租約末頁，被告亦有手寫記載租賃標的包含B土地及坐落其上之建物，故系爭租約之標的係系爭房屋及A土地、B土地無誤，此情應得以證明原告於雙方締約前早已知悉系爭房屋無權占用新北市政府所有之B土地而屬違章建築之事實，方於系爭租約中刻意漏載系爭房屋及B土地，藉此規避日後可能發生之責任。
5.基上，原告明知系爭房屋為違章建築，無法用以辦理營業登記使用，竟未告知被告此事，而與被告簽立系爭租約，甚至不斷告知被告會協助處理營業登記事宜，應屬詐欺行為，被告自得依民法第92條第1項規定，以被告於114年4月29日提出於法院之民事答辯㈠狀繕本撤銷於110年7月5日簽立系爭租約之意思表示，系爭租約應視為不成立，原告自不得請求被告給付違約金及461,290元。
㈡被告得依民法第264條第1項規定拒絕支付租金，亦無需支付因未給付租金產生之訴訟費及律師費：
民法第423條規定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，然因系爭房屋為無權占用新北市政府之B土地而屬違章建築，無法直接用以申請營業登記，且有隨時遭拆除之風險，實與雙方約定之使用、收益狀態不合，被告應得依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，拒絕支付113年6月1日至12月16日之租金，且因無違反系爭租約之情事，而無需依系爭租約第12條支付因未給付租金產生之訴訟費及律師費461,290元。
㈢兩造對於原狀返還系爭租賃物之「原狀」無法確定，應認被
告返還系爭租賃物之清償期未屆至，亦屬不可歸責於被告之事由，被告不負遲延責任：
1.被告向原告承租系爭租賃物係為經營汽車美容，而系爭租賃物之原始狀態為一鐵皮搭建之老舊建築，且有部分結構破損之情形（被證3），被告遂花費約600萬元進行裝修，將系爭房屋整修為得以經營汽車美容之狀態（被證4）。倘認系爭租約於113年12月16日終止，依系爭租約第6條約定承租人應將租賃房屋按照「原狀」遷空交還甲方，而被告主觀上認為系爭租賃物之原狀應為原告最初交付之原始狀態（即被證3），但因被告已花費巨額進行整修，其中更包含系爭房屋之結構修補，為避免回復原狀造成系爭房屋受損，雙方應有必要就回復「原狀」之程度進行確認，被告實無法逕自拆除已裝修之部分，被告遂於113年12月9日寄發存證信函予原告（被證5），請原告盡速與被告商討「原狀」返還系爭租賃物事宜，待雙方確認回復原狀之程度後，被告始能進行拆除，並以原狀返還系爭房屋，惟原告收受存證信函後置之不理，致被告無所適從，不知如何回復原狀，且被告於114年3月間仍有持續請求原告出面協商，但原告仍然未給予正面回應，最後僅表示被告無權擅自拆除等語（被證6），可見原告不願被告以原狀返還，雙方確實對於系爭租賃物之「原狀」存有爭議。
2.是以，系爭租約第6條約定被告應將系爭租賃物原狀返還予原告，而雙方既對於系爭租賃物之原狀為何存有爭議，應可認原狀返還屬不確定之事實，於該不確定事實尚未發生前，被告原狀返還系爭租賃物之清償期即未屆至，被告自無從返還系爭租賃物，實無違反系爭租約第6條約定而需給付違約金之情形，亦無原告主張民法第179條無法律上原因占有系爭租賃物之情形，原告應不得請求返還系爭租賃物，並請求原告給付違約金及相當於租金之不當得利。
3.縱認本件返還系爭租賃物之清償期已屆至，上開原告不願與被告確認原狀返還系爭租賃物之行為，致被告不知應如何回復原狀，無法進行拆除並返還系爭租賃物，應屬不可歸責於被告之事由，依民法第230條之規定被告應不負遲延責任，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金應無理由。
㈣退步言之，若認被告有違約而應給付違約金之情形，系爭租
約所約定之違約金尚嫌過高，請法院予以減少至相當之數額：
1.參內政部公告之住宅租賃契約書範本第14條第3項約定「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時……並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月，以日租金折算）至返還為止。」，亦即內政部住宅租賃契約書範本所訂之違約金係以等同租金之金額計算。系爭租約第6條約定「如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」，而系爭租賃契約所約定之租金為8萬元，故每月應給付之違約金即高達40萬元，此金額相較於前述契約書範本明顯過高，且原告已向被告請求給付相當於租金之不當得利，應得以填補其所受之損害，若又再請求被告給付每月40萬元之高額違約金，對被告而言應有過苛。
2.又原告以詐欺手段將無權占用之新北市政府所有之B土地及違章建築出租予被告，且其無權占用之土地面積達142.92平方公尺，卻藉此向被告收取8萬元之租金，顯為不當，相較於被告僅因無法確認應回復之原狀為何，而未返還系爭租賃物予原告，非屬惡意不返還之情形，被告之可歸責性較低，故請法院參酌內政部租賃契約範本將系爭租賃契約約定之違約金先減至8萬元租金，再考量上開客觀情狀減少2/3之違約金，方為妥適。
㈤答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而堪認定：
㈠被告於110年7月5日與原告簽立原證1之系爭租約，向原告承
租系爭租賃物，約定租賃期間自110年8月1日起至112年7月30日止，每月租金8萬元、押租金16萬元（被告已於110年7月5日支付押租金16萬元）。嗣上開約定之租期屆滿，被告仍為系爭租賃物之使用收益並支付租金與原告，而依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。惟被告113年6月份以後之租金，均未支付與原告。此有系爭租約影本附卷可證，並經兩造陳明在卷。（見本院卷第41至47頁、第204頁、第1
5、334頁）㈡A土地為原告所有，B土地為新北市所有（管理者：新北市政
府養護工程處），A土地及B土地上，有原告所有未辦保存登記、門牌號碼為新北市○○區○○路00號之系爭房屋坐落其上。
此有A土地及B土地之登記第一類謄本、新北市政府稅捐稽徵處林口分處114年5月1日新北稅林一字第1145796999號函及該函檢送之系爭房屋稅籍證明書在卷可證（見本院卷第103至113頁、第193至195頁）。
㈢被告已於本件訴訟中之114年8月6日，將系爭租賃物點交返還
與原告，此經兩造陳明在卷（見本院卷第321、337、334頁）。
四、本件爭點與本院之判斷：㈠關於系爭租約是否已經原告合法終止而消滅？
1.按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。……承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。又系爭租約第3條約定，被告應於每月1日以前繳納租金，每次應繳1個月份之租金，不得藉詞拖欠（見本院卷第42頁）。
2.查被告113年6月份以後之租金，均未支付與原告一節，為被告所是認，則以押租金16萬元抵償後，其所欠租金額迄113年9月30日已達2個月以上。經原告於113年12月2日以台北長安郵局002008存證信函催告被告於5日內給付至113年12月份所欠之租金，被告於113年12月3日收受該存證信函，逾期並未給付。再經原告於113年12月13日以台北長安郵局002116存證信函通知被告終止系爭租約，被告於113年12月16日收受該存證信函。此有上開存證信函影本及回執影本在卷可證（見本院卷第49至57頁、第59至61頁），經核原告終止系爭租約，合於前開法文規定。是系爭租約已於113年12月16日經原告合法終止而消滅，堪以認定。
㈡關於被告依民法第92條第1項撤銷簽立系爭租約之意思表示，
是否有據？
1.民法第92條第1項前段固規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。且同法第93條規定：「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院88年度台上字第1236號裁判要旨參照）。
2.本件被告承租系爭租賃物係欲作為經營汽車美容使用，且被告於原告交付系爭租賃物後，自行花費裝修，此為兩造所不爭執，被告並稱：系爭租賃物原為一鐵皮搭建之老舊建築，且有部分結構破損之情形，被告遂花費600萬元，將系爭租賃物裝修為得以經營汽車美容之狀態等語（見本院卷第121至122頁），及提出系爭租賃物交付被告前之照片，及被告裝修後之照片為證（見本院卷第165至171頁、第173至178頁），足見被告於訂約時，明知系爭租賃物於交付後，尚須裝修始得作為經營汽車美容使用。是系爭租賃物雖為未辦保存登記之違建，但原告以系爭租賃物訂約時之狀態交付於被告，並不違反民法第423條之交付義務。而被告於承租並裝修後，確於租賃期間持續於系爭租賃物經營汽車美容，此有原告所提被告經營之汽車美容業之臉書截圖在卷可證（見本院卷第217至275頁），堪認原告亦無違反民法第423條之保持義務。被告雖辯稱：原告以系爭租賃物得合法辦理營業登記等話術詐騙被告，其因而與原告簽立系爭租約等語，惟為原告所否認，自應由被告就其所辯負舉證之責，然被告並未提出證據證明原告有何故意詐騙被告之情事，系爭租約上亦無任何原告擔保系爭房屋有辦理保存登記或得辦理營業登記之約定，是被告辯稱遭原告詐欺而訂立系爭租約，已無可採。
3.再者，被告係於114年4月29日向本院提出民事答辯㈠狀，主張依民法第92條第1項撤銷簽立系爭租約之意思表示等語（見本院卷第117至120頁），並於本件114年5月26日言詞辯論期日陳稱其是要撤銷110年7月5日簽立原證1「房屋租賃契約書」之意思表示等語。又原告係於114年4月25日收受被告上開民事答辯㈠狀繕本，此經兩造陳明在卷（見本院卷第201至202頁）。則查，被告既稱其係於110年12月間收到新北市政府違章建築拆除大隊之通知，始知悉系爭房屋為違章建築，將定期拆除，不能辦理保存登記，自無法申請營業登記等語（見本院卷第118頁），並提出新北市政府違章建築拆除大隊110年12月23日新北拆拆一字第1103283679號違章建築拆除時間通知單影本為證（見本院卷第155頁），則被告縱有遭原告詐欺而於110年7月5日與原告簽立系爭租約之情事，顯然被告至遲於110年12月間即已發見詐欺，則迄114年4月25日被告撤銷之意思表示到達原告時，早已逾民法第93規定之1年除斥期間，其撤銷權已消滅，自不得撤銷。遑論系爭租約已先經原告於113年12月16日合法終止而消滅，業如前述，被告自無從撤銷之。
4.職是，被告依民法第92條第1項撤銷簽立系爭租約之意思表示，於法無據，不生撤銷之效力。
㈢關於原告請求被告給付租金361,290元，是否有據？
1.按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」、系爭租約第3、4條約定，租金每個月8萬元，被告應於每月1日以前繳納，每次應繳一個月份，不得藉詞拖延。
2.被告對於其自113年6月1日起至113年12月16日系爭租約終止時止之租金均未給付一節，並不爭執（見本院卷第334頁）。而上開期間之租金，扣除押金16萬元後，為361,290元（計算式：8萬元×6＋8萬元×16/31－16萬元押金＝361,290元；元以下四捨五入）。
3.被告雖辯稱系爭房屋無權占用新北市之B土地，且為違章建築，無法直接用以申請營業登記，且有隨時遭拆除之風險，與兩造約定之使用、收益狀態不合，故其得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權拒絕支付租金等語。惟按租賃契約為債權契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。出租人倘未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，是除法律別有規定或另有約定者外，當事人仍應依租約履行（最高法院64年台上字第424號、110年度台上字第2467號裁判意旨參照）。又違章建築並非不得作為租賃標的，而被告並未提出任何證據證明原告有擔保系爭房屋非違章建築或擔保系爭租賃物均為其所有，且迄系爭租約終止前，系爭房屋並未遭拆除，並被告於租賃期間均有實際占有使用系爭租賃物經營汽車美容，即系爭租賃物於租賃存續期間並無不能繼續供被告使用之情事，業如前述，是無從認原告有違反民法第423條之出租人交付義務或保持義務之情事，被告自不得拒絕給付租金。故被告上開所辯，洵無足採。
4.職是，原告依民法第439條前段規定及系爭租約第3、4條請求被告給付租金361,290元，應屬有據，而應准許。㈣關於原告請求被告賠償律師費10萬元，是否有據？
查系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第44頁）。而被告確有違反系爭租約第3、4條約定，未按期支付租金之違約情事，業如前述。又原告主張其因本件訴訟支出律師費10萬元一節，被告並未爭執。則原告依系爭租約第12條約定請求被告賠償其因本件訴訟委請律師之律師費10萬元，即無不合，應予准許。
㈤關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利246,348元，是
否有據？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。本件兩造間系爭租約之租賃關係已於113年12月16日經原告合法終止而消滅，業如前述，故被告自113年12月17日起，即已無繼續占有使用系爭租賃物之正當權源，而屬無權占用，被告自因此受有利益。惟系爭租賃物中之B土地並非原告所有，原告復未能舉證證明其就B土地有合法之占有使用收益權，則被告雖因無權占用B土地而受有利益，然此部分因此受有損害者，應為B土地之所有人新北市，而非原告。故原告得依不當得利之法則，請求被告返還之利益，應僅限於被告無權占用原告所有之A土地及系爭房屋部分。
2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固定有明文。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要，此有最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨可參。職是，被告承租系爭租賃物是作為經營汽車美容使用，依上說明，計算被告自113年12月17日起至114年8月6日將系爭租賃物點交返還原告之日止，無權占用A土地及系爭房屋之不當得利金額，自不受土地法第97條第1項規定之限制。又原告同意以系爭租約約定之租金每月8萬元，再依A土地面積（合計147.78平方公尺）占A土地加上B土地之總面積（合計394.68平方公尺）之比例約百分之37（計算式：147.78＋246.9 ＝394.68；147.78÷394.68 ＝0.37），作為計算被告無權占用A土地及系爭房屋之相當租金之不當得利標準，即每月29,600元（8萬元×0.37＝29,600元）（見本院卷第334頁），核無不合。
3.因此，原告依民法第179條請求被告應給付自113年12月17日起至114年8月6日止，無權占有A土地及系爭房屋之相當於租金之不當得利合計應為227,252元｛（計算式：29,600元×[(15/31)＋7＋(6/31)]＝227,252元；元以下四捨五入）｝，故原告此項請求，於227,252元範圍內，即屬有據，而應准許；逾上開部分之請求，即無從准許。
㈥關於原告請求被告給付違約金3,329,032元，是否有據？
1.原告主張系爭租約於113年12月16日終止後，被告未依約按原狀騰空返還系爭租賃物與原告，迄本件訴訟中之114年8月6日始將系爭租賃物點交返還，故依系爭租約第6條後段約定，請求被告給付自113年12月17日起至114年8月6日止，以每月租金8萬元之5倍計算，即每月40萬元之違約金合計3,329,032元等語，被告則否認有給付違約金之義務，並以前開情詞為辯。
2.按民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」故違約金必因當事人之約定而成立，自應依其約定之內容決定債務人是否應支付違約金，非有當事人約定之情事發生，債務人不負給付違約金之責任。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解契約文義。
3.查系爭租約第6條係約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃物誠心按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第43頁）。故兩造所明文約定被告應給付違約金之情形，以被告於租期屆滿不即時遷還系爭房屋為限，至於非因租期屆滿所生未即時遷讓交還房屋之情形，兩造既無給付違約金之約定，原告即不得依系爭租約第6條請求給付違約金（最高法院95年度台上字第285號、定95年度台聲字第492號裁定意旨參照）。本件兩造間系爭租約原定租賃期限於112年7月30日屆滿後，雙方係以不定期限繼續租約，此為兩造所不爭執，已如前述。而系爭租約係因原告於不定期限租約存續期間單方終止而消滅，依上說明，此非因租期屆滿所生未即時遷讓交還房屋，原告自不得依系爭租約第6條請求被告給付違約金。
4.職是，原告依系爭租約第6條後段約定請求被告給付違約金3,329,032元，並無理由，應予駁回。
五、從而，原告依民法第439條前段及系爭租約第3、4條請求被告給付租金361,290元、依系爭租約第12條請求被告賠償律師費10萬元，以上合計461,290元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年3月14日起（見本院卷第83頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；以及依民法第179條請求被告給付227,252元，及自114年8月25日所提民事撤回暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日即114年8月26日起（見本院卷第337頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 13 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 10 月 13 日
書記官 楊振宗