臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第34號原 告 明志書院法定代理人 李江河
住○○市○○區○○○路0段000號0樓（000室）訴訟代理人 廖德澆律師被 告 黃啟源即啓旺企業社上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國115年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖一所示勘測範圍「464（1）」（面積一百一十一點七五平方公尺）、「464（2）」（面積十一點六八平方公尺）土地騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬肆仟玖佰伍拾參元，及自民國一百一十三年十二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十三年十二月一日起至返還第一項所示之土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣參萬伍仟零參拾元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣肆佰柒拾參萬壹仟肆佰捌拾肆元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟肆佰壹拾玖萬肆仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬壹仟陸佰伍拾壹元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾陸萬肆仟玖佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於各期到期後，原告以新臺幣壹萬壹仟陸佰柒拾柒元為被告供擔保後得假執行；但被告於各期到期後，如以新臺幣參萬伍仟零參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別載有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。查本件原告起訴時，訴之聲明第1、2項原為：㈠被告應將新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），其中附圖所示標示（5）部分土地（面積98.73平方公尺，下稱系爭租地）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）134萬1,124元，及自起訴狀繕本送達翌日，按週年利率5％計算之利息（見本院卷一第11至12頁）。嗣於本院審理中，經會同現場履勘並測得占用面積後，於民國114年6月27日變更訴之聲明第1項如下述原告訴之聲明第1項所示（見本院卷一第275至276頁），於114年11月10日準備程序期日當庭變更聲明第2項如下述原告訴之聲明第2項所示（見本院卷二第62頁），核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而擴張或減縮應受判決事項之聲明者，及補充或更正其事實上及法律上之陳述，揆諸前揭法條規定，均應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告自36年7月1日起登記為系爭土地之所有權人，兩造前於106年間訂立不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭租地，租賃期間自同年8月1日起至111年7月30日止，租金為每月1萬4,000元，於每月5日前匯款，惟被告於109年2月少付7,000元租金，111年7月整月未給付，共積欠2萬1,000元租金。又依系爭租約第12條前段、13條約定，系爭租約之續約應於契約期滿2個月前另訂書面契約，否則租期屆滿，租賃關係即當然消滅，視為已表示反對續租，且不得視為不定期租賃，惟系爭租約期滿後，因兩造未簽訂新租約，被告理應將系爭租地返還原告，惟被告以如新北市新莊地政事務所114年5月28日函所附土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示勘測範圍「464（1）」（面積11
1.75平方公尺）之建物（下稱系爭建物）及「464（2）」（面積11.68平方公尺）之空地（共計123.43平方公尺，下稱系爭土地占用部分）持續無權占用系爭土地迄今，並受有相當於租金之不當得利，原告自得請求被告給付自111年8月1日起至113年11月30日止，就系爭租地（按：原告就不當得利部分僅以租地範圍98.73平方公尺計算）相當於租金之不當得利共49萬5,131元（計算式如附表一），及自113年12月1日起至返還系爭土地占用部分止，按月給付1萬8,923元之相當於租金之不當得利（計算式如附表一）。另依系爭租約第12條後段約定，如租賃期間屆滿，被告未遷讓返還系爭租地，逾期每日應給付按原租金（單日）3倍金額計算之懲罰性違約金，原告自得請求自111年8月1日起至113年11月30日止之懲罰性違約金共117萬7,993元（計算式如附表二），及自113年12月1日起至返還系爭租地止，按月給付4萬1,430元（以每月30日計，計算式如附表二） 之懲罰性違約金。又依系爭租約第17條約定，違約一方對他方所支付之律師費用（每審級以6萬元為限），是就原告支出之律師費8萬元，被告亦應賠償6萬元，故被告應給付積欠租金2萬1,000元、相當於租金之不當得利49萬5,131元、懲罰性違約金117萬7,993元、律師費用6萬元，共計175萬4,124元。然因被告於租賃期滿至起訴前，已給付原告共計40萬6,000元，此部分經原告扣抵後，僅請求剩餘之134萬8,124元（計算式：175萬4,124元－40萬6,000元＝134萬8,124元），爰依系爭租約第3、12、17條約定及民法第767條第1項前段、179條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭土地占用部分騰空返還予原告。㈡被告應給付原告134萬8,124元，及其中134萬1,124元自起訴狀繕本送達翌日，及其中7,000元自114年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自113年12月1日起至返還第1項所示之土地予原告之日止，按月給付原告6萬353元（即每月給付相當於租金之不當得1萬8,923元及懲罰性違約金4萬1,430元之總和）。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對系爭建物為被告使用沒有意見，但系爭租約第11條第2項有寫被告可以以同樣條件繼續承租系爭租地，但要續約時，原告調漲租金且只簽2年，被告才沒有同意簽立新租約，且被告有支付房屋稅金，應有地上權存在，且原告於系爭租約到期後，仍受領被告每月支付之租金，應有不定期租賃契約存在，被告占用系爭土地是有權占用，自無不當得利。另109年2月只付7,000元租金是因當初做人行道要改水管，被告花費1萬4,000元，但原告未負擔一半，故自行從當月租金中扣除，111年7月租金則已於111年11月21日給付，且被告並無同意支付懲罰性違約金及律師費等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第65至66頁）：㈠原告為系爭土地之所有權人，權利範圍為全部。
㈡被告以系爭建物及空地占用系爭土地，且現仍在使用中。
㈢兩造於106年10月18日就系爭租地簽署系爭租約，租賃期間自
106年8月1日起至111年7月30日止，每月租金為1萬4,000元。
四、得心證之理由：㈠原告請求被告騰空並返還系爭土地占用部分，有無理由？
按所有人對於無權占用或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占用為原因，請求返還土地者，占用人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占用為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占用之事實無舉證責任，占用人自應就其取得占用係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。本件被告既不爭執有以系爭建物及空地占用系爭土地（見兩造不爭執事項㈡），則自應由被告就占用有正當使用權源負說明及舉證之責任。惟查：
⒈按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思
，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，承租人已得預期該租約於租期屆滿時當然消滅，即難謂不生阻止續租之效力（最高法院112年度台上字第976號、91年度台上字第221號判決參照）。定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院91年度台上字第221號判決參照）。經查，依系爭租約第12條前段約定：「租期屆滿，租賃關係當然消滅，視為已表示反對續租，乙方（即被告，下同不贅）除經甲方（即原告，下同不贅）事先同意繼續租賃外，應於屆期時遷讓租地完畢，絕不藉詞推諉或任何主張，且乙方應遷讓返還租地」；系爭租約第13條並約定：「若乙方欲繼續租賃時，應於本契約期滿二個月前商得甲方同意，並另訂書面契約，始發生效力，不得視為不定期租賃」（見本院卷一第34頁），足見兩造於簽訂系爭租約時即已約明如未於系爭租約期滿2個月前另訂書面契約，則租賃期間屆滿後，承租人即應交還租賃土地，視為已表示反對續租，而發生阻止續約之效力，不定期限租賃之條件即確定不成，兩造間租賃關係自已於系爭租約租期屆滿時當然消滅。兩造復不爭執自系爭租約屆期（即111年8月）後即未再簽訂新租賃契約之事實（見本院卷二第64頁），則兩造於系爭租約期限屆滿後，自已無租賃關係存在，縱被告於系爭租約租期屆滿後，仍繼續將相當於原租金額之款項匯入原告帳戶，系爭租約默示更新之條件仍為不成就，是被告抗辯原告於系爭租約到期後，仍持續收受被告給付之租金，應有不定期租賃契約存在等語，尚非可取。被告又辯稱：依照系爭租約第11條第2項被告應可以同樣條件承租系爭租地，係因要續約時，原告變更系爭租約之條件，被告才未同意簽立新租約等語。然查，系爭租約第11條第2項所約定之「如標的土地繼續出租，乙方享有以同樣條件優先承租權」，應係指如原告繼續出租，被告得以原告出租予第三人之新租賃條件優先承租，而非係以與原租約之同樣條件繼續承租，被告上開所辯，顯有誤會。
⒉被告另辯稱：系爭建物是被告所有，長期存在於系爭土地，
且房屋稅金均由被告負擔，應取得地上權等語。惟按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第767條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院88年度台上字第1729號判決意旨參照）。觀諸卷附系爭土地之土地登記第二類謄本（見本院卷一第27頁），未見系爭土地有何地上權設定登記之紀錄可查，準此，截至原告提起本件訴訟前，被告均未向地政機關申請辦理地上權之登記，亦為被告所不爭執（見本院卷二第335頁），揆諸前開說明，被告自難據以主張其具有系爭土地之合法占有權源。
⒊綜上，被告迄未舉證證明就占用系爭土地有何正當權源，是
原告主張被告就系爭土地為無權占用，請求被告騰空並返還系爭土地占用部分，應屬可採。
㈡原告請求被告給付尚未給付之租金2萬1,000元，有無理由？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按系爭租約第3條約定：租金為每月1萬4,000元，於每月5日前匯款，有系爭租約在卷可參（見本院卷一第41頁）。原告主張被告於109年2月少付7,000元租金，111年7月整月未給付等語，被告則以前詞置辯。經查，被告未提出證據證明確有因人行道磚塊更新、自來水管重設支出1萬4,000元，且縱確有上開情事，惟被告亦已自承契約並無約定，亦未經原告同意，僅為被告主觀想法等語（見本院卷二第335及365頁），況原告否認有同意共同負擔之意思，被告復未說明原告應共同負擔之依據為何，自不得逕扣抵應給付之租金；又就111年7月整月租金1萬4,000元未給付部分，雖經被告提出合作金庫銀行111年11月21日存款憑條抗辯業已給付，惟非租賃契約應給付之期限內所給付，且原告已就上開部分，於後請求之相當於租金之不當得利部分扣抵，則被告就前開未給付之積欠租金，自仍應給付2萬1,000元（計算式：
7,000元＋1萬4,000元＝2萬1,000元），是被告上開所辯，自無可採。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有
，金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占用如附圖一所示面積共計共計123.43平方公尺之系爭土地，既如前述，則原告本於所有權人地位，依民法第179條前段規定，請求返還相當於租金之不當得利，即屬有據。又原告僅請求以系爭租地面積即98.73平方公尺部分計算相當於租金之不當得利，基於處分權主義，亦應准許。
⒉次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判參照）。經查，系爭土地位在交叉路口，鄰近道路為明志路，周遭有公車站、明志國小、飲食店、眼鏡行及機車行，鄰地469地號作為道路使用等情，有本院114年5月16日勘驗筆錄附卷可參（見本院卷一第259至260頁），並審酌原告以系爭建物經營汽車修理場，目前雖辦理歇業，但仍有在使用之現況及轉租予他人所取得之經濟利益、系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度及生活機能完善度及歷年系爭土地申報地價（見本院卷一第61頁）等一切情狀，應認被告就系爭租地，以原租金即1萬4,000元計算相當於租金之不當得利為適當。是被告因無權占用系爭租地，於111年8月1日起至113年11月30日賠償之所受相當於租金之不當得利為39萬2,000元（計算式：1萬4,000元×28月＝39萬2,000元）；另自113年12月起每月所受相當於租金之不當得利，則為每月1萬4,000元。原告逾此範圍之請求，則非正當。
㈣原告依系爭租約第12條約定請求被告給付違約金，有無理由
？如有，金額為何？⒈按系爭租約第12條後段約定：如租賃期間屆滿，被告除經原
告事先同意繼續租賃外，應於屆期時遷讓返還系爭租地完畢，逾期每日應給付按原租金（單日）3倍金額計算之懲罰性違約金（見本院卷一第34頁）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係屬懲罰性質者，尤應衡酌債權人實際所受之損害及債務人違約之一切情狀斷之，庶符實情而得法理之平（最高法院113年度台上字第1628號、113年度台上字第1804號、112年度台上字第652號判決參照）。
⒉經查，被告迄今仍占用系爭租地，且現仍使用中，而未完成
遷讓之義務，依系爭租約第12條後段約定，即屬違約，原告自得依上開約定，請求被告賠償自系爭租約租賃關係期滿後之111年8月1日起至113年11月30日止共853日及113年12月1日起之懲罰性違約金。
⒊本院審酌系爭租約於111年7月31日消滅後，被告迄未遷讓返
還系爭租地予原告，違約情狀非輕，且遲延期間非短，並衡以被告未依約交還系爭租地，原告通常所受之損害，乃延後取回系爭租地為使用、收益之損失，以及被告不依約履行，致原告需耗費勞力、時間、費用支出相關成本（含訴訟成本）等不利益，倘若被告依約即時交還系爭租地，原告通常可享受之利益，則為即時使用、收益系爭租地之利益，復斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況，以及系爭租約每月租金為1萬4,000元（相當於日租金467元，計算式：1萬4,000元÷30日＝467元，元以下四捨五入，下同）等情形，因認系爭租約第2條第2項約定以每日3倍計算懲罰性違約金過高，應酌減至每日1.5倍即701元（計算式：467元×1.5＝701元）為適當。依此計算，原告得請求111年8月1日起至113年11月30日賠償之懲罰性違約金為59萬7,953元（計算式：701元×853日＝59萬7,953元）；自113年12月起每月違約金金額，應為每月2萬1,030元（計算式：701元×30日＝2萬1,030元）；逾此範圍之請求，均非正當。
㈤原告依系爭租約第17條約定請求被告給付律師費6萬元，有無
理由？又系爭租約第17條約定，違約一方對他方所支付之律師費用（每審級以6萬元為限），均應完全賠償（見本院卷一第35頁），原告因本件訴訟已支出8萬元律師費，有存根附卷可參（見本院卷二第97頁），本件因被告違約未返還系爭租地，致原告委任律師提起本件訴訟，原告並得依系爭租約第17條約定，請求被告賠償律師費用6萬元之損害。
㈥又被告於系爭租約租期屆滿後，繼續將相當於原租金額之款
項匯入原告帳戶，應可認係清償相當於租金之不當得利或損害金債權債務，經查，計算至本件起訴前，被告共計已匯款40萬6,000元，是原告所得請求之金額，應為66萬4,953元（計算式：積欠租金2萬1,000元＋相當於租金之不當得利39萬2,000元－被告已清償之金額40萬6,000元＋違約金59萬7,953元＋律師費6萬元＝66萬4,953元）。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件係以支付金錢為標的，又無給付之確定期限，則原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即113年12月25日（113年12月24日送達被告，見本院卷一第87頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約第3、12、17條約定及民法第767條第1項前段、179條規定，請求被告應將系爭土地占用部分騰空返還予原告，並請求被告給付66萬4,953元及自113年12月25日起至清償日止之法定遲延利息，暨自113年12月1日起至返還土地之日止，按月給付3萬5,030元（計算式：每月給付相當於租金之不當得1萬4,000元＋懲罰性違約金2萬1,030元＝3萬5,030元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 陳佳君法 官 陳旻均附表一（新臺幣／民國，元以下四捨五入）：
期間 申報地價（每平方公尺） 計算式 111年8月1日至12月31日 2萬1,800元 2萬1,800元×10％×98.73平方公尺÷12月×4月＝7萬1,744元 112年1月1日至12月31日 2萬1,800元 2萬1,800元×10％×98.73平方公尺＝21萬5,231元 113年1月1日至11月30日 2萬3,000元 2萬3,000元×10％×98.73平方公尺÷12月×11月＝20萬8,156元 合計 49萬5,131元 113年12月起 2萬3,000元 2萬3,000元×10％×98.73平方公尺÷12月＝1萬8,923元附表二（新臺幣／民國）：
①租金單日數額：每月租金1萬4,000元×12月÷365日＝460.273元 ②原租金單日3倍之懲罰性違約金：460.273元×3＝1,381元（元以下四捨五入） 期間 日數 金額 111年8月1日至12月31日 153日 112年1月1日至12月31日 365日 113年1月1日至11月30日 335日 合計 853日 1,381元×853日＝117萬7,993元 113年12月起每月 30日 1,381元×30日＝4萬1,430元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
書記官 陳俞瑄