臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第227號原 告 謝文亮被 告 黃怡菁上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號9樓騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣288,000元，及自民國114年1月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國114年5月16日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣202萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣6,066,420元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣10萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣288,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國110年10月13日將其名下所有之門牌號碼新北市○○區○○路0段000○0號9樓（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造約定租賃期間為110年10月13日起至111年10月12日止，每月租金為新臺幣（下同）24,000元，並應於每月15日前繳納。
嗣上開租約期滿後，因被告繼續使用系爭房屋，原告未為反對，兩造遂就系爭房屋依原租約條件成立不定期限租約（下稱系爭租約）。詎料被告陸續積欠租金超過2個月以上，屢次催討未果，原告已向被告為終止租約之意思表示，計至114年4月15日止已積欠14個月租金及不當得利。故起訴請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金及至114年4月15日止無權占有之不當得利共計336,000元（即14個月）、自114年5月16日起至返還系爭房屋為止應按月給付24,000元之不當得利。
(二)爰依系爭租約第12條約定、民法第455條前段、第767條第1項前段、中段、第179條、土地法第100條第1、3款規定、民法租賃之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
2.被告應給付原告336,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應114年5月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張於110年10月13日將其名下所有之系爭房屋出租予被告，兩造約定租賃期間為110年10月13日起至111年10月12日止，每月租金為24,000元，並應於每月15日前繳納。嗣上開租約期滿後，因被告繼續使用系爭房屋，原告未為反對，兩造遂就系爭房屋依原租約條件成立不定期限租賃契約（下稱系爭租約）等情，有房屋租賃契約書（見本院卷第23-35頁）、兩造間之LINE對話紀錄截圖、系爭房屋之建物登記第一類謄本（見本院卷第63頁）可佐，被告則經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀作何聲明、陳述，以供本院審酌，經本院調查結果，原告之主張為可採信。
(二)兩造間之不定期限租賃關係有無終止？何時終止？
1.系爭租約第14條第1款約定「承租人遲付租金總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付，出租人得終止租約。」、系爭租約第11條約定「依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他方。」（見本院卷第29頁）。民法第440條第1項規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」，按「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約，此項規定於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止租約時亦適用之。……第查上訴人本人對於被上訴人之欠租，並未定期催告支付，雖據報請該管水林鄉公所，以簡便通知上訴人兩次未到，並派員面催尅速清繳欠租，但所謂尅速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告依法顯非有效，上訴人以此為原因，主張兩造之租約終止，請求還地，即難謂當。」（最高法院45年台上字第205號裁判意旨參照，同法院85年度台上字第299號裁判同此旨），準此，須先定相當期限催告給付租金，始得依法終止租約，如未定期限，則催告不合法，自無從進一步主張終止租約。
2.原告主張前因被告自113年3月至9月之租金未付，故先後如原證2於113年9月23日以LINE、如原證3於113年10月14日寄送存證信函向被告表示終止租賃關係請其搬離，故兩造間之租賃關係最遲於被告收受原證3存證信函時業已終止等語（見本院卷第17頁）。觀諸原證3存證信函固紀載「台端已積欠本人113年3月至9月合計7個月之租金……，請於3日內給付所有之積欠租金」、「是本人乃依法向台端終止租賃關係，並請台端至遲應於113年11月20日前搬離，並結清所有積欠之費用……」（見本院卷第39-41頁），然因原告未提出上開存證信函之回執，無從認定上開定期催告限被告應於3日內給付所有積欠租金之意思表示已經送達被告，故原告無從依系爭租約第14條第1款約定或民法第440條第1項規定，主張因被告因遲付租金總額達2個月之金額而終止兩造間之租賃關係。
3.民法第450條第2、3項規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」。民法第767條第1項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」。按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。
4.觀諸原告提出之兩造間LINE對話紀錄截圖可知，原告於113年9月24日向被告催討自113年2月至9月之欠租，被告表示會尋覓親友資助；原告復於113年10月21日向被告表示「我們租賃關係已經終止，請在11月20日前一定要搬家，房租還是要拜託你想辦法。」，被告表示「了解」等語，參以兩造間係成立不定期限之租賃關係，業如前述，是依民法第450條第2、3項規定，原告得隨時終止契約，且原告於113年10月21日向被告表示租約已終止，要求被告應於11月20日前搬離，已合於民法第450條第3項規定之「至少於一星期、半個月或一個月前通知」之要件，而上開終止之意思表示經被告表示瞭解而到達，且被告未表示反對，故兩造間之租賃關係應於113年11月20日合意終止，堪以認定。故原告請求自113年11月20日租約終止日起至被告遷讓返還系爭房屋為止，按月給付原告依系爭租約約定之租金計算之不當得利，於法自屬有據。因原告請求計至言詞辯論終結前之114年4月15日止已到期部分之不當得利，則自113年12月（蓋113年11月應計入欠租部分之返還，詳後述）至114年4月15日，共5個月，合計金額為120,000元（即24,000*5=120,000）。
(三)原告可請求之欠租數額為何？
1.民法第439條前段規定「承租人應依約定日期，支付租金」、系爭租約第2條約定「承租人每月租金為24,000元，每期應繳納1個月租金，並應於每月15日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。」（見本院卷第25頁）、系爭租約第4條約定「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為48,000元。前項擔保金（押金）除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃關係終止，承租人交還房屋時返還之。」。又按押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
2.原告主張被告自113年2月起至114年1月之租金未付、及終止租約後之114年3、4月不當得利之費用未付，以上共14個月合計336,000元等語，然原告於起訴狀自陳被告有給付113年2月之租金，並提出與所述相符之存摺內頁影本（見本院卷第43-47頁）及存證信函（見本院卷第39頁），堪認被告應係自113年3月起欠租，至兩造於113年11月20日合意終止租賃關係止，共9個月。
3.而原告自陳擔保金48,000元尚未於本件請求欠租部分扣除（見本院卷第103頁），揆諸上開說明，兩造間之租賃關係既已於113年11月20日合意終止，故上開擔保金48,000元即當然與被告之欠租發生當然抵充之效力。是經抵充後，原告可得請求之欠租應為7個月，共計168,000元（即24,000*7=168,000）。
(四)綜上所述，兩造間之租賃關係已於113年11月20日合意終止，其後被告繼續占有系爭房屋係無正當權源，核屬無權占有，故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；並依民法第439條前段規定及系爭租約第2條約定，請求被告給付兩造合意終止租賃關係前之欠租共計168,000元；且依民法第179條規定請求被告給付兩造合意終止租賃關係後之不當得利，其中已到期部分即至114年4月15日止為120,000元，以上共計288,000元（即168,000+120,000=288,000），及自起訴狀繕本送達翌日即114年1月10日（回證見本院卷第81頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自114年5月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元之不當得利，核屬有據，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，為無理由，應予駁回。。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權諭知被告如以相當金額為原告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 29 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 2 日
書記官 廖宇軒