臺灣澎湖地方法院民事判決 98年度簡上字第2號上 訴 人 甲○○被 上訴人 丙0000000000訴訟代理人 乙○○上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國97年12月31日本院馬公簡易庭97年度馬簡字第118號第一審判決提起上訴，本院於98年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國97年5月間，受僱於被上訴人從事房屋仲介業務，為促成澎湖縣馬公市○○段○○○○○號農地之買賣，逕向買方陳松在詐稱該地地目可以變更為建地，使該筆土地買賣成交，並據此向被上訴人領取仲介報酬新臺幣（下同）21萬元。事後該地地目無法變更為建地，導致買方陳松在要求解除契約，並退還購地及仲介費用，經協調後，上訴人原同意將領取之上開仲介報酬返還被上訴人，詎又反悔置之不理，為此依雙方契約及侵權行為法律關係，訴請上訴人如數返還，並聲明：上訴人應給付被上訴人21萬元。
二、上訴人則以：上訴人仲介該筆土地之買賣，並無詐欺之情形，該筆土地地目確實可以變更為建地，是因為買方陳松在不斷催促，加上被上訴人內部人員及代書之疏忽，辦理程序錯誤，才會導致地目無法變更。上訴人並無詐欺或疏失，且亦未承諾被上訴人將如數返還仲介報酬，自不能同意被上訴人之請求等語資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決（即判決上訴人應給付被上訴人169,274元），並就被上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行（被上訴人敗訴部分未上訴，已確定）。上訴人就其敗訴部分聲明不服，主張：依澎湖縣政府之函文，可知系爭土地地目確實可以變更為建地，被上訴人願意退款給陳松在是被上訴人自己的事，與上訴人無關，且上訴人並未同意將如數返還仲介報酬等語，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則請求駁回上訴。
四、本院得心證之理由：
（一）查澎湖縣政府96年10月11日府地開字第0961200741號函係以：「…（系爭土地）核無『澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點』第5點不得申請變更編定情事。但申請之土地位於東衛水庫集水區、水源水質水量保護區內，其放流水須符合環保相關法令之標準…本函僅作為審核有無審查作業要點第5點所列不得申請變更編定情事之依據，並非作為土地移轉之證明文件，另是否准予變更編定仍須依相關規定審查」等語回覆賣方葉春花；澎湖縣政府97年6月11日府地開字第0971200511號函則以：「…（系爭土地）核無『澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點』第5點不得申請變更編定情事。惟聯外道路應符合本審查作業要點第8點之規定方可申建…本函僅作為審核有無審查作業要點第5點所列不得申請變更編定情事之依據，並非作為土地移轉之證明文件，另是否准予變更編定仍須依相關規定審查」等語（原審卷第33-34頁），可見該土地地目是否可以變更為建地，仍有待審查。而買方陳松在於97年5月13日與被上訴人簽訂之不動產買賣斡旋承諾契約書上（被上訴人部分係由上訴人署名擔任經紀營業員）特別約定事項則記載：「確定可農變建。」（原審卷第36-37頁）；且證人陳松在於原審亦證稱：是上訴人向伊表示可以農變建，伊才會買土地，後來因為不能農變建，才會發生解約退款的事等情（原審卷第53頁），堪認系爭契約之解除、退款，與上訴人過於自信將可變更地目，並以此告知買方，導致買方主觀認知與實際發生落差有所關聯。則被上訴人要求上訴人退還仲介報酬，上訴人同意返還，合於常理。又證人陳松在於原審證稱：解約當時，為順利談妥解約條件，被上訴人訴訟代理人曾經當場詢問上訴人是否願意退還仲介報酬，上訴人當時並無異議（原審卷第52-53頁）；且上訴人於原審審理時，亦自承曾經同意返還部分仲介報酬，只是並未同意返還全額等語（原審卷第23頁），由上述情狀整體觀之，亦可徵諸上訴人曾同意返還仲介報酬。
（二）又參照被上訴人發放薪資之結構（詳見本院97年度馬小字第160號、98年小上字第1號給付居間報酬事件），上訴人受雇被上訴人期間，並無底薪，是仲介不動產交易後，先由被上訴人向客戶收取仲介費，再由被上訴人提撥仲介費之一定比例作為上訴人之報酬，因此，上訴人之報酬，顯然依附在不動產買賣契約之下。而依兩造陳述及卷內契約書與土地登記資料之記載，本件所涉及之不動產買賣已經解約，買賣雙方也相互返還土地及金錢，被上訴人又將仲介費退還買賣雙方。因此，由契約整體結構觀察，上訴人亦應將所領取之仲介報酬全數返還被上訴人，契約解除回復原狀之義務始稱完備。從而，被上訴人前開主張，應屬真實。
（三）綜上所述，被上訴人依據兩造契約關係，得向上訴人請求歸還仲介報酬21萬元，扣除本院97年馬小字第160號民事案件應付上訴人之40,726元後，仍得請求169,274元。原審判決上訴人應給付169,274元，並依職權宣告假執行，合於法律規定，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第463條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
民事庭 審判長法 官 管安露
法 官 陳順輝法 官 李宛玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 5 月 26 日
書記官 王耀煌