臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第315號原 告 莊美枝訴訟代理人 林東乾律師被 告 紀閔淳訴訟代理人 鄧世榮律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國115年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國108年10月23日與被告簽訂新北市「板橋浮州合宜
住宅」附條件不動產預定買賣契約書(下稱系爭契約)，購買被告所有如附表所示之房地及地下二層編號446號車位(以下合稱系爭不動產)，買賣總價金新臺幣(下同)1,315萬元，因系爭不動產為合宜住宅，故雙方於系爭契約約定：「茲為『板橋浮州合宜住宅』不動產預定買賣事宜簽訂本約。甲方(即原告)確知本買賣標的係依新北市『板橋浮州合宜住宅』興建規定，且自乙方(即被告)產權登記之日起未滿十年不得移轉登記(下稱10年閉鎖期)，故本預定買賣契約之訂立，僅具債權效力，物權之移轉需待十年限制期滿始得辦理」，並於系爭契約第四條第二項約定：「所有權移轉登記：乙方(即被告)於法定可移轉之日起七日內，應備齊所有權移轉相關資料及用印文件，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記。」被告係於104年4月17日取得系爭不動產所有權，故依系爭契約之約定，被告應於114年4月23日前將系爭不動產之所有權移轉登記於原告。
㈡原告與被告為提前使原告取得系爭不動產之所有權，另於110
年2月20日簽訂承諾書(下稱系爭承諾書)約定：原告應於111年2月28日前以強制執行之方式完成系爭不動產之所有權移轉(下稱系爭強制執行方式)，然因以此方式移轉系爭不動產所有權，恐涉及刑法詐欺得利罪，故原告最終決定放棄以前開強制執行方式取得系爭不動產所有權，被告乃於113年10月11日以臺北圓山郵局1135號存證信函(下稱1135號存證信函)催告原告於函到7日內履行完畢上開強制執行程序等語，原告隨即於113年10月21日委由律師發函表示：因該強制執行程序有違合宜住宅閉鎖期之規定，恐將導致雙方受民、刑事追訴，兩造所簽署之系爭承諾書有關強制執行相關之條款，顯然有違背法令之情事，該條款之約定自屬無效等語。其後，被告又於113年10月23日以臺北圓山郵局1166號存證信函(下稱1166號存證信函)對原告主張：因原告違反前開義務，故依系爭契約第8條約定，解除系爭契約並沒收原告已付之價金，且請求原告將系爭不動產返還於被告並給付懲罰性違約金500萬元等語。
㈢系爭契約第二條補充約定：「乙方(即賣方，本件被告)願配
合甲方(即買方，本件原告)辦理強制執行並配合甲方提早取得產權，乙方之繼承人願拋棄所有關於本房屋所有繼承的權利，並簽立新台幣伍佰萬元共同擔保強制執行本票交由地政士保管。當乙方配合甲方或甲方指定第三人取得所有權時，乙方即視為履行買賣契約之過戶義務。若強制執行金額之拍賣屋、地價金與本契約價金有差額時，雙方互不找補義務。若系爭房地已過戶到甲方或甲方指定第三人名義時，乙方所開立之本票或債權憑證即失效。」第十條約定：「本案買賣雙方同意於權狀核發，辦理抵押設定後，以強制執行之程序拍賣標的物，由買方自法院標購，取得所有權，其衍生之程序費用(例如執行費、鑑價費、規費、裁定費…等費用依實際發生為準。)與代書之手續費由甲方負擔之，屆時買方即依付款方式之約定，給付尾款與賣方。」第十條約定：「為配合前條強制執行所需之債權憑證之本票須另行開立，但僅供本次執行之用，不得移作其他用途，亦不得向賣方主張債權，雙方皆充分瞭解。」系爭承諾書第四條約定：「甲方應於111年2月28日前完成本件買賣標的物之強制執行程序。
」第五條約定：「甲方如有……不參與強制執行時，均視同違約，依本約之違約規定處理。」等約定(以下合稱系爭強制執行約定)，係以強制執行方式規避合宜住宅閉鎖期之約定，該等行為有觸犯刑法第339條第2項詐欺得利罪或339條之4加重詐欺罪之虞，此觀諸被證4對此類案件之刑事判決自明，依民法第71條、第72條規定，系爭約定顯係違反法律強制或禁止規定而無效，系爭約定縱未違反法律強制或禁止規定，亦違反國家為平穩房價、落實居住正義等公益目的，且違背社會一般道德觀念，而係違背公共秩序或善良風俗，應屬無效；然依民法第111條規定，系爭契約其他諸如於閉鎖期屆滿始為系爭不動產所有權移轉之約定，並無無效之情形，且除去系爭無效之約定仍可成立，該等所有權移轉之約定等，依上開法律之規定，仍屬有效。
㈣原告已依系爭契約及承諾書之約定，於110年3月31日給付約
定之所有買賣價金並負擔銀行貸款本息，此亦為被告所不爭執，被告亦已於108年11月30日將系爭房屋交付原告使用收益。原告自得請求被告依系爭契約第四條第二項約定及民法第348條規定，請求被告將如附表所示系爭不動產所有權移轉登記予原告等語。㈤聲明：被告應將如附表所示系爭不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告則抗辯：㈠被告與原告於108年10月23日簽訂系爭契約，將被告所有如附
表所示系爭不動產，以買賣總價金1,315萬元售予原告。被告早於108年11月30日將系爭房屋交付原告。嗣兩造於110年2月20日另簽訂系爭承諾書，於第四條約定原告應於111年2月28日前完成系爭契約買賣標的物即系爭不動產之強制執行程序。惟遲至113年10月間，原告仍不履行，被告爰依系爭承諾書第五條及系爭契約第八條違約約定以1135號存證信函催告，嗣於113年10月23日依前揭約定以1166號存證信函向原告解除系爭契約。
㈡系爭契約及承諾書約定原告應完成系爭不動產之強制執行程
序，並非必然違反法律強制或禁止規定而無效，系爭契約嗣因被告解除契約，而溯及失其效力：
⒈系爭不動產之買賣有「10年閉鎖期」之限制，係因興建出售
「板橋浮州合宜住宅」之訴外人日勝生活科技股份有限公司（下稱日勝生公司），依內政部之要求而與之合意，日勝生公司日後出售合宜住宅時將於與承購戶間之買賣契約中要求承購戶接受閉鎖期之約定、簽署「預告登記同意書」，被告遂同意依約辦理預告登記，同意自取得系爭不動產所有權登記之日起10年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85%之價格，移轉予請求權人即中華民國(管理機關為內政部營建署)(下稱系爭預告登記)。故系爭不動產之所以有「10年閉鎖期」之限制，係因日勝生公司與內政部營建署之約定、日勝生公司與被告間的買賣契約以及被告與內政部營建署間預告登記約定所致，並非有法律或法規命令規定禁止購買合宜住宅之承購戶不得於10年內移轉所有權。所謂「10年閉鎖期」之效力，係透過「債之相對性」而拘束被告並透過地政登記上之預告登記，阻止第三人向被告購買。
⒉系爭契約及承諾書雖約定原告應完成系爭不動產之強制執行
程序，但該約定並非必然違反法律強制或禁止規定而致契約無效，系爭契約嗣因被告解除契約，因而溯及失其效力，原告自不得請求被告移轉系爭不動產之所有權。
㈢倘系爭強制執行約定無效，系爭契約即應認為全部無效而非
僅一部無效：⒈兩造約定以強制執行系爭不動產作為移轉所有權之手段，並
非僅於系爭承諾書始特別約定，而係於系爭契約簽訂時，於契約第二條第四項、第十條第八項、第九項及第十項等約定，雙方已預先安排，可見該強制執行履行方式已為系爭契約意定必要之點，而為法律行為全部之旨趣及當事人訂約時之真意。
⒉訴外人李文健地政士以「製作假債權以強制執行拍賣規避閉
鎖期」之方式履行類似合宜住宅不動產買賣契約，至少有27件以上，業經臺北市地政士懲戒委員會懲戒在案，李文健與其他炒房詐欺集團成員之偽造文書及詐欺得利犯罪行為，亦經本院113年度訴字第762號及763號刑事判決認定有罪。而系爭契約明確約定第十條第八項、第九項及第十項以虛偽本票債權及強制執行做為移轉系爭不動產所有權之手段，原告既為系爭契約當事人，當然知之甚詳。
⒊依兩造訂約時主觀真意，系爭契約所約定價金1315萬元及關
於系爭不動產使用收益等各項約定，均係兩造預期能於108年或109年即將系爭不動產拍賣，使原告取得所有權並使被告盡早取得尾款：
⑴系爭契約於108年間簽訂後，雙方預期不久後能依前揭強制執
行方式，由原告順利取得系爭不動產所有權，被告亦能儘快順利取得尾款，因此兩造才會同意用1315萬元做為系爭房地之價金，否則倘須等候10年始能移轉所有權及付清尾款，兩造主觀上必然不會依該價金數額而簽訂系爭契約。
⑵系爭契約約定系爭房屋以租賃契約方式先交由原告使用收益
，並以原告先行給付買賣價金部分款項孳息充作租金（系爭契約第七條）；交屋後各項稅費亦由原告負擔(系爭契約第五條第四項)；由原告辦理房屋修繕、抽車位、參與區分所有權人會議(系爭契約第十條第四項)。可見108年11月30日交屋後，即由原告取得實質上所有權人之地位，得對系爭不動產使用收益並負擔一切稅費。前揭約定加上雙方在簽約後次月即完成交屋，由兩造迅速使原告取得使用收益權利並負擔稅費此點觀之，雙方亦預期系爭不動產之物權移轉能很快完成。
⑶倘若前述「以強制執行方式將系爭房地所有權移轉予原告（
買方）」之手段，無法於系爭契約簽訂後短期內完成，兩造主觀上必然不會願意於108年10月23日簽訂系爭契約並同意價金數額為1315萬，否則自108年至114年4月16日閉鎖期結束，6年期間之漲跌風險之經濟利益負擔勢將難以公平解決。經過6年，房屋漲跌幅度極大，實難認為當初雙方於簽訂系爭契約時均能預期系爭強制執行約定無效，而待閉鎖期結束後，仍願依同樣系爭契約價金等各項約定加以合意。
⑷依系爭契約及承諾書簽訂時間點亦可探知雙方真意，108年10
月23日簽訂系爭契約，雙方約定以強制執行方式移轉系爭不動產所有權，因強制執行程序較繁雜，系爭契約未約定具體期限，但經被告一再催促下，原告嗣於110年2月20日出具系爭承諾書具體承諾將於111年2月28日前完成強制執行程序，顯然雙方於簽訂系爭契約時，主觀上均認為強制執行可順利完成，至遲亦能在111年2月28日前完成。絕非原告所稱「去除此部分，等到114年4月16日閉鎖期結束再移轉，亦符雙方真意」。故倘係爭強制執行約定無效，系爭契約即應認為全部無效而非僅一部無效等語。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：㈠原告於108年10月23日與被告簽訂系爭契約，購買被告所有如
附表所示之系爭不動產，總價金1,315萬元，被告並於108年11月30日將系爭房屋交付原告使用，原告亦於110年3月31日付清全數價金；兩造另於110年2月20日簽訂系爭承諾書(見本院卷第17-32、195-201、206頁系爭契約、交款備忘錄、系爭不動產登記謄本、系爭承諾書、中國信託銀行匯款申請書、新臺幣存提款交易憑證及存款交易明細等影本、本院言詞辯論筆錄)。㈡系爭不動產之買賣有「10年閉鎖期」之限制，被告向日勝生
公司購買系爭不動產時，同意自104年4月16日（建物部分）、17日（土地部分）登記取得系爭不動產所有權之日起10年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85%之價格，移轉予請求權人即中華民國(管理機關為內政部營建署)(見本院卷第27、29頁系爭不動產登記謄本之系爭預告登記)。㈢兩造間所為系爭強制執行約定即系爭契約第二條補充約定：
「乙方(即賣方，本件被告)願配合甲方(即買方，本件原告)辦理強制執行並配合甲方提早取得產權，乙方之繼承人願拋棄所有關於本房屋所有繼承的權利，並簽立新台幣伍佰萬元共同擔保強制執行本票交由地政士保管。當乙方配合甲方或甲方指定第三人取得所有權時，乙方即視為履行買賣契約之過戶義務。若強制執行金額之拍賣屋、地價金與本契約價金有差額時，雙方互不找補義務。若系爭房地已過戶到甲方或甲方指定第三人名義時，乙方所開立之本票或債權憑證即失效。」第十條約定：「本案買賣雙方同意於權狀核發，辦理抵押設定後，以強制執行之程序拍賣標的物，由買方自法院標購，取得所有權，其衍生之程序費用(例如執行費、鑑價費、規費、裁定費…等費用依實際發生為準。)與代書之手續費由甲方負擔之，屆時買方即依付款方式之約定，給付尾款與賣方。」第十條約定：「為配合前條強制執行所需之債權憑證之本票須另行開立，但僅供本次執行之用，不得移作其他用途，亦不得向賣方主張債權，雙方皆充分瞭解。」及系爭承諾書第四條約定：「甲方應於111年2月28日前完成本件買賣標的物之強制執行程序。」第五條約定：「甲方如有……不參與強制執行時，均視同違約，依本約之違約規定處理。」係以強制執行方式規避合宜住宅10年閉鎖期之約定(見本院卷第18-23頁系爭契約影本、第31頁系爭承諾書影本)。
㈣被告於113年10月11日以1135號存證信函催告原告於函到7日
內履行完畢系爭強制執行程序；原告於113年10月21日委由律師函復表示系爭承諾書有關強制執行之相關條款有違閉鎖期之規定，恐將導致雙方受民刑事追訴，有違背法令之情事，該條款之約定自屬無效等語。嗣被告復於113年10月23日以1166號存證信函對原告主張：因原告遲未履行於111年2月28日前完成強制執行程序之義務，故依系爭契約第8條約定，解除系爭契約並沒收原告已付之價金，且請求原告將系爭不動產返還於被告並給付懲罰性違約金500萬元等語（見本院卷第37-39頁，第241-263頁1135號存證信函、1166號存證信函及掛號郵件收件回執等影本）。
四、本件爭點：㈠系爭強制執行約定依民法第71條、第72條規定是否無效？㈡系爭契約及承諾書依民法第111條但書規定，除去無效部分，
是否仍為有效？㈢被告解除系爭契約是否合法?㈣原告依系爭契約第4條第2項約定及買賣契約之法律關係，請
求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，有無理由？
五、本院之判斷：原告以前詞主張兩造就系爭不動產之買賣簽訂系爭契約及承諾書，惟系爭強制執行約定依民法第71、72條規定為無效，系爭不動產買賣之10年閉鎖期已屆滿，被告應依系爭契約第四條第二項約定及買賣契約之法律關係，將系爭不動產所有權移轉登記予原告等情；被告則以前詞抗辯系爭強制執行約定並非無效，被告已解除系爭契約，原告不得請求移轉登記系爭不動產所有權云云。經查：㈠系爭強制執行約定依民法第72條規定為無效：
⒈按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第7
2條定有明文。次按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69年台上字第2603號民事判例)。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院83年度台上字第1530號民事判決意旨參照）。
⒉查系爭不動產之買賣有「10年閉鎖期」之限制，被告向日勝
生公司購買系爭不動產時，同意自104年4月16日（建物部分）、17日（土地部分）登記取得系爭不動產所有權之日起10年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，如有違反前述事項，願以承購房地原價85%之價格，移轉予請求權人即中華民國(管理機關為內政部營建署)，並為系爭預告登記以為公示等情，為兩造所不爭執，復有系爭不動產之登記謄本在卷可稽(見本院卷第2
7、29頁)。⒊而被告於108年10月23日與原告簽訂系爭契約，將系爭不動產
出售予原告時，仍在10年閉鎖期內，兩造為規避10年閉鎖期之限制，遂合意為系爭強制執行約定，目的在使原告能藉由對系爭不動產強制執行之方式，提前取得系爭不動產之所有權。惟承辦兩造間系爭契約之地政士李文健因另案以不實本票聲請裁定准予強制執行，並執該本票裁定聲請對板橋浮州合宜住宅之房地強制執行以規避閉鎖期之行為，經本院以113年度訴字第762號及763號刑事判決認定有罪，原告因此放棄以前開強制執行程序取得系爭不動產所有權等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭承諾書及本院113年度訴字第762號及763號刑事判決等影本在卷可佐(見本院卷第18-23、31、123-146頁)。參以板橋浮州合宜住宅係國家為平穩房價、落實居住正義等公益目的，而設之國家政策住宅，並為達成該政策目的，由同意10年閉鎖期且為系爭預告登記者始得承購，詎原告與被告竟為規避10年閉鎖期之限制，而合意為系爭強制執行約定，則系爭強制執行約定顯然損害合宜住宅之國家政策目的，違反國家社會一般利益及道德觀念，有背於善良風俗，依民法第72條規定自屬無效。則被告以前詞抗辯系爭強制執行約定非無效云云，並無可採。
㈡系爭契約及承諾書依民法第111條但書規定，除去無效部分，仍為有效：
⒈按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分
亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文。又按民法第111條但書之規定，須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之(最高法院75年台上字第1261號民事判例意旨參照)。
⒉觀諸系爭契約第一條及第二條就買賣標的物、價金金額及給
付方式此等契約必要之點已約定明確；且系爭契約第二條有關買賣價金給付之方式，約定簽約時由原告給付200萬元、交屋時由原告給付200萬元，貸款金額732萬元由原告按期支付本金及利息，系爭不動產所有權登記予原告時，原告應給付尾款183萬元予被告等內容(見本院卷第17-18頁)；及系爭承諾書第二、三條約定尾款183萬元與部分貸款本金之給付方式(見本院卷第31頁)，被告已依約於108年11月30日交屋予原告，原告亦依約於110年3月31日提前付清全部價金予被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第206頁），並有系爭契約、交款備忘錄、系爭不動產登記謄本、系爭承諾書、中國信託銀行匯款申請書、新臺幣存提款交易憑證及存款交易明細等影本在卷可憑(見本院卷第17-32、195-201頁)，足見系爭不動產之買賣，兩造就買賣標的物、價金金額及給付方式此等契約必要之點已約定明確，且履行並無困難，原告並於取得系爭不動產所有權登記之前，即提前付清尾款。反觀系爭強制執行約定，目的在使原告能藉由對系爭不動產強制執行之方式，迴避閉鎖期間，提前取得系爭不動產之所有權，此為有利於原告之約定，惟並無效力，有如前述，系爭契約及承諾書除去此無效部分之約定，將使系爭不動產所有權移轉登記之約定回歸至系爭契約第四條第二項約定即被告應於法定可移轉之日(即114年4月17日)起7日內備齊所有權移轉相關資料及用印文件，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記(見本院卷第19頁系爭契約影本)，於系爭不動產所有權移轉登記予原告之前，被告既已取得原告給付之全部買賣價金，獲取該筆價金之運用與孳息等利益多年，對於被告並無不利；原告亦自知若藉由對系爭不動產強制執行之方式，迴避閉鎖期間，提前取得系爭不動產所有權，恐有違法疑慮，而自願放棄對系爭不動產強制執行，揆諸前揭最高法院裁判意旨及說明，綜合兩造法律行為全部之旨趣，訂約時之真意、交易之習慣、兩造交屋與付款等具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，本院認系爭契約及承諾書除去系爭強制執行約定部分為無效外，使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人分別取得系爭不動產所有權登記及買賣價金之目的，故系爭契約及承諾書依民法第111條但書規定，除去無效部分，仍為有效，堪以認定。則被告以前詞抗辯系爭契約全部無效，洵無可採。
㈢被告解除系爭契約為不合法：
被告抗辯：依系爭承諾書第四條約定，原告應於111年2月28日前完成系爭不動產之強制執行程序，惟遲至113年10月間，原告仍不履行，被告依系爭承諾書第五條及系爭契約第八條違約約定以1135號存證信函催告原告履行，嗣於113年10月23日以1166號存證信函解除系爭契約，系爭契約溯及失效云云，惟此為原告所否認。查：系爭承諾書第四條約定原告應於111年2月28日前完成系爭不動產之強制執行程序，及第五條約定原告如不參與強制執行程序視同違約等內容，均為無效，業如前述，則被告以原告未履行系爭承諾書第四條約定，依系爭承諾書第五條視同違約，及依系爭契約第八條經催告後仍不履行而解除契約，顯不合法，是被告抗辯系爭契約經解除後溯及失效云云，並無可採。
㈣原告依系爭契約第四條第二項約定及買賣契約之法律關係，
請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由：系爭契約第四條第二項約定：「所有權移轉登記：乙方(即被告)於法定可移轉之日起七日內，應備齊所有權移轉相關資料及用印文件，交由承辦地政士辦理所有權移轉登記。」查被告係於104年4月16日（建物部分）及17日（土地部分）取得系爭不動產所有權，有系爭不動產登記謄本在卷可稽（見本院卷第27、29頁），故依系爭契約第四條第二項約定，被告應於114年4月17日起7日內，備齊所有權移轉相關資料及用印文件，交由承辦地政士辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告。本件原告既已給付全部買賣價金予被告，從而，原告依系爭契約第四條第二項約定及買賣契約之法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第四條第二項約定及買賣契約之法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。爰判決如主文。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 張筱琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 廖美紅附表：
不動產標示 編號 建物建號 建物門牌 號碼 土地地號 應有部分 1 新北市○○區○○段0000○號 含停車位編號地下二層446號 新北市○○區○○○路000號21樓之6 新北市○○區○○段000000地號 建物：1分之1 土地：100000分之134（內含車位基地持分100000分之1）