臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第553號原 告 洪清貴
洪坤崇上二人共同訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 張郁姝律師被 告 黃子龍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○段000○號建物(即門牌號碼新北市○○區○○路000號1至3樓房屋)騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣(下同)262,500元，及自民國114年8月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自114年8月12日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告105,000元，及自各月應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以4,490,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以13,449,429元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以87,500元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以262,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以35,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以105,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘之假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告為新北市○○區○○段000○號建物(即門牌號碼新北市○○區○○
路000號1至3樓房屋)(下稱系爭房屋)之共有人，權利範圍各1/2。原告將系爭房屋出租被告，約定租期為民國113年5月1日起至115年4月30日止，租金為自113年5月1日起至113年10月31日止，每月新臺幣(下同)100,000元，自113年11月1日起至115年4月30日止，每月租金105,000元，兩造並簽立租約(下稱系爭租約)。
㈡詎料，被告自114年1月起即未再給付租金，經原告於114年2
月11日委請律師發存證信函催告未果，迄114年6月初被告業已積欠積金達5個月計525,000元，扣除保證金262,500元後，被告尚欠262,500元，因已逾兩個月租金總額，故原告復於114年6月2日委任律師發存證信函催告被告給付租金，並表示逾期未付，則依該函為終止租約之意思表示，被告於114年6月5日受該函之招領通知，應已生催告效力，然被告迄今未予理會，系爭租約應已於114年6月12日終止。退步言之，原告亦再以本件起訴狀繕本送達7日內催告被告給付所欠租金262,500元，若逾期未理，則以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示。
㈢本件原告既已依系爭租約第9條約定及民法第440條第2項規定
終止租約，原告自得依系爭租約第8條約定、民法第455條及民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋。
㈣又被告自114年1月起即未再給付租金，扣除保證金後，尚欠2
62,500元，原告亦得依系爭租約第3條及民法第439條規定，請求被告給付所欠租金262,500元。
㈤而依系爭租約第8條第1項約定，被告於租約終止時，若未即
時遷出返還系爭房屋，原告得向被告請求自租約終止之翌日起至遷讓完竣之日止，按月依房屋2倍計算之違約金，故原告得請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告21萬元，及自各月應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈥就被告答辯之意見：
⒈自系爭房屋外觀即可知道一樓有部分結構為鐵皮屋，與主建
物顯不相同，被告與其經營團隊皆有發現系爭房屋一樓有部分範圍為鐵皮屋，且原告在被告與其經營團隊查看房屋時有主動告知系爭房屋一樓有部分違建。原告雖有告知被告之前的承租人是將違建部分作廚房使用，但原告並無從左右被告要如何使用系爭房屋，原告亦非餐廳專業，不知是否符合可作為餐廳廚房使用。
⒉被告從未提出具體事證證明其曾收到檢舉通知，原告亦未收
到任何通知，甚至被告仍繼續經營餐廳至114年2月間。⒊被告於113年4月承租系爭房屋後，於113年10月突向仲介及原
告表示因其員工作假帳要開除員工，希望從114年起再依約調漲租金，經原告同意後三方約定自114年1月起方調漲租金為105,000元。然其後被告即未再給付租金，被告恐係因開除員工後生意一落千丈，而欲將營利不利益歸責於原告，方才託詞不知有違建云云。
㈦綜上，系爭租約已經終止，被告即應返還系爭房屋予原告，
並給付積欠租金及未即時遷出之違約金。為此，爰依系爭租約第8條第1項、第3條約定，及民法第455條、第767條第1項、第439條之規定，提起本件訴訟等語。
並聲明：㈠如主文第一項所示。㈡如主文第二項所示。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告21萬元，及自各月應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係於113年4月經仲介向原告承租系爭房屋經營中式餐廳。
㈡被告當時承租系爭房屋是因為團隊廚師認為該處污水槽適合
作餐廳，被告認為廚房位置地下污水槽工程能節省開支，裝潢時間能減短。惟當時仲介及原告均未告知廚房所在位置是加蓋違建，僅稱先前承租人是做火鍋店及自助餐，該處也都是作廚房使用等語。一直到113年12月經人檢舉，被告才知道上情。經被告向原告反應該如何處理，原告均不理會，只一昧要求被告繼續支付租金，而後仲介雖與被告聯繫，然卻像以恐嚇言詞討論此事，並稱以前都沒事故無庸告知。惟若一開始就有告知廚房所在是違建，被告根本不會想承租。
㈢被告於遭檢舉前，並不知道系爭房屋搭建部分為違建，因為
搭建出來的不一定是違建。被檢舉後，新北市政府承辦人員表示該處不能當廚房使用，只能作倉庫使用，因為鐵皮違建不能做生火使用，後來被告就不敢作為廚房使用。且鄰居告知該搭建部分不是原告所有土地，原告之前也是開火鍋店。新北市政府承辦人員來的時候，被告和員工即證人黃輝洲在場，但承辦人員沒有給予公文。
㈣廚房部分是衛生局承辦人員說的，衛生局只有說不能開明火
，如果有人檢舉可能會列為違建立即拆除，沒有就違建部分罰款。消防局承辦人員說他們沒有那麼嚴格，還有教我怎麼準備消防設備以通過檢查，後來也通過檢查了等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋之共有人，應有部分各1/2，兩造間曾
就系爭房屋成立系爭租約，被告已未於系爭房屋經營餐廳，但仍未騰空遷讓系爭房屋；被告自114年1月起即未再給付租金，迄114年6月初被告業已積欠租金達5個月計525,000元，扣除保證金262,500元後，被告尚欠262,500元等情，為被告所不爭執，並有系爭房屋所有權狀、系爭租約等件在卷為憑(見本院卷第49頁至第58頁)，堪信為真。然原告主張被告應給付欠租262,500元，及系爭租約業已終止，故被告應返還房屋並給付逾期未遷讓之違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈡系爭租約有效成立：
⒈被告主張原告於簽訂系爭租約時未告知系爭房屋一樓有違建
，若有告知廚房所在是違建，被告根本不會想承租等語，然為原告所否認。查被告並未主張依民法第88條意思表示錯誤及民法第92條意思表示被詐欺等規定撤銷系爭租約，且觀諸系爭房屋照片可知，系爭房屋有部分由鐵皮所搭建(見本院卷第132頁至第133頁)，顯與主建物結構不同，被告亦稱其於承租系爭房屋前，有至現場看過，確認過鐵皮搭建部分有污水處理槽可節省工程費用方才承租等語(見本院卷第177頁)，則應可認被告知悉系爭建物有部分係由鐵皮所搭建，且與主建物之結構不同。
⒉被告雖否認原告曾告知系爭房屋鐵皮搭建部分為違建，且搭
建出來的不一定是違建等語，然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。系爭建物有部分係由鐵皮所搭建且與主建物之結構不同，依常態情形，即屬事後增建之違建，被告於承租系爭房屋前，既已由原告或仲介帶看過程中明白系爭房屋有部分由鐵皮搭建，且與主建物結構不同，應認原告或仲介已使被告知悉上開違建事實，則被告辯稱原告或仲介未告知有違建情形，則應由被告舉證以實其說。然被告並未主張或舉證原告積極告以系爭房屋鐵皮搭建部分非屬違建，則此部分尚難認若被告之意思表示有錯誤或若知其事情即不為意思表示之錯誤或不知事情非由被告自己之過失所致，亦無從認定被告係因受詐欺而為意思表示，是應認被告所辯並無理由。則被告於本案辯稱若原告有告知廚房所在是違建，被告根本不會想承租等語，並無礙於系爭租約有效成立之認定。
㈢被告不得拒絕給付租金：
⒈被告雖辯稱系爭房屋鐵皮搭建部分為違建，致其無法使用明
火經營餐廳，且有隨時遭拆除之風險，故其得拒絕支付租金等語。惟違章建築並非不得作為租賃標的，而被告並未提出任何證據證明原告有擔保系爭房屋非違章建築，且迄今系爭房屋並未遭拆除，並直至114年2月被告自行停止營業前，被告均有實際占有使用系爭房屋經營餐廳，即系爭房屋並無不能繼續供被告使用之情事。
⒉況依證人黃輝洲於本院證稱，衛生局曾到場檢查衛生設備，
因黑胡椒拉鍊沒有拉，所以被罰錢，當時衛生局告知後面違建部分即廚房位置不能開明火，只能當倉庫使用，當時有6,000元罰單。至於消防局部分，來的時候當時是休息，證人不在場，後來聽被告說，消防局要求加裝逃生設備，後來一直等消防局的人員再來，但直到結束營業，消防局都沒有來等語(見本院卷第219頁至第220頁)，而被告亦稱衛生局並未針對廚房違建部分罰款，只稱不能開明火，若有人檢舉會列為違建立即拆除，消防局則輔導如何通過消防檢查，後續安裝消防設備後有拍照給承辦人員看，承辦人員表示ok，就沒有再來等語，並提出與消防局承辦人員間之對話紀錄為佐(見本院卷第222頁至第223頁、第229頁至第237頁)，然證人上開證述，及被告與消防局承辦人員間之對話紀錄，僅能證明被告使用系爭房屋經營餐廳時曾因衛生問題被衛生局裁罰，及原未符合消防檢查，後經改善而符合規定。至於證人雖證稱衛生局承辦人員到場時曾稱鐵皮搭建不得使用明火，若經檢舉會拆除違建等語，然違建拆除之主管機關並非為衛生局，且依其所述鐵皮搭建部分僅是不能使用明火，並非全然無從利用，此外，被告並未提出主管機關要求不得營業之證明，是認被告此部分所辯尚無可採。再酌以證人證稱餐廳結束營業有很多考量等語(見本院卷第221頁)，認被告於114年農曆年後停止餐廳營業，應係被告綜合考量後所為之決定，尚難認係因系爭房屋有部分違建所致。
⒊是故，本件尚無從認原告有違反民法第423條之出租人交付義
務或保持義務之情事，被告自不得拒絕給付租金。故被告上開所辯，並無足採。
㈣原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋為有理由：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定。復出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨可資參照）。次按民法第767條第1項前段規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。
⒉另系爭租約第3條第1項約定自113年5月1日起至113年10月31
日止，每月租金100,000元整；自113年11月1日起至115年4月30日止，每月租金105,000元整，於每月1日以前支付。嗣經雙方於113年10月14日約定113年11月、12月租金按之前每月100,000元，114年1月起租金恢復為每月105,000元。復系爭租約第4條前段約定被告應於簽定本租約同時，給付原告262,500元整之保證金。第8條第1項約定，被告應於租約終止時，將租賃房屋騰空遷讓交還給原告，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋。被告未即時遷出返還房屋時，原告得向被告請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止，按月請求按照房租2倍計算之違約金。第9條約定遲付租金之總額達2個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月，經原告定相當期間催告，被告仍不為支付者，原告得終止租約(見本院卷第55頁至第58頁)。
⒊經查，原告主張兩造間就系爭房屋成立系爭租約關係，被告
自114年1月起即未繳交租金予原告，原告遂於114年6月2日以臺北信維郵局存證號碼1577號存證信函催告被告應於文到7日內給付扣除保證金後之欠租262,500元等節，固有臺北信維郵局存證號碼1577號存證信函影本及回執影本、郵件查詢結果存卷可查（見本院卷第65頁至第76頁），然該存證信函因招領逾期而退件，不生催告效力。嗣原告復於114年7月11日以民事起訴狀繕本送達催告被告給付積欠租金，如逾期未給付，即以該書狀繕本之送達為終止租約之意思表示。而該書狀已於000年0月00日生送達效力（於114年8月1日寄存於被告住所地之警察機關，依法於000年0月00日生送達效力，見本院卷第85頁至第87頁），惟被告仍未給付租金，且無正當理由得拒絕給付租金，則系爭租約於114年8月11日即經原告合法終止，原告已無合法之占有權源。從而，原告依系爭租約、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空，並遷讓返還予原告，自屬有據。
㈤被告應給付原告欠租262,500元：
⒈原告主張被告自114年1月起即未再給付租金，計至114年6月1
日止，已達525,000元，扣除保證金262,500元後，仍欠262,500元等節，為被告所不爭執，堪信為真。
⒉又系爭租約有效成立，被告未能舉證證明其締結系爭租約有
非因自己過失所致之意思表示錯誤或若知其事情即不為意思表示情形，亦未能證明其締結系爭租約之意思表示係受詐欺而為，且無證據證明原告有違反民法第423條之出租人交付義務或保持義務之情事，被告不得拒絕給付租金，均已認定如前。
⒊則原告主張依系爭租約及民法第439條規定，被告應給付所欠租金262,500元，為有理由，應予准許。
㈥原告復主張依系爭租約第8條第1項約定，被告應於租約終止
時，將租賃房屋騰空遷讓交還給原告，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，…被告未及時遷出返還房屋時，原告得向被告請求自終止租約之翌日起至遷讓完竣之日止，按月請求按照房租2倍計算之違約金(見本院卷第57頁至第58頁)，而請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即114年8月12日起至清償日止，按月給付2倍之違約金即21萬元等語，原告上開主張合於系爭租約約定內容，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。本院審酌被告自系爭租約終止後，仍無權占有使用系爭房屋所致原告之損害、所失利益，通常即為不能使用系爭房屋之損害即相當於租金之收益，並考量原告尚須支出提起本件訴訟所費之勞力、時間、費用、系爭房屋每月租金為105,000元以及被告違約情節，認兩造所約定按月租金2倍違約金尚屬過高，應酌減至每月105,000元為宜，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年8月12日起至清償日止，按月給付原告105,000元，核屬有據，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。經查，原告請求被告應給付所積欠租金262,500元部分，係以支付金錢為標的，被告就上開各期未繳納之租金，依系爭租約第3條約定，應分別自各月之應給付日翌日(即2日)起負遲延責任，而原告請求自起訴狀繕本送達翌日起（即114年8月12日）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自無不可，應予准許。又原告對被告請求給付違約金部分，核屬無確定期限之給付，而原告請求自各月應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應當准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第439條、第455條、第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付欠租262,500元並加計自114年8月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自114年8月12日起按月給付違約金105,000元及自各月應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由一部無有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
民事第二庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 30 日
書記官 李淑卿