臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第640號原 告 楊慶川
楊林秀津共 同訴訟代理人 王岑婕律師被 告 廖志杰訴訟代理人 徐家福律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋如新北市中和地政事務所民國115年1月23日土地複丈成果圖（即附圖）A區塊即新北市○○區○○段○○000○000地號、面積共60.82平方公尺範圍，騰空遷讓返還予原告楊慶川。
二、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋如新北市中和地政事務所民國115年1月23日土地複丈成果圖（即附圖）B區塊即新北市○○區○○段○○000○000地號、面積共67.72平方公尺範圍，騰空遷讓返還予原告楊林秀津。
三、被告應給付原告楊慶川新臺幣4,452,500元，及自民國115年3月1日起至遷讓返還第一項所示範圍之日止，按月給付原告楊慶川新臺幣427,500元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、被告應給付原告楊林秀津新臺幣4,452,500元，及自民國115年3月1日起至遷讓返還第二項所示範圍之日止，按月給付原告楊林秀津新臺幣427,500元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔94%，餘由原告楊慶川、楊林秀津各負擔3%。
七、本判決第1項於原告楊慶川以新臺幣151萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣4,532,749元為原告楊慶川預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第2項於原告楊林秀津以新臺幣185萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣5,570,544元為原告楊林秀津預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第3項前段、第4項前段之已到期部分，於原告楊慶川、楊林秀津各以新臺幣148萬元供擔保後，各得假執行；但被告如各以新臺幣4,452,500元為原告楊慶川、楊林秀津預供擔保，各得免為假執行。
十、本判決第3項後段、第4項後段原告楊慶川、楊林秀津於各期清償期屆至時，每期各以新臺幣14萬元供擔保後，各得假執行。但被告如每期各以新臺幣427,500元分別為原告楊慶川、楊林秀津預供擔保，各得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告楊慶川（與楊林秀津合稱被告，分則逕稱其等之名）將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋如新北市中和地政事務所民國115年1月23日土地複丈成果圖（下稱附件）A區塊即新北市○○區○○段○○000○000地號、面積共60.82平方公尺範圍（下稱A區塊）出租予被告；楊林秀津則將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋如附件所示B區塊即新北市○○區○○段○○000○000地號、面積共67.72平方公尺範圍（下稱B區塊）出租予被告。然租賃期限均已於114年2月28日屆滿，然被告於租期屆滿後仍繼續無權占有，故請求騰空返還並給付違約金及不當得利。
(二)爰依原證1、2租賃契約第8條約定、民法第455條前段、第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：
1.被告應將附件所示A區塊騰空遷讓返還予楊慶川。
2.被告應將附件所示B區塊騰空遷讓返還予楊林秀津。
3.被告應自114年4月1日起至遷讓返還第一項所示範圍之日止，按月給付楊慶川新臺幣（下同）45萬元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
4.被告應自114年4月1日起至遷讓返還第二項所示範圍之日止，按月給付楊林秀津45萬元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
5.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造間之租賃契約為不定期限租賃並繼續有效存在，被告迄今仍按月以提存方式給付租金。
(二)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、楊慶川將新北市○○區○○路00號房屋如附件A區塊部分出租予被告；楊林秀津則將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋如附件所示B區塊部分出租予被告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第235-241、350頁），並經本院偕同兩造至現場履勘並囑託地政人員測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖及原告提出之履勘現場照片可考（見本院卷第289-294、339-345、350頁），是上開事實堪以認定。
四、本院之判斷：
(一)兩造間之甲乙租約租賃關係均係定有期限：
1.民法第450條第1、2項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之（最高法院112年度台上字第1008號判決意旨參照）。
2.原告主張兩造間就AB區塊成立租賃契約始末，起初之租賃期限約定為108年3月1日起至110年2月28日止之2年租約，當時被告於簽立原證1、2書面租約後，即交付2年份之按月到期兌現支票以為租金給付；於110年2月間租期屆至時，被告又與原告續約2年，約定租期延長至112年2月28日止，並於原證1、2租賃契約書之租賃期間年份部分刪改。於112年2月初租期屆至前，兩造再度同意比照以往續租2年，續約期間自112年3月1日起至114年2月28日止，此次雖未再於原證1、2租賃契約書之租賃期間年份部分刪改，然被告交付自112年3月至114年2月止各24張、於每月1日兌現給付之租金支票予原告，上開支票共計48張，票號為DA0000000至DA0000000，存入日期皆為112年2月2日等語（見本院卷第14-17頁），並提出與其所述相符之原證1、2租賃契約書、原證3原告支票存簿內頁影本為憑（見本院卷第41-67頁），是租賃期限自112年3月1日起至114年2月28日止（下稱系爭租賃期限），兩造縱未再簽立書面字據為憑，然依被告一次交付2年共24張、於每月1日兌現之租金支票予原告、存入日期皆為112年2月2日之租金給付方式可知，兩造確係按照雙方過往交易習慣，就相同之AB區塊成立2年之定期租約，堪認雙方就租賃標的、租賃期間、租金等必要之點均達成合意，揆諸前揭說明，兩造係成立自112年3月1日起至114年2月28日止之定期租賃契約甚明。
3.民法第451條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」。原告復主張於114年2月初，系爭租賃期限之定期租約屆至前，原告已向被告表明期滿後不再續約，惟為配合被告需求，故原告同意多給被告1個月時間處理搬遷事務，亦即被告應於114年3月31日前遷讓返還租賃物予原告，然被告於114年3月間竟突然失聯等語（見本院卷第15-16頁），並提出原證4兩造間LINE對話紀錄截圖為憑（見本院卷第71-73頁），觀諸原證4對話紀錄，原告於3月4日向被告傳送訊息「廖先生，租約今年2月底到期，依你調度需求讓你延到3月底！你必須來簽展延租約。」，被告並未回應，原告復於3月30日傳送「54、56號租約到期，收回自用，請勿佔用，否則侵占後果自負」，被告仍未回應等情（見本院卷第73頁），原告並稱上開對話係因於114年2月初時，被告向原告表示不要續租但請求給予一段時間搬遷，原告同意表示願意再給一個月的租賃時間屆滿再搬走，但當時要求被告應來補簽3月份之一個月的租約表示有多出租一個月，但被告不予回應，原告才傳送上開訊息要求被告出面討論等語（見本院卷第224-225頁），堪認原告已於系爭租賃期限114年2月28日屆滿後，明確表示不再繼續出租給被告，顯與民法第451條規定不合，自非視為不定期限租賃。
4.被告固辯稱兩造係成立不定期限租賃等語（見本院卷第235-237頁），然就系爭租賃期限期間，兩造係成立不定期限租賃乙節，被告並未提出證據為憑，至於其提出之提存書（見本院卷第243-274頁），均係提存系爭租賃期限114年2月28日屆滿後自114年4月起至114年11月間之租金，無從據此反推系爭租賃期限乃為不定期限租賃，況原告已於114年3月初表明反對繼續出租，被告復未依原告要求簽署114年3月間之租約，故兩造間於114年2月28日屆滿後，已無租賃關係存在，則被告單方面為原告提存租金之行為，並非依債之本旨之給付，依提存法第22條規定「非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」，被告所為提存，不生給付租金之效果，自無從據此主張兩造間於114年2月28日屆滿後為不定期限租約。兩造間租賃關係已於114年2月28日屆滿後翌日消滅，原告主張以114年4月1日起為被告無權占有及不當得利之起始點（見本院卷第22頁），自屬可採，則被告繼續占有AB區塊，均無法律上原因，乃無權占有，原告依民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」請求被告騰空遷讓返還AB區塊之租賃物，於法有據。
(二)被告應給付之不當得利為若干？
1.原證1、2租賃契約第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見本院卷第45、55頁），而AB區塊於系爭租賃期限之每月租金各為142,500元，為兩造所是認（見本院卷第235-237、298、350頁），是每月違約金各為285,000元（即142,500×2=285,000）。
2.民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」。又無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），占有房屋亦同。按「無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。」（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號參照）。兩造間之租賃關係已於114年2月28日屆滿之翌日而消滅，則原告主張被告114年4月1日起繼續無權占有AB區塊乙節，核屬非給付型之不當得利，依權益歸屬說，被告因占有獲有之利益並致原告受有之損害，即為兩造約定之租金，故就不當得利之數額，原告主張以約定之租金為計，即每月各142,500元為計，堪認合理妥適。
3.按押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。兩造於系爭租賃期限之租淤，係延續先前租約而來，故被告先前簽約時即依原證1、2租賃契約第5條約定，就AB區塊各繳納押租金25萬元給原告，嗣後延長租約至今均未退還，為兩造所是認（見本院卷第351頁），系爭租賃期限於114年2月28日屆滿後，依民法第450條第1項規定，兩造間之租賃關係即為消滅，上開押租金即生當然抵充之效力。
4.是被告每月應分別給付原告之不當得利及違約金共計427,500元（即142,500+285,000=427,500），而自114年4月1日起至本件115年3月5日言詞辯論終結止（計至115年2月28日），共11個月，已到期之不當得利及違約金共計4,702,500元（即427,500×11=4,702,500），與原告應退還之押租金各25萬元相互抵充後，餘額4,452,500元（即4,702,500-250,000=4,452,500）即為被告應分別給付予原告之金額。並應自115年3月1日起至騰空遷讓返還AB區塊為止，按月給付原告各427,500元。原告逾此部分請求即屬無據。
五、綜上所述，原告依原證1、2租賃契約第8條約定、民法第455條前段、第179條規定，請求下列所示部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回：
(一)被告應將附件所示A區塊騰空遷讓返還予楊慶川。
(二)被告應將附件所示B區塊騰空遷讓返還予楊林秀津。
(三)被告應給付楊慶川4,452,500元，及自115年3月1日起至遷讓返還A區塊部分之日止，按月給付楊慶川427,500元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(四)被告應給付楊林秀津4,452,500元，及自115年3月1日起至遷讓返還B區塊部分之日止，按月給付楊林秀津427,500元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第五庭 法 官 劉容妤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
書記官 葛其祐