臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第877號原 告 卓宜靜訴訟代理人 李明哲律師被 告 卓建成訴訟代理人 洪振庭律師複 代 理人 李柏勳律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國115年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號3樓房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。
二、被告應自民國114年7月12日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣(下同)1,662元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔33%，餘由原告負擔。
五、本判決得假執行。但被告就第一項部分如以27萬5,943元、第二項部分如按月以1,662元，分別為原告預供擔保，各得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：原告父親即訴外人卓卿信及被告於67年8月23日，均基於建物第一次登記各自取得新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號3樓房屋(下稱系爭房屋)所有權應有部分各1/2。原告則於107年1月19日基於分割繼承而自卓卿信繼承取得系爭房屋所有權1/2。原告於107年1月19日取得系爭房屋所有權應有部分1/2後，即多次藉由母親即訴外人Ａ０１向被告轉達原告為系爭房屋所有權人之一，亦有使用系爭房屋之需要，被告不得將系爭房屋占為己用進而排除原告使用系爭房屋之權利，原告真意為終止使用借貸關係。被告先稱同意共同出售，卻又反悔，亦曾磋商由原告向被告或被告向原告購買系爭房地應有部分，然僅係被告拖延搬遷、拒絕原告使用系爭房屋之託辭。兩造間就系爭房屋之使用借貸關係，已於107年1月19日因原告藉由Ａ０１代為向被告表示上開內容而終止。倘兩造間使用借貸關係未因Ａ０１代為通知被告上述內容而終止，然因系爭使用借貸契約並未訂有期限，原告自得隨時請求返還，且原告甫出社會、成家立業，亦有使用系爭房屋之需求。原告已於113年12月26日以存證信函催告被告將系爭房屋遷讓返還原告，即函知被告終止兩造間使用借貸契約關係，兩造間之使用借貸關係至遲已於113年12月27日終止。縱非如上，為求慎重為求慎重，謹再以本件起訴狀繕本送達被告，以原告有使用系爭房屋之需求為由，再次函知被告終止兩造間就系爭房屋所成立之使用借貸關係，爰依民法第767條第1項、第821條、第470條第2項併予主張，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。又兩造間之使用借貸契約關係於107年1月19日終止，被告迄未將系爭房屋遷讓返還原告及全體共有人，參酌鄰近系爭房屋之租金為每月1萬9,000元，及原告持有系爭房屋所有權應有部分1/2，爰依民法第179條規定，請求被告給付本件起訴日前5年相當於租金之不當得利為57萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元之相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0號3樓房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應給付原告57萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告9,500元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告依家族間共識得無償使用系爭房屋至離世，原告自繼承開始時應概括承受系爭房屋之一切權利義務，自應受該約定所拘束。原告未能證明其有需用系爭房屋之原因事實，且當初約定被告居住至離世止，系爭房屋借貸契約屆至日為被告死亡之日，原告並未合法終止系爭房屋借貸契約。又縱認原告已終止系爭房屋使用借貸關係，兩造間就系爭房屋自112年11月9日另成立租賃契約關係。被告係基於兩造間之租賃或使用借貸契約而繼續占有使用系爭房屋，具有合法正當權源等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(詳本院卷第140至141頁）：
㈠、被告及原告父親卓卿信於67年8月23日各基於第一次登記，取得系爭房屋所有權應有部分各1/2。原告於107年1月19日，基於分割繼承取得卓卿信有關系爭房屋於67年8月23日一次登記而取得系爭房屋所有權應有部分1/2。
㈡、系爭房屋坐落於新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）上，兩造對於系爭土地權利所有權應有部分均各為1/8。
㈢、被告與原告父親卓卿信於77年間成立無償使用借貸契約，原告於107年1月19日繼承系爭無償使用借貸契約。
㈣、系爭房屋自原告取得所有權應有部分起迄今，均由被告占有使用。
㈤、原告於113年12月26日寄送如原證4所示之存證信函，經被告同居人即其子訴外人卓易縉於113年12月27日收受；被告於113年12月27日以如原證5所示之存證信函函覆原告。
㈥、訴外人卓易勳分別於114年10月28日匯款2,768元、113年11月11日匯款2,765元、112年11月9日匯款2,428元至訴外人卓宜德銀行帳戶。
四、本院之判斷：原告主張已終止兩造間就系爭房屋之無償使用借貸契約，被告迄今仍無權占用系爭房屋等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執事項，本院認定如下：
㈠、兩造間就系爭房屋之使用借貸契約是否已終止？如已終止，係於何時終止？⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方
於無償使用後返還其物之契約；繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第464條、第1147條、第1148條第1項分別定有明文。經查，卓卿信於77年間同意被告使用系爭房地，而與被告就卓卿信名下系爭房屋應有部分1/2成立無償借貸契約，原告因繼承系爭房屋應有部分1/2，亦一併繼承卓卿信與被告間就系爭房屋之無償借貸契約等情，為兩造所不爭執(詳兩造不爭執事項㈢所示)，自堪信為真實。
⒉次按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契
約，為民法第472條第1款所明定。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究（最高法院58年台上字第788號民事判例意旨參照）。乃因使用借貸為長期無償契約，實不宜加重貸與人之義務，是其終止使用借貸之事由，理應從寬認定。經查，原告係因繼承始與被告成立系爭房屋之借貸契約，而卓卿信與被告於77年成立借貸契約時，原告尚屬年幼與父母親同住，並無自住需求。嗣原告成年後，因成家立業另立門戶，而需另行居住處所等情，符合事理常情。上開原因事實係發生於系爭借貸契約成立之後，亦非卓卿信於77年簽訂借貸契約時所能預見，而原告則係因繼承而與被告存有借貸關係。復審以原告名下除系爭建物外，並無其他建物可供居住等情，有全國財產稅總歸戶財產查詢單在卷可考（本院卷第123頁）。從而，原告主張其有居住使用系爭房屋之需求，依據民法第472條第1款規定，終止兩造間使用借貸契約乙節，應屬有據。至於被告辯稱其與卓卿信約定使用借貸系爭房屋之期限為至被告死亡為止等情，惟為原告所否認，而被告就此有利於己之事實並未提出任何具體事證以實其說。況揆諸上述說明，民法第472條各款有關貸與人得終止借貸契約之情形，一併適用於定有期限之使用借貸契約。益徵被告抗辯兩造間就系爭房屋使用借貸契約尚未合法終止乙節，洵屬無據，不足採信。
⒊次查，原告起訴狀主張其依據民法第472條第1款規定，通知
被告終止兩造間就系爭房屋成立之借貸關係，被告已於114年7月11日受領民事起訴狀等情，有送達證書在卷可佐（114年度重司調字第206號卷《下稱調卷》第53頁）。基上，足證兩造間就系爭房屋之借貸契約已於114年7月11日合法終止。
至於原告主張其已於107年間藉由Ａ０１向被告為終止使用借貸意思表示等語。惟查證人Ａ０１於本院證稱：原告107年繼承房屋時剛出社會，委託我處理房子，被告說要賣房子，我跟被告說共同賣；原告有說要使用系爭房屋，我認為不可能兩家一起住，被告提議將系爭房屋出售，後來沒有賣掉，被告一直拖延等語（本院卷第139頁）。準此，證人Ａ０１僅係與被告達成共同出售系爭房地之共識，並未向被告表示原告有使用系爭房屋之需求，而向被告為終止兩造間使用借貸關係之意思表示。是原告主張兩造間就系爭房屋之使用借貸關係已於107年1月19日終止乙節，尚非有據。其次，原告於113年12月26日寄送予被告存證信函內容略為：「說明：台端與本人共同持有新北市○○區○○段0000○號房屋，門牌：大同北路189巷8號3樓，本人自107年1月19日因繼承取得所有權1/2後，因台端長期占用，致本人無法使用該房屋；台端亦未經本人同意，占用前揭房屋長達6年11個月之久，其間雖經口頭表示台端應給付房租，但台端均置之不理，對本人毫無尊重之意，台端行徑已嚴重侵犯本人權益，本人決意不再隱忍；今依民法第767條第1項規定及民法第126條租金之五年請求權，向台端主張本人之權利等語，有存證信函在卷可參(調卷第35至37頁)；被告則以存證信函回復：本人依家族安排及道義合理使用該房屋，故無須負擔租金及利息之義務等語，有存證信函在卷可考（調卷第42頁）。觀諸上開存證信函內容，原告係以被告無權占用系爭房屋為由，要求被告給付租金，而被告則回復其有居住系爭房屋之理由，無須支付租金。實難認原告上開存證信函有向被告為終止使用借貸關係之意思表示。是原告主張兩造間系爭房屋之使用借貸關係已於113年12月27日被告受領系爭存證信函時終止乙節，實非有據，甚難認定。
㈡、兩造間就系爭房屋是否存有不定期租賃關係？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條亦定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立（最高法院112年度台上字第1008號判決意旨參照）。
⒉被告抗辯兩造間存有不定期租賃關係乙節，無非以如附表所
示LINE對話紀錄為證(本院卷第61至63頁)。又被告之子卓易勳分別於114年10月28日匯款2,768元、113年11月11日匯款2,765元、112年11月9日匯款2,428元至原告弟弟卓宜德銀行帳戶等情，固為兩造所不爭執(詳兩造不爭執事項㈥所示)。
然上開事證僅能證明匯款之事實，無從推論匯款之原因為何。審以如附表編號2至7所示對話，卓易勳於匯款前表示匯付之款項為系爭房屋之房屋稅或地價稅；證人Ａ０１於本院證述：我婆婆112年9月過世前，卓卿信系爭房屋1/2的房屋稅、地價稅都是我婆婆繳納，109年以前是拿現金給我，109年婆婆搬回12號2樓沒有跟我們住的時候，婆婆將地價稅、房屋稅交由被告二兒子轉交現金給我去繳納，因為稅單都是寄到我們家；112年9月婆婆往生後，被告二兒子有問系爭房屋房屋稅要多少錢，要轉帳給我，我請他轉到我兒子帳戶，我再去繳稅；自被告搬入系爭房屋居住時起至卓卿信往生為止，卓卿信沒有向被告收取任何居住於系爭房屋的使用費用；被告沒有說要承租系爭房屋，也沒有協議租金及租期等語(本院卷第138頁)。基上，卓易勳匯付予卓宜德之款項顯係原告基於持有系爭房地應有部分1/2，而需繳納之地價稅或房屋稅等稅捐。登記於原告父親卓卿信或原告名下系爭房地應有部分1/2，應繳納之稅捐。於卓卿信母親（即卓王英子）在世時，係由卓王英子負擔。卓王英子於112年死亡後，被告因使用系爭房屋全部，而由被告負擔原告應繳納之稅賦乃屬當然之情。被告主張此部分匯付款項為支付系爭房屋租金或使用費用乙節，洵屬無據。此外，被告並未就兩造對於租賃物即系爭房屋之租金有達成合意之具體事證，亦未提出有支付租金之具體事證。復審以證人Ａ０１證述被告從未表達承租系爭房屋之意思，兩造未曾協議租金或租期等語。益徵被告抗辯兩造間就系爭房屋存有不定期租賃關係乙節，洵屬無據，不足憑採。
㈢、原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋與原告及全體共有人，有無理由？⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。
是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得前開應有部分比例之共有人同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號民事裁判要旨參照）。
⒉經查，兩造均為系爭房屋之共有人，應有部分各為1/2(詳兩
造不爭執事項㈠所示)。又被告未經原告同意占有使用系爭房屋全部等情，為兩造迄未爭執。此外，被告並未提出其他占用系爭房屋之正當權源。被告雖為系爭房屋共有人，但其應有部分未達2/3，且未經原告同意使用系爭房屋。則原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，洵屬有據，應予准許。
㈣、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可獲致相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，得按其應有部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍而為使用收益時，其就超越其權利範圍而為使用收益所受之利益，要難謂非不當得利（最高法院85年度台上字第2059號、97年度台上字第1790號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。基地及城市房屋租之租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最高額。
⒉經查，原告為系爭房地之共有人，被告未經原告同意逾越其
應有部分無權占用系爭房屋全部而為管理使用，致原告受有無法使用收益之損害。原告依民法第179條規定，請求被告給付原告應有部分比例計算相當於租金之利益，自屬有據。次查，系爭房屋為67年興建之4層樓鋼筋混凝土造建物，總面積為68㎡(本院卷第25頁)，114年6月21日現值為11萬1,400元(調卷第19頁)；坐落基地836號土地面積為57.34㎡、837地號土地面積為23.07㎡，共計80.41㎡、權利範圍均為1/4（即兩造各1/8之合計）、114年度申報地價為2萬7,520元（本院卷第29至35頁 ）等情，有房屋稅現值資料表、土地登記公務用謄本在卷可查。再查，系爭房屋位處巷弄內，巷道寬度可容兩車會車，周邊建物大為住宅，距離最近便利商店步行約3分鐘；距離修德國小公車站約360公尺，距離最近之捷運三重國小站或台北橋站步行均約15分鐘；附近有修德國小，正義國小、三重綜合體育館、新北市聯合醫院三重分院等情，有GOOGLE地圖在卷可參（本院卷第161至167頁）。本院審酌系爭房屋位處巷弄內，步行至巷外始有店家，公車站及捷運站亦需步行相當距離，居家附近商業繁榮應屬中等程度，且系爭房屋係於67年間建築完成之鋼筋混凝土房屋，迄今已約48年，整體結構體應屬老舊，及系爭房屋目前僅供被告住家使用，所受利益有限等一切情狀，認應以系爭房地申報總價額年息6%計算相當於租金之不當得利應為適當。是被告占用系爭房屋利益為每月3,323元【計算式：（房屋課稅現值111,400元＋114年基地申報地價27,520/㎡ ×占有面積80.41㎡×權利範圍1/4）×6％÷12＝3,323元，元以下四捨五入】，尚屬適當。而原告就系爭房屋之應有部分為1/2，是原告每月所受之損失為1,662元（計算式：3,323元1/2=1,662元)。從而，原告請求被告給付自本件起訴狀繕本送達翌日即114年7月12日起(調卷第53頁)至被告返還系爭房地之日止，按月給付原告1,662元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，難認有據，不應准許。
⒊至於原告請求被告給付本件起訴日前5年相當於租金之不當得
利部分。然查，原告於本件起訴狀繕本送達被告之日即114年7月11日始合法終止兩造間就系爭房地之無償借貸契約，業據本院認定如前。亦即本件起訴狀送達被告前，被告係依據兩造間使用借貸契約占用原告應有部分1/2，而非無權占用系爭房屋。因此，原告依民法第179條規定，請求被告給付本件起訴日前5年相當於租金57萬元之本息部分，於法無據，委無足採。
五、結論：原告為系爭房地之共有人，並於114年7月11日合法終止兩造間就系爭房地使用借貸契約，被告於終止使用借貸契約後，未經原告同意，無權占有使用系爭房屋全部，則原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告返還系爭房屋予原告及全體共有人，並依民法第179條規定，請求被告自114年7月12日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,662元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。惟被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，因此決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 12 日
書記官 張育慈附表：
編號 對話時間 對話人 對話內容 卷證頁碼 1 不明 卓易勳 「114年度8號3樓的使用費用，你們那邊是$2768，我一樣已匯到之前提供的帳號了，請確認，謝謝」。 傳送銀行轉帳截圖。 本院卷第61頁 2 112年11月9日 卓易勳 「今年度8號3樓的房屋稅你們那邊是$2430，我想用匯款的方式給你們，你們方便給我匯款帳號資訊嗎？」 本院卷第62頁 3 Ａ０１ 「2428元，請匯入聯邦田心分行000000000000。戶名：卓宜德」 「@卓易勳(阿Ben)麻煩你了，3Q」 4 卓易勳 傳送銀行轉帳截圖 「請確認一下，謝謝」 5 113年11月11日 卓易勳 「今年度8號3樓的地價稅你們那邊是$2768，一樣是匯到之前那個帳號嗎？」，原告母親Ａ０１回覆：「2765元」，被告之子卓易勳則傳送銀行轉帳截圖 本院卷第63頁 6 卓宜德 「2765元」 7 卓易勳 傳送銀行轉帳截圖 「請確認一下，謝謝」