臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第359號原 告 李佳瑄訴訟代理人 江明軒律師被 告 李姵嬅訴訟代理人 枋啓民律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國114年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年7月14日經不動產仲介公司仲介，向被告購買新北市○○區○○街00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約)，約定買賣總價為新臺幣（下同）1,384萬元，被告於113年12月9日移轉所有權登記與原告，同年12月24日移轉占有與原告。系爭房屋於兩造簽訂系爭契約前，係以4間套房之形式出租予他人，在仲介公司、被告及代管公司即尚邑興業股份有限公司（下稱尚邑公司）的推波助瀾之下，系爭房屋最主要的賣點就是得以合法收租，又依仲介公司及被告共同提供之不動產說明書現況調查表第35項關於「有無違建或禁建情事」事項，雖顯示為「是」，然敘明欄僅針對「陽台外推」、「鐵鋁窗增建」，原告始願意買受系爭房屋，嗣原告於113年12月24日與尚邑公司簽訂房屋委託租賃契約書，前開4份租賃契約亦移轉由原告擔任出租人。詎料，新北市政府工務局於114年2月14日以新北工使字第1140285740號函知原告應停止一切違規行為並限期改善或補辦手續完竣，於其說明事項第二點第(一)項竟謂「旨接建築物（即系爭房屋）前經本局112年10月20日派員勘查，現場涉及違反建築法第77條之2及第77條第1項規定：未經核准擅自變更分間限期；復經本局112年11月20日新北工使字第1122292958號函要求限期改善或補辦手續完竣在案」等語，足徵被告至遲已於112年10月至11月間知悉系爭房屋關於分間之狀況屬於不合法且經新北市政府工務局函知，而將受有不利益處分之虞，卻仍惡意隱瞞，致原告陷於錯誤而於113年7月14日簽訂系爭契約。原告憂心系爭房屋之結構性安全疑慮，更可預期系爭房屋經主管機關函告為違法分間情形後，不僅無法再為出租，徒增將來轉賣他人之困難性，致生原告鉅大財產損害及精神上痛苦。原告曾多次透過仲介公司通知被告出面解決，然而被告態度消極、推諉卸責。為此，爰依系爭契約第9條第2項及民法第359條、第259條第2款、第179條規定提起本件訴訟等語，並先位聲明：㈠被告應給付原告1,384萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告至少151萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於113年7月10日至同年月12日間，多次親自前往系爭房屋看屋，仲介公司交付予原告之不動產說明書中「現場格局圖」清楚呈現，房屋現況即有6間臥室、4間廁所，顯與一般住家不同。簽定系爭契約時，代書特別確認房屋格局，伊亦具體明確告知系爭房屋之原始格局為3房2廳2衛，毫無隱瞞情事，且原告親自簽署之不動產成交案件實際資訊確認表第4條已記載關鍵資訊即「本房屋之格局為3房2廳2衛」，即與現況不符，故系爭房屋內隔間非合法，為原告所知悉，原告投資系爭房屋，事前已知悉違建事實，自應承擔瑕疵風險。伊將系爭房屋交給尚邑公司包租代管，並未積極介入管理系爭房屋事宜，就新北市工務局於112年11月20日以新北工使字第1122292958號函要求限期改善或補辦手續完竣等情，伊因為未收受該函，無從知悉，此後新北市政府工務局亦無任何措施，且兩造於113年12月24日交屋日前，再次查詢新北市違章建築案件查詢系統，亦無系爭房屋查報違建之紀錄，足見伊絕無惡意隱瞞違法隔間情事。又系爭房屋僅屬「程序違建」，並不需要拆除回復，原告無實際損害，反而持續收租，自難要求解除契約或請求任何損害賠償。退萬步言，本件縱使有回復隔間的問題，瑕疵也非重大到非解除契約不可，且原告為修補至合法亦予有過失，如認原告主張有理由，原告收取之租金亦應抵銷等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告於113年7月14日，以總價13,840,000元，向被告購買如附表所示之不動產（下稱系爭房地），並簽立系爭契約；而被告於不動產說明書「有無違建或禁見情事」欄位勾選「是」，「敘明」欄位置：記載陽台外推鐵鋁窗增建；且工務局曾於114年2月14日以新北工始字第1140285740函知原告涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」之違法，寄送至被告戶籍住址，未遇被告以寄存送達等情，兩造均無爭執，且原告並未爭執知悉系爭房屋有陽台外推及鐵鋁窗增建之違建。兩造爭執系爭房屋內隔間為6房間4衛浴，經新北市政府工務局於112年11月20日函知原告，涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」，是否為物之瑕疵？被告是否就此部分有惡意隱匿知悉情形，而應負瑕疵擔保責任，故本院應審究⒈系爭房屋涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」，是否為重要交易事實？原告於簽約前就系爭房屋有「未經核准擅自變更使用及室內裝修」之違法，是否已知悉？⒉被告有無故意隱瞞已經新北市政府通知系爭房屋有「未經核准擅自變更使用及室內裝修」之違法瑕疵，而應負民法第359條物之瑕疵擔保責任？
四、本院之判斷：㈠按物之出賣人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買
受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用。民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查原告買售系爭房地後係欲將系爭房地委託代管公司即尚邑公司代管出租事宜，有原告提出之租賃契約4份影本附卷可佐，新北市建築師公會經本院囑託鑑定結果認：系爭建築物依原核准圖說完成改善並補辦簡易室內裝修許可證、併案辦理「免辦理變更使用執照」並取得新北市政府工務局建築物室內裝修竣工合格證明」及完成「免辦理變更使用執照」之程序，完成合法化所需費用估列約為新台幣40至50萬元；本案合法化先決條件在必須取得「裝修套房行為直下層同意書」，其他部分，原則上都可改善後，仍以隔間4間之情形補辦手續而合法化。有上開鑑定報告書可憑（見鑑定報告書第5頁、第6頁），是以系爭房屋格局即4間房間套房及4間衛浴，係「未經核准擅自變更使用及室內裝修」，雖可補正，但未補正前，仍有被新北市政府工務局拆除之虞，而原告購入系爭房地係為將4間套房出租， 如被新北市政府工務局拆除，不具備格局為4間套房及4間衛浴，顯減少預定效用，堪認系爭房地具有物之瑕疵。
㈡復按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。次按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條本文有明文規定。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件被告辯稱原告於簽約前之113年7月10日至同年12月間多次前往系爭房屋親自看屋，輔以仲介交付原告之不動產說明書，其中之「現場格局圖」為6間臥室，4間廁所，系爭契約之「不動產成交案件實際資訊確認表」第4條已記載：「本房屋之格局為3房2廳2衛」，在簽約現場代書特別確認房屋格局，被告已明確告知系爭房屋之原始格局為3房2廳2衛，原告簽約前已明知系爭房屋室內隔間套房係未經合法申請部分等語，經查：原告簽訂買賣契約前有到現場看屋且不動產成交資訊確認表之事實未爭執，原告固主張在簽約當天原告有反應明明買的是四房為何這樣寫？代書說建議這樣寫，將來比較好辦理貸款云云，原告未詢問為何要記載3房2廳2衛方便貸款，自違常情。是以被告辯稱原告簽訂買賣前已知系爭房屋隔間套房與原始格局不相同非合法之室內隔間，較為可採，堪認原告已知悉知悉系爭房屋存有室內隔間非合法而為違建之情形。
㈢原告復主張被告至遲已於112年10月至11月間知悉系爭房屋
關於隔間已經主管機關即新北市政府工務局函知將受不利益處分之虞，卻仍於113年7月14日與原告簽訂系爭契約，惡意隱瞞，原告如知悉系爭房屋室內隔間為已經被盯上的違建，就不可能購買云云。然按所謂「故意不告知其瑕疵」，係指出賣人事實上已知悉有瑕疵存在而故意不告知買受人，始足當之。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。另按負舉證責任之當事人就其主張之事實應舉證至足以使法院形成確信其所主張之事實為真正程度，始可謂已盡證明責任，惟不負舉證責任之他方當事人為否定負舉證責任當事人所主張之事實，並使法院已形成之確信發生動搖，自亦可提出反證反駁負舉證責任之當事人所主張事實之真正，以動搖法院原就待證事實所形成之確信，以免就事實真偽不明之狀態承擔此一不利益，以符合舉證責任分配之原則。本件原告主張系爭房屋涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」且已經新北市政府工務局通知拆除之重要交易事實，被告惡意隱匿而未告知原告，應負瑕疵擔保責任等語，自應就被告惡意隱匿系爭房屋涉及「未經核准擅自變更使用及室內裝修」且已經新北市政府工務局通知拆除之事實而未告知原告之利己事實，負舉證責任。經查：被告於不動產說明書違建或有禁建欄固僅記載有陽台外推，與鐵鋁窗增建部分，而未揭露系爭房屋內部格局及遭新北市政府工務局通知之情形。惟原告親自系爭房現場看房，且簽約時代書已告知需記載3房2廳以方便辦理貸款時，已可知悉系爭房屋隔間違建之情形，已如前述。另原告就被告抗辯新北市政府112年11月20日新北公使字第1122292958號改正函寄送至被告戶籍住址，係以寄存送達方式寄送，及此後工務局亦無任何措施，截至113年12月24日交屋日前，再次查詢新北市違章建築案件查詢系統，亦無系爭房屋查報違建之紀錄之事實並未爭執，亦有被告提出之查詢資料附卷可稽（建本院卷第89頁），而寄存送達就行政處分程序依法發生送達之效力，惟被告如未收受而無從知悉，亦不違常情。另被告於112年間係將系爭房屋委託尚邑公司代管出租事宜，原告並未爭執，則新北市政府工務局派員至系爭房屋現場勘查，尚邑公司是否有告知被告，實有存疑。原告復未舉證證明被告知悉而惡意隱瞞，自難認被告有何惡意隱瞞之情形。系爭房屋隔間有違建情形，其性質本即有遭拆除之風險，此乃社會經驗均知之情形，不因被告有無告知，或有無在現況說明書「有無違建或禁建情事」欄就「敘明」欄建管機關列管情形欄未記載曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」欄勾選或記載，而有差別，況系爭房屋雖經新北市工務局於112年間認定為違章建築部分，惟迄至114年再次通知原告前並無再次通知被告立即拆除知情形。且原告屬已知悉或依通常情形可得知悉系爭房屋存有室內隔間違建情形之買主，則原告據此主張系爭房屋有瑕疵，致房屋價值有欠缺，使其受有損害，尚屬無據。
㈣又系爭契約第9條第2項約定：乙方（即本件被告）應擔保本
約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）。但於辦理房地點交前甲方（即本件原告）已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院解決。原告最遲於簽約之際即已知悉系爭房屋內隔間係非合法建築，已如前述，則原告先位主張依系爭契約第9條第2項約定解除契約；備位主張減少價金及損害賠償，洵屬無據，自不足採。
㈤從而，原告據此先位主張依系爭契約第9條及民法第359條規
定解除契約回復原狀並依不當得利之法律關係及民法第259條選擇合併，請求被告返還價金，13,840,000元，備位主張請求減少價金及損害賠償，依法不合，均為無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告先位依系爭買賣契約第9條第2項及民法第359條、第259條第2款、第179條規定請求被告給付原告1,384萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。備位聲明依系爭契約第9條第2項及民法第359條規定請求減少價金及損害賠償即被告應給付原告至少151萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
書記官 盧佩蓁附表：
土地： 編 號 土 地 坐 落 面 積 權利範圍 備考 市 區 段 小 段 地 號 平方公尺 １ 新北 蘆洲 光華 32 818 30000分之1179 建物︰ 編 號 建 號 基地坐落 建築式樣 主要建築 材料及房 屋層數 建 物 面 積 （平方公尺） 權 利 範 圍 樓層面積 合 計 附屬建物用途及面積 建物門牌 １ 909 新北市○○區○○段00地號 鋼筋混凝土造5層樓房 五層： 100.19 合計： 100.19 陽台： 9.45 全部 新北勢蘆洲區永平街32巷65號5樓