臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第463號原 告 楊翰君
送達代收址：台北市○○區○○○路0 段000號0樓之00訴訟代理人 郭芸言律師被 告 梁瑋倫上列當事人間請求解除契約等事件，經本院於民國114年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣212萬3345元，及自民國114年9月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔16/100，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣71萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣212萬3345元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告有意購屋，透過房仲業者傅子威代尋標的，傅子威與同
為房仲業者之楊惟宏聯繫，由楊惟宏找到意欲出售坐落新北市○○區000地號土地（應有部分1/4）及其上同段519建號門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋（權利範圍1/1，下稱系爭房屋）（下合稱系爭房地）之賣家，經其等仲介兩造於民國113年6月1日就系爭房地簽署買賣契約，約定由原告以總價新臺幣（下同）1355萬元向被告購買系爭房地（下稱系爭買賣契約）。原告如數給付價金後，被告於113年7月10日將系爭房地移轉登記予原告，並於同年月18日完成系爭房地點交。於交屋後，原告為評估屋內裝潢日後應如何變更，將廚房天花板卸除時發現，系爭房屋之廚房天花板橫樑有遭打穿毀損之瑕疵，且全屋柱子敲打後均為空心 ，前開瑕疵係交屋前已存在瑕疵。原告為妥善處理，先向被告要求修繕費，然被告置之不理，原告不得已於113年10月8日以存證信函通知被告依法解除契約或返還部分價金（下稱原證5函），並請傅子威將原證5函傳給楊惟宏，請楊惟宏通知被告，被告於113年10月8日收受通知後，為推卸責任，於回覆楊惟宏之訊息中捏造不實事實發生順序，意圖營造是原告不願配合假象。經原告之代理人傅子威反駁後，被告即不再回應。原告發見系爭房屋樑柱問題後，為避免居住安全疑慮，隨即商請蘇國樑土木技師事務所，確認系爭房屋結構安全，經該所提出結構安全評估報告（下稱原證8報告），於報告中表示：系爭房屋內之樑有被切除，且樑及裝修面有裂縫情形。前述瑕疵均未據被告於簽約時告知原告，且被告於現況說明書第35項「樑、柱是否有顯見間隙裂痕」亦勾選「否」，藉以欺暪原告。因蘇國樑技師提出原證8報告後，以其觀測系爭房屋混凝土之狀況有異，口頭建議原告應再確認系爭房屋氯離子是否正常。原告遂再委請 SGS材料暨工程實驗室尋求檢測，由其出具報告（下稱原證10報告）可悉，經檢測結果系爭房屋之混凝土內含氯離子，其中取樣位置臥室樑2處之試驗結果每立方公尺達1.32公斤及0.85公斤，均超過系爭買賣契約第5條第3項約定每立方公尺達0.6公斤，而屬海砂屋。
𪣦㈡先位部分：
⑴原告於交屋日後2週發見系爭房屋之廚房天花板橫樑有遭打
穿毀損之瑕疵，隨以原證5函通知被告解除契約。其後於113年10月30日收到原證10報告時，知悉系爭房屋有氯離子超標之瑕疵，因斯時已聯繫不到被告，故針對以上所有瑕疵再以起訴狀繕本送達通知被告解除契約或減少價金（詳下述，備位部分）。即本件原告先位主張系爭房屋瑕疵重大，故依民法第359條規定及系爭買賣契約第5條第2、3項約定通知被告解除契約，系爭買賣契約既經原告合法解除，被告應負回復原狀之責，也喪失收受1355萬元買賣價金之法律上原因，爰依民法第259條第2款、第179條規定提起先位之訴請求被告返還1355萬元及法定遲延利息。⑵退步言之，倘認原告無法依民法第359條規定解除契約，原
告則依民法第92條第1項規定以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約，併依民法第179條規定請求被告返還1355萬元。即系爭房屋交屋時，原告全然未見樑、柱有遭切除，及樑、柱部分裂縫之情事。是原告有意重新裝潢，將廚房上方之裝飾壁移除時，始發見上情。該等瑕疵既經被告以裝潢加以遮掩，顯被告對上情知之甚詳，否則不會特意包覆，被告卻於現況說明書第35項「樑、柱是否有顯見間隙裂痕」亦勾選「否」，藉以欺暪原告，使原告陷於錯誤，而同意買受系爭房地，原告自得依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭買賣契約。系爭買賣契約經原告撤銷後，被告已無法律上原因收受1355萬元價金，爰依民法第179規定請求被告返還。㈢備位部分：承前述，系爭房屋具有氯離子超標，樑被切除、
樑裝修面裂縫等瑕疵，經北大不動產估價事務所鑑定結果，認因前述瑕疵交易價值減損212萬3345元，爰以起訴狀繕本送達請求減少價金212萬3345元。並依民法第179條規定請求被告返還212萬3345元。
㈣併為聲明：
⑴先位部分：被告應給付原告1335萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日（即114年9月23日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位部分：被告應給付原告212萬3345元，及自起訴狀繕本
送達翌日（即114年9月23日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號裁判意旨參照）。
㈠本件原告主張：系爭房屋於交屋前即具有樑被切除、樑裝修
面有裂縫、牆裝修面有裂縫之瑕疵；另主臥室樑硬固混凝土氯離子含量每立方公尺達1.32公斤及0.85公斤，具超過系爭買賣契約第5條第3項約定每立方公尺達0.6公斤之瑕疵等情，業據提出與其所述相符之原證8報告、原證10報告為佐，可信屬實。
㈡先位部分：
⑴經細譯原證8報告既稱：系爭房屋在正常使用情況下，並無
結構安全之顧慮。樑被切除之情形可以在原結構體之周圍架設臨時支撐；以滿銲方式將被切除之同號鋼筋銲接上、下兩端之外露鋼筋；鋪設原設計之箍筋；架設模板；灌注與原設計強度混凝土或鋪設環氧脂（EPOXY）砂漿方式修復補強。樑及牆壁有裂縫之情形，於下方混凝土面裂縫度大於0.3MM時，建議採敲除受損及剝落混凝土，灌注環氧脂（EPOXY）方式修復補強等情，可認系爭房屋雖有樑被切除、樑裝修面有裂縫、牆裝修面有裂縫之瑕疵，但前述瑕疵並未危及系爭房屋安全，且均可透過修補復原。另被證10報告則共採樣3處，雖臥室樑部分有氯離子超標情事，但客廳樑氯離子含量每立方公尺為0.55公斤，並未超過系爭買賣契約第5條第3項約定每立方公尺達0.6公斤。再佐以由原告提出北大不動產估價師鑑定報告（詳原證11）可知，系爭房地因前述瑕疵，經鑑定結果交易價值減損212萬3345元（即占正常交易價格1313萬元比率16.17%；本件交易金額為1355萬元，高於該報告正常交易價格）等情，經本院審酌結果認原告以系爭房地具前述瑕疵為由主張解除契約顯失公平，為兼顧被告（即出賣人）之利益，原告僅得請求減少價金。基此，原告以系爭買賣契約已經其合法解除為由，依民法第259條第2款、第179條規定請求被告應返還1355萬元價金及法定遲延利息，並無理由。
⑵按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示；撤銷及承認，應以意思表示為之。如相對人確定者，前項意思表示，應向相對人為之，民法第92條第1項、第116條分別定有明文。次按前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，同法第93條前段亦定有明文。查原告自承其於交屋後2週（即113年8月1日）發見樑有遭切除、樑及牆柱有裂縫等情，則其以起訴狀繕本送達（114年9月22日）依民法第92條第1項規定通知被告撤銷系爭買賣契約，已罹1年除斥期間。況原告乃主張：系爭房屋交屋時，原告全然未見樑、柱有遭切除，及樑、柱部分裂縫之情事，是原告有意重新裝潢，將廚房上方之裝飾壁移除時，始發見上情等語。並以：該等瑕疵既經被告以裝潢加以遮掩，顯被告對上情知之甚詳，否則不會特意包覆，被告卻於現況說明書第35項「樑、柱是否有顯見間隙裂痕」亦勾選「否」等由，主張被告有詐欺之故意。惟觀諸原告提出LINE對話截圖（即原證6），被告乃稱：…本人購買期間完全沒有動天花板裝潢，亦不知此情形…（詳本院卷第59頁；即被告否認其向前手購入系爭房地後，有就天花板為裝潢。）。原告復就「被告故意以裝潢加以遮掩樑、柱之瑕疵」之利己主張並未提出相關證據以供本院審酌，而難採信為真。則本件單執被告於現況說明書第35項「樑、柱是否有顯見間隙裂痕」亦勾選「否」，尚不足推謂被告有故意詐欺原告行為。基此，原告以系爭買賣契約已經其合法撤銷為由，依民法第179條規定請求被告應返還1355萬元及法定遲延利息，亦無理由。
㈢備位部分：承前，經本院審酌結果認原告以系爭房地具前述
瑕疵為由主張解除契約顯失公平，為兼顧被告（即出賣人）之利益，原告僅得請求減少價金。併經估價結果，系爭房地於113年6月1日倘無混凝氯離子超標之瑕疵，正常交易價格為1313萬元（低於本件交易價格1355萬元），因前開瑕疵價值減損212萬3345元等情，認原告請求減少價金212萬3345元，應屬有據。基此，原告以系爭買賣契約經減少價金212萬3345元後，被告就減價範圍內之價款已無請求給付之法律上依據，依民法第179條規定應將溢付價金212萬3345元返還原告，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告提起先位之訴，本於民法第259條第2款、第179條規定請求被告應返還1355萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其先位假執行之聲請亦失依據，應併駁回。原告提起備位之訴，本於民法第179條規定請求被告應給付原告212萬3345元，及自114年9月23日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。備位部分原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
結論：原告先位之訴為無理由、備位之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 15 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 15 日
書記官 吳佳玲