臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第320號原 告 劉嘉祐訴訟代理人 魏光玄律師被 告 李佩錞訴訟代理人 毛國樑律師
蔡佩嬛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號門牌號碼新北市○○區○○路000號24樓建物騰空遷讓返還原告及其餘全體共有人。
被告應自民國114年6月1日起至將前項建物返還之日止，按月給付原告新臺幣5000元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔99/100，餘由原告負擔。
本判決第1、2項於原告以新臺幣250萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣732萬8747元為原告預供擔保，得免為假行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段0000○號門牌號碼新北市○○區○○路000號2
4樓建物（下稱系爭建物）原為原告父親劉簡晨所有，劉簡晨於民國94年8月30日死亡後由原告及訴外人劉綺恩、劉家妤、賴佩琪4人（下合稱原告等4人）取得所有。因原告及訴外人劉綺恩、劉家妤自年幼時起即與生母共同生活，未與劉簡晨同住，故對於系爭建物之使用及繼承等情形一無所知，直至經地政機關通知辦理繼承登記後，原告等4人始於112年8月2日辦妥繼承登記（每人登記應有部分各1/4）。原告於辦理繼承登記後，發見系爭建物未經系爭建物所有權人同意自92年間起遭稱原告姑姑簡丰沛出租予被告。原告之父劉簡晨從未與被告接觸，亦從未同意簡丰沛將系爭建物出租他人使用，僅同意無償將系爭建物提供給簡丰沛使用。劉簡晨從未曾赴大陸工作，赴大陸工作者為其兄簡遠信，被告將原告之父親與大伯混淆，足證被告根本從未與原告之父成立租約。原告曾於113年10月6日與簡丰沛聯繫，請其通知房客原告等4人要將系爭建物收回，經簡丰沛回覆稱：其已與房客聯繫，告知要賣房，但今年6月姑姑才跟房客續約1年…等語，由前述對話內容可悉，原告並無承認簡丰沛與被告間租賃契約關係，且原告係於113年10月6日才知悉簡丰沛在113年6月與被告續約1年一事。再由簡丰沛與被告間對話內容，則可知簡丰沛至遲於113年10月25日之前已通知被告系爭建物非其所有，不能再租給被告，另表示其有向原告轉達與被告間口頭約定（即自113年6月起續租1年）等情。是縱原告應受簡丰沛與被告間租賃契約關係拘束，其等間租約亦已於114年5月31日因屆期終止，被告也無由再本於其與簡丰沛間租賃契約關係繼續占有使用系爭建物。基上，本件被告無權占用原告等4人共有系爭建物，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告及其餘全體共有人。
㈡被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利得，致原告受
有相當於租金之損害。承前述，簡丰沛與被告合意自113年6月起以每月2萬元租金由簡丰沛將系爭建物繼續出租被告1年，則原告按其對系爭建物應有部分以每月5000元（20000×1/4＝5000）計算相當於租金之利得，應屬合理。爰併依民法第179條不當得利法律關係請求被告應自起訴狀繕送達翌日起至將系爭建物返還之日止，按月給付原告5000元。
㈢併為聲明：
⑴被告應應將系爭建物騰空遷讓返還原告及其餘全體共有人
。⑵被告應自起訴狀繕送達翌日（即114年3月30日）起至將前
項建物返還之日止，按月給付原告5000元。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠系爭建物於86年3月22日建築完成，被告則自92年起即向自稱
房東之劉簡晨（原名劉遠義）或其兄承租系爭建物，租金每月1萬7500元，大樓管理費亦由被告負擔。其後劉簡晨告知其要赴大陸工作，系爭建物出租事宜交由其妹簡丰沛處理，故改由被告續以每月1萬7500元租金向簡丰沛承租系爭建物。再於113年6月起再調漲租金為每月2萬元，均由被告匯入簡丰沛指定其於永豐銀行開立帳戶（下稱A帳戶）。嗣於113年10月4日簡丰沛向被告表示系爭建物要讓其弟弟的子女繼承，又稱其姪子（即原告）、姪女（即劉綺恩）要出售系爭建物及坐落土地（下合稱系爭不動產），詢問被告有無購買意願。因被告20歲甫出社會工作即居住於系爭建物，迄今長達22年已有感情，故欣然同意。然雙方尚未談及價格，劉綺恩竟於113年10月25日片面告知系爭不動產（含車位）售價1750萬元，被告如不同意，則請被告於113年11月22日前搬離。被告錯愕不已，被告是合法租賃系爭建物，豈能片面趕人。經與簡丰沛聯繫後，改由原告與被告聯繫，原告開價仍高達1700萬元，雙方談至113年12月間仍有差距。原告見買賣不成態度丕變，要求被告於12月底前遷出，並再提起本訴。
承前，系爭建物乃由簡丰沛經劉簡晨授權由簡丰沛出租被告，且為不定期租約，原告為劉簡晨之繼承人應繼受其義務，被告係有權占有使用系爭建物。由被告承租系爭建物後，係由被告代繳系爭建物房屋稅並自租金扣抵。及原告辦理繼承登記後（即112年8月2日）已知悉系爭建物由簡丰沛出租被告，仍續同意由其繼續向被告收租，從未向被告表示付款對象錯誤，或簡丰沛無權出租。佐以被告於113年11日將租金匯給簡丰沛並提供證明給原告，原告回覆稱：謝謝您。雙方於買賣議價期間，原告也於LINE中自承：房租是您（指被告）在繳，也是您匯給我姑姑（即簡丰沛）足證簡丰沛是經所有權人同意將系爭建物出租被告，並非無權處分。且被告迄今仍將租金匯入簡丰沛指定A帳戶，故亦無不當得利。
㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告提出原證1至6書證形式為真正；被告提出被證1至8書證
形式為真正。㈡系爭不動產原登記為原告父親劉簡晨（原名劉遠義）所有，
劉簡晨於94年8月30日死亡後由原告及訴外人劉綺恩、劉家妤、賴佩琪4人取得所有，並於112年8月2日辦妥繼承登記（4位繼承人每人登記權利範圍各1/4）等情，並有系爭不動產登記謄本附卷可佐。㈢於112年8月2日原告等4人辦妥系爭不動產繼承登記前，系爭
建物即由簡丰沛（即原告之姑姑）出租予被告，每月租金1萬7500元。另自113年6月起租金調漲為每月2萬元，均由被告匯入簡丰沛指定之A帳戶。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判意旨參照）。查系爭建物為原告等4人共有；系爭建物現由被告占有使用等情，為兩造所不爭執，可信屬實。按諸前開裁判意旨，自應由被告就占有系爭建物之合法權源負舉證之責。
㈠被告抗辯其有權占用系爭建物，無非以其與簡丰沛間已就系
爭建物成立不定期租約，原告應受前述不定期租約拘束等語為據，並提出居住證明（詳被證1，下稱被證1）、被告與劉綺恩113年10月25日LINE對話截圖（詳被證2，下稱被證2）、兩造LINE對話截圖（詳被證3、5；下各稱被證3、5）、系爭建物110年、111年、112年房屋稅繳款證明（詳被證4，下稱被證4）、被告將租金轉入A帳戶交易明細（詳被證6，下稱被證6）、中華電信新北營業處通知（受通知人簡遠信，詳被證7，下稱被證7）、被告提出其與簡丰沛113年5月6日LINE對話截圖（詳被證8，下稱被證8）為佐。㈡惟
⑴觀諸被證1僅能證明被告自92年2月14日起有居住於系爭建
物之事實；被證2、3、5、6僅能證明系爭建物共有人劉綺恩及原告知悉簡丰沛有將系爭建物出租予被告，被告亦有將租金交付給簡丰沛；被證4、8則能佐系爭建物110年、111年及112年度房屋稅係由被告代墊及系爭建物室內電話之申請人為原告之大伯簡遠信等情屬實。
⑵然細譯被告提出被證8可悉，簡丰沛於113年5月6日對被告
提及：這個月一樣照舊，但6月份我要漲房租2萬元，簽約1年…等語。佐以被告提出被證6交易明細記載自113年6月起，被告確實由原先每月1萬7500元，改按月匯款2萬元至A帳戶（詳本院卷第265頁以下）；原告提出被告與簡丰沛於113年10月4日LINE對話截圖（詳原證3；簡丰沛部分下稱「簡」、被告部分下稱「李」）「簡」：…有件事與你說一下，就是房子已經讓我弟小孩繼承。他們有房貸、車貸的壓力…所以他們決定要賣房他們希望盡快解決這件事，在這先跟你知會一下…。「李」：他們什麼時候要賣房。（並於前述簡丰沛於113年5月6日LINE對話「…這個月一樣照舊，但6月份我要漲房租2萬元，簽約1年…」）回覆稱：那1年約不嗎？「簡」：他們也沒找我商量，所以只能向你道歉…等語；及簡丰沛於113年10月10日傳送給原告LINE對話中亦提及：…我已經跟房客連繫，告知我們要賣房，但今年6月姑姑才和房客續約1年，現在期限還沒到…。
等情，經本院調查結果，認不問自92年間起至113年5月31日止，被告究否基於與簡丰沛間不定期租約關係占有使用系爭建物。由簡丰沛於113年5月6日對被告提出「系爭建物自113年6月起，由簡丰沛以每月租金2萬元出租予被告，租賃期限1年」之要約後，被告既隨自113年6月起改按每月2萬元付租，且於113年10月4日質問簡丰沛亦重申「前述1年約不算嗎？」等情，足認其等間就「系爭建物自113年6月起，改由簡丰沛以每月租金2萬元出租予被告，租賃期限1年」已達成意思表示合致。並肇於租賃契約本不以書面締結為成立或生效要件，是被告抗辯：前述租賃契約，因嗣未簽署書面，故未生效云云，自無可採。
㈢承前，簡丰沛與被告間就系爭建物成立之最新租賃契約，既
於114年5月31日因屆期終止。於前述租約屆至前，簡丰沛也於113年10月25日已向被告表示系爭建物無法再續租予被告之意（詳本院卷第319至320頁）。則縱被告於租期屆至後，仍繼續占用系爭建物，或有繼續將租金匯入A帳戶之事實，也不會再構成民法第451條視為以不定期限繼續租約之效力。
㈣基上，本件不問簡丰沛究否有權將系爭建物出租給被告，肇
於其與被告間租賃契約關係已於114年5月31日因屆期終止，被告即無由再以其與簡丰沛間存在租約做為其有權繼續占用系爭建物之依憑。從而，原告本於民法第767條第1項前段、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告及其餘全體共有人，為有理由，應予准許。
五、按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沈默有別，單純之沈默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為（最高法院102年度台上字第682號裁判意旨參照）。次按民法第118條第1項所謂有權利人之承認，無須踐行一定之方式，如有權利人就此有明示或默示之意思表示，雖未以書面為之，亦無妨於承認效力之發生（最高法院33年上字第6950號裁判意旨參照）。關於原告本於不當得利法律關係請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日（即114年3月30日）起至114年5月31日止，按月以5000元計算相當於租金之利得部分。
經查，由原告提出其與簡丰沛113年10月6日LINE對話截圖原告明確知悉系爭建物於斯時是由簡丰沛出租給被告（詳本院卷第321頁）；113年10月7日簡丰沛回覆原告時，亦有確提及其於113年6月才與被告續約1年，現在期限未到，要請人搬離，於情於理都要給被告一段時間等語。原告並未否定其前述言論（詳本院卷第322頁）；參酌被告於113年11月4日將租金匯入A帳戶之資料傳送給原告，原告亦回覆稱：謝謝您（詳本院卷第119頁）等情，經本院審酌結果，認不問簡丰沛前述將系爭建物出租給被告至114年5月31日止，究否有獲系爭建物所有權人同意，由原告至遲於113年10月7日已知悉簡丰沛將系爭建物自113年6月起續租予被告一事，仍對於被告將113年11月份租金繼續匯入A帳戶之舉措並無異議等情，應足推認其已默示承認簡丰沛前述出租行為（此部分承之效力僅及於原告個人，並不及於系爭建物其餘共有人，附此敘明。）。故而，原告本於不當得利法律關係請求被告應自114年3月30日起至114年5月31日止，按月給付被告5000元相當於租金之利得，為無理由，應予駁回。
六、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，固為土地法第97條第1項所明定。惟租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用。申言之，有關住宅租賃契約之租金金額，既已排除土地法第97條規定之適用，俾城市地區住宅及非城市地區住宅之房屋租賃契約，專依出租人與承租人約定，以尊重私法自治及市場機制，並反映房屋之實際收益價值，則遭他人無權占用房屋，房屋所有人所得請求返還之相當租金之不當得利，其計算基礎自無仍受土地法第97條規定限制之理。
㈠承前，自114年6月1日起被告已無法律上原因占用系爭不動產
，其繼續占用系爭不動產，受有相當於租金之利得，致原告受有相當於租金之損害，故原告本於不當得利法律關係請求被告應自114年6月1日起至將系爭建物騰空返還原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告相當於租金之利得，於法並無不合。又被告既自113年6月起即按月以2萬元向簡丰沛承租系爭建物，應認原告主張以此基準計算系爭建物相當於租金之利得，尚屬合理。再以原告權利範圍1/4計，原告本於不當得利法律關係請求被告應自114年6月1日起至將系爭建物騰空返還原告及其餘全體共有人之日止，按月給付原告5000元，為有理由，應予准許。
㈡關於被告於114年5月31日以後，有無繼續按月匯款2萬元至A
帳戶，與原告無涉，屬被告與簡丰沛間另項債務糾葛，故不贅論，附此敘有。
七、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告及其餘全體共有人；本於民法第179條不當得利法律關係請求被告應自114年6月1日起至將系爭建物返還之日止，按月給付原告5000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 吳佳玲