臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第709號原 告 林彩吟訴訟代理人 鄭文玲律師被 告 林玉唐上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路000號2樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣10萬95元，及自民國114年9月23日起至將前項房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣3萬3365元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國113年8月6日向原告承租原告所有門牌號碼新北市
○○區○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自113年8月21日起至116年8月21日止，租金每月新臺幣（下同）3萬1000元，外加管理費每月2365元，應於每月21日前繳付，押租金6萬2000元。詎被告自114年3月21日起即未依約付租，迄同年6月21止共欠租4個月，加計管理費合計13萬3460元，扣除押租保證金6萬2000元後，已負欠7萬1460元（逾2期以上總額）未清償。經原告以存信函通知被告應於7日內給付未果，聲請調解，也因被告不願搬遷無法達成協議。扣除被告於114年8月14日再繳付1個月租金予原告後，迄114年9月20日止，被告尚有5個月租金未給付，扣除2個月押租保證金後，被告尚負欠10萬95元（33365×3＝100095）。原告不得已於113年9月22日以電話及LINE通知被告終止租約。系爭租約既於113年9月22日經原告合法終止。系爭租約終止後，被告已無權繼續占有使用系爭房屋，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定提起本訴，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並依租賃契約關係請求被告給付10萬95元租金。又租約終止後，被告無法律上原因繼續占有使用系爭房屋受有相當於租金及管理費之利得，致原告受有相當於租金及管理費之損害，爰依民法第179條不當得利法律關係請求被告自114年9月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3365元（31000+2365＝33365）相當於租金及管理費之利得。
㈡併為聲明：如主文所示。
二、被告抗辯：㈠對於被告於113年8月6日向原告承租系爭房屋，約定租期自11
3年8月21日起至116年8月21日止，租金每月3萬1000元，外加管理費每月2365元，應於每月21日前繳付，押租金6萬2000元；被告總共付租8個月，至114年9月20日止，扣除押租金後，尚欠10萬95萬元未給付；原告前以被告欠租4個月為由，催告被告應於收到存證信函後7日內給付，被告並未如數給付；及原告有於114年9月22日通知被告要終止租約等情，被告均不爭執。被告是因為家中發生事故，這段時間被告無法上班沒有收入，才未按時付租。被告同意將系爭房屋返還原告，但因為現在沒錢，請求給被告3個月到半年時間來處理等語。
㈡併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100條第3款、民法第440條第1至3項、第455條分別定有明文。原告主張：被告於113年8月6日與原告簽署系爭租約，約定由被告向原告承租原告所有系爭不動產，租期自113年8月21日起至116年8月21日止，每月租金3萬1000元，外加管理費每月2365元，應於每月21日前支付。另給付押租金6萬2000元。詎被告自113年3月21起即未依約給付租金及管理費，迄同年6月21止共欠租4個月，加計管理費合計13萬3460元，扣除押租保證金6萬2000元後，已負欠7萬1460元（逾2期以上總額）未清償。經原告以存信函通知被告應於7日內給付未果，聲請調解，也因被告不願搬遷無法達成協議。扣除被告於114年8月14日再繳付1個月租金予原告後，迄114年9月20日止，被告尚有5個月租金未給付，扣除2個月押租保證金後，被告尚負欠10萬95元（33365×3＝100095）。原告不得已於113年9月22日以電話及LINE通知被告終止租約，故系爭租約應於113年9月22日經原告合法終止等情，業據提出與其所述相符系爭租約、存證信函、系爭房屋登記謄本、調解不成立證明書、LINE對話截圖為證；且為被告所未爭執，經本院調查結果，原告前開主張，自屬有據。系爭租約既於113年9月22日經原告合法終止，且租約終止前，被告尚負欠原告10萬95元，則原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，提起本訴請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告。及本於租賃契約關係請求被告應給付原告10萬95元，自均有理由，應予准許。
四、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號裁判意旨參照）。系爭租約既於113年9月22日經原告合法終止，則原告主張：自113年9月23日起至被告將系爭房屋遷讓返還原告之日止，被告無法律上原因繼續占用系爭房屋受有相當租金加計管理費之利得，致原告受有相當於租金之損害等語，亦可採信。故原告併再本於民法第179條規定，請求被告自113年9月23日起至返還系爭房屋之日止，按月返還原告以3萬3365元（3萬1000元+2365元）計算之利得，於法亦無不合。
五、從而，原告本於民法第455條、第767條第1項前段、租賃契約關係、民法第179條不當得利法律關係提起本訴，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應給付原告10萬95元，及自114年9月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3365元，均為有理由，應予准許。
六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 20 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 20 日
書記官 吳佳玲