臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第565號原 告 莊錦川被 告 林家銘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國115年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號1樓房屋遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣(下同)160,750元，及自民國114年8月25日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告59,000元，及自114年9月1日起至114年12月31日，按月給付原告2,883元，及自115年1月1日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告3,264元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔99/100，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款有所規定。查原告起訴時，訴之聲明為：「⒈請求判令被告將坐落於新北市○○區○○○路0段000號1樓房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣(下同)219,750元，並自起訴起至遷讓房屋日止，按月給付原告59,000元及大樓管理費2,883元。」(見本院卷第13頁)。嗣於民國115年5月18日變更聲明為「⒈請求判令被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。⒉被告應給付原告219,750元，及自114年8月25日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告59,000元，及自114年9月1日起至114年12月31日，按月給付大樓管理費2,883元，及自115年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付大樓管理費3,264元。」(見本院卷第191頁)，核原告上開所為，乃屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告於113年10月10日與原告簽訂租約，承租原告共有之系爭
房屋，約定租期自113年10月25日起至128年10月24日止，每月租金59,000元，水電瓦斯及大樓管理費等費用，均由被告負擔(下稱系爭租約)。
㈡詎料，被告僅交付6個月租金及押租金118,000元，其餘各期
房租均未支付，迄114年8月24日止，被告遲付租金已達4個月計236,000元，扣除押租金118,000元後，仍欠繳118,000元。
㈢被告另未繳付114年2月至7月水費941元、電費27,394元，及1
14年4月至8月管理費14,415元。又原告前於114年6月1日聯繫被告，被告表示係因與其他股東發生衝突，故無法繼續經營，當時被告已同意原告收回系爭房屋，並同意於114年6月6日或最遲於114年6月10日前返還系爭房屋，並同意原告已可開始辦理出租或頂讓，可見兩造已就租約終止及返還房屋達成合意，並非原告單方終止租約。故被告提早終止租約，依系爭合約應給付一個月租金額59,000元之違約金，以上共計101,750元。
㈣原告亦再以115年5月18日言詞辯論筆錄之送達作為催告被告
給付租金之意思表示，請被告於收到筆錄後7日內給付租金，逾期則終止租約，因被告於收受後逾期仍未給付租金，故兩造間租約業已終止。
㈤被告於租約終止後，即無法律上原因而無權占有系爭房屋，
經原告再三請求被告搬遷及繳付所欠房租，被告迄今仍不予置理，原告得依民法第455條、第767條第1項前段及系爭租約之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並給付欠繳租金、水電費、管理費、違約金，另依不當得利法律關係，請求被告按月給付相當於租金及管理費之不當得利等語。
並聲明：㈠請求判令被告將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告219,750元，及自114年8月25日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告59,000元，及自114年9月1日起至114年12月31日，按月給付大樓管理費2,883元，及自115年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付大樓管理費3,264元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋共有人，與被告簽立系爭租約，將系
爭房屋出租予被告，約定每月租金59,000元，然被告僅繳納租金至114年4月24日，經以押租金抵扣後，計至114年8月24日止，被告仍欠租118,000元，被告另積欠114年2月至7月水費941元、電費27,394元，及114年4月至8月管理費14,415元等情，業據其提出系爭租約、存證信函暨回執、水費催繳欠費通知單、電力公司函、管理費繳款書、管理費收據、水電費繳費證明附卷可佐(見本院卷第17頁至第35頁、第125頁至第154頁、第157頁至第171頁)，並有不動產謄本在卷可參(見本院卷第51頁至第57頁)；且被告對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同被告自認上開事實，堪信原告之主張為真實。
㈡系爭租約已終止：
⒈按「如承租方違反此約定(提前終止租約)，並需於1個月前通
知對方，且應賠償他方1個月租金額之違約金，需回復為簽租賃合約出租時原狀。」「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約。遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限(7天)催告，承租人仍不為支付。」系爭租約第11條第2項、第14條第1款分別有明文約定。
⒉原告主張被告單方提前終止租約云云，惟依原告提出之兩造
對話紀錄及通話內容，被告雖曾於114年6月1日對話中，提及114年6月10日前電信公司及瓦斯公司會來拆除設備，之後可將系爭房屋交予原告，然原告希望可以最晚週五即114年6月6日，被告則表示若週五前可完成拆除，即可將系爭房屋交予原告並簽立書面，之後原告又詢問翌日即114年6月2日是否即可開始作業出租跟頂讓，被告則表示希望等電信公司及瓦斯公司拆除完成，原告則稱要與共有人討論等語(見本院卷第201頁至第206頁)，依其對話內容，可知雙方仍在討論階段，故被告尚未表明終止租約及終止租約之日期，亦未簽立書面，且其後被告雖表示電信公司及瓦斯公司已完成設備拆除，但表示要直接上法院，讓法院審理，要求勿碰店內物品(見本院卷第173頁)，亦難認被告已為終止租約之意思表示，是原告主張被告單方終止租約部分，並無理由。
⒊原告主張因被告僅繳納租金至114年4月24日，經以押租金抵
扣後，計至114年8月24日止，被告仍欠租118,000元，已達2個月，故原告已以存證信函催告並終止租約部分，然依原告提出之上揭存證信函及回執可知，原告係於114年5月5日、1114年5月13日、114年5月17日催告及終止租約，斯時被告積欠租金未達2個月租額，故原告斯時終止之意思表示不生效力。
⒋嗣原告於訴訟中，以115年5月18日言詞辯論筆錄之送達作為
催告被告給付租金之意思表示，請被告於收到筆錄後7日內給付租金，逾期則終止租約，因被告於115年5月20日收受後迄今仍未給付租金(見本院卷第193頁)，因原告催告被告時，被告遲延租金之總額，已達2個月之租額，故兩造間租約業已於115年5月28日終止。
㈢被告應返還系爭房屋予原告：
⒈租期屆滿或租賃契約終止時，承租人即應將房屋返還出租人
並遷出戶籍或其他登記。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。系爭租約第12條第1項前段、民法第455條前段、第767條第1項前段、第821條分別定有明文。
⒉本件租約業已終止，依前揭說明，被告於租約終止後即應返
還系爭房屋，然被告仍未遷讓返還，是原告依民法455條前段規定及系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由。至於原告依民法第767條第1項規定請求遷讓返還系爭房屋部分，因原告僅為系爭房屋之共有人，依民法第821條規定，僅得為共有人全體之利益為之，原告請求被告將系爭房屋返還予原告一人，即於法有違，故原告此部分請求為無理由，應予駁回。
㈣被告應給付原告積欠之租金費用，及不當得利：
⒈至114年8月24日止部分：
⑴被告依約定應按時給付租金及水電管理費，然計至114年8月2
4日止，被告仍欠租118,000元，及欠114年2月至7月水費941元、電費27,394元，及114年4月至8月管理費14,415元等情，業經認定如上，則原告請求被告給付欠租118,000元、水費941元、電費27,394元、管理費14,415元，共計160,750元部分，即有理由。
⑵至於原告主張被告提早終止租約，應賠償1個月租金額之違約
金部分，因難認被告已為終止租約之意思表示，並認定如前，則原告依系爭租約第11條第2項請求賠償1個月租金額59,000元之違約金，即無理由。
⒉自114年8月25日起至115年5月27日止部分：
如前所述，系爭租約約定被告應按時給付租金及管理費，此外，系爭房屋之管理費原每月2,883元，自115年1月1日起調整為3,264元(已扣除預繳優惠每月100元)，則原告請求被告自114年8月25日起至115年5月27日止，按月給付租金59,000元，及自114年9月1日起至114年12月31日止，按月給付管理費2,883元，及自115年1月1日起至115年5月27日止，按月給付管理費3,264元，亦有理由。
⒊自115年5月28日起至遷讓房屋之日止部分：
⑴末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號裁判意旨參照）。
⑵系爭租約既於115年5月28日經原告合法終止，則原告主張：
自115年5月28日起至被告將系爭房屋遷讓返還原告之日止，被告無法律上原因繼續占用系爭房屋受有相當租金加計管理費之利得，致原告受有相當於租金及管理費之損害等語，亦可採信。故原告併再本於民法第179條規定，請求被告自115年5月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告以59,000元計算之利得，及自115年5月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告以3,264元計算之利得，於法亦無不合。
四、從而，原告依兩造間之系爭租約、第455條前段、第179條前段規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付原告160,750元，及自114年8月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告59,000元，及自114年9月1日起至114年12月31日，按月給付原告2,883元，及自115年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,264元，皆為有理由，均應予准許。逾此範圍即無理由，應予駁回。至原告於言詞辯論終結後所提出之主張（即追加各期應給付日起至清償日止，按年息5%計算之利息），既為言詞辯論終結後提出，本院無從予以審酌。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 10 日
民事第二庭 法 官 謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 10 日
書記官 李淑卿