臺灣澎湖地方法院民事判決 九十一年度訴字第一二號
原 告 丙○○訴訟代理人 許文贊律師被 告 乙○兼被告
丁○○○右當事人間請求履行買賣契約等事件，本院判決如左：
主 文原告將如附表一、二所示三筆不動產所有權移轉登記為被告乙○所有，且將前開三筆不動產以澎湖縣澎湖地政事務所於民國九十一年九月二十四日澎普字第Ｏ四二六四Ｏ號共同設定登記之抵押權予以塗銷之同時，被告應連帶給付原告新台幣壹佰零貳萬元，及自民國九十二年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告應於原告將如附表一、二所示三筆不動產所有權移轉登記為被告乙○所有之同時，連帶給付原告新台幣（下同）一百零二萬元，及自民國九十二年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告乙○應將如附表二所示之房屋一棟全部遷讓交還原告，並將如附表一編號二所示土地上之未登記建物拆除，返還該土地與原告及其他共有人。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於九十年十月十一日，與被告乙○訂立買賣契約，購買如附表一、二所示之三筆不動產，總價為一百四十六萬元，並由乙○子女被告甲○○、丁○○○擔任連帶保證人。雙方契約約定，原告給付附表一編號一及附表二所示房地訂金四十萬元，並給付附表一編號二所示土地頭期款六萬元後，被告乙○除可暫時借用如附表一編號二所示土地上未辦保存登記之東廂房外，應將如附表一所示土地上其餘地上物拆除，或將地上物騰空配合原告拆除，以利原告早日開發土地興建房屋。但雙方訂約後，原告已交付被告乙○五十一萬元之買賣價款，被告乙○雖將如附表一、二所示三筆不動產移轉登記為原告所有，卻始終拒絕履行配合拆除地上物之義務，亦不騰空房屋，經原告屢次定期催告，仍置之不理，原告不得已解除雙方上述買賣契約。
二、雙方買賣契約解除後，依據契約第七條約定，被告應連帶退還已收價款並照價給付違約金，故原告給付買賣價金五十一萬元後，自得依據上述約定，訴請被告連帶給付一百零二萬元，並加計九十二年五月三日起算之遲延利息。又解除契約後，雙方互負回復原狀之義務，因而，原告願將如附表一、二所示三筆不動產移轉登記為被告乙○所有，以盡對待給付之義務，為此聲明如先位聲明所示。
三、如雙方買賣契約不能解除，法院判定契約尚有效力時，因原告為如附表一、二所示不動產之所有人，依據民法第七百六十七條規定，被告乙○無權占有如附表二所示房屋，原告自得請求被告乙○遷讓交還該棟房屋。另原告雖於契約中同意被告乙○暫時借用如附表一編號二所示土地上之未辦保存登記東側廂房，但被告乙○借用東側廂房之目的僅在暫時安頓，現契約歷時一年有餘，使用借貸之目的應已完畢，原告自得終止使用借貸契約，並請求乙○拆除該東側廂房，將土地返還原告。因而，於原告不能解除契約導致先位之訴無理由時，原告聲明如備位聲明所示。
四、對於被告所為抗辯之陳述：被告雖抗辯於拆除地上物前，原告有搭建鐵皮屋供被告使用之義務云云。然而，雙方契約並未有此約定，被告對此所為陳述前後又不一致，相關證人所為證詞也不足以作此認定，故被告抗辯不能採信。
參、證據：提出買賣契約書、付款證明、地籍圖、委託書、匯款證明書、催告函及回執、如附表一及附表二所示不動產登記謄本、戶籍謄本為證，並聲請訊問證人鄭琨瑛。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、買賣契約之真正，被告不爭執，
二、除了東側廂房外，其他的房屋僅放置部分家具，隨時可以搬離並拆除。
三、雙方訂約時，曾協議由原告在一旁空地上搭蓋鐵皮屋一間，供被告乙○使用，待鐵皮屋搭建完成後，被告方面再履行拆除地上物之義務。然而，原告始終沒有搭建鐵皮屋，被告方面當然不同意拆除地上物。（本院九十一年八月十三日言詞辯論筆錄將此段陳述誤載於原告項下）
四、若原告要求解除契約，原告除將如附表一、二所示三筆不動產移轉登記回被告乙○所有之外，並應將不動產上設定之抵押權塗銷，且被告只願意照價返還五十一萬元，不願給付違約金及利息。
參、證據：提出如附表一、二所示不動產登記謄本三件為證，並聲請訊問證人許宜萱、洪麗霞、葉益花。
理 由
壹、程序部分：
一、原告於九十一年三月六日起訴時，係以被告乙○、丁○○○、甲○○三人為共同被告，嗣甲○○於同年十二月一日死亡，乙○為唯一可查得之繼承人，有戶籍謄本在卷可憑，本院遂裁定由被告乙○承受被告甲○○之訴訟，合先敘明。
二、原告起訴之初迄至最後言詞辯論終結期日為止，聲明曾有所變更，但被告均無異議而為本案之言詞辯論，依據民事訴訟法第二百五十五條第二項規定，應認被告同意原告訴之變更。
貳、雙方不爭執之事實：
一、原告於民國九十年十月十一日，與被告乙○訂立買賣契約，購買如附表一、二所示之三筆不動產，總價為一百四十六萬元，並由乙○子女被告甲○○、丁○○○擔任連帶保證人。
二、雙方上述契約記載，於原告給付如附表一編號一及附表二所示房地訂金四十萬元，並給付如附表一編號二所示土地頭期款六萬元後，被告乙○應將如附表一所示土地上除東側廂房以外之地上物清理完畢，且自行拆除地上物或騰空後配合原告拆除，以利原告開發土地，另於附表一所示土地上之東側廂房，則暫時由被告乙○借用。
三、雙方訂約後，原告已經交付被告五十一萬元買賣價金，被告乙○也已將如附表一、二所示不動產移轉登記為原告所有，但被告不同意原告拆除土地上之地上物，且房屋內仍留有被告家具。
參、本件爭點：
一、原告是否有先搭建鐵皮屋供被告乙○使用之義務？如有，是否原告履行此項義務後，被告乙○才有拆除或配合拆除地上物之義務？
二、原告可否主張被告乙○不履行拆除或配合拆除地上物之義務，進而解除前述買賣契約？原告若可解約，雙方如何互負回復原狀之義務？
肆、本院判斷：
一、被告於九十一年六月二十五日辯論時，雖主張於簽訂買賣契約當日，雙方當事人已談妥由原告搭蓋鐵皮屋供被告乙○使用事宜云云，但於九十一年八月十三日辯論時，則改稱簽約當日並沒有談到鐵皮屋事宜，次日才由被告甲○○、丁○○○、證人洪麗霞、葉益花在澎湖縣馬公市尚品咖啡屋達成原告搭蓋鐵皮屋之協議云云，前後所言已有不符，不能率予採信。而證人許宜萱對此證稱：有關本件買賣契約，都是事後由甲○○或洪麗霞聽聞相關過程，並未見聞雙方當事人曾就搭蓋鐵皮屋事宜達成協議等語。又證人洪麗霞就此證稱：簽約當日雖有論及搭蓋鐵皮屋事宜，惟當時僅建議被告甲○○自行處理，原告未曾有所承諾，簽約次日證人雖與甲○○同在尚品咖啡屋談論履約問題，但未提及搭蓋鐵皮屋事宜，其更無權代理原告承諾搭蓋鐵皮屋等語。準此，上述證人之證詞，顯不足以支持被告所為主張。再者，若果如被告所稱在尚品咖啡屋達成由原告搭建鐵皮屋之協議，究竟何人有權代理原告作此承諾？為何就此與買賣契約有重大相關之事項，雙方不曾訂立書面？此等疑問，均將難以解釋。況且，被告自承東側廂房以外之房屋，僅留有部分家具，雖時都可搬離等語，顯見被告乙○利用東側廂房即可居住使用並放置相關物品，是否仍有另行搭蓋鐵皮屋之需求，亦堪存疑。因而，被告抗辯原告有搭建鐵皮屋之義務云云，自無可採。
二、原告既無搭建鐵皮屋之義務，則原告繳付買賣價金五十一萬元後，依約被告即應拆除東側廂房以外之地上物或騰空地上物配合原告拆除，但被告拒絕履行上述義務，且放置家具在房屋當中，業如前述。因此，原告於九十一年八月十三日以起訴狀繕本之送達，定七日之相當期間催告被告履行契約遭拒後，據此主張被告給付遲延，進而於催告後七日解除雙方買賣契約，自屬有據。茲就雙方解約後相互回復原狀義務說明如下：
（一）依據雙方契約第七條第一款約定：被告乙○不履行契約義務時，除退還已收價款外，應照價給付違約金。本件被告乙○不爭執已收受買賣價金五十一萬元之事實，其餘被告又為被告乙○之連帶保證人，故被告自應連帶給付原告一百零二萬元，且經原告以書狀催告被告連帶給付後，並得加計遲延利息。
（二）又依據民法第二百五十九條第一款規定：契約解除時，由他方受領之給付物，應返還之。而出賣人將房屋交付買受人所有，買受人又將房屋出租第三人時，若買賣契約解除，出賣人應待租約屆期再請求返還房屋，並非出賣人得向買受人請求不能返還房屋價額，又向第三人請求返還房屋，司法院七十二年五月司法業務研究會第三期法律問題研討結論可資參照。本件雙方當事人締約後，原告於九十年十一月七日，業已自被告乙○處取得如附表一、二所示三筆不動產之所有權移轉登記，原告並於解約後之九十一年九月十四日，再將三筆不動產設定抵押權予訴外人葉文欽之事實，有不動產登記謄本在卷可憑。由於抵押權之設定僅使所有權受有負擔，透過原告清償抵押借款或與訴外人葉文欽協議之方式，抵押權即可塗銷，尚不構成物有毀損滅失致不能返還之情形。因此，根據上述法律規定及法律問題研究意見，原告於解除契約後，自應將上開不動產移轉登記為被告乙○所有並塗銷抵押權登記，始符合民法解約後回復原狀之方式。
（三）再按當事人因契約解除而生之相互義務，於他方當事人未為對待給付時，得拒絕自己之給付，民法第二百六十一條準用第二百六十四條第一項前段定有明文。由本件雙方當事人契約第二條內容觀察，原告之主給付義務為給付買賣價金，被告之主給付義務為移轉不動產所有權並配合拆遷地上物，雙方上述義務相互處於對待給付關係。而契約解除後，原告之價金給付義務即轉換為被告之返還價金義務，被告之移轉不動產所有權義務亦轉換為原告之返還不動產登記義務，被告之拆遷地上物義務則變形為被告不履行義務時之違約金給付義務，為合理清算雙方契約關係，並顧及解約後雙方所生返還義務之牽連性，參酌雙方當事人於訴訟中也均陳明解約後各項請求權均可行使同時履行抗辯權，則上述義務彼此間自應立於對待給付關係，應由本院為對待給付之判決（參照王澤鑑，同時履行抗辯，載於民法學說與判例研究第一七九頁）。
（四）縱上所述，雙方解約後，原告訴請被告連帶給付一百零二萬元，及自九十二年五月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。被告行使同時履行抗辯權後，原告並應將如附表一及附表二所示三筆不動產移轉登記為被告乙○所有，並將其上之抵押權予以塗銷。本院並考量主文之明確性，就雙方給付義務臚列如主文第一項所示。
三、原告就前開請求，陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，茲酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
四、本件應附帶說明之事項如下：
（一）被告雖聲請訊問證人葉益花，但被告僅表示自行偕同證人到場，並未陳明證人年籍及通知方式，不符合民事訴訟法第二百九十八條所定聲明人證之法定程序（最高法院三十八年穗上字第一九五號判例參照），故本院於被告未帶證人到庭之情形下，無從亦無必要訊問該證人。且據被告表明證人葉益花之應證事實，主要涉及雙方當事人訂約次日，被告甲○○、丁○○○、證人洪麗霞、葉益花四人協調搭建鐵皮屋之經過，但此部份事實，業據被告甲○○、丁○○○、證人洪麗霞陳述在卷，並經本院論斷明確，因此，依據民事訴訟法第二百八十六條規定，亦無對此再行訊問證人葉益花之必要。
（二）原告先位之訴，經本院判斷為有理由，且認定雙方買賣契約已經依法解除，則原告主張買賣契約未解除時所提備位之訴，自無另行判斷之必要。
（三）原告備位之訴所請求拆除之東側廂房，其所在位置及範圍雖未經特定，但因備位之訴已無須判斷，且原告亦未聲明到場勘驗測量，本院即無依職權調查之必要。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第二項。中 華 民 國 九十二 年 五 月 十六 日~B臺灣澎湖地方法院民事庭~B 法 官 陳介安右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十 日~B 法院書記官 劉竹苞