臺灣新北地方法院民事判決115年度重訴字第28號原 告 國家住宅及都市更新中心法定代理人 花敬群訴訟代理人 詹佩珺被 告 胡林四上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號十五樓之二房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾捌元，及其中新臺幣伍萬柒仟零捌元自民國一百一十四年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年二月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟柒佰捌拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰參拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零壹拾肆萬肆仟零陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍萬玖仟貳佰捌拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以每期新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣貳萬捌仟柒佰捌拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：緣原告於民國112年8月17日與被告簽定林口世大運選手村社會住宅房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○○路0段000號15樓之2之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自112年9月1日起至115年8月31日止，第一年每月租金為新臺幣（下同）14,220元、第二年每月租金為14,392元、第三年每月租金為14,566元。詎料，被告自113年9月1日起即未依約給付租金，經原告催告被告限期繳清，被告仍未為之，原告方依系爭租賃契約第16條第1項第1款，於114年1月31日終止系爭租賃契約，被告自應自系爭房屋遷出並返還原告，然被告迄未遷出並清償積欠之租金共71,400元，經扣抵押金14,392元後，尚餘57,008元，加計依系爭租賃契約第4條第3項第2款每月月租金4％計算之懲罰性違約金共2,280元及5％之法定遲延利息。
又被告於114年2月1日起無權占用系爭房屋，自應自114年2月1日起按月給付相當於租金之每月14,392元，且依系爭租賃契約第12條第3項，被告應自114年2月1日起至返回系爭房屋止，按月給付原告月租金1倍即14,392元之懲罰性違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告59,288元，及其中57,008元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告28,784元；㈣如獲有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由
㈠、原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋之建物謄本、公證書、原告113年12月6日住都字第1130037387號函、113年12月27日住都字第1130039589號函、應收帳款明細表、請求金額明細表等件在卷可稽（見臺北地院114年度重訴字第958號卷第13頁至第45頁），核屬相符；而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認原告之主張，是原告主張之前揭事實，堪信為真正。
㈡、系爭租約業於114年1月31日終止按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。查被告自113年9月1日起即未給付租金，原告於113年12月6日即已函催被告於文到7日內給付租金，屆期未給付將依約終止租賃契約並聲請強制執行，嗣於113年12月27日函知被告因其積欠租金逾二月，依系爭租賃契約第16條第1項第15款規定，終止兩造間租賃契約，並命被告應於114年1月31日前繳清積欠租金並辦理遷出及返還系爭房屋，有上開二函在卷可佐（見臺北地院114年度重訴字第958號卷第39頁至第42頁），然被告均未給付，揆諸前開說明，原告主張兩造間系爭租約已於114年1月31日終止，為有理由。
㈢、原告請求被告自系爭房屋遷出返還，為有理由按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查兩造系爭租賃契約業經終止已如前述，且原告為系爭房屋之所有權人，則原告依照民法第455條第1項前段、第767條第1項前段，請求被告自系爭房屋遷出，為有理由。
㈣、原告請求被告給付59,288元之租金及懲罰性違約金，為有理由
1.系爭房屋自113年9月1日起至114年8月31日止，每月租金為14,392元，被告應於每月10日前給付原告，如逾繳款日期1個月以上，按月租金加收4％之懲罰性違約金，此為兩造系爭契約第4條第1項第1款、第2款及同條第3項第2款明文。查，原告自113年9月1日起即未依約給付租金，至契約終止之114年1月31日止，總計積欠租金71,400元，扣除押租金14,392元，尚積欠租金57,008元，此有前開原告應收帳款明細表、請求金額明細表可證。又被告積欠上開租金業逾1個月以上，其加收4％違約金為2,280元，經核亦無違誤。是原告請求被告給付59,288元【計算式：57,008元＋2,280元＝59,288元】，自屬有據。
2.又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。是本項原告租金57,008元部分，核屬無確定期限之給付，應自被告受催告時起，始負遲延責任，故原告併請求此部分自起訴狀繕本送達翌日即114年10月31日起至清償日止（見本院卷第19頁），按週年利率5％計算之利息，應屬有據。
㈤、原告請求被告給付自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付每月28,784元之不當得利及懲罰性違約金，為有理由
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第179條、第182條第2項前段定有明文。
又無權占有他人土地、建物，所受利益為土地、建物之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院114年度台上字第391號判決意旨參照）。
2.查，兩造間系爭租賃契約既於114年1月31日終止，則被告自114年2月1日起即無占有系爭房屋之合法權源，是原告請求被告返還占有之利益，即屬有據，而該利益依其性質已不能返還，被告自應償還其價額。審以被告前以每月租金14,392元向原告承租系爭房屋，兩造復未提出該區域不動產買賣或租賃市場有何價格發生劇烈波動之情形，堪認被告占有系爭房屋之利益以每月14,392元計算，尚屬相當，得據以認定被告無權占有系爭房屋所受利益之數額。原告請求被告自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利14,392元，為有理由，應予准許。
3.又承租人未及時遷出並返還房屋時，自租賃期間屆滿或本契約終止日之翌日起，出租人得按月向承租人請求按照月租金1倍之懲罰性違約金至遷讓完竣日止，承租人不得有異議，系爭租賃契約第12條第3項定有明文。是原告請求被告於兩造租賃契約屆至之114年1月31日翌日即114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付月租金14,392元之懲罰性違約金，亦屬有理。
4.據此，原告請求被告自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付每月28,784元之不當得利及懲罰性違約金，均屬於法有據，為有理由。
四、綜上，原告依系爭租賃契約、民法第179條、第455條、第767條第1項前段、中段等規定，請求被告㈠應將系爭房屋騰空返還原告；㈡應給付原告59,288元，其中57,008元自114年10月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；應自114年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告28,784元，均為有理，應予准許。
五、本件原告陳明供擔保聲請宣告假執行，爰就原告部分依民事訴訟法第390條第2項酌定相當之擔保金額予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權就被告部分酌定相當擔保金額予以宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
民事第三庭 法 官 吳逸儒以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
書記官 王顥儒