臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第1278號原 告 林界明訴訟代理人 林妤蓁被 告 吳淑燕訴訟代理人 廖瑞銓律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，經本院於民國115年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國114年9月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落新北市○○區○○路000巷0弄00號2樓之房地（下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,000萬元，原告除支付仲介費30萬元外，並依約給付第1期款（簽約款）100萬元。又原告於簽約時即明確告知被告，其購買系爭房地之資金來源，係出售名下另一間不動產後所得之價款等情，嗣原告擬出售之另一間不動產，因買方信用條件瑕疵致無法取得貸款而取消，此屬原告無法預見及控制之情事，進而導致原告資金受阻而無法如期履行系爭買賣契約。詎被告先於115年1月13日以永和永貞郵局第13號存證信函通知原告應於文到7日內給付第3期款（完稅款）900萬元，原告隨即於115年1月19日以文山景美郵局第19號存證信函告知被告無法履約之原因，被告復於115年1月23日以永和郵局第33號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，另沒收已付價金100萬元作為懲罰性違約金。惟原告係因資金調度困難而無法於期限內給付，並非惡意違約，情節亦非重大，況系爭房地尚未辦理所有權移轉，被告仍保有所有權及處分權，亦未因契約解除而發生回復原狀之困難，且依鄰近地區實價登錄資料顯示，區域成交單價約介於每坪20萬元至43萬元之間，然系爭房地為凶宅，每坪成交單價約為40萬元，已接近區域高價水準，顯示交易價格對被告已屬相對有利，且系爭買賣契約自簽訂至解除期間僅約4個月，被告所受影響應屬有限，若仍准許被告沒收買賣價金10％即100萬元之違約金，顯與被告可能受有之實際損害不相當，致兩造風險分配失衡，與誠信原則及公平原則有所未合，綜合前開情形，原告認應以買賣價金3％即30萬元作為違約金，已足以填補被告所受損害。被告雖辯稱其受有170多萬元之損害云云，惟均不足採，被告沒收原告已支付價款100萬元作為違約金，顯屬過高，原告自得依民法第252條規定請求鈞院酌減違約金為30萬元，另溢收之70萬元即屬無法律上原因，原告自得請求被告返還等語。爰依民法第179條規定，求為判決：被告應給付原告70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖稱其係因另一間不動產之買方無法取得貸款而違約云云，惟此純屬原告個人之財務規劃與資金調度風險，並非不可抗力，自不得作為免除債務不履行責任之合法事由。又被告因原告單方面違約致解除契約而受有下列損害：⒈履約保證手續費3,000元：依兩造與齊心家居有限公司簽訂之不動產買賣價金履約保證申請書第7條第1項第2款約定計算，被告須負擔履約保證手續費3,000元。⒉水電工程費用損害7萬736元，及自114年11月起迄今每月額外支出水電費數百元：系爭房地原閒置多年而申請停水停電，不須繳納任何水電費，因兩造約定點交前須由被告進行復水、復電，被告因信賴原告後續將會履約，於114年10月間支出工程費用進行復水、復電，現因原告違約而解約，即屬非必要先行支出之費用，更導致自114年11月起迄今每月需額外負擔水電費。⒊冷氣費用2萬元至4萬元：系爭房地原裝設有冷氣2台，系爭買賣契約簽訂後，原告向仲介表示希望能先處理冷氣以舊換新，於114年9月23日即搬走冷氣2台，被告因此受有損失中古冷氣2台之損害。⒋律師費8萬元：因原告提起本件訴訟，被告委任律師處理訴訟專業事宜而受有損害。⒌交易損失100萬元至150萬元：被告當初委由仲介進行代售系爭房地，其後陸續有買家向仲介表示願出價至1,150萬元、1,100萬元，惟因皆尚待申請貸款方得成交，被告為求盡速脫手，聽從仲介建議選擇酌降金額100萬元，與願意一次付清現金1,000萬元之原告交易，現原告於簽約後反悔，前揭買家亦不願再購買系爭房地，致使被告喪失當初其他以更高價出售系爭房地之交易機會。⒍無法繼續對外出售之損失：被告恐原告反悔欲再次購買系爭房地、協商議價，亦或遭鈞院認定未解除契約而仍有效等法律上風險，致使被告至本件訴訟確定為止，無法再對外公開出售系爭房地而享有原有出售之價金利益。再者，本件違約金為100萬元，僅占系爭房地買賣總價之10％，顯低於內政部所頒成屋買賣契約範本關於沒收價款充作違約金之上限為房地總價15％，核與法院實務見解、一般不動產交易習慣，以及內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、十二、第三項」規定相符，並無過高或顯失公平之情事。又系爭買賣契約第10條第2項、第3項約定，皆係以「原告已支付之價金」，作為兩造違約時之懲罰性違約金數額標準，顯見並未有任何顯失公平之情事。況被告因原告違約致受有前述多項損害，於本件訴訟確定前更有無法出售之潛在損失等情，實已達本件違約金數額將近2倍，仍無法完全填補被告之所有損失，故本件違約金亦實無任何過高之情事。甚且，懲罰性違約金之目的，本非填補受違約方之損害，而係以懲罰違約者，確保契約當事人均得履行契約為主要目的。倘如原告所述，僅需以被告所受損害或系爭房地總價3％作為違約金數額，使其因違約之損失利益甚小，而得任意拒絕履行契約，即失懲罰性違約金之約定目的。是以，兩造既係經由仲介、代書等專業人士居中進行買賣、房屋現況告知，原告於簽約前即已事先審慎評估自身經濟貸款等條件仍欲購買，並充分知情系爭房地屬凶宅而享有買價上之折扣，事後竟又單方面違約，自不得以剩餘買賣價金臨時籌措困難為由而主張酌減違約金等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於114年9月20日簽訂系爭買賣契約，原告向被告購買其所有之系爭房地，買賣價金為1,000萬元。
㈡原告已依系爭買賣契約第5條第2項之約定付款方式，給付第1
期（簽約款）100萬元（即簽約當日給付現金10萬元，及於114年9月22日匯款90萬元），並存入僑馥建經履約保證專戶。
㈢原告未依系爭買賣契約第5條第2項之約定付款方式，於114年12月29日給付第3期（完稅款）900萬元。
㈣被告於115年1月13日寄發存證信函催告原告於限期7日內給付
完稅款900萬元，原告逾期仍未履行；被告復於115年1月23日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2項約定沒收原告已付之100萬元簽約款作為違約金。
四、本院得心證之理由：㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院114年度台上字第800號判決參照）。㈡查系爭買賣契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即
原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金；除非甲方於僑馥建經最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」（見本院卷第27頁），清楚約定原告有違約情事時，原告已支付之價金應交付被告沒收作為「懲罰性違約金」，核屬懲罰性違約金性質。又兩造並不爭執原告未於114年12月29日依系爭買賣契約第5條第2項之約定給付第3期完稅款900萬元，經被告於115年1月13日寄發存證信函催告給付，仍未給付，被告遂於115年1月23日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約及沒收原告已給付之買賣價金100萬元作為違約金，並於115年1月26日送達原告等情，並有上開存證信函及送達回執可稽（見本院卷第35至36頁、第41頁、第124-4頁），堪認已生合法解除系爭買賣契約之效力，是被告依系爭買賣契約第10條第2項沒收原告已支付之100萬元買賣價金作為違約金，應屬有據。
㈢又原告主張其係因另一間自有不動產未能順利出售而無法完
成付款，並非故意拒絕履約，系爭買賣契約約定以已付價金100萬元作為系爭違約金數額，顯然過高，應酌減為30萬元云云。被告則以前揭情詞置辯。經查，本件兩造約定之違約金，核其性質，乃屬兼具督促契約履行及制裁違約功能之懲罰性違約金，已如前述，自具有促使當事人審慎評估履約能力、避免任意不履行契約義務，並維護交易安全及契約秩序之作用。又查，兩造於114年9月20日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為1,000萬元，原告於114年9月20日、22日各支付10萬元、90萬元，共計100萬元後，尚應於114年12月29日前給付完稅款900萬元。惟原告未依約支付900萬元，經被告合法催告後仍未履行，致被告解除契約。是原告未履行者乃為占全部買賣價金九成之主要給付義務，其違約結果已使兩造原擬完成之不動產買賣交易全部無從實現，足見原告之違約情節非屬輕微。原告固主張其原擬出售其他不動產以取得本件履約資金，惟因該筆交易未能完成而無力支付剩餘款項，非惡意違約云云。然查原告並未提出任何證據舉證證明其確實係因資金調度失敗而無法完成付款，已難遽予採信。且違約金是否過高之判斷，並非僅以違約人主觀上是否具有惡意為唯一標準，而應綜合衡量其可歸責程度及違約結果，衡諸債務人如何籌措履約所需資金，本屬其自身財務規劃及信用風險管理事項，原應於訂約前妥為評估，除契約另有約定外，尚不得以其與第三人間交易未完成，作為減輕自身違約責任之事由。縱原告未對被告隱匿資金狀況，亦無從據為其事後違約之正當理由。抑且，本件買賣價金餘款900萬元付款期限於114年12月29日屆至，交屋期限亦已於115年1月8日屆至，然於期限屆至前，均未見原告積極與被告協商付款條件或提出具體替代履行方案，迨被告於115年1月13日寄發存證信函催告原告於7日內履行給付價金義務並完成點交，原告始於115年1月19日寄發存證信函告知無法出售名下不動產而無足夠資金履約，顯亦無從認定原告已盡力防免違約情事之發生。則原告既未於約定期限內完成價金給付義務，且未於期限前採取足以避免違約之積極措施，仍應認其就本件違約結果具有相當可歸責性。另被告抗辯其因本件支出履約保證手續費、水電費及工程費用、冷氣設備價值、律師費，並喪失較高價格出售機會及受有訴訟期間無法順利處分房地等損害等語。其中關於本件訴訟律師費支出部分，與被告因系爭買賣契約解除所生損害欠缺相當因果關係，顯難逕採為其損害；又系爭買賣契約經被告合法解除後，其即已恢復對系爭房地之自由處分權，並無其所稱受有訴訟期間無法順利處分房地等損害。惟被告就其受有履約保證手續費、水電費及工程費用、冷氣設備價值等損害，已提出報價單、通訊軟體LINE對話紀錄及相關單據佐證（見本院卷第135頁、第139至160頁)；且就其因原告願全部以現金支付買賣價金，喪失以1,100萬元及1,150萬元較高價格出售之機會，受有約100萬元至150萬元交易機會損失，亦據其提出與房仲間之通訊軟體LINE對話紀錄為證（見本院卷第163頁)。復參諸系爭買賣契約自114年9月20日訂立至115年1月26日遭被告解除為止，存續期間約4個月，雖被告於此期間內仍保有系爭房地所有權，且於契約解除後原則上仍得重新出售該不動產，然被告因履約所支出之必要準備成本、契約存續期間所受交易拘束，以及契約解除後重新出售所須承擔之市場行情波動、成交時間延宕及再交易成本等風險，仍屬客觀存在之不利益。是被告抗辯系爭違約金100萬元未逾其因原告違約所受損害及所失利益，並無過高之情，尚非無憑，亦足採為系爭違約金是否過高之衡量標準。另原告提出周邊實價登錄資料及系爭房屋屬凶宅等情，主張被告出售價格已高於市場行情，實際所受損害有限等語。然約定之懲罰性違約金是否顯然過高，並非單以買賣價格是否接近市場行情，亦非單以實際損害是否相當，作為唯一判斷基準，尚須綜合考量違約行為對履約利益、交易秩序及交易安全所造成之影響。又原告所提出實價登錄資料（見本院卷第29頁)，其屋齡、樓層、坪數、屋況、出售年份及是否具有相同特殊情狀等因素均未盡相同，尚難逕認具有可比較性。況系爭房地為凶宅及鄰近房地實價登錄資料，為原告於締約時已知悉並得據以形成買賣成交價格之基礎，有被告提出之契約增補條款及原告所提出經兩造簽名之不動產說明書可稽（見本院卷第137頁、第17至22頁），且兩造間本件交易經不動產仲介、地政士等專業人員參與締約及履約程序，原告既於簽約前即已知悉系爭房地交易條件、付款方式及違約效果，並已就自身資力狀況及履約能力進行評估後，仍本於其自由意志決定與被告簽立系爭買賣契約，縱認系爭成交價格對被告較為有利，亦不足據此推論系爭違約金100萬元即已達顯然過高之程度。又原告雖主張其已支付仲介服務費30萬元云云。惟該項支出係原告為促成買賣契約成立所自行負擔之交易成本，其是否得向仲介業者請求返還，屬另一法律關係，與被告依系爭買賣契約約定沒收違約金之權利無涉，亦不足據以認定系爭違約金有過高之情事。末以，違約金是否過高，並非僅以違約金占買賣價金之比例為判斷標準，且因本件為懲罰性違約金，亦不得僅以被告實際所受具體損害數額機械比較。是本院並非僅因系爭違約金100萬元約占買賣總價10％，未逾成屋買賣契約範本所規定總價款15％之違約金上限，即認當然合理，惟依上開各情綜合衡量，本院認系爭違約金100萬元尚未逾維持契約履行秩序及填補交易風險所必要之合理範圍，難認有過高之情形，尚無依民法第252條規定酌減違約金之必要。從而，原告主張應將違約金由100萬元酌減為30萬元，並依民法第179條規定請求被告返還其餘70萬元，核屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第252條、第179條規定，請求被告給付70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
書記官 李依芳