臺灣澎湖地方法院民事判決 103年度訴字第53號原 告 呂勇籐訴訟代理人 吳幸怡律師被 告 曾雪惠被 告 蔡合東被 告 黃金貴被 告 蔡育成被 告 蔡鴻典被 告 蔡鴻志被 告 蔡佳穎前列蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎共同訴訟代理人 張清雄律師
廖傑驊律師曾本懿律師上列當事人間請求交付權狀事件，本院於民國104年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎，或被告曾雪惠應將如附表所示之不動產所有權狀交付原告。上開所命給付，如有任一被告為給付時，其餘被告於該給付範圍內免除給付責任。
訴訟費用由被告蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎負擔十分之九，餘由被告曾雪惠負擔。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：原告於民國000年0月間向被告蔡合東、黃金貴、蔡育成、蔡鴻典、蔡鴻志、蔡佳穎等6人（下稱被告蔡合東等6人）購買坐落於澎湖縣馬公市○○段○○○○○號、面積2551.11平方公尺、權利範圍全部之土地，嗣該筆土地分割為坐落澎湖縣馬公市○○段000、0000-0、0000-0、0000-0地號等四筆土地（下稱系爭土地），並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），兩造且共同委託被告曾雪惠辦理系爭土地所有權移轉登記之相關事宜。依據系爭買賣契約第8條第2項約定：「賣方實收壹仟肆佰貳拾萬元，其他貳佰捌拾萬元由買方負責繳納土地增值稅、拆除地上物、整地、鑑界、土地分割費用、產權移轉規費、印花稅、地政士業務執行費等費用，互不找補。」系爭買賣契約書第4頁「土地價款明細表」並詳列被告應付之款項「合計14,200,000元」，足證系爭契約所約定買賣價金為14,200,000。嗣原告已依約給付買賣價金14,200,000元予被告蔡合東等6人，被告蔡合東等6人亦已配合辦竣系爭土地所有權之移轉登記，被告曾雪惠並代為向地政機關領取系爭土地之所有權狀（詳如附表所示，下稱系爭所有權狀）。詎被告蔡合東等6人竟以原告未給付買賣尾款之不實理由，委託律師發函通知被告曾雪惠勿將系爭所有權狀原本交付予原告。依系爭買賣契約之法律關係以及民法第345、348條之規定，被告蔡合東等6人負有使原告完整取得系爭土地所有權之義務，而系爭所有權狀，可表彰原告買受之土地權利，使原告買受土地利益獲得保障與滿足，故該權狀之交付屬被告蔡合東等6人之從給付義務，原告自得向被告蔡合東等6人請求將系爭土地所有權狀交付原告。又被告曾雪惠受原告委託辦理系爭土地所有權移轉登記相關事宜，且系爭所有權狀為原告所有之物，原告自得依民法第528條、第541條及第767條之規定，請求被告曾雪惠給付系爭土地之所有權狀。此外被告蔡合東等6人交付土地所有權狀之義務為從給付義務，與原告給付價金義務並非立於對待給付之關係，被告自不得行使同時履行抗辯權拒絕給付，更不得阻止被告曾雪惠交付權狀。爰提起本件訴訟，並聲明：(1)被告蔡合東等6人應將系爭所有權狀正本交付予原告。(2)被告曾雪惠應將系爭所有權狀正本交付予原告。(3)前二項所命給付，如有任一被告履行交付義務者，其餘被告於該交付範圍內同免給付義務。
二、被告蔡合東等6人辯稱：原告係透過訴外人歐○○居間，向被告購買系爭土地，並約定買賣價金共17,000,000元，約定付款方式為第一期（簽約款）2,000,000元、第二期（用印款）0元、第三期（完稅款）3,000,000元、第四期（尾款）12,000,000元，簽約當日土地共有人8人均到場討論，協議分割蔡家土地共10筆，達成分割協議後，被告再與買受人即原告簽訂系爭買賣契約。因當時尚未確定土地增值稅金額，部分共有人擔心日後尚須繳納土地增值稅、整地費、鑑界費、代書費、規費、仲介服務費等費用，致其所得土地價金過低，乃表示被告必須實收14,200,000以上，其餘尾款2,800,000元則由原告先給付與被告曾雪惠，用以繳納土地增值稅、整地費、鑑界費、代書費、規費、仲介服務費等費用，繳納後如有剩餘款項仍需交付與被告，被告曾雪惠並將兩造上開意思記載於系爭買賣契約第八條第一項之特約事項。詎料原告竟故意曲解契約文義，不願將尾款2,800,000元交付被告曾雪惠供其支付費用，僅於被告曾雪惠提出支出憑證後，方才願意單筆支付費用，目前僅支付土地增值稅1,069,384元及代書費37,380元，尚積欠1,693,236元未支付，經被告提起給付買賣價金之訴，業經本院以103年訴字第5號判決被告勝訴在案，今原告未依約給付買賣價金，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕將系爭所有權狀交付原告等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告曾雪惠辯稱：被告為0000000000加盟店店長歐○○長期配合之地政士，歐○○受原告委託與被告蔡合東等6人簽定系爭買賣契約，簽約當天因有部分共有人不願出賣土地，須先辦理共有物分割，經討論分配之結果，被告蔡合東等6人分配到系爭土地後再出賣予原告。因當時尚未確定土地增值稅金額，被告蔡合東等6人要求至少先拿到14,200,000元以上，其餘土地增值稅等費用就由尾款2,800,000元中扣除，被告並依照雙方之約定書立買賣契約書。詎原告嗣後卻拒絕支付尾款，僅願繳納土地增值稅，其他鑑界、整地、仲介費等費用均不支付。原本在原告未繳清尾款前，被告不應該將系爭土地過戶於原告，但因為要辦理銀行貸款，只得先辦理過戶，但被告蔡合東等6人交代在未拿到尾款前，絕不能將系爭土地權狀交給原告，若原告願意依約之付尾款，當不會衍生後面的糾紛。並聲明：原告之訴駁回。
乙、得心證之理由
一、原告主張102年8月間向被告蔡合東等6人購買系爭土地，並簽立系爭買賣契約，兩造並共同委託被告曾雪惠辦理系爭土地所有權移轉登記之相關事宜。嗣原告已支付買賣價金14,200,000元，被告蔡合東等6人亦將系爭土地所有權移轉登記予原告一情，為被告所不爭執，堪信為實。惟原告主張系爭買賣契約所約定之買賣價金為14,200,000元，原告已付清買賣價金一節，則為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。經查，系爭契約第2條第一項已明文記載系爭買賣契約之價金為17,000,000元，雖契約第8條第2項前段記載：「賣方（被告）實收壹仟肆佰貳拾萬元，其他貳佰捌拾萬元由買方負責繳納土地增值稅、拆除地上物、整地、鑑界、土地分割費用、產權移轉規費、印花稅、地政士業務執行費等費用，互不找補。」等字樣，然由契約之文義觀之，乃明顯就原告所應支付之土地增值稅等相關費用，約定由原告應支付價金中之2,800,000元中支出，而非原告僅需支付14,200,000元之意，否則倘若兩造間約定之實情確如原告所稱買賣價金僅為14,200,000元，則衡情應僅須記載買賣價金為14,200,000元，及約定由買方負擔土地增值稅等費用之字句即可，自不須再畫蛇添足般約定買賣價金為17,000,000元，其中2,800,000元由原告給付土地增值稅等費用之記載。況證人歐○○於本院審理103年訴字第5號案件中，亦到庭證稱：原告於簽約前兩、三天請伊代理其簽訂系爭契約，伊與原告確定買賣價金為17,000,000元，伊才代理原告前往與被告簽約；簽約時兩造約定買賣價金為17,000,000元，由原告買清，因被告與訴外人蔡○○、蔡○○共有包含系爭土地在內之10筆土地，蔡○○及蔡○○不願出賣系爭土地，簽約現場被告與蔡○○、蔡○○協議將系爭土地在內5筆土地分割歸被告所有，其餘5筆歸蔡○○與蔡○○所有，被告擔心分割上開十筆土地之土地增值稅、分割費用會轉嫁至被告身上，故乃要求於系爭契約中加註保證被告先拿到14,200,000元價金，其餘2,800,000元先放在地政士曾雪惠處，做為被告因分割上開10筆土地所應負擔土地增值稅、分割費用、整地、鑑界、代書費及服務費等費用之支出（不包含蔡○○及蔡○○須負擔之部分），若該2,800,000元不夠支付上開費用，亦與被告無關之條款，又當時約定2,800,000元支付上開費用後若有剩餘款項應歸被告所有等語，此業經本院調取該案卷宗核閱無誤（見該案卷第182頁至第183頁；第52頁至第55頁），更足證原告上開主張與實情不符。又被告前向原告請求給付系爭契約買賣價金之訴訟，業經本院以103年訴字第5號判決認定系爭買賣契約所約定之買賣價金為17,000,000元，原告就尾款2,800,000元僅支付土地增值稅及代書費，尚積欠1,693,236元尚未給付，有該案判決在卷可佐（本院卷第157-160頁），是被告辯稱系爭買賣契約之價金為17,000,000元，原告尚有尾款未付清一情，應堪採信。
二、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條第1、2項定有明文。所謂互負債務，係指基於同一雙務契約而生之對待給付，按於債之關係中，債務人之義務可分為主給付義務、從給付義務及附隨義務三類，而所謂從給付義務係為了準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務，又被稱為「與給付有關之附隨義務」。因僅持有或得支配主給付義務之內容，通常無法滿足債權人普遍性及持續性對待給付結果之需求，因而債務人常同時負有穩定給付過程之從給付義務。因此，實務及學說之見解均認為得主張同時履行抗辯者包含主給付義務及從給付義務。查系爭買賣契約之標的物為系爭土地，依民法第758條之規定，原告已因登記而確保渠等為系爭土地所有權人之身分，然土地所有權狀為公示登記之外所有權人表彰所有權並行使相關權利之重要文件證明，交付系爭所有權狀為被告蔡合東等6人出售系爭土地之從給付義務，是原告基於系爭買賣契約關係，請求被告蔡合東等6人交付系爭所有權狀，於法自屬有據。雖被告蔡合東等6人交付系爭所有權狀之義務與原告支付價金之義務，立於對待給付之關係，今原告並未付清系爭契約之尾款，已如前述，被告蔡合東等6人行使同時履行抗辯權拒絕交付權狀，固屬有理，然被告蔡合東等6人已於本院103年訴字第5號案件中，向原告提出請求給付買賣價金之請求，並經本院認定原告應給付被告1,693,236元尾款，足證被告蔡合東等6人請求給付買賣價金尾款之權益已獲得保障，被告蔡合東等6人自無由再行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭所有權狀。
三、次按，受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，民法第541條第1項定有明文，又所應交付之物品，法條雖未明示其種類及範圍，然不外凡與委任事務有關，而須歸委任人取得或委任人須憑以明瞭事務本末之物件、文書，均包括在內，例如受任人處理事務所立之收支字據或契約書類等是，均有交付於委任人之義務。此乃委任人為明瞭受任人處理委任事務之情形，是否合乎委任契約之本旨所使然（最高法院83年度臺上字第64號判決要旨參照）。查原告與被告蔡合東等6人共同委由被告曾雪惠辦理系爭土地所有權之移轉登記，被告曾雪惠已完成上開事項，並已向地政事務所領得系爭房地所有權狀等情，業如前述，揆諸前開說明，被告曾雪惠受任處理委任事務，應交付所領取之系爭所有權狀予原告甚明。被告曾雪惠雖辯稱因原告尚未付清尾款，故無法返還權狀云云，然被告曾雪惠並非系爭買賣契約之當事人，其自不得以原告未交付尾款為由主張同時履行抗辯權，拒絕交付權狀，況被告蔡合東等6人亦無法行使同時履行抗辯權拒絕交付權狀，已如前述，被告曾雪惠更不得執此點再拒絕給付。是原告基於委任契約之法律關係，請求被告曾雪惠交付如系爭所有權狀，應為有理。
四、綜上所述，原告請求被告蔡合東等6人，或被告曾雪惠交付如系爭所有權狀，為有理由，應予准許。又被告蔡合東等6人及被告曾雪惠雖均各應負全部給付之義務，惟法律並無明文規定渠等負連帶責任，即其間應屬不真正連帶債務，如被告中一人已為給付，他被告即應同免其責任，應諭知任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務，以符不真正連帶債務之本旨。
丙、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
85 條第1項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 28 日
書記官 楊依靚附表：
┌────────┬──────┬─────┬──────┐│ 地號 │ 面積 │ 權利範圍 │ 權狀字號 ││ │（平方公尺）│ │ │├────────┼──────┼─────┼──────┤│澎湖縣馬公市 │ 637.77 │ 全部 │102澎土字 ││安宅段000地號 │ │ │第000000號 ││ │ │ │ │├────────┼──────┼─────┼──────┤│澎湖縣馬公市 │ 637.78 │ 全部 │102澎土字 ││安宅段0000-0地號│ │ │第000000號 │├────────┼──────┼─────┼──────┤│澎湖縣馬公市 │ 637.78 │ 全部 │102澎土字 ││安宅段0000-0地號│ │ │第000000號 │├────────┼──────┼─────┼──────┤│澎湖縣馬公市 │ 637.78 │ 全部 │102澎土字 ││安宅段0000-0地號│ │ │第000000號 │└────────┴──────┴─────┴──────┘