臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第342號原 告 陳建忠被 告 林桉億 籍設新北市○○區○○路0段0號0樓（ 新北○○○○○○○○）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落於新北市○○區○○路○○○號六樓之三房屋全部遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟元，及自民國一一四年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自一一四年七月五日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟元。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟參佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾肆萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣柒佰陸拾壹萬玖仟伍佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參萬肆仟陸佰陸拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬柒仟參佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣柒仟肆佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳萬貳仟參佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○路000號6樓之3房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）104,000元，並自民國114年3月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付52,000元。㈢被告應給付原告2,338元。嗣經原告於115年1月19日當庭將訴之聲明第㈡項其中104,000元部分，擴張請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並將第㈢項擴張為：被告應給付原告22,382元（見本院卷二第39至40頁），經核原告所為訴之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，核與前揭法律規定相符，應予准許。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，於113年10月1日，兩造就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期1年，自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金26,000元（包含大樓管理費），且水、電及瓦斯等費用均由被告自行負擔（下稱系爭租賃契約），另約定給付2個月租金即52,000元作為押租金。詎被告自113年12月起即未繳納租金，經原告於114年2月2日以通訊軟體LINE傳訊被告已積欠租金達3月，告知被告應於同年月8日前支付積欠之租金，否則逾期即終止租約，並應於同年月28日搬遷完畢，惟未獲被告置理，原告復於114年3月3日寄發存證信函予被告，主張系爭租賃契約已於2月8日終止，如上開存證信函不生合法終止之效力，原告於114年7月4日言詞辯論期日主張被告積欠租金已8個月，即使扣除押租金尚欠6個月租金，原告主張當庭終止與被告間就系爭房屋之租賃契約。是兩造間系爭租賃契約既已終止，被告拒不點交，屬無權占有系爭房屋，且被告無權占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，且依系爭租賃契約第8條第2項約定，被告應賠償每月租金2倍之違約金。被告辯稱系爭房屋馬桶未修繕，然被告是看過屋況才簽約，且馬桶部分並無故障，只是沖水力道不足，原告有依水電師傅指示修繕，但仍不符合被告之要求，且被告自113年12月起即失聯。被告於114年2月2日打電話給原告表示要續租，且表示可以自己找水電修理馬桶，原告也同意如果有代為修理之支出得以租金扣除之，然被告嗣後並無去找水電。爰依民法767條第1項前段、第455條前段、系爭租賃契約第3條、第8條第2項、第4條第2項、民法第439條、第179條等規定，並請求擇一為有利於原告之認定，而提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告104,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自114年3月1日起至遷讓返還前項房屋日止，按月給付原告52,000元。㈢被告應給付原告22,382元。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：伊積欠幾個月租金不是重點，伊也忘了欠幾個月租金，伊都有繳納水電費，且原告沒有把系爭房屋整理、修繕好，系爭房屋內馬桶有問題等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房屋為原告所有，由原告將系爭房屋出租予被告，租期1年，自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金26,000元，且水、電及瓦斯等費用均由被告自行負擔，另約定給付2個月租金即52,000元作為押租金，有系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭租賃契約附卷可佐（見本院卷一第13至20頁、第31頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張已合法終止兩造間系爭租賃契約，被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，且被告應給付租金104,000元予原告，並按月給付52,000元予原告，並應給付22,382元予原告等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止租約？原告依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？㈡原告請求被告給付租金104,000元予原告，有無理由？㈢原告請求被告自114年3月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告為止，按月給付52,000元，有無理由？㈣原告請求被告給付22,382元，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告是否已合法終止租約？原告依民法第767條第1項前段規
定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨可資參照）。次按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者，非於承租人遲付之租金總額達二個月之租額，且遲延給付逾二個月時，出租人不得終止契約，此觀民法第440條第2項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之（最高法院106年度台上字第757號判決意旨參照）。
揆諸前開意旨，倘出租人與承租人約定承租人欠租經以擔保金抵償，未逾2月即得終止租約者，因不符合民法第440條第2項之規定，不得以當事人以契約預先排除，而仍應適用民法第440條第2項之規定。
⒉經查，原告為系爭房屋所有權人一節，已如前述，又於113年
10月1日，兩造簽訂系爭租賃契約，約定租期1年，自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金26,000元（包含大樓管理費），且水、電及瓦斯等費用均由被告自行負擔，另約定給付2個月租金即52,000元作為押租金等節，有兩造簽訂之系爭租賃契約1份為憑（見本院卷一第15至20頁），復為兩造所不爭執，業如前述。又原告主張已於114年2月2日，以通訊軟體LINE傳訊被告，告知被告應於同年月8日前支付積欠之租金，否則逾期即終止租約，並應於同年月28日搬遷完畢等語，固據原告提出兩造LINE對話紀錄為憑（見本院卷二第43頁），然查，系爭租賃契約第8條第1項固約定：「乙方（即被告，下同）積欠租金達1個月，經甲方（即原告，下同）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租約。（見本院卷一第17頁）」，惟原告此時對被告為催告，被告積欠之租金應為113年12月起至114年2月止共3個月之租金，合計78,000元，經以押租金52,000元抵償後，僅有1個月之租金26,000元（計算式：78,000元-52,000元=26,000元），顯然尚未逾2月，揆諸前開說明，當事人不得以契約預先排除民法第440條第2項規定之適用，是仍應回歸民法第440條第2項之意旨，非於承租人承租人遲付之租金總額達2個月之租額，且遲延給付逾2個月時，出租人不得終止契約，則原告此際以LINE通知被告繳納欠租，如逾期不繳即終止租約，與前開規定之意旨不符，應認原告終止租約並不合法。
⒊次查，原告於114年7月4日言詞辯論期日，當庭表示被告積欠
租金，扣除押租金後，已達6月，而終止與被告之租約等語。按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項定有明文。原告主張被告自113年12月起即未繳納租金，迄至114年7月，已欠租8個月，經扣除押租金後，仍欠6個月租金，被告對此固辯稱已忘記付了幾個月租金等語，然對於已積欠達6個月租金一節，並未爭執，依民事訴訟法第280條第1項，視同對原告主張之事實自認，故此際被告積欠之租金總額已逾2個月，而與前開規定相符，應堪認定系爭租賃契約自114年7月4日業經合法終止。
⒋次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明定。經查，被告積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後經相當期間仍未給付，原告於114年7月4日當庭向被告合法終止系爭租賃契約，業如前述，是系爭租賃契約既經合法終止，被告已無繼續合法占有使用系爭房屋之合法權源，原告自得依民法第455條前段之租賃物返還請求權及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告甚明。
㈡原告請求被告給付租金104,000元予原告，有無理由？
按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項定有明文。原告主張被告自113年12月起即未繳納租金，迄至114年7月，已欠租8個月，經扣除押租金後，仍欠6個月租金，被告對此固辯稱已忘記付了幾個月租金，然對於已積欠達6個月租金一節，並未爭執，依民事訴訟法第280條第1項，視同對原告主張之事實自認，已如前述，是原告請求被告給付積欠之租金4個月共104,000元，即屬有據。
㈢原告請求被告自114年3月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告為
止，按月給付52,000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。經查，兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，惟於114年7月4日業經原告合法終止系爭租賃契約，業經認定如前，是被告自114年7月5日起為無權占有系爭房屋，可受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還，是原告請求被告自114年7月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利26,000元，應屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許（另原告訴之聲明第2項後段將相當於租金之不當得利與違約金合併其金額而為請求，茲將二者分別計算，違約金部分詳如下述）。
⒉原告復主張依系爭租賃契約第8條第2項約定：「乙方於終止
租約經甲方定3日以上催告搬遷或租期屆滿甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應給付甲方按房租貳倍計算之違約金。（見本院卷一第17頁）」，請求被告應自114年3月1日起按月給付1倍之違約金等語，原告上開主張合於系爭租賃契約約定內容，其請求被告應給付違約金一節，堪以採取，又系爭租賃契約關係係於114年7月4日終止，已如前開認定，則其違約金之起算日應自114年7月5日起算，是原告請求被告自114年7月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付以租金1倍計算之違約金26,000元，亦屬有據，逾此範圍之請求，應屬無據。
㈣原告請求被告給付22,382元，有無理由？
按系爭租賃契約第4條第2項約定「租賃期間因使用本租賃物所產生之電費、瓦斯費、電話費等，因使用必須繳納之費用，除另有約定外，應由乙方負擔」，則原告主張被告於114年9月至12月使用系爭房屋因而產生之水費、電費，業據原告提出自來水公司水費帳單、台灣電力公司電費查詢結果等件為證（見本院卷二第45頁），依系爭租賃契約第4條第2項，應由被告負擔，上開款項已由原告代為墊付，因而請求被告償還，是原告此部分之請求，亦屬有據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。就積欠租金104,000元部分，原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即114年4月17日（見本院卷一第45頁送達證書）起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息一節，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法767條第1項前段、第455條前段、系爭租賃契約第3條、第8條第2項、第4條第2項、民法第439條、第179條等規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，及被告應給付原告104,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年4月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及自114年7月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付52,000元，並請求被告應給付原告22,382元，均為有理由，應予准許；至逾越前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，爰酌定相當擔保金額而宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 陳幽蘭
法 官 鄭宇宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 18 日
書記官 林怡君