臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第71號原 告 賓士大廈管理委員會法定代理人 秦緒治訴訟代理人 林厚成律師被 告 林鳯鸞訴訟代理人 許亞哲律師
吳存富律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖（即新北市中和地政事務所複丈成果圖）暫編地號所示同段864⑴上之地上物（面積95.08平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣941,930元及自民國113年6月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告自民國113年5月25日起至返還第一項所示土地之日止，按月應給付原告相當租金之不當得利金額新臺幣18,175元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔88％，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣5,679,540元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣17,038,621元為原告預供擔保者，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣313,977元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣941,930元為原告預供擔保者，得免為假執行。
八、本判決第三項於到期及原告按月以新臺幣6,058元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣18,175元為原告預供擔保者，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。依該條例所設置之管理委員會，雖非區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，無論排除侵害或請求返還共用部分，依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，均有訴訟實施權（最高法院111年度台上字第1727號民事判決意旨參照）。查新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭864土地）之所有權為賓士大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人吳繼倫、沈奎東、劉一宏、林鳯鸞、林麗緹、林韞瑄、林玉玲、王葉、李徐溧生、李山、李慧芬、李蕙心、王曉瑋、林玉冠、陳趙足、吳孟芩16人（下稱吳繼倫等16人）所共有一節，為兩造所不爭執（見本院卷第252頁），並有土地登記謄本、建物登記謄本、賓士大廈社區112年度區分所有權人會議紀錄及簽到簿、對照表在卷可證（見本院卷第143至150頁、第287至317頁、第319至349頁、第359頁），堪認系爭864土地核屬系爭社區共用部分，原告賓士大廈管理委員會（下稱管委會）主張被告以地上物無權占用系爭864土地，依上開說明，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，則原告管委會得本於管理權提起本件訴訟，即有訴訟實施權，並無當事人不適格。被告抗辯原告提起本件訴訟未獲區分所有權人會議授權自屬欠缺訴訟實施權云云，尚非可採。
二、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。查原告起訴後，法定代理人變更為秦緒治，並由原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第255頁），核無不合，先予敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
原告起訴原訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如地政機關鑑界所繪之建物（附圖與面積部分待地政單位製圖確認面積及位置後補正聲明）拆除，並將土地騰空返還予全體共有人；㈡被告林鳳鸞應給付原告按後列計算式計算之金額（計算式：系爭土地公告現值每平方公尺179,203元×0.8×占用面積×10％×5年，即相當於租金之不當得利，待地政單位製圖確認面積後補正聲明），及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告林鳳鸞應自民國113年5月25日起至訴之聲明第一項履行完畢之日止，按月給付按後列計算式計算之金額（見板調卷第11頁），嗣變更聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖暫編地號864⑴上地上物（面積95.08平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予全體共有人；㈡被告林鳯鸞應給付原告新臺幣（下同）3,407,724元，及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告林鳯鸞應自113年5月25日起至訴之聲明第一項履行完畢之日止，按月給付原告56,795元（見本院卷第13頁，下稱變更後訴之聲明），核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告賓士大廈管理委員會係依照公寓大廈管理條例成立之管理組織，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，有當事人能力。又被告為賓士大廈之新北市○○區○○路000號1樓房屋之區分所有權人，被告在系爭社區共用之系爭864土地上有增建加蓋之違章建築（下稱系爭增建物），原告前已於112年9月6日以永和福和郵局存證號碼161號存證信函請求被告與原告協商其占用系爭社區共用土地之後續處理方式，又以112年10月20公告並寄送催告通知予被告，催告被告應將系爭增建物予以拆除，然迄今被告均置之不理，爰依民法第767條第l項前段、第82l條、第179條規定，提起本件訴訟等情。並聲明：變更後訴之聲明。
二、被告則以：被告係於85年3月21日購入新北市○○區○○路0段000號1樓之房地（下稱系爭房地），而原告所主張坐落系爭864土地上之系爭增建物則係於被告購買前即已存在，嗣原告於91年間成立後，除有就系爭房地按月繳納管理費外，對於系爭增建物部分，自85年起亦有按月繳納管理費共1,080元（記載「違建物管理費」）迄今，且於原告提起本件訴訟前均無任何區分所有權人加以干涉，顯見各區分所有權人間就系爭增建物占用系爭864土地部分已成立明示或默示分管契約甚明，且就系爭增建物繳納之管理費即為使用系爭864土地對價；另本件係因原告主任委員與被告間曾有糾紛，始會對被告提出本件訴訟，原告提起本件訴訟顯已構成權利濫用；原告訴請被告拆除系爭增建物及請求相當於租金之不當得利，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：㈠查系爭864土地之所有權為系爭社區之區分所有權人吳繼倫等
16人所共有，原告為系爭社區之管理委員會，且被告具系爭增建物之事實上處分權，為兩造所不爭執（見本院卷第252至253頁），該部分事實，應堪認定。㈡系爭增建物占用系爭864土地如附圖（即新北市中和地政事務
所複丈成果圖）暫編地號所示同段864⑴，面積95.08平方公尺等情，有本院勘驗筆錄、現場照片、新北市板橋地政事務所板土複字第156200號複丈成果圖在卷可考（見板調字卷第119至121頁、第123至125頁），該部分事實，應堪認定。
㈢原告請求拆屋還地之部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對原告所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人即被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決、98年度台上字第863號判決意旨參照）。
⒉系爭增建物占用系爭864土地如附圖（即新北市中和地政事務
所複丈成果圖暫編地號所示同段864⑴，面積95.08平方公尺），業如前述，依上開說明，被告倘未提出占有之正當權源，則原告自得對被告依法行使物上請求權甚明。
⒊被告固抗辯：各區分所有權人間就系爭增建物占用系爭864土
地部分已成立明示或默示分管契約甚明，且就系爭增建物繳納之管理費即為使用系爭864土地對價云云。惟查：
⑴由被告所提管理費單據（見本院卷第37至47頁），可知原告
曾有向被告（記載「彭瑞成」為被告配偶姓名）收取管理費900元及「違建物管理費」1,080元共1,980元或收取管理費1,980元及「清潔費」2,000元共3,980元。另證人由蒲秀滿提出之管理費單據亦可知新北市○○區○○路000號10樓住戶「沈奎東」曾繳納管理費1,800元及清潔費2,500元共4,300元，管理費900元、「違建物管理費」900元及清潔費2,500元。
⑵證人林麗緹於本院審理時證稱：伊住○○市○○區○○路000號9樓
，伊在系爭社區居住大概住了40年以上，從當時居住到現在，我印象中在我住進去之後當時（152號）1樓共用部分有幼稚園，我不知道它是不是違建，就我所知，現在這幾年有住戶對共用部分被系爭增建物占用表示異議（我知道大概111年管委會交接後管委會有要求拆除），在這幾前之前沒有，前述幼稚園期間也沒有，我知道被告有搬到賓士大廈當住戶，不記得何時，1樓從以前到現在都是那個樣子，誰住就誰用，我有看過被告出入，因為看過被告進出，所以我認為被告住裡面，我對被告使用1樓共有部分沒有表示過異議，也沒有聽聞管委會以外其他住戶表示意見；賓士大廈頂樓的共有部分應該有被占用，使用占用的違建1個是152號10樓，還有10樓隔壁那一戶（不太確定是不是154號10樓），除了管理費以外，好像要針對頂樓加蓋的部分要額外付費，金額我不知道。我以前當過財委所以知道這件事，額外付的費叫什麼費我也不記得，社區管理費不是都相同，我只記得每個月好像有900元跟1,000元，其他還有一些金額比較特別我沒有記。我不知道為什麼有差異；新北市○○區○○路000號1樓與占用賓士大樓1樓共用部分系爭增建物有相連，系爭增建物跟上開10樓頂樓加蓋一樣，管理費以外有額外一筆違章蓋出來的費用。額外的一筆錢應該也是管理費的一部分，名稱我現在不記得等語（見本院卷第382至386頁）。
⑶證人黃冠升於本院審理時證稱：我們是76年開始搬進去，一
直住到現在，賓士大樓1樓部分以前大家會亂堆東西，但還可以通行，後來就我記得政府有1年整理水溝有清理過，才比較不會混亂，後來發現後面多了1塊水泥牆圍起來被人家占用，很明顯是1個建物。堆東西時看不出來是1個建物，應該是違章建物（即系爭增建物），亂堆東西比較不會跑到那邊去，整理完才發現，什麼時候發現我現在記不得，不確定哪時候建，但應該是152號1樓的人在使用，旁邊多一個門，他們平常從那邊進出；區分所有權人會議後面幾年才有討論到，就希望可以追回，因為是共用地，至於個別住戶，我們大樓比較少聽別人在講話，因為有幾年都是150號跟152號當主委，至於管委會的其他成員，我那時不是管委會成員我不知道；管理費我們進來就是這樣金額，像我住的是每個月900元，有兩戶比較大的是1100元，另外還有一些住戶的管理費金額比較特殊金額，從每個月報表看得到，我不知道金額怎麼定的，特殊好像是高樓層，或是旁邊費用比較高名稱叫什麼，我現在記不起來，依照被證2管理費單據，152號1樓住戶曾有1筆管理費900元還有1筆違建管理費1,080元，合計1980元的管理費要繳交等語（見本院卷第386至389頁）。
⑷證人蒲秀滿於本院審理時證稱：我們在85年搬進去，我住在1
52號10樓，現在還住該處，是最的那層頂樓，10樓的屋頂有加蓋，85年搬進去就已經有了，我跟人家買152號10樓的房子，我先生跟他們交涉，前手把152號10樓跟頂樓加蓋一併賣給我，前手沒有告知是何時或何人加蓋，我們是有按照管委會的要求有繳管理費，每月900元一層，我們因為上面還有加蓋所以繳兩戶，1800元。我有繳納。一開始是列在一起都寫管理費1,800元，後來一個變成列管理費900元，另一個是列違建物管理費900元，我提出的收據1個是106年9 月，1個是114年7月，於106年9月間我們還有停車位所以有另外清潔費2,500元，這是另外算的；我繳納管理費後，管委會有異議，他們說我們是頂樓加蓋所以還是要拆掉，一直威脅我們，管委會111年開始大概4月時候有異議；我知道被告林鳯鸞是152號1樓屋主也住在那邊，他們的門都是關著，所以看不到，這幾年才知道有違建，是152號1樓在使用，我對152號1樓住戶使用1樓違建部分，也沒有聽過其他住戶表示異議等語（見本院卷第443至447頁）。
⑸按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈管理條例第10條第2項、同條例定有明文。又查系爭社區規約第2條第1項第3點約定「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名帳冊由管理委員造冊保存。」、第2條第2項約定「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」、第3條第2項約定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：…⑹約定專用或約定共用事項」、第10條約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項⑴公共基金。⑵管理費。」、第10條：
「共有部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者，應繳交或給付使用償金。」，有系爭規約在卷可考（見本院卷第101至131頁、第133至215頁）。足見原告管委會所收取之「管理費」性質上應屬公寓大廈管理條例所稱之公共基金，依上開說明，應係用於社區共有部分之修繕維護及公共事務支出。
⑹參酌上開事證及卷內相關事證，衡諸常情，倘系爭社區共用
部分遭他人占用，不無可能增加共有部分修繕維護等公共事務之成本（例如：設置管線可能為避開占用處繞路；倘共用需修復漏水時可能尚須占用人配合才能施作等），衡以被告所使用系爭864土地位置及面積之約略價值，本院認被告所支付之「違建管理費」或「清潔費」，性質上仍屬管理費或公共基金，顯非被告以系爭增建物占用系爭864土地之使用對價或租金甚明，從而，被告該部分主張尚非可採。再者，被告所提出書證尚不足以證明「分管契約」存在，又衡以社區住戶來來去去，每個人生活經驗各有不同，個別住戶之聽聞，尚不足以代表全體共有人之生活經驗，自難據以認定確有被告所稱之「分管契約」，況縱使系爭土地之共有人知悉被告占用系爭864土地未提出異議或訴請排除，然可能係因其法律知識不足，或因鄰居情誼關係而暫時隱忍等原因不一而足，亦難僅因單純沈默，即認其已默示同意被告所稱之分管契約。綜上所述，本件尚難認被告占用系爭864土地有「分管契約」、租賃或其他原因之正當權源，被告該部分所辯，尚非可採。
⒋被告固抗辯：原告本件權利行使涉有權利濫用云云。按權利
之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條規定甚明。然被告既以系爭增建物占用系爭864土地，然原告依法請求被告拆除還地，尚難謂有何違反誠實及信用方法或以損害他人為主要目的可言，被告該部分抗辯，亦非可採。⒌綜上所述，被告既無法證明系爭增建物占有系爭864土地具正
當權源，則原告依民法第821條、民法第767條第1項前段規定，請求將占用系爭864土地如附圖（即新北市中和地政事務所複丈成果圖）暫編地號所示同段864⑴，面積95.08平方公尺之系爭增建物拆除，並將該占用之土地返還予全體共有人，核屬有據，應予准許。
㈣原告請求不當得利之部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
⒉本件參酌卷內事證，堪認被告以其具事實上處分權之系爭增
建物持續無權占有系爭864土地（如附圖所示864⑴部分，95.08平方公尺），業如前述，且參酌卷內事證，堪認占有年代久遠，足認自108年5月25日起迄今持續占有中，業如前述，則依上開說明，被告自於108年5月25日至113年5月24日之期間、自113年5月25日起迄將占用系爭864土地騰空返還全體共有人之日止，均受有相當於租金之不當得利甚明，原告自得依民法第179條請求被告返還上開相當於租金之不當得利。至被告抗辯並非無權占有云云，並非可採，業如前述，另被告抗辯權利濫用云云，然原告依法請求被告無權占用系爭864土地之相當於租金不當得利，尚難謂有何違反誠實及信用方法或以損害他人為主要目的可言，被告該部分抗辯，亦非可採。
⒊查系爭864土地面積、申報地價均如附表一、二所示，有土地
登記謄本、地價謄本、地價謄本、公告地價及公告現值資料在卷可稽（見板調字卷第61至76頁、本院卷第273至275頁、第287至318頁、第467至468頁），參酌卷附Google地圖（見本院卷第451至455頁），爰審酌系爭864土地坐落於新北市永和區、周圍繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭864土地之相當租金之不當得利以土地申報價額年息8％為適當。
⒋是依卷內事證，堪認原告對被告請求返還自108年5月25日至1
13年5月24日之間相當於租金之不當得利941,930元(計算式：如附表一所示，各以如附表 所示「占用面積」×「申報地價」×「應有部分比例」×「年息」×「占用期間」日數÷365日＝各期間不當得利金額，再加總算出全部不當得利金額，例如：108年5月25日至108年12月31日之間之不當得利，即為95.08平方公尺×23,937.6元×1×8％×222日÷365日＝110,744元，小數點以下四捨五入），核屬有據，應予以准許，逾此部分之請求，則均屬無據，應予駁回。
⒌是依卷內事證，堪認原告對被告請求自113年5月25日起迄將
占用系爭864土地騰空返還全體共有人之日止，按月給付相當於租金之不當得利18,175元（計算式：如附表二所示，即各以如附表二所示「占用面積」×「申報地價」×「原告應有部分比例」×「年息」÷12月＝按月給付不當得利金額，即為9
5.08平方公尺×28,672.8元×1×8％÷12＝18,175元，小數點以下四捨五入），核屬有據，應予以准許，逾此部分之請求，則均屬無據，應予駁回。
⒍按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項及第203條亦有明文。查本件不當得利以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告就被告請求應給付之金額部分（即自108年5月25日至113年5月24日之間相當於租金之不當得利），自得請求自民事起訴狀繕本送達被告翌日即113年6月27日（見板調字卷第113頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定，求為判決如主文所示，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
民事第四庭 法 官 胡修辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
書記官 林品秀附表一（小數點以下四捨五入）：
編號 被告 占用土地 占用面積 申報地價 占用期間 原告應有部分比例 年息 不當得利金額 1 林鳯鸞 新北市○○區○○段000地號土地 95.08平方公尺 23,937.6元 108年5月24日至108年12月31日 （共222日） 全部 8％ 110,744元 23,938元 109年1月1日至109年12月31日 （共366日） 182,082元 23,938元 110年1月1日至110年12月31日 （共365日） 182,082元 25,043.2元 111年1月1日至111年12月31日 （共365日） 190,489元 25,043.2元 112年1月1日至112年12月31日 （共365日） 190,489元 28,672.8元 113年1月1日至113年5月23日 （共144日） 86,044元 不當得利金額總計：941,930元【計算式：110,744元＋182,082元＋182,082元＋190,489元＋190,489元＋86,044元＝941,930元】附表二（小數點以下四捨五入）：
編號 被告 占用土地 占用面積 （平方公尺） 申報地價 （113年） 占用期間 原告應有部分 年息 按月給付不當得利金額 1 林鳯鸞 新北市○○區○○段000地號土地 95.08平方公尺 28,672.8元 113年5月25日至返還土地之日止 全部 8％ 18,175元附圖：新北市中和地政事務所複丈成果圖。