臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第148號原 告 陳志宏訴訟代理人 李瓊純被 告 林恩立上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街00號1樓房屋全部遷讓返還原告。
二、被告應自民國114年8月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣27,500元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於民國114年4月2日向原告承租原告所有門牌號碼新北市
○○區○○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽立書面房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自114年5月1日起至116年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）27,500元，押租金2個月即55,000元，被告應於每月10日繳納租金。
㈡詎料被告僅繳納第1個月之租金27,500元後，即未再支付任何
租金，迭經原告催討均置之不理，原告並曾於114年6月20日以三重二重埔郵局000218號存證信函限期7日催告被告給付114年6月份之租金，及於114年7月24日以三重二重埔郵局000263號存證信函限期5日催告被告給付114年6、7 月份之租金，並表示逾期未繳，即以該存證信函終止租約，惟被告仍未支付租金，亦未搬遷。
㈢故原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及民法第4
55條租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請法院擇一請求權為原告勝訴之判決。另就原告訴之聲明所示之金錢請求部分，於兩造間系爭租約終止前，係依兩造間系爭租約之約定請求給付租金；於兩造間系爭租約終止後，係依民法第179條請求相當於租金之不當得利至被告遷讓返還系爭房屋之日止。
㈣訴之聲明：
1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。
2.被告應給付原告租金27,500元，及自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,500元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出系爭租約影本1份、存證信函影本2份、系爭房屋之建物登記第一類謄本1份等件為證，核無不合，且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執原告之主張，是原告之主張堪信為真實。
四、按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」查系爭租約第3、4、5條約定，租金每月27,500元，被告應於每月10日以前繳納；押租保證金為55,000元。又民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。土地法第100條第3款規定：
「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。…承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」。民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、同法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、同法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。本件被告積欠自114年6月1日起之租金，原告曾於114年6月20日以三重二重埔郵局000218號存證信函限期7日催告被告給付114年6月份之租金，該存證信函係寄送至被告新竹戶籍址，又原告於114年7月24日以三重二重埔郵局000263號存證信函限期5日催告被告給付114年6、7月份之租金，並表示逾期未繳，即以該存證信函終止租約，該存證信函亦係寄送至被告新竹戶籍址，惟當時被告欠之租金以押租金扣抵後尚未達2個月，是原告是時所為終止固不合法。然本件起訴狀繕本連同上開2份存證信函等證物繕本已於115年2月25日寄存送達被告（見本院卷第123、125頁送達證書），依民事訴訟法第138條第2項規定，經10日發生效力，即於000年0月0日生效，加上5天期限為115年3月12日，是時被告已積欠自114年6月份至115年2月份之租金共9期，以押租金扣抵後已超過2個月，然被告逾期仍未給付積欠之租金，故系爭租約已於115年3月12日經原告合法終止，堪以認定。因此，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占用，則其繼續占用系爭房屋，即為無法律上原因而受有相當於租金之不當得利，致原告受損害。從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、民法第455條租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約之約定請求被告給付自114年8月1日起至115年3月12日系爭租約終止時止之租金每月27,500元、依民法第179條請求被告自115年3月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,500元相當於租金之不當得利，均屬有據，應予准許。至於原告聲明請求被告給付114年8月1日以前積欠之租金27,500元部分，則按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照），本件原告以被告積欠租金達2個月以上為由，於期前終止系爭租約，而被告所積欠114年6、7月份之租金，依土地法第100條第3款規定已以押租金為抵償，則原告請求被告給付114年8月1日以前之租金27,500元，即非有據，不應准許。
五、綜上，原告依民法第767條第1項前段、第455條請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還與原告，及兩造間之系爭租約終止前，依兩造間系爭租約之約定請求被告給付自114年8月1日起積欠之租金，兩造間系爭租約終止後，依民法第179條請求相當於租金之不當得利至被告遷讓返還系爭房屋之日止，而聲明請求被告應自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋與原告之日止，按月給付原告27,500元，均為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 4 月 13 日
書記官 楊振宗