臺灣新北地方法院民事判決115年度訴字第936號原 告 楊巧麗訴訟代理人 徐偉超律師被 告 林子晴
潘鎮宇上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國115年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林子晴應將門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓之房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣10萬4,000元，及被告林子晴自民國114年10月31日起、被告潘鎮宇自民國114年11月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國114年9月2日起至返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣3萬7,000元，暨每月給付部分各自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被告應自民國114年9月2日起至返還第一項所示房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣3萬7,000元。
五、被告應連帶給付原告新臺幣8萬4,840元，及被告林子晴自民國114年10月31日起、被告潘鎮宇自民國114年11月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告連帶負擔。
八、本判決第一項於原告以270萬5,700元為被告林子晴供擔保後，得假執行。但被告林子晴如以811萬7,191元預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第二項於原告以3萬4,600元為被告林子晴、潘鎮宇供擔保後，得假執行。但被告林子晴、潘鎮宇如各以10萬4,000元預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第三、四項就已到期部分，於原告按月各以新臺幣1萬2,300元為被告林子晴、潘鎮宇供擔保後，得假執行；但被告林子晴、潘鎮宇如按月各以新臺幣3萬7,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第五項於原告以2萬8,300元為被告林子晴、潘鎮宇供擔保後，得假執行。但被告林子晴、潘鎮宇如各以8萬4,840元預供擔保，得免為假執行。
十二、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：其為門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓之房屋（下稱系爭房屋）所有權人，被告林子晴邀被告潘鎮宇為連帶保證人，於民國112年8月23日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告林子晴向原告承租系爭房屋，約定租期自112年9月1日起至114年9月1日止，每月租金為新臺幣（下同）37,000元，押金為7萬4000元，詎被告林子晴自114年4月1日起即未給付租金，迄至114年9月1日止，共積欠5個月租金18萬5,000元，被告僅給付7,000元後，尚積欠17萬8,000元，原告於114年8月27日向被告林子晴發存證信函，請被告即刻付清租金78,000元併在9月1日租約到期搬離，不再續租，終止租約。然114年9月1日到期後，被告林子晴拒不搬離，原告於114年9月3日再次發存證信函要求立即搬遷，被告仍置之不理，迄今為止尚未搬遷，爰依民法第767條第1項前段、同法第455條請求被告林子晴遷讓返還系爭房屋，又依系爭租約第3、4條規定，被告林子晴應給付原告欠租178,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。另114年9月1日租期屆滿後，被告林子晴佔用系爭房屋屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，依民法第179條，請求被告林子晴應自114年9月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。又依系爭租約第8條規定被告林子晴應自自114年9月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告74,000元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。又依系爭租約第13條規定，被告林子晴於租賃期間損壞大門密碼鎖、大門木框水泥與瓷磚、主臥石木門片、落地窗玻璃，經原告估價修繕費用共計84,840元，故請求被告給付84,840元。另依系爭租約第15條規定，被告潘鎮宇應就聲明2至5項給付與被告林子晴負連帶給付責任。併聲明：㈠被告林子晴應將門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓之房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告林子晴應給付原告178,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告林子晴應自114年9月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告3萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣被告林子晴應自114年9月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告74,000元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤被告林子晴應給付原告8萬4,840元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈥聲明2至5項被告潘鎮宇應與被告林子晴連帶給付。㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告潘鎮宇未於言詞辯論期日到場，據其前提出書狀聲明及
陳述略以：伊於112年9月開始住在系爭房屋，每月付款10000元給被告林子晴，但自114年2月開始被告林子晴卻房租付款不正常，並於114年8月7日直接叫警方將伊趕出系爭房屋，並扣留侵占伊的物品，卻要脅要伊支付不實的修繕費，否則不讓伊搬走私人物品，被告林子晴惡意用警方請伊搬離卻又故意不繳房租，有想轉嫁在伊身上之嫌，伊已寄出存證信函給原告及被告林子晴，因被告林子晴惡意拖欠及惡意轉嫁修繕費及房租，伊不再願意擔任被告林子晴之連帶保證人，並請求原告解除伊之保證責任。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。㈡被告林子晴未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠系爭租約業於115年9月1日終止，原告得請求被告林子晴遷讓返還系爭房屋：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無
權占有其所有物者，得請求返還之；民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
⒉查原告主張其為系爭房屋所有權人，被告林子晴邀被告潘鎮
宇為連帶保證人向原告承租門系爭房屋，約定租期自112年9月1日起至114年9月1日止，每月租金為37,000元，押金為7萬4,000元，詎被告林子晴自114年4月1日起即未給付租金，迄至114年9月1日止，共積欠5個月租金18萬5,000元，被告僅給付7,000元後，尚積欠17萬8,000元，原告於114年8月27日向被告林子晴發存證信函，請被告即刻付清租金78,000元併在9月1日租約到期搬離，不再續租，終止租約。然114年9月1日到期後，被告林子晴拒不搬離，原告於114年9月3日再次發存證信函要求立即搬遷，被告仍置之不理，迄今為止尚未搬遷等情，業據其提出所有權狀、系爭租約、114年8月27日存證信函、114年9月3日存證信函等件為證（見本院卷第21至39頁），且被告林子晴於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院審酌上開事證，堪信原告主張為真實，堪信原告之主張為真實。則系爭租約已於114年9月1日終止，原告依前揭規定請求被告林子晴遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡原告請求給付欠租部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務 ，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。
⒉系爭租約已於114年9月1日終止，業經本院認定如前，然系爭
租約雖經終止，被告林子晴仍應支付系爭租約存續期間之欠租，又被告林子晴自114年4月1日起即未給付租金，迄至114年9月1日止，共積欠5個月租金18萬5,000元，被告僅給付7,000元後，尚積欠17萬8,000元，以押租金74,000元抵充後，共計尚欠租金104,000元【計算式：178,000－74,000=104,000】，原告請求被告林子晴給付104,000元，尚屬有據，逾此部分之請求，則乏所據，不應准許。㈢原告請求不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒉查如前所述，兩造間租賃關係已於114年9月1日屆滿消滅，是
被告林子晴於租賃關係終止後，應返還系爭房屋，而被告林子晴迄未搬離系爭房屋，堪認被告林子晴自114年9月2日起繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告林子晴自114年9月2日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之不當得利，參以系爭房屋每月租金為37,000元，以此作為相當於租金之不當得利的數額應屬合理，故原告請求被告林子晴自114年9月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付37,000元相當於租金之不當得利，亦屬有理。又原告請求被告林子晴給付上述按月之不當得利外，另請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，然被告林子晴係應自114年9月2日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告37,000元，是利息部分自應以每月給付部分各自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，尚乏所據。
㈣原告請求違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法
第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。次按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明。又違約金，有懲罰之性質，有損害賠償之性質，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233條之規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償之性質，則應認為已就因遲延所生之損害，業依契約預定其賠償額，不得更依該條規定，請求遲延利息及賠償損害（最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參照）。經查：系爭租約第8條約定：「乙方（即被告林子晴，下同）於租賃期滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告潘鎮宇，下同）決無異議。」，則依上開約定，系爭租約約定之上開違約金性質為損害賠償預定性質之違約金。
⒉又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異。倘違約金屬懲罰性質者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院89年度台上字第1709號、110年度台上字第2810號判決意旨參照）。本院考量原告因本件締約及解約耗費之時間、精力、費用、及被告林子晴履約與否之利益得失、違約情狀、一般客觀事實及交易當時房地產景氣之社會經濟狀況各節，認系爭房屋租金為37,000元，而原告所受損害通常僅為租金之收入以及租金轉投資之收益，及原告已依不當得利請求權請求被告林子晴給付自114年9月2日起至遷讓系爭房屋日止相當於租金之不當得利（詳如前述）認原告請求按月以租金二倍即74,000元計算之違約金顯然過高，應酌減為按月給付原告違約金37,000元，始為妥適，逾此範圍之請求，則非有據。
⒊次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之
性質者，如為懲罰之性質，於債務人不履行債務時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應認為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償額，不得更請求遲延利息（最高法院110年度台上字第2147號民事判決可資參照）。系爭違約金為損害賠償預定性質，業已認定如前，則原告自不得於違約金外，更請求遲延利息。原告請求於違約金外，復請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，依上說明，亦有未合。
㈤被告林子晴應給付原告8萬4,840元：
依系爭租約第13條規定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋除天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」等語（見本院卷第29至31頁）。查原告主張被告林子晴於租賃期間損壞大門密碼鎖、大門木框水泥與瓷磚、主臥石木門片、落地窗玻璃，經原告估價修繕費用共計84,840元，業據提出與所述相符之房屋與設備毀損之照片及估價單等為證（見本院卷第41至49頁），故原告請求被告林子晴賠償84,840元，核屬有據，亦應准許。
㈥被告潘鎮宇為系爭租約連帶保證人，原告請求被告潘鎮宇負
連帶保證責任，與被告林子晴連帶給付，為有理由：⒈按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債
務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔，為民法第739條、第740條所明定。又就承租人之債務負保證責任者，其所保證之範圍，包括租賃關係終止後，因承租人未履行返還租賃物義務而生之損害賠償（最高法院87年台上字第2428號判決意旨參照）。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。
⒉查被告潘鎮宇為系爭房屋租約之連帶保證人，且系爭租約第1
5條約定，乙方如有違背本契約各條款或損害租賃房/店屋等情事時，丙方應連帶負賠償責任並願拋棄先訴抗辯權等語，是被告潘鎮宇自應就被告林子晴基於該租約之法律關係所負債務，負連帶賠償責任。準此，原告主張依系爭租約約定就請求被告林子晴聲明2至5項部分，並依連帶保證之法律關係請求被告潘鎮宇與被告林子晴連帶給付，核屬有據，應予准許。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告於抗辯之事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院104年度台上字第220號判決意旨參照）。被告潘鎮宇雖抗辯自114年2月開始被告林子晴卻房租付款不正常，並於114年8月7日直接叫警方將伊趕出系爭房屋，並扣留侵占伊的物品，因被告林子晴惡意拖欠及惡意轉嫁修繕費及房租，伊不再願意擔任被告林子晴之連帶保證人云云，然就上情未舉證以實其說，況基於債之相對性，被告潘鎮宇不得執對於被告林子晴之事由對抗原告，是被告潘鎮宇所辯，尚乏所據，無法為有利其之認定。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。又按因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。民法第213條第2項定有明文。查本件原告對被告之積欠租金及修繕費用請求權，均屬未定給付期限之金錢債權，於原告起訴狀繕本送達被告之日起，即生催告之效力，從而，原告併請求被告就聲請第
2、5項部分給付自起訴狀繕本送達翌日，即被告林子晴自民國114年10月31日（見本院卷第89頁），被告潘鎮宇自114年11月14日（見本院卷第91頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告林子晴遷讓返還系爭房屋；再依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付欠租104,000元，及被告林子晴自114年10月31日起、被告潘鎮宇自114年11月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；併依民法第179條規定，請求被告應自114年9月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告37,000元相當於租金之不當得利，暨每月給付部分各自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自114年9月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付原告37,000元之違約金，及被告應連帶賠償原告84,840元，及被告林子晴自114年10月31日起、被告潘鎮宇自114年11月14日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並就被告部分依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
七、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77之2條第2項定有明文。本件原告附帶請求敗訴部分，依上開規定本不併算價額而徵裁判費，是關於該部分訴訟費用負擔，爰依民事訴訟法第79條規定，仍命被告負擔，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 7 月 17 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 17 日
書記官 蘇心喬