臺灣澎湖地方法院民事判決 98年度訴字第45號原 告 甲○○訴訟代理人 王叡齡 律師
陳建誌 律師被 告 乙○○上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國99年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨
一、原告方面：
（一）兩造於民國95年12月6日簽立不動產買賣契約書，由原告向被告購買坐落澎湖縣馬公市○○段○○號地號、面積
278.64平方公尺土地，買賣價金為新台幣（下同）195萬元，原告已交付定金及簽約金共25萬元，尚有170萬未交付。惟兩造簽定契約後，發現系爭土地尚有產權糾紛，被告亦未將所有權狀以外證件交付代書，故無法辦理過戶，原告日前發現被告已將系爭土地設定抵押權予訴外人，乃發函要求被告出面解決並履約，但被告拒不受領上開通知，故原告自得依兩造買賣契約之約定，訴請被告履行契約，將系爭土地過戶予原告。
（二）系爭買賣契約簽訂後，請地政事務所測量之結果，發現系爭土地內已有他人闢建一小路通行，且發現相鄰土地之所有權人欲對系爭土地主張通行權，故系爭土地產權不清且權利有瑕疵，被告無法將系爭土地完整點交給原告，原告應無給付尾款之義務，原告乃告知被告必須依照契約約定釐清產權完整點交土地後，才依據契約規定將尾款交付，但被告均未能為之，故原告未給付尾款，並無給付遲延之情事。被告雖舉證人蔡清波證稱原告曾向其提及知道系爭土地被人占用，此問題原告自己處理云云，然觀諸系爭契約第7、9、15條約定：「乙方聲明本買賣不動產之產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，除本契約另有約定外，乙方應負責於尾款付清以前清理完成，產權清楚交付甲方，若甲方因此受有損害時，乙方負完全賠償責任，不得異議」、「甲乙雙方約定於甲方給付交屋款之同時，以現場點交方式為之，如乙方逾期點交以違約論」、「乙方應申請鑑界親赴現場點交界址於甲方，鑑界費用由甲方負擔」，足證當時訂約之原意即是原告要求產權清楚，且不得有第三人主張權利，證人上述證詞顯與事實不符。並聲明：
⑴被告應將坐落澎湖縣馬公市○○段○○號地號土地移轉登記予原告。
⑵訴訟費用由被告等負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：原告所述全屬不實，原告身為建商，若系爭土地產權不清，原告豈有可能購買？系爭契約簽訂之前，原告即跟證人表示伊知道系爭土地有部分遭人占用，但伊自己會處理此問題。系爭契約簽訂之後，原告始要求被告鑑界，被告也同意，測量當時原告也未到場，斯時原告正因同地段12地號土地與鄰地訴訟，原告主張第三者於系爭土地上有道路通行權純屬強辯。本件買賣契約付款條件：第一期款95年12月
6 日交付45萬元、第二期款95年12月8日支付50萬元，第三期款96年1月6日支付100萬元，原告於簽約第一期款僅給付
25 萬元，即未再依約支付，已經違約，被告依法解除契約並沒收原告已支付的款項，原告不得再請求被告履行契約。
乙、得心證之理由
一、原告主張兩造於民國95年12月6日簽立不動產買賣契約書，由原告向被告購買被告所有坐落澎湖縣馬公市○○段○○號地號、面積278.64平方公尺土地，買賣價金為195萬元，原告已交付定金及簽約金共25萬元，尚有170萬未交付等情，業據其提出不動產買賣契約書、訂金收據、地籍圖謄本、土地登記謄本為證，並為被告所不爭執，堪信為實。惟原告主張簽約後發現系爭土地遭人占用，且現相鄰土地之所有權人欲對系爭土地主張通行權，故系爭土地產權不清且權利有瑕疵，原告應無給付尾款之義務云云，則為被告堅決否認，被告並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第351條前段定有明文。關於兩造簽約細節，證人蔡清波於本院審理時曾到庭證稱：「（問：與兩造何關係？）與被告不認識，與原告是朋友關係。（問：
系爭土地買賣是否你介紹？）原告甲○○叫我去找被告。（問：當時談的過程是否記得？）95年11月底在我家甲○○付訂金20萬，12月6日在甲○○工地那裡簽契約，當時簽約規定要付45萬元，但是甲○○只拿5萬元，因為甲○○當時拿不出那麼多錢，當時代書辛秋水也在場，當時雙方說95年12月8日甲○○還要再拿伍拾萬出來。他們當時只有說這些。（問：當時原告有無談到產權糾紛問題？）當時要買之前，原告曾告訴我他知道系爭土地有部分被人佔用，他說這個問題他自己會處理。（問：你說甲○○土地有人佔用，所以原告買便宜一點？）甲○○跟我說這塊土地有被人佔用，他願意以195萬元來購買系爭土地。佔用部分由他自己處理。」等語，徵諸證人乃受原告之託與被告洽商本件買賣情事之人，其所述應屬中允，無偏袒任何一方之理，證詞應值採信。是根據證人之證詞，縱使系爭土地確有部分遭人占用，但原告既於系爭買賣契約簽訂之前已知此事，且於簽約當時亦未要求被告處理此問題，則依照前開法條規定，被告即不負瑕疵擔保責任。
（二）次按，民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制(例如鄰地所有人之袋地通行權)，則不在出賣人擔保之範圍，最高法院90年台上字第2093號著有裁判。本件縱有第三人對系爭土地主張通行權，揆諸前開判決說明，亦不在被告擔保之範圍，原告自不得依此對被告行使瑕疵擔保請求權。
（三）依上所述，被告既不負瑕疵擔保責任，原告主張以此為由拒絕給付價金，自難認有理。
二、又按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除期契約，民法第367條、第254條亦分別規定甚詳。查系爭買賣契約第三項所約定之付款條件及方式為：「第一期簽約款95年12月6日交付45萬元、第二期完稅款95年12月8日支付50萬元，第三期交屋款96年1月6日支付100萬元」，有買賣契約書一份在卷可按。惟如前所述，原告於簽約後僅於95年12月6日交付25萬元，其餘均未支付，且依證人蔡清波所證：「12月6日等甲○○拿錢出來，但是甲○○都沒有付錢，後來我們到晚上才回高雄。12月8日甲○○也沒有給付50萬元。當時被告有打電話要我聯絡甲○○付錢，我當時有聯絡代書，代書說他沒有辦法，甲○○他都不理我。後來地主說甲○○不依約付款，他也沒有辦法就這樣拖下去，他很生氣，說要解除契約，後來事情我就不曉得。去年過年前，甲○○來找我，叫我去跟被告講要以 270 萬元跟他買土地，我去找被告，被告說之前原告沒有按時繳款，所以他現在也不賣了。」等語，足證被告已因原告給付遲延而表達解除系爭買賣契約之意思表示，且由原告在 98 年間再度請求證人轉達願意 270萬元購買系爭土地一情觀之，原告應對系爭買賣契約遭解除有所認識，否則其僅須要求被告依照原訂契約內容履行即可，何需另行抬高價錢請求被告出賣系爭土地？況被告在本案訴訟進行中，多次以言詞或書狀表達解除契約之意思表示，堪認系爭買賣契約確已依法解除無誤。系爭買賣契約既經解除而不存在，從而，原告請求被告依約履行將系爭土地移轉登記予原告，要難認為有據，其訴為無理由，應予駁回。
三、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 17 日
民事庭 法 官 管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 99 年 5 月 17 日
書記官 林德盛