臺灣澎湖地方法院民事判決 98年度簡上字第1號上 訴 人 丁○○
戊○○共 同訴訟代理人 丙○○被上訴人 甲○○兼上一人之 乙○○訴訟代理人上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年11月19日本院馬公簡易庭97年度馬簡字第101 號第一審判決提起上訴，本院於98年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳萬壹仟伍佰肆拾柒元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審主張：澎湖縣馬公市○○段○○○號土地為被上訴人即原告所有，但上訴人即被告對其上五筆建物有事實上處分權，卻無權占有系爭土地，為此依據所有權法律關係，訴請上訴人拆屋還地，同時，如因上訴人取得地上權而不能拆屋還地時，則依據民法第876 條第1 項規定，訴請法院核定地租，並以上訴人應將系爭土地上建築物拆除，將土地返還原告為先位聲明，以定上訴人對於原告所有系爭土地地上權之地租為備位聲明。
二、上訴人答辯則以：系爭土地及其上建築物，早年均為訴外人黃忠義所有，黃忠義日後將土地設定抵押權，另將土地上建築物之事實上處分權，讓與上訴人二人，而系爭土地之後遭到抵押權人拍賣，此時上訴人二人依據民法第876 條第1 項規定，應對土地取得地上權，而屬有權占有，故被上訴人訴請拆屋還地，自無理由，所要求地上權之地租，又屬過高，而聲明駁回被上訴人之訴。
三、原審認為上訴人對於被上訴人所有澎湖縣馬公市○○段○○○號土地有地上權，並判決地上權地租為自民國97年6 月16日起每年租金新台幣222,570 元，駁回被上訴人其餘之訴。
上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，及駁回廢棄部分被上訴人在第一審之訴；原法院判決被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服而告確定。
四、上訴人上訴理由除引用原審陳述及證據外，並補稱略以：
（一）原判決判令上訴人對於被上訴人自民國97年6 月16日起就馬公市○○段○○○號土地應給付地上權地租每年222,570元，並負擔訴訟費用二分之一顯屬偏高及無理由。
（二）上訴人實際上就系爭建物係以非住非營之使用情形繳稅，有93年房屋稅繳款書為憑，原判決憑其主觀意思，認系爭建物附近商業行為繁榮，即不應以住家用途核課稅捐，顯有認事不當及採證矛盾之違誤。
（三）上訴人就系爭建物原先作為倉庫，但現在並無使用，原審以系爭建物將來作為麵包店倉庫之用途作為地租計算之基準，顯有偏頗；又系爭建物早已老舊而無法作為住家使用，與一般水泥鋼筋店面無法相比，被上訴人答辯主張應以全聯社文光店為比較，惟全聯社該店所承租之鋼筋水泥華廈店面，地板面積達400 坪，每月租金為20萬元，換算每坪每月租金500 元，與系爭建物使用土地為100 坪，每月租金近2 萬元，換算每坪每月租金為200 元，兩相比較，系爭建物地租不成比例；且全聯社該店面情形與本件不同，本訴系爭建物為上訴人所有，上訴人僅利用土地而已。經比較附近現有商家租金，本件租金應以每月1 萬元為合理金額。
（四）原審就系爭建物核定之地租，係以該土地價值之鑑價結果4,451,400 元為核算其上建物租金之基準，惟該金額係本件土地之前拍賣時之鑑價機關估價之金額，而被上訴人係在本件拍賣進行中，誤以為上訴人等無權占有該建物，本件拍賣金額是否包含其上建物？是否以之為房地分離之土地而為鑑價？鑑價結果是否受影響，不無疑問。
（五）拍賣時被上訴人明知上訴人仍繼續使用該建物，法院執行該土地之拍賣時，亦公告標的物不點交，被上訴人應買時本應注意及此。上訴人誠心與被上訴人協商，僅因被上訴人誤認上訴人無權占有系爭建物，而無意與上訴人達成協議，無端提起本訴訟，原審判令上訴人負擔二分之一訴訟費用應屬不當。
五、被上訴人除引用原審陳述及證據外，並答辯略以：國家所制定之租金管制政策，無非是為人民能有安穩之住居所，而系爭建物上訴人並非作為住宅之用，自以前即作為工廠倉庫使用，亦在第一審時明白陳述爾後亦將作為倉庫使用；又全聯社文光店地板面積約200 坪左右，房屋及土地市價約新台幣
3 千萬元，而其月租金為20萬元。依此比例，系爭土地租金應更為提高，請法院依市場供需價格衡定租金；另上訴人雖稱欲與被上訴人協商，但協商之初即要求顯不相當之金額，其協商決定反覆不定，請求本院駁回其上訴。
六、兩造對於原審判決認為上訴人等依民法第876 條第1 項就系爭澎湖縣馬公市○○段○○○號土地具有法定地上權並不爭執，僅就地上權地租之計算基準及具體金額，包括系爭土地上上訴人所有之建物是否為住宅用途，而適用土地法第105 條準用第97條之規定，以及原審判定土地市價所適用之土地鑑價結果、原審所核定之地租數額是否合理等有所爭執，而為本案兩造之主要爭點。
七、就上開爭點，經本院審閱原審卷宗並調閱本院96年度執字第1123號卷宗判斷如下：
（一）按基地租金以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，土地法第105 條準用同法第97條規定雖有明文，惟上開規定所稱「房屋」，係指供住宅用之房屋而言，內政部83年台內地字第8314849 號及71年台內地字第87103 號函已明文闡釋在案，又上開規定適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限，至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇；如建物係供倉庫使用，非供住居之房屋使用者，其租金無土地法第97條規定之限制，最高法院95年度台上字1907號判決及95年度台上字2148號判決意旨亦可供參照。上訴人於原審時即以書狀表明本件系爭土地上之建物原先即因上訴人之母陳素芬經營天一食品廠而做為員工休息室及生財器具之棧放處，且上訴人等父子及祖父三代，皆以土地及建物為工廠以營生（原審卷頁50），又系爭建物目前雖未使用，但上訴人於原審時亦一再口頭表示未來將做為麵包店之倉庫使用，足證系爭建物原先起造之目的即係供營業用途，並曾作為倉庫使用，未來使用計畫亦係做為倉庫，則原審認定本件地租之計算，應無前述土地法住宅租金管制規定之適用，應屬妥適，上訴人徒以系爭建物現在並未使用及日後變更為住宅倉庫之用等語為辯，亦無礙於前揭判斷而不足採。又上訴人所提之房屋稅繳款書既顯示上訴人等共有之該建物係以非住非營之使用情形課稅，更足徵該建物現確非供住宅用途使用，上訴人竟據之而指責原審判決以該等建物非供住宅使用之認定不當，其主張與所提證據顯屬矛盾，且房屋稅核課標準和房屋實際使用情形本可能有所差異，系爭土地上之建物並非供住宅用途之用，有原審卷宗所附之建物現狀照片數幀可證，上訴人前述主張自非可採。
（二）其次，上訴人上訴理由指稱本件系爭土地於前強制執行拍賣時之金額是否包含其上建物，又是否以之為房地分離之土地而為鑑價，鑑價結果是否受影響，不無疑問等語，經本院調閱本件系爭土地前受強制執行之96年執字1123號執行案件卷宗，並查核卷附之標至不動產估價師事務所於96年12月6 日所出具之不動產鑑定報告，依該報告內容之「
八、土地使用分區情形」（三）「馬公段64、64-7地號土地上有未登記建物（二棟平房）」等文字記載，可知系爭土地鑑價結果金額並非以之為房地分離之土地進行鑑價而得之金額，上訴人前開理由自僅係臆測之詞，而不足採。上訴人除上開理由外另無其他可指之為疏誤之論據，又原審以鑑價結果為持有專業證照人士所為判斷，且執行當事人均無異議，應較為客觀，而採為系爭土地市價之判斷基準，符合一般社會生活之經驗法則，是原審就此判斷洵無違誤。
（三）末按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較以為決定，亦經最高法院68年台上字第3071號判例意旨闡釋在案，是原審就系爭土地所在位置、所鄰地段使用情形及附近商業繁盛之現狀，綜為判斷而認應以市價合理計算租金，於法並無不合。上訴人及被上訴人雙方雖以鄰近之全聯社文光店為例而各執對己有利之詞，惟馬公市○○路○○號1 樓之全聯社文光店與本件系爭土地上之上訴人所有之建物之構造、所占面積、現值、折舊年數及使用現狀皆有極大差異，自不可援以類比，是上訴人與被上訴人兩造以全聯社文光店為例所為之主張，並無理由而不足採。又查原審判決考量地上權屬長時間之使用收益，較不受財產種類及投資報酬率短期波動之影響，而採認法定利率之週年利率百分之五為合法客觀之核定標準，並無違於價值判斷之論理法則，原審判決以此標準核定上訴人取得法定地上權後每年應給付被上訴人之年租金222,570 元，依法核無不合，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項，第449條第1項、第454條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 17 日
民事庭 審判長法 官 管安露
法 官 陳順輝法 官 李宛玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 4 月 17 日
書記官 林德盛