臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第1344號原 告 蘇珊珊訴訟代理人 徐偉超律師被 告 孟思怡上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓房屋騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟肆佰元，及自民國115年7月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰肆拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰參拾陸萬貳仟陸佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按關於涉外事件之國際管轄權誰屬，涉外民事法律適用法未明文規定，惟受訴法院尚非不得就具體情事，類推適用國內法之相關規定，以定其訴訟之管轄（最高法院114年度台抗字第185號裁定意旨參照）。本件原告為本國籍，被告為美國籍，故本件為涉外民事事件。原告起訴主張兩造就原告所有新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓房屋（下稱系爭房屋）於民國114年8月13日在我國境內簽立「新版房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，因被告欠繳租金，原告已終止系爭租約，故依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第16條請求被告騰空返還系爭房屋，及依系爭租約第3條、第14條第4項請求被告給付租金、依民法第179條請求被告給付無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利等語。而按民事訴訟法第10條規定：「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。」，是類推適用上開規定，我國法院就本件有國際管轄權。
二、次按法律行為發生債之關係者，其成立及效力，依當事人意思定其應適用之法律。當事人無明示之意思或其明示之意思依所定應適用之法律無效時，依關係最切之法律。法律行為所生之債務中有足為該法律行為之特徵者，負擔該債務之當事人行為時之住所地法，推定為關係最切之法律。但就不動產所為之法律行為，其所在地法推定為關係最切之法律。關於由不當得利而生之債，依其利益之受領地法。但不當得利係因給付而發生者，依該給付所由發生之法律關係所應適用之法律。關於物權依物之所在地法。涉外民事法律適用法第20條第1、2項、第25條、第38條第1項分別定有明文。查兩造於系爭租約雖未約定適用之準據法，然兩造係於我國境內成立租賃關係，且租賃標的物之系爭房屋為在我國境內之不動產，原告本件並依所有物返還請求權之物權關係請求被告返還系爭房屋，足認我國法律應為關係最切之法律，故本件準據法自應依我國法律。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋為原告所有。兩造於114年8月13日簽立系爭租約，
由原告將系爭房屋出租與被告，約定租賃期間自114年8月14日起至115年8月13日止，每月租金新臺幣（下同）36,000元，押租金為72,000元，原告應按期於每月14日給付租金。
系爭租約簽立時，被告已支付第一個月（114年8月14日至114年9月13日）之租金36,000元及押租金72,000元，惟其後被告即未再繳納任何租金。
㈡原告已於115年1月19日向被告發出存證信函終止系爭租約 ，故被告應清空並返還系爭房屋予原告 ：
1.系爭租約第16條：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：…㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。」。
2.被告自114年9月14日起即未依約繳納租金，原告於114年9月17日發出存證信函要求被告繳納第二個月租金36,000元，（林口郵局存證號碼000466)，於同年月22日送達，有掛號回執（林口郵局第921062號），但被告仍未支付。又被告第三個月租金亦未繳納，原告於114年10月20日發出存證信函要求繳納（林口郵局存證號碼000513)，於同年月23日送達，有掛號回執（林口郵局第930336號），但被告仍未支付。被告第四個月租金亦未繳納，原告於114年11月17日發出存證信函要求繳納（林口郵局存證號碼000557)，於同日送達，有掛號回執（林口郵局第939648號），但被告仍未支付。被告又未繳納第五個月租金，原告於114年12月15日發出存證信函要求繳納（林口郵局存蹬號碼000624)，於同年月18日送達，有掛號回執（林口郵局第949237號），但被告卻仍未支付。115年l月19日，被告又未繳納第六個月租金36,000元，其積欠租金已達5個月，原告即發出存證信函向被告終止系爭租約，並要求被告清空返還系爭房屋，及給付積欠之租金、管理費、水電費等費用（林口郵局存證號碼0001l9），於同年月20日送達，但被告仍置之不理。
3.綜上所述，被告自114年9月14日迄今，即未再繳納任何租金，原告多次寄出存證信函催告，被告仍置之不理。原告於115年1月19日向被告發出存證信函終止系爭租約，該存證信函已於115年1月20日送達被告，故系爭租約已於115年1月20日終止，被告即欠缺占有系爭房屋之本權。因此，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第16條約定，請求被告應清空並返還系爭房屋予原告。請法院擇一為原告勝訴之判決。
㈢依據系爭租約第3條：「承租人每月租金為新臺幣（下同）參
萬陸仟元整，每期應繳納壹個月租金，…」、第4條：「押金由租賃雙方約定為貳個月租金，金額為柒萬貳仟元整（最高不得超過二個月租金之總額）。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人（第1項）。前項押金，除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金（第2項）。」；系爭租約第14條：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記（第1項）。前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交（第2項）。承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止（第3項）。前項金額與承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用（第4項）。」準此以言，承租人如有積欠出租人租金，出租人自得從承租人給付之押金中抵充。查被告自114年9月14日起至115年1月20日系爭租約終止時，積欠租金共計共4個月又7天，以押租金抵2個月租金後，尚欠2個月又7天之租金80,400元（36,000元×2月＋36,000元÷30×7＝80,400元）未給付，故原告依系爭租約第3條、第14條第4項請求被告給付租金80,400元及自起訴狀繕本送達翌日起算，按周年利率5%計算之法定遲延利息。
㈣查系爭租約終止後，被告仍占用系爭房屋拒絶遷出，故自115
年l月21日起，被告受有占有系爭房屋之不當利益至少係相當於一個月之租金36,000元。因此，原告依據民法第179條請求被告返還相當於一個月租金36,000元之不當得利。
㈤請求權基礎：（見本院卷第166頁）
1.訴之聲明第1項：依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，及兩造間系爭租賃關係終止後之民法第455條租賃物返還請求權及系爭租約第16條。請法院擇一為原告勝訴之判決。
2.訴之聲明第2項：依兩造間系爭租賃契約第3條、第14條第4項請求給付租金及法定遲延利息。
3.訴之聲明第3項：依民法第179條請求相當於租金之不當得利。請求不當得利之期間是自115年1月21日起1個月。㈥訴之聲明：（見本院卷第163、166頁）
1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。
2.被告應給付原告80,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應給付原告36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據提出「新版房屋租賃契約書」影本1份
、系爭房屋之建物登記第一類謄本暨坐落之土地登記第1類謄本各1份、存證信函影本5份、中華郵政掛號郵件收件回執影本5份、國內快捷/掛號/包裹查詢1紙、LINE對話截圖1份等件為證，核無不合。
㈡按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金
。」；第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。系爭租約第16條第1項第2款約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：…㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告 ，仍不為支付。」。次依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物。而上開土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字516號、102年度台上字第478號、111年度台簡上字第44號裁判意旨參照）。再按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。乃採達到主義。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。又掛號郵件應由收件人、代收人、代理人、同居家屬或收件地址之接收郵件人員、管理服務人員或郵件收發處收領。郵件處理規則第48條第1項定有明文。而按受公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞務包括為公寓大廈住戶接收文件者，性質上應屬全體住戶之受僱人，即與民事訴訟法第137條第1項規定之受僱人相當。郵政機關之郵差送達文書於住居所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人，而將文書付與上開公寓大廈管理員者，為合法送達。至該管理員何時將文書轉交應受送達人，對已生之合法送達效力不受影響（最高法院90年度台抗字第86號裁定意旨參照）。本件系爭租約第3條約定，租金每月36,000元，承租人每期應繳納1個月租金，不得藉任何理由拖延或拒絕。被告自114年9月14日起即未再繳納任何租金，經原告先後於114年9月17日、114年10月20日、114年11月17日、114年12月15日寄發存證信函催告被告給付積欠之租金，前3份存證信函並均定7日之限期，114年12月15日寄發之存證信函則並向被告為函到14日起終止系爭租約之意思表示，上開存證信函均經系爭房屋所在之公寓大廈管理員分別於114年9月22日、114年10月23日、114年11月18日、114年12月18日簽收，有上開存證信函及回執影本各3份在卷可證（見本院卷第29至47頁），而上開期間，被告均在我國境內，有其入出境資料可稽（見本院限閱卷），且被告曾於114年11月24日具狀向本院聲請對本件原告發支付命令，其聲請狀亦記載其地址為系爭房屋址，此經本院調閱本院114年度司促字第31275號卷，可證被告於上開期間確仍居住占有系爭房屋，依上說明，無論被告有無實際向管理員領取上開存證信函，均已生合法送達之效力。然被告逾期仍未給付租金，截至115年1月13日止，被告積欠租金數額已達4期共144,000元，以押租金72,000元扣抵後，被告仍積欠達2個月租金72,000元，則原告於115年1月19日寄發臺北南陽郵局000119號存證信函再向被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信函經系爭房屋所在之公寓大廈管理員於115年1月20日簽收，有上開存證信函及回執影本各1份、國內快捷/掛號/包裹查詢1紙在卷可證（見本院卷第61至67頁），而上開期間，被告仍在我國境內，有其入出境資料可稽（見本院限閱卷），依上說明，無論被告有無實際向管理員領取該存證信函，均已生合法送達之效力，是兩造間之系爭租約已於115年1月20日經原告合法終止而消滅，堪以認定。㈢按民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租
賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、第767條第1項前段規定：0「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」、第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。本件系爭租約既已於115年1月20日終止而消滅，則被告已無繼續占用系爭房屋之正當權源，而為無權占用。從而，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及民法第455條租賃物返還請求權，請求被告騰空返還系爭房屋，及依民法第179條請求被告給付自115年1月21日起1個月無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利36,000元，均屬有據，應予准許。
㈣按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」、系爭租約第3條約定租金每月36,000元，被告每期應繳納1個月，不得藉任何理由拖延或拒絕，業如前述。另系爭租約第14條第4項約定，承租人未繳清之租金，出租人得由押租金抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。而被告自114年9月14日起至115年1月20日系爭租約終止時，積欠共4個月又7天之租金，以押租金72,000元抵2個月租金後，尚欠2個月又7天之租金共80,400元（計算式：36,000元×2月＋36,000元÷30×7＝80,400元）。則原告依上開規定及約定，請求被告給付系爭租約終止以前所積欠之租金80,400元，自亦有據。
四、綜上，原告依民法第767條第1項前段、第455條，聲明請求被告應將系爭房屋騰空返還與原告；依系爭租約第3條、第14條第4項，請求被告給付租金80,400元；依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利36,000元；以上合計116,400元（80,400元＋36,000元＝116,400元），及自起訴狀繕本送達被告翌日即115年7月23日起（見本院卷第155頁公示送達公告）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，均為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條、第392條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 5 日
民事第五庭 法 官 黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 10 月 5 日
書記官 楊振宗