臺灣澎湖地方法院民事判決 101年度訴字第5號原 告 林美英即反訴被告被 告 鄭麗琴即反訴原告訴訟代理人 許文贊 律師上當事人間請求損害賠償事件，本院民國102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬參仟陸佰柒拾參元，及自民國一百零一年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告若以新臺幣肆拾貳萬參仟陸佰柒拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣拾壹萬元，及自民國一百年四月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告若以新臺幣拾壹萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係，業經最高法院91年度台抗字第440 號判決意旨闡釋明確。
二、本訴原告主張被告仲介購買坐落澎湖縣馬公市○○街○巷○號房屋及土地（下稱系爭不動產），而以違法手段詐取差價，請求被告加倍返還差價金額共新台幣（下同） 90 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息 5 ％計算之利息，而反訴原告則主張伊受反訴被告委託整修系爭房屋，但反訴被告尚積欠所支出之修繕費用，伊自得依據委任關係或不當得利關係，請求反訴被告給付11萬元及自100 年4月15日起至清償日止按年息百分之5計算之利息等語。二者原因事實皆源於兩造間就購買系爭房屋所生之糾葛，二者原因事實及法律關係均相牽連，且兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者，依法自應准許其提起反訴，先予敘明。
貳、兩造爭執要旨
甲、本訴部分
一、原告起訴主張略以：
1、本件被告原開設「Z000000000」且為原告多年之老友，明知依不動產經紀業管理條例第19條規定，不動產經紀人員不得收取差價或其他報酬，竟於民國99年4 月間，意圖為自己不法之所有，主動致電原告表示系爭不動產為一地段佳、值得投資之好物件，原告因長年居住高雄，無法事必躬親，遂委託被告買受系爭不動產。嗣被告向原告表示：系爭不動產之屋主為一名老太太，其大兒子於大陸做生意，希望老太太賣掉系爭不動產，另一名兒子則希望接老太太至台北同住，故老太太擬以380萬元至390萬元出售系爭不動產，原告基於信賴被告而全權委託被告向屋主以最優惠價格買受系爭不動產，未久，被告回覆表示屋主堅持賣價為380 萬元，原告基於信賴被告之專業及多年情誼，乃同意委託被告處理系爭不動產買受事宜。
2、其後，於被告催促下，原告於99年5月3日自高雄前往馬公，於「有巢氏房屋澎湖三多店」，經被告介紹賣方簽約人為「莊ＯＯ」，因被告自始未告知屋主老太太及其兒子之姓名，故誤認「莊ＯＯ」即為賣方老太太之兒子，並於當日簽立買賣契約交付訂金20萬元，同年5月17日匯款164萬元至被告ＯＯ企業行帳戶內（其中4 萬元為修繕地磚之費用），餘額200 萬元，則委由被告代為辦理銀行貸款支付。嗣後於100年3月25日原告取得系爭不動產之異動資料，始赫然發覺原告前往澎湖簽訂買賣契約之同日（即99年5月3日），該系爭不動產始由原屋主「ＯＯＯＯ」以買賣名義過戶予「莊ＯＯ」。被告在原告致電詢問為何出賣人不是老太太時，為繼續欺瞞原告，乃表示簽約當時「莊榮木」僅買受該屋數月，因急需用錢而出售系爭不動產，其向前屋主買受之價格與原告買受之價格相近云云，在原告要求下，被告同意交付「莊ＯＯ」與前屋主之買賣合約影本予原告，原告收受該契約影本後，發現該契約書於買方姓名部分有塗改之痕跡，更覺事有蹊蹺。經向莊ＯＯ本人探詢後，始知當初係被告主動找伊及另一訴外人謝ＯＯ共同出資向原屋主ＯＯＯＯ買下系爭不動產，伊與謝ＯＯ賺得20萬元，每人均分10萬元。100年7月11日晚間，原告向被告表示希望被告退還差價，但遭被告斷然拒絕。100 年
7 月12日，在原告提示下，莊ＯＯ表示並未簽訂被告所交付之「莊ＯＯ」與前屋主「ＯＯＯＯ」之買賣契約書，亦未曾見過，足證該契約影本係被告為取信於原告所偽造者。
3、綜上情所述，顯見被告任職不動產經紀業，且為原告數十年之好友，明知依不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定「經紀業或經紀人員不得收取差價獲其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金案中央主管機關規定之報酬標準計收。」並受原告委任處理買受不動產事務，竟於99年4 月間，意圖為自己不法之所有，並為損害本人之利益，故意勾串他人先行買受系爭不動產，繼而提高賣價賣予原告，而為違背任務之詐取差價行為，嗣為免事發，竟又偽造「莊ＯＯ」與前屋主「ＯＯＯＯ」之買賣契約書以取信原告，被告所為涉犯刑法詐欺、偽造及行使偽造文書罪，業經本院判決確定。是依侵權行為之法律關係，暨不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定:違反上述第1 項規定，已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，被告應將已收取之差價或其他報酬加倍返還原告，即（380萬元-335萬元）×2＝90萬元，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告90萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5％ 計算之利息；2.願供擔保請准宣告假執行；3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯稱：
1、系爭不動產原為案外人ＯＯＯＯ所有，ＯＯ企業行營業員吳ＯＯ負責開發，亦即訟爭不動產仲介人為吳ＯＯ而非被告，而買受人本為訴外人黃ＯＯ，買賣不動產價格為335萬元，嗣因案外人莊ＯＯ與謝ＯＯ亦想購買系爭不動產，所以要求黃ＯＯ出讓購買權，黃ＯＯ同意以10萬元代價出讓，買受人始變為謝ＯＯ及莊ＯＯ，有不動產買賣契約書可憑，謝、莊二人共同給付價款335萬元，外加購買權10萬元及契稅、仲介費、登記費、代書費共360萬元取得系爭不動產所有權。莊ＯＯ買受系爭不動產後又欲出售，剛好原告想要在澎湖縣馬公市置產，要被告替其尋找，故被告始介紹該不動產給原告，莊ＯＯ開價380萬元，經原告同意後雙方簽訂契約書，而移轉不動產登記予原告。原告買受系爭不動產後，又欲廢約不想購買而要求解約，不為莊ＯＯ所接受，因而編造被告欺瞞其原出售者為ＯＯＯＯ而莊ＯＯ之事，然ＯＯＯＯ為老太太，而莊ＯＯ為男人，其間不容有誤，買賣價款380萬元亦經原告同意，原告所述335萬元為莊ＯＯ購買價款，而莊ＯＯ加計其他費用後實際支出為360萬元，不可能以335萬元出售，且價款皆繳給莊ＯＯ而非被告。本件系爭不動產初次買賣為ＯＯＯＯ及莊ＯＯ，第二次買賣為莊ＯＯ與原告，而初次買賣之仲介人為吳ＯＯ，第二次才是被告，兩次買賣皆設有價格差價，價格皆為買賣雙方所同意，價款都由出賣人所收取，而非被告，被告並無違反不動產管理條例第19條之規定，原告請求按差價計算之90萬元給付顯無理由。
2、又以侵權行為為原因，請求回復原狀或損害賠償者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。本件被告否認原告所主張因被告之侵權行為受有90萬元之損害，而原告並未提出任何證據以茲證明，且鈞院100 年度易字第87號詐欺案件，本訴原告並非上開刑事案件之被害人，亦即本訴原告並未因上開案件受有任何損害，從而，依法本訴原告應負舉證之責。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.訴訟費用由原告負擔；3.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：
1、依委任關係請求部分：反訴原告曾受反訴被告之委託，整修系爭房屋，於100年4月15日支出修繕費用11萬元予訴外人康ＯＯ收受，反訴被告迄今未清償。反訴被告固否認有委任反訴原告修繕系爭房屋一事，但系爭房屋係於99 年5月21日移轉所有權登記反訴被告名下，當時反訴原告仲介系爭房屋之委託事務業已完成，但本案反訴被告並未支付任何服務費，反訴原告於未取得反訴被告之服務費時，又須支付上開11萬元之修繕費，衡諸經驗法則及論理法則，如非已受反訴被告委託，反訴原告此種對己不利之行為，顯違常情，從而，反訴被告空言否認，有違事理，自無可採。且反訴被告主張係反訴原告自己同意支出上開11 萬元之修繕費云云，則對此有利於己之事實，反訴被告自應舉證證明。按受任人因處理委任事務支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，為此反訴原告依委任關係及民法第546條第1項規定請求償還費用並支付利息，自有理由。
2、依不當得利關係請求部分：又本件縱認反訴原告與反訴被告間無委任關係存在，反訴原告既業已代替反訴被告清償修繕費債務，反訴被告無法律上之原因而受有上開利益，致反訴原告受有支出費用之損害，依民法第179 條不當得利之法律關係，反訴原告請求返還如訴之聲明所示之利益，亦應准許。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告11萬元，及自100年4月15日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息；2.訴訟費用由反訴被告負擔；3.反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則辯稱：
1、100 年1、2月間，反訴原告為仲介並代理反訴被告出售系爭不動產，乃建議反訴被告出資進行整修後較易出售，經反訴原告報價後，反訴被告認為價格偏高，故乃自行委請親戚詢價後，以11萬元價格委由訴外人即反訴被告之親戚康ＯＯ代為處理修繕事宜。反訴被告嗣向反訴原告表示要求出賣人莊ＯＯ出面負責修繕事宜時，反訴原告始告知莊ＯＯ並非原屋主ＯＯＯＯ之子，在反訴被告堅持要求莊ＯＯ出面負責修繕並擬向莊ＯＯ依法追訴後，反訴原告見推託不過，表示會由伊自行吸收該筆修繕費用。反訴被告並未委任反訴原告處理修繕事宜，若非因反訴原告願自行負擔該筆修繕費用，反訴原告豈會於康ＯＯ向其請款時，即逕自支付該筆11萬元工程款；且若反訴被告係積欠修繕款項不還，何以反訴原告於此之前皆未請求返還，且對反訴被告之前對此之陳述皆未提出異議，迄至本案進行相當時間後，始據此提出反訴，顯為轉移模糊本案爭點之舉。
2、承上，反訴被告與反訴原告間並無就系爭不動產之修繕工程成立任何委任契約，反訴原告以委任關係向反訴被告請求該筆修繕款項並無理由，又反訴原告為恐不法事跡敗露，故始心甘情願支付此筆修繕費用，對反訴被告而言，並非無法律上原因而受有利益，是以，反訴原告以不當得利法律關係為據，請求返還該筆修繕款項亦無理由。且縱有不當得利，反訴原告支付之目的係為掩飾其詐欺行為，係屬詐欺行為之一部，給付原因既屬不法，依民法第180 條規定亦不得請求返還。並聲明：1.反訴原告之訴駁回；2.訴訟費用由反訴原告負擔；3.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、99年2月1日，訴外人ＯＯＯＯ與訴外人黃ＯＯ簽訂系爭不動產之買賣契約書，價金335 萬元，內含仲介費用10萬元。嗣後黃ＯＯ因故欲放棄購買系爭不動產，於同年4月6日簽訂轉讓同意書。同年月14日，訴外人莊ＯＯ與ＯＯＯＯ簽訂價金335萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭4月14日買賣契約書）以及履約保證書；99年5月3日，系爭不動產由ＯＯＯＯ移轉予莊ＯＯ，同日莊ＯＯ與原告林美英簽訂系爭不動產之不動產買賣契約書（下稱系爭5月3日買賣契約書），價金380萬元。
二、因整修系爭不動產，反訴原告於100年4月15日支出修繕費用11萬元。
肆、得心證之理由
甲、本訴部分
一、原告主張被告原開設「Z000000000」，於99年4月仲介原告向訴外人莊ＯＯ購買系爭不動產，雙方於99年5月3日簽約，價金380萬元，原告已付清價金，系爭不動產亦於99年5月21日辦理過戶登記完畢等情，業據其提出不動產買賣契約、土地及建物登記謄本在卷可佐，並為被告所不爭執，堪信為實。惟原告主張訴外人黃ＯＯ放棄購買系爭不動產時，被告意圖為自己不法之所有，故意勾串訴外人莊ＯＯ先行買受系爭不動產，繼而提高賣價賣予原告一情，則為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。經查：
（一）黃ＯＯ欲放棄購買系爭不動產時，係由被告尋得莊ＯＯ、謝ＯＯ出資購買系爭不動產，並由被告交付10萬元予黃天才一情，雖據訴外人莊ＯＯ、謝ＯＯ、黃ＯＯ於高雄地檢署100年他字第185號案件偵查時證述明確（他字卷，頁45-51，121），並有系爭4月14日不動產買賣契約書、轉讓同意書在卷；又證人黃ＯＯ雖於偵查中證稱係因賣主無法辦理過戶，伊才放棄購買云云（他字卷，頁121），然證人即原賣主ＯＯＯＯ之子蘇ＯＯ、謝ＯＯ於該案偵查中分別證稱：「當初透過仲介要賣給黃ＯＯ，後來出現莊ＯＯ，我也不知道怎麼回事，賣價是335萬元包含10萬元仲介費，我實拿325萬元」、「鄭麗琴99年4月初告訴我前手買主違約，他要把房子賣給莊ＯＯ，資金不夠，要我幫忙」等語（他字卷，頁48），足證當時應係黃ＯＯ違約不願購買系爭不動產，而非賣主無法辦理過戶。依據系爭不動產買賣契約書第十二條之約定，若買方有遲延給付之情事，賣方得解除契約，買方並應賠償賣方違約金，原買主黃ＯＯ既違約不願購買系爭不動產，依約應負給付違約金之責任，惟黃ＯＯ不僅未負任何違約責任，反獲利10萬元，被告身為專業之不動產經紀業者，此舉實有違常情。
（二）被告辯稱訴外人莊ＯＯ、謝ＯＯ係共同出資360 萬元向蘇ＯＯＯ購買系爭不動產，莊ＯＯ於偵查中亦為相同證詞，然證人蘇ＯＯ已於偵查中明確證稱買賣價金為335萬元包含仲介費，系爭4月14日買賣契約書亦明白記載買賣價金為335萬元，即便加上交付於訴外人黃ＯＯ之10萬元以及被告所自承之代書費、規費等費用24,683元，亦不到350萬元，故被告此項辯解是否可採，殊值懷疑。又依據系爭4月14日買賣契約第8條第1項約定，賣方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於買方給付備證用印款時（99年4月12日）交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續，而莊ＯＯ與ＯＯＯＯ早於99年4月14日簽訂買賣契約，但直至99年5月3日莊ＯＯ與原告簽約當天，系爭不動產之所有權始移轉登記予莊ＯＯ，此不僅違反契約約定亦有違交易常情，若莊ＯＯ、謝ＯＯ係真正向ＯＯＯＯ購買系爭不動產，豈有可能拖延至與原告簽約時才取得所有權？再參諸原告事後察覺有異質問被告有關ＯＯＯＯ出售系爭不動產價格時，被告竟將系爭4月14日不動產買賣契約書之交易日期變造為99年1月5日，買賣價金變造為365萬元，被告此舉並經檢察官偵查後以偽造文書罪起訴，經本院判處有期徒刑3月確定等情，有本院102年簡字第1號判決書在卷可佐，更足徵所謂莊ＯＯ、謝ＯＯ出資向ＯＯＯＯ購買系爭不動產一事，並不單純。
（三）被告自承於99年4 月間主動詢問原告是否要購買系爭不動產，顯見被告早已預見原告為系爭不動產之可能買主，則在原買受人黃ＯＯ違約不願購買系爭不動產時，被告本可直接先詢問原告是否欲購買，何以多此一舉另行找尋買主莊ＯＯ、謝ＯＯ合資購買系爭不動產後再找原告購買？復參酌上述種種違反常理之情狀，加以勾稽，足認原告主張被告係意圖為自己不法之所有，故意勾串訴外人莊ＯＯ等人先行買受系爭不動產，繼而提高賣價賣予原告一情，確有所本，堪信為實。
二、按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者一同，民法第184條第1項定有明文。本件被告身為專業不動產經紀人，卻故意勾串訴外人莊ＯＯ等人先行買受系爭不動產，繼而提高賣價賣予原告，已如前述，顯係以違反善良風俗之方法加損害於原告，故原告依據侵權行為之規定請求被告負損害賠償責任，應屬有據。查被告若於黃ＯＯ違約當時，若不勾串訴外人莊ＯＯ等人先行買受系爭不動產，直接將賣主之價錢據實告知原告，則原告本可以335萬元之價格購買系爭不動產，故原告以380萬元之價格購買系爭不動產，已受有45萬元之損害。又根據系爭4月14日不動產買賣契約第十條第四項約定，買賣產權移轉時，相關之契稅、印花稅、登記規費、地政士業務執行費均由買主負擔，上開費用經被告陳報為26,327元，故若由原告直接向ＯＯＯＯ購買，上開費用自應由原告負擔，扣除上開費用，原告所受之損失為423,673元。原告請求被告賠償此部分金額及自起訴狀繕本送達被告翌日即101年2月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回。
三、末按，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金案中央主管機關規定之報酬標準計收。違反上述第1項規定，已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條第1、2項雖定有明文，然此乃指經紀業者在正常仲介交易之情況下，收取違反法令規定之價差時所應負之賠償責任。本件被告伊始即勾串他人先行買受系爭不動產，以提高價錢賣予原告，而莊ＯＯ等人亦供承有獲取利潤，，核其行為已非屬正常仲介交易，而係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，所應負者為侵權行為之損害賠償責任，原告依不動產經紀業管理條例規定請求被告加倍返還價差，難認有理，附此敘明。
四、本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5 款，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
乙、反訴部分
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。本件反訴原告主張其受反訴被告之委託，整修系爭房屋，於100年4月15日支出修繕費用11萬元，反訴被告迄今未給付上開費用予反訴原告等情，業據其提出支票存根一紙為證，並經證人康ＯＯ於本院審理時到庭證稱：「原告在100年左右請我去整修系爭房屋，整修原因是天花板掉下來，全部打掉、灌漿，防水重作。
大約是10萬5000元左右，錢是向被告請領的」等語明確。反訴被告雖否認有委任反訴原告修繕系爭房屋，辯稱反訴原告表示願自行吸收該整修費用云云，然系爭不動產為反訴被告所有，在正常情況下應由反訴被告自行支付修繕費用，故反訴被告辯稱反訴原告願自行吸收整修費用云云，屬變態事實，揆諸前開說明，自應由反訴被告就此點負舉證責任。經查，反訴原告僅為房屋仲介業者，對系爭不動產並不負有任何瑕疵擔保責任，且系爭不動產早於99年5月間即移轉登記予反訴原告，距離整修時間已超過半年餘，依常理推斷亦難認反訴原告在仲介系爭房屋長達半年之後，仍願意對系爭不動產之問題負修繕責任，況反訴被告至今仍無法證明反訴原告係自願吸收該修繕費用，故反訴原告主張係受反訴被告委託支付系爭房屋修繕費用一情，應堪信為實。
二、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文。
反訴原告受反訴被告委託整修系爭不動產，並支出修繕費用11萬元，已如前述，故反訴原告請求反訴被告支付上開金額，及自100年4月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
三、本判決反訴原告勝訴部分所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行，惟反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
丙、結論據上論結，本訴部分，原告之訴為ㄧ部有理由、ㄧ部無理由；反訴部分，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、79條，第389條第1項第5款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
書記官 楊依靚