臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第1724號原 告 新北市住宅及都市更新中心法定代理人 陳純敬訴訟代理人 林慶皇律師被 告 林金陵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路00號3樓房屋遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣17,823元，及其中新臺幣17,032元自民國115年5月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國115年1月4日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣11,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣263,000元為被告供擔保，得假執行。但被告以新臺幣787,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣6,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣17,823元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣4,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣11,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國114年6月12日與原告簽立五股芳洲青年社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租新北市所有而由原告管理之門牌號碼新北市○○區○○○路00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自114年7月1日至117年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）5,500元，押金5,500元。
詎被告自114年9月起積欠租金，經原告函催被告後，被告仍置之不理，原告於114年12月3日寄發存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約並於115年1月3日終止。被告自114年9月起至115年1月3日止之租金為22,550元，扣除押金5,500後，被告應給付原告積欠租金17,050元並加計法定遲延利息，暨依系爭租約第3條第2項約定給付逾期違約金1,012元。被告迄今未返還系爭房屋，而無權占有系爭房屋，原告得依民法第455條、第767條第1項前段及中段、系爭租約第12條第1項、第10條第1項等規定請求被告遷讓返還，並依系爭租約第3條第1項、第10條第3項、民法第179條等規定，請求被告於遷讓返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利5,500元及違約金5,500元。爰依系爭租約第3條第1項、第2項、第10條第1項、第3項、第12條第1項、民法第455條、第767條第1項前段及中段、第179條、第229條第1項、第233條第1項等規定提起本件訴訟，請求擇一有利原告判決等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告18,062元，及其中17,050元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自115年1月4日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告11,000元；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷㈠原告主張之事實，業據原告提出系爭房屋建物登記第一類謄
本（本院卷第21至22頁）、系爭租約及公證書正本（本院卷第23至83頁）、新店檳榔路郵局存證號碼000260、000271號存證信函及回執（本院卷第87至102頁）為證，核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪信原告主張為真實。㈡原告請求返還系爭房屋部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。另依系爭租約第12條第1項約定：「乙方（即被告）或其同居人或其允許為房屋使用之第三人有本項下列情事之一，甲方（即原告）得隨時終止租約，並得沒收押金及乙方已繳之租金，乙方不得異議……：㈠積欠租金之總額達2個月之金額，經甲方定相當期限催告，仍不清償者」；系爭租約第10條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即將房屋依原點交狀況返還甲方、清空私人家具及物品，遷出戶籍或其他登記，並將租金、水、電、瓦斯費、網路電信等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」（本院卷第31頁）。
⒉查被告自114年9月起積欠租金未繳納，扣除押金後，至114
年11月30日止已積欠租金達2個月，經原告於114年11月19日以新店檳榔路郵局存證號碼000260號存證信函催告被告履行，並於114年11月20日送達被告，被告仍未清償，原告復於114年12月3日以新店檳榔路郵局存證號碼000271號存證信函催告並通知「自本函送達之日起算30日租賃契約即為終止」等語，該存證信函於114年12月4日送達被告等情，有新店檳榔路郵局存證號碼000260、000271號存證信函及回執（本院卷第87至102頁）為證，仍未見被告就積欠之租金為清償，故系爭租約業於115年1月3日屆期而生終止效力，被告再無占有系爭房屋之法律上權源，屬無權占有。是以，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈢原告請求給付積欠租金本息及違約金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又依系爭租約第3條第1項約定，系爭房屋每月租金5,500元，除簽約時繳納首期租金，其餘各期應於每月10日繳納（本院卷第25頁）。查被告積欠自114年9月1日起之租金未繳納，已如前述，則計算至兩造租賃契約終止日即115年1月3日止，被告積欠系爭房屋租金共22,532元（計算式：5,500×4＋5,500÷31×3＝22,532，小數點以下四捨五入，下同），扣除被告已繳納之押金5,500元後，尚餘17,032元（計算式：22,532－5,500＝17,032）。是原告依系爭租約第3條第1項約定，請求被告給付租金17,032元，核屬有據。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
⒉遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第229條第1項及第203條分別定有明文。查被告前開租金已屆期遲延，且無約定利率，故原告請求被告就積欠租金17,032元部分，給付自起訴狀繕本送達翌日即115年5月21日（本院卷第131頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據，併應准許。
⒊系爭租約第3條第2項約定：「乙方逾期不繳者，應依下列
約定加收逾期違約金，絕無異議：㈠逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收百分之二；㈡逾期繳納在1個月以上者，照該期欠額加收百分之四」（本院卷第27頁）。查被告自114年9月1日起至115年1月3日止共積欠4個月3日之租金未繳納，則原告依系爭租約第3條第2項約定請求被告給付逾期違約金，核屬有據。原告得請求被告給付逾期違約金791元（計算式：5,500×2％＋5,500×4％×3＋5,500×4％×3/31＝791元），逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
⒋從而，原告得依約請求被告給付租金及逾期違約金17,823
元（計算式：17,032＋791＝17,823元），及其中租金17,032元自115年5月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣原告請求按月給付11,000元部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查系爭租約終止後，被告即無繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，被告繼續使用系爭房屋，享有每月相當於系爭房屋租金之不當得利，並使原告受有同額損害。是原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，應屬有理。又依系爭租約第3條第1項約定，系爭房屋之租金為每月5,500元（本院卷第25頁），是原告依民法第179條規定，請求被告按月給付不當得利5,500元，堪認可採。
⒉系爭租約第10條第3項約定：承租人未依第1項規定將房屋
返還甲方時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止。故原告依系爭租約第10條第3項約定，請求被告給付自契約終止翌日即115年1月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5,500元，亦屬有據。
⒊基此，原告得依民法第179條規定、系爭租約第10條第3項
約定，請求被告自115年1月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元（計算式：5,500＋5,500＝11,000元）。
四、綜上，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及依系爭租約第3條第1項、第2項約定，請求被告給付17,823元，及其中17,032元自115年5月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨依民法第179條、系爭租約第10條第3項約定請求被告給付自115年1月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付11,000元，為有理由，應予准許。本院既已依上開規定為原告有利之判決，則原告其餘請求權基礎所為相同請求，不再審酌。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
民事第七庭 法 官 羅羽媛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 張又勻