臺灣新北地方法院民事判決114年度重訴字第711號原 告 陳冠陵訴訟代理人 陳俊廷律師被 告 張桀鳴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號2樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國114年9月16日起至騰空遷讓返還前開第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟貳佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰參拾捌萬伍仟貳佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣捌仟貳佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋）與坐落基地（以下合稱系爭房地）原係被告所有，而被告前已將系爭房地移轉登記於訴外人劉邦信名下，被告已非系爭房地之所有權人，嗣原告因有購屋需求，於民國113年12月12日透過住商不動產仲介，以父親陳志明之名義向劉邦信購買系爭房地，原告並已給付買賣價金予劉邦信，並於114年3月20日辦妥所有權移轉登記，原告現為系爭房地之所有權人，惟被告於系爭房地之所有權移轉登記予原告名下後，拒不遷出系爭房屋，被告占有系爭房屋並無正當權源，侵害原告之所有權，且其占有自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，自應返還相當於租金之不當得利，而依系爭房屋附近相類似之房屋於出租網之合理每月租金為新臺幣（下同）27,000元至29,800元，是原告就系爭房屋每月所受相於租金損害之不當得利以27,000元計算，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟，聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭陳述略以：伊與原告之前手屋主劉邦信尚有糾紛，伊係劉邦信之前手，伊有對劉邦信及仲介許皓青提出刑事詐欺告訴等語資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告原係系爭房地之所有權人，並居住使用系爭房屋，前已將系爭房地之所有權移轉登記於劉邦信，嗣原告於113年12月12日以父親陳志明之名義向劉邦信購買系爭房地，原告已給付買賣價金予劉邦信，並於114年3月20日辦妥所有權移轉登記，原告現為系爭房地之所有權人等情，為被告所不爭執，並據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證書、土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記第一類謄本及建物登記第一類謄本等件為證（見本院卷第17至37頁），自堪信為真正。
四、關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。被告雖辯稱：
伊雖將系爭房地移轉登記至劉邦信名下，然伊已係受到劉邦信詐欺，已對劉邦信、仲介許皓青提出刑事詐欺告訴等語，然此為原告所否認，且被告就其如何受劉邦信、許皓青之詐欺、何以影響原告向劉邦信買賣系爭房屋等情，並未提出相關事證供本院審酌，是其抗辯即難遽信為真。故原告主張其係善意信賴登記而買受系爭房地等語，堪予採信。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。查，原告以父親陳志明名義購買系爭房地，於114年3月20日完成所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人，被告自該時起就系爭房地已無合法權源可對原告主張，故原告主張被告無權占有其所有之系爭房屋，而請求被告騰空返還之，自屬有據，應予准許。
五、關於原告請求相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。而所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。
㈡查被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有
相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，即屬有據。查，系爭基地之法定地價即113年公告地價為每平方公尺33,533元，是其申報地價即為每平方公尺26,826元，土地面積為871.34平方公尺，原告取得權利範圍為29/843，系爭房屋之113年課稅現值為184,000元等情，有土地登記第一類謄本、地價查詢資料（見本院卷第35頁、本院卷），則系爭土地及系爭房屋申報總價額為988,107元（計算式：26,826元×871.34㎡×29/843＋184,000元＝804,107元＋184,000元＝988,107元，元以下四捨五入，下同）。又系爭房屋為鋼筋混凝土造住家用5層公寓大廈之第2層，於71年11月25日建造完成，有建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第37頁），且坐落於新北市中和區，鄰近交通幹道及當地商圈，有多線公車經過等情，為兩造所不爭執。爰審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息10%為適當，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為8,234元（計算式：988,107元×10%÷12＝8,234元）。原告固主張依租屋網之相類似房屋租金計算被告無權占用之損害或不當得利等語，然此與上開法律規定不符，僅能作為本院審酌土地及其建築物申報總價年息10%上限之參考，無從逕以之為原告請求不當得利之數額。是原告可向被告請求每月占用系爭房屋之不當得利為8,234元，逾此部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即114年9月16日起（送達證書見本院卷第69頁）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,234元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝部部分，核無不合，就分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 賴峻權