臺灣澎湖地方法院民事判決 104年度訴字第21號原 告 蔡玫齡訴訟代理人 方南山律師被 告 尚正企業行法定代理人 莊耀玠訴訟代理人 謝曜焜律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院民國105年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟陸佰貳拾元，及自民國一百零四年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國 99 年 7 月與被告就坐落澎湖縣馬公市○○段 ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）及其基地上建物即澎湖縣馬公市○○里 00 鄰○○○ 000 號建物（下稱系爭房屋，以下與系爭土地合稱系爭房地），分別簽訂預售屋暨住宅興建工程合約書（下稱系爭房屋契約）及土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約，以下二者合稱系爭買賣契約），約定由被告將系爭土地出售予原告，並由被告在系爭地上興建系爭房屋後，將系爭房屋過戶予原告，屬承攬與買賣之混合契約，約定系爭房屋價款為新臺幣（下同）2,860,000元、系爭土地價款為2,500,000元，合計5,360,000元。查系爭買賣契約係兩造以預售屋為標的，並以被告為與不特定多數消費者訂立預售屋買賣契約之用所提出預先擬定之契約條款作為契約內容之契約，屬預售屋買賣定型化契約，依據消費者保護法（下稱消保法）第
17 條及同法施行細則第15條之規定，定型化契約之內容，未符消保法及施行細則與中央主管機關依消保法公告函頒之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載事項）者，其內容將依上揭規定調整之，始符消費者保護法之精神。系爭房屋契約第四條第一項約定：「本工程之施工，依照建築師之設計圖以向政府機關申請核准圖說辦理，並預定自政府核准建築執照後365個工作天完工（預計於民國100年7月1日之前開工，民國101年7月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。以向主管機關呈報開工及完工之日為準。）如提前完工，…；賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。…。」被告應於101年7月1日之前取得使用執照，詎被告迄至102年12月19日始領到使用執照，從101年7月1日起至102年12月18日止，計逾期536日，依據應記載事項第十二條第㈡項之約定，賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，雖應記載事項計算每日遲延利息之基礎與系爭房屋契約之約定不同（一是以已繳房地價款為準，一是以已繳房屋價款為準），然系爭房屋契約與系爭土地契約性質上屬同一預售屋買賣契約，兩者關係密不可分，自應將房屋款與土地款併同為計算之基礎。是依上揭應記載事項之標準計算，原告迄至102年12月18日止，已繳之房地價款累計為1,210,000元，被告應給付原告逾期違約金324,280元（計算式：每日賠償額為605元，536605=324,280）。又系爭房屋契約第九條約定：「交屋條件：本工程建造完成，取得使用執照並接通水電後，乙方（被告）應通知甲方（原告）辦理交屋手續，惟乙方應於甲方全部履行左列各項義務後始行交屋：一、…。…。四、…。」與應記載事項第十五條第㈠項第4款所規定之通知交屋期限不符，且無違約金之約定，自應依應記載事項第十五條第㈠項第4款規定為據，意即被告應於領得使用執照後6個月內即至遲於103年6月19日前通知原告交屋，否則，每逾一日應按原告已繳房地價款萬分之五計算賠償予原告。查被告於103年11月12日始通知原告交屋並完成之，從103年6月19日至103年11月12日止，計逾期147日；又原告迄至103年11月12日止，已繳之房地價款累計為4,900,000元，被告應給付原告之逾期交屋違約金為360,150元（計算式：每日賠償額為2,450元，1472, 450=360,150）。是被告逾約定及規定取得使用執照及通知交屋期限，應給付原告違約金總計684,430元。
（二）被告為專業之建商，對系爭土地有興建上之限制，理應較任何人清楚，依據澎湖縣政府100年4月7日府財開字第0000000000號函已足證明至遲於締約前內政部即於99年6月公告系爭土地無法同意變更，被告身為專業建商竟不知此變更或知悉未為誠實、明白之告知，自難再執法規變更為由而主張不可歸責。且被告未事先確定土地界址並申請建築線指示，未依澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點（下稱系爭作業要點）第4點及第6點事先檢附位置圖、地籍套繪圖、現況圖及配置圖、尚有建物登記，且違反建築指示圖不可縮圖等，另所標示排水構銜接點，經現勘所標示4公尺約略長度範圍內並無排水溝或公共陰井，又未事先辦理共有物分割成申請人單獨所有、完備基地鄰接之排水系統，益徵被告就使用執照遲延取得乃因專業整備能力不足，確有可歸責事由。又系爭房屋變更設計係被告設計不佳致全部住戶均為變更，取得使用執照之期間自不應扣除變更設計所需期間，縱使應扣除，被告辯稱之33日亦屬過高，應僅扣除縣府審查期程之10日為合理。
（三）依應記載事項第15條第1項4款之規定，賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕，否則即生債務不履行之情事，被告直至103年11月12日始通知原告交屋並完成之，而且所應具備之排水設施未依施工設計圖完成，此觀被告於103年11月12日所立具之切結書（下稱系爭切結書）記載自明。是在上開期日之前，被告既未依約定完成房屋工程事項，自不可能通知交屋。今被告並無法提出在103年11月12日前確已通知交屋之證明，僅憑申裝水電之事實及103年7月18日之新聞報導均不足證明被告已通知交屋，且遲延期間之計算，不應扣除非工作天。此外，因被告遲延交屋近2年，致原告之配偶為此有所怨懟（鄰居訕笑長住娘家），另依不動產預售屋屋契約之一般經驗，原告倘未能依約取得系爭房屋之交付，受有無法使用系爭房及已繳房屋價款亦不能使用之損害，而被告身為專業之建商不論在資金、技術、商譽及人力資源等較諸原告更有控制履約能力，故就買賣總價5,360,000元之交易而言，60餘萬之違約金當無過高可認。並聲明：被告應給付原告684,430元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；願准供擔保宣告假執行。
二、被告則辯稱：
（一）被告並無逾期完工之事實，依據系爭房屋契約第四條第一項之約定，施工期間之計算係以工作天為計算基準，且上開約定中所稱「民國100年7月1日之前開工，民國101 年7月1日之前完成」僅係預計開工及完工日期，故於計算實際完工天數是否超出契約所定365個工作天之應完工日數時，應以主管機關核准建築執照後、被告申報開工之日即101年9月5日為實際開工日，並自該日起算365個工作天為應取得使用執照之日。而被告係於102年12月19日取得使用執照，自101年9月5日起迄至102年12月19日止，共計471日，此段期間扣除非屬工作天之休假日（含國定假日、民俗節日、例假日等）共146日，再扣除因颱風等不可抗力事由停止上班上課之2日，以及因原告加大建坪要求致第一次變更設計，因而影響工程進度之33日（將變更設計圖送件至臺北市建築師公會審查之日為102年7月4日，而澎湖縣政府受領變更設計申請之收件日為102年7月26日，核准日為102年8月5日），原告實際施工日數僅290日工作天（計算式：000-000-0-00=290），並未逾契約所約定之365日工作天。縱認系爭房屋契約第四條第一項之約定應解釋為於100年7月1日前開工，計算至102年12月19 日止，共計903日，惟本件係因系爭作業要點致系爭土地無法辦理變更編定為建築用地之申請，並影響後續建築執照之申請時程，應認屬系爭房屋契約書第四條第一項但書第2款所指：「本於政府頒布之法令改變之不可歸責於被告事由致不能進行工程」之情形，故自系爭作業要點於100年9月13日修正之日起迄至澎湖縣政府於101年6月21 日准予變更系爭土地為甲種建築用地日止，共計為283日應予扣除，再扣除此段期間非屬工作天之193日，即因颱風等不可抗力事由停止上班上課之5日，及第一次變更設計之期間33日，被告實際施工日數為389作天（計算式：000-000-000-0-00=389），僅逾期24日，原告主張被告逾期536日，與事實並不相符。
（二）系爭房屋契約書第九條「交屋條件」約定：「本工程建造完成，取得使用執照併接通水電後，乙方應通知甲方辦理交屋手續。」系爭房屋取得使用執照後，被告先於103年1月27日接通自來水，再於103年3月18日接通電力，103年3月底以口頭通知原告交屋。然原告暨其他四戶住戶向被告反應廢水排水之處理，希望能夠採自然排水而非使用電動馬達排水，如此即無須負擔日後電動馬達之電費一事，且因此項排水爭議致兩造至103年11月12日始完成交屋，故被告之通知交屋並未逾系爭房屋契約所定領得使用執照後6個月之期間。查系爭房屋至遲於103年3月19日以後即處於可以交屋之狀態，依常理而論，早日交屋並結算稅費，對被告有利，被告並無遲延通知原告交屋之理由。縱認被告就103年3月底以口頭通知原告交屋乙節無足夠證據證明，然原告之系爭房屋與其他四戶係同時興建完成，並同時通知交屋，而上開排水爭議於當時亦引發鄰近寺廟信眾有汙染環境之虞之質疑，經媒體報導刊載於103年7月18 日澎湖日報上。由上開報導內文所載：「面對這種難題，5戶人家只有1戶勉強進住，其餘購戶表明在排水問題尚未解決前，不會喬遷且拒付工程尾款…」等語，可知其中一名住戶已於該報導日即103年7月18日之前完成交屋後入住，足徵被告最遲於103年7月17日即已通知原告暨其他四戶住戶準備交屋，距系爭房屋契約所定「領得使用執照後6個月」之期間即103年6月19日，被告亦僅逾期28日。
（三）系爭房屋契約第4條第1項約款固以：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」作為逾期取得使用執照之遲延利息計算基礎。惟本件縱認被告有逾期取得使用執照及逾期通知交屋等情事，然逾期取得使用執照之日數為24日，僅佔原預計日數365天之7%（計算式：24/365=
0.07），而逾期通知交屋之日數亦僅有28日，違約情節均甚輕微。且於被告103年11月12日完成交屋後，已由原告入住而無其他不完全給付之情事發生，是原告亦因被告完全履行而得享受契約原訂之利益。參以本件合約總價僅2,860,000元，若仍貫徹原約定之遲延利息計算基礎，對被告而言實屬過苛，殊非公允，請鈞院惠予酌減本件之遲延利息計算基礎以萬分之一加以計算。並聲明：原告之訴駁回。
乙、得心證之理由
一、原告主張於99年7月與被告就系爭土地及系爭房屋，分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，約定由被告將系爭土地出售予原告，並由被告在系爭地上興建系爭房屋後，將系爭房屋過戶予原告，約定系爭房屋價款為2,860,000元、系爭土地價款為2,500,000元，合計5,360,000元。嗣被告於102年
12 月19日領得系爭房屋之使用執照，並於103年11月12日立具系爭切結書完成交屋一情，業據其提出系爭買賣契約書、使用執照、系爭切結書為證（本院卷第33-59頁），且為被告所不爭執，堪信為實。惟原告主張被告逾期取得使用執照，則為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯，故本件首應審究者，乃被告有無逾期取得使用執照？逾期天數為何？經查：
（一）系爭房屋契約第四條第一項約定：「本工程之施工，依照建築師之設計圖以向政府機關申請核准圖說辦理，並預定自政府核准建築執照後365個工作天完工（預計於民國100年7月1日之前開工，民國101年7月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。以向主管機關呈報開工及完工之日為準。）」已明白約定係以工作天為計算基準，而所謂「工作天」，應指工地能實際工作之天數而言，除應將星期例假日扣除外，凡因天候致影響工常工作之進行，如颱風級數或降雨量達一定之標準者，均不能計算在內（最高法院87年度台上字第1285號判決意旨參照）。至於上開約定中所稱「民國100 年7月1日之前開工，民國101年7月1日之前完成」等字樣，從前後文觀之，應僅能認定係由開工日期來預計完工日期，不能因此認定係以日曆天作為計算基準。
（二）被告係於102年12月19日取得使用執照，則自契約約定應開工之日即100年7月1日起，計算至102年12月19日止，共計903個日曆天，期間共有193個星期例假日與國定假日（100年度76個，101年度87個）、澎湖縣颱風停止上班上課之5日（100年8月29日、101年6月20日、8月2日、8月24日、102年7月13日）等情，業經本院向澎湖縣政府函調100-102年度彩色行事曆及行政院人事行政局全球資訊網所公布天然災害停止辦公及上課情形等資料核算無誤，有澎湖縣政府105年4月29日府人考字第0000000000號函及所附資料在卷可佐（本院卷第225-287頁），扣除上開期間後，僅餘705個工作天（計算式：000-000-0=705 ）。
（三）系爭房屋契約第四條第一項但書第2款約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。但如左列情形之一者，乙方（被告）不負遲延竣工責任：因不可抗力之原因，包括天災人禍、政府頒布之法令改變、施工中與鄰地房屋糾紛情事等不可歸責於乙方事由而不能進行工程時。」查系爭土地本為農業用地，須依系爭作業要點向澎湖縣政府申請變更編定作為興建住宅使用，始能變更為建築用地於其上興建系爭房屋，此觀系爭房屋契約第二條第二項約定：「本約自建房屋之起造工程適用最新『澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點』進行房屋興建。於簽約同時甲方（原告）已確實瞭解上述單行法規之各項規定。」內容自明，是有關系爭土地能否順利變更編定，均繫於系爭作業要點之相關規定。而兩造簽訂系爭買賣契約後，被告先於99年12月21日向澎湖縣政府申請變更編定系爭土地為甲種建築用地，然內政部於99年6月間公告「變更台灣北、中、南、東部區域計畫（第1次通盤檢討）」劃設20項「限制開發地區」，不允許作非保育目的之發展及任何開發行為，為開發利用，申請辦理使用地變更者，不得位於「限制發展地區」，被告提出上開申請後，經澎湖縣政府及相關單位會勘查核結果，認為系爭土地位於東衛水庫集水區、飲用水水源水質保護區內，位屬限制發展地區範圍內，因此未便同意變更編定，而未准許原告之一情，有澎湖縣政府100年4月7日府財開字第0000000000號函在卷可佐（本院卷第135頁），嗣澎湖縣政府更於100年9月13日修正系爭作業要點第5點，就「農牧用地或養殖用地不得申請變更編定」之限制範圍，增加第5點第11、12款之規定：「位屬飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區」、「位屬重要水庫集水區、水庫蓄水範圍」（本院卷第211-213頁），足認被告未能順利申請系爭土地之變更編定進而興建系爭房屋，顯係受系爭作業要點法令變更之影響，且此法規變更原因之時間點係在內政部99年6月間內政部之通盤檢討計畫或會議當中做出指示，屬行政機關內部決議，又未見任何公告舉措，一般民眾實難以知悉。而系爭買賣契約係於99年7月間簽訂，距99年6月僅短短一個月時間，被告雖為專業建商，但對於政府機關內部決議自無可能在短期內知曉，故系爭土地被劃為限制發展地區、系爭作業要點之變更皆非被告於締約當時所能預見，若因此所造成之遲誤，自屬前開約定所稱因政府頒布之法令改變之不可抗力原因，被告無須負遲延竣工責任。又澎湖縣政府於100年12月27日再次修正系爭作業要點第5點第11、12款增列但書規定：「但若符合飲用水管理條例第五條之規定，並經設置汙水處理設施，其廢汙水排放可符合放流水之標準者，不在此限。」、「但如同時位於重要水庫集水區與飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區者，依前款規定辦理。」（本院卷第215-216頁），被告遂再於100年11月24日向澎湖縣政府申請會勘系爭土地，經澎湖縣政府審查後，於100年12月29日函覆認無系爭作業要點第5點不得申請變更編定一事，但要求被告應依飲用水管理條例、水汙染防制條例等相關規定辦理，以避免汙染水源，並於確定土地界址後，向縣府工務處申請建築線指示，依據系爭作業要點第4點規定申請辦理系爭土地變更編定，被告即先後於101年3月14日、101年5月8日送件申請辦理系爭土地變更，分別遭澎湖縣政府因未檢附位置圖、地籍套繪圖、現況圖及配置圖、尚有建物登記，違反建築指示圖不可縮圖等，另所標示排水構銜接點，經現勘所標示4公尺約略長度範圍內並無排水溝或公共陰井等理由未予准許，直至101年6月4日申請時，始經縣政府於101年6月21日府財開字第0000000000號函准予變更系爭土地為甲種用地之處分，並責成被告依規定辦理分割異動登記，上情有澎湖縣政府各該回函在卷可憑（本院卷第137-159頁）。是由上開過程觀之，系爭作業要點自100年12月27日再度修正後，被告隨即申請會勘通過，再檢附相關文件辦理申請系爭土地變更編定，時間上並無任何遲誤，且申請變更編定之過程中雖有不符相關規定而再重新備件申請之情形，然系爭作業要點之規定本極為複雜，即便專業廠商亦難一次竟全功，故被告各該申請期間應均為合理之作業程序時間，是自系爭作業要點於100年9月13日修正之日起迄至澎湖縣政府於101年6月21日准予變更系爭土地為甲種建築用地日止，共計為283日，應認屬因政府頒布之法令改變之不可抗力原因，此段期間應自被告之工作天中扣除。
（四）被告辯稱因原告加大建坪要求致第一次變更設計，因而影響工程進度33日一節，業據經本院向澎湖縣政府函調其所核發之(101)澎府建許（外）字第172號建造執照第一次變更設計（共計申請書52張、設計圖12張）相關資料（本院卷第317頁，及外放第一次變更設計相關影印資料），經核閱其中之審查表、變更設計申請書、建築物變更設計概要表，其變更項目內容為：「原二層樓地板面積72.5M2變更為72.14M2，減少0.36M2、原陽台面積8.32M2變更為8.68M2，增加0.36M2原三層樓地板面積39.04M2變更為39.05M2，增加0.01M2、原陽台面積9.58M2變更為11.1M2，增加1.52M2」（變更設計卷第2-22頁），而負責變更設計之林獻瑞建築師將變更設計圖送件至臺北事建築師公會審查之日為102年7月4日，而澎湖縣政府核准日為102年8月5日，亦有建造執造及雜項執照規定項目審查表及各該日期戳章可佐（見外放變更設計卷第1、23頁），故被告辯稱有關系爭房屋第一次變更設計，自建築師重新畫圖、送件申請日至核准日（102年8月5日）之日數之期間共計為33日一情，確係屬實。原告雖稱系爭房屋變更設計係被告設計不佳所致全部住戶均為變更云云，然並未舉證以實其說，且依建屋交易實務，有關房屋設計之變更除牽涉結構或法令要求等問題，就室內內面積坪數之增減通常出於買受人之要求，建商實無可能自行變更設計徒增成本、時間之負擔，是被告辯稱第一次變更設計係出自原告之要求等語，應屬可採。是此33日期間屬系爭買賣契約第四條第一項但書第3款所約定：「因甲方請求工程變更至影響工程進度時」之情形，上開期間亦應自契約約定之工作天扣除。
（五）依此，被告可施工之工作日705天，扣除法令變更283天及變更設計33天後，為389天（計算式：000-000-00=389），與系爭房屋契約所約定之365日工作天相較，僅逾期24日，原告主張被告逾期536日取得使用執照，與事實並不相符。
二、本件次應審究者，乃被告有無遲延交屋之情事？遲延期間為何？經查：
（一）按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消保法第17條第1項、第2項、第16條前段、消保法施行細則第15條分別定有明文。蓋消保法第17條、消保法施行細則第15條之規範目的，係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，由中央主管機關依據上開規定授權，公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款為無效。所謂違反應記載或不得記載之事項，係指應記載之事項未記載，或不得記載事項而加以記載之情形。是就該特定行業之定型化契約中，如有應記載之事項而未為記載時，應由中央主管機關所公告之應記載事項予以填補。查本件兩造所簽訂之系爭房屋契約、系爭土地契約，係被告製作與原告及其他多數客戶簽訂之契約，應屬定型化契約無誤，是依上開規定，如有應記載之事項而未為記載時，應由中央主管機關所公告之應記載事項予以填補，並構成系爭買賣契約之內容。
（二）應記載事項第十五條第㈠項第4款規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」而系爭房屋契約第九條僅約定：「本工程建造完成，取得使用執照並接通水電後，乙方應通知甲方辦理交屋手續。」並未約定通知交屋之期限及逾期通知違約金之處罰，自應依上開依應記載事項之規定予以填補，並構成系爭房屋契約之內容，亦即被告應於領得使用執照六個月內通知原告進行交屋，否則即須負遲延交屋之違約責任。又依應記載事項第十五條第㈠項第2款之規定：「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。」可知賣方於交屋前應將房屋未盡事宜完成修繕始得通知交屋，然賣方於未交屋前無法取得尾款，又須承受房屋之危險負擔，衡情賣方亦希望如期完成交屋手續，且房屋得以取得使用執照，足以推認結構體已完工，只待後續補強及清潔工程，是依目的性解釋，若房屋已達可供居住使用之狀態，僅以輕微瑕疵而拒絕受領房屋，亦失事理之平，是前揭應記載事項規定之意旨應解為賣方通知交屋時只須買賣標的之房屋係處於可供居住使用之狀態即足。
（三）原告主張被告於103年11月12日始完成交屋一情，固有系爭切結書可證，然系爭房屋取得使用執照後，被告先於102年11月13日接通自來水，再於103年3月18日接通電力一情，業據本院向台灣自來水股份有限公司第七管理處澎湖營運所、台灣電力股份有限公司澎湖區營業處函查無誤，有各該回函可佐（本院卷第379、383頁）。依據常情，被告於水電接通後應當盡速通知原告完成交屋，故被告辯稱103年3月底已以口頭通知原告交屋等語，應有可信之處。
又被告辯稱原告暨其他四戶住戶向被告反應廢水排水之處理，希望能夠採自然排水而非使用電動馬達排水，如此即無須負擔日後電動馬達之電費一事，且因此項排水爭議致兩造至103年11月12日始完成交屋一情，除有系爭切結書所載：「一、排水設施未能直接排至公共水溝，如平常排水或遇颱風下大雨倒灌無法暢通阻塞時應無條件全力配合處置完善...。二、如社區公共水溝，開挖水溝設施工常，建商應須無條件全力配合公共水溝開挖，將門口排水設施直接挖排至社區公共水溝...。三、為便於排水暢通裝設抽水馬達乙台，如馬達有故障無法運轉時，建商應無條件汰換以保障買主權益..」等內容為證外（本院卷第59頁）上開排水爭議於當時亦引發鄰近寺廟信眾有汙染環境之虞之質疑，經媒體報導刊載於103年7月18日澎湖日報上（本院卷第355頁），足證被告辯稱係因排水爭議遲未完成交屋一節確係屬實。由上開報導內文所載：「面對這種難題，5戶人家只有1戶勉強進住，其餘購戶表明在排水問題尚未解決前，不會喬遷且拒付工程尾款…」等語，可知其中一名住戶已於該報導日即103年7月18日之前完成交屋後入住，足徵被告最遲於103年7月17日即已通知原告交屋，僅因有排水爭議原告拒絕交屋，揆諸前開說明，斯時系爭房屋已請領使用執照並接通水電，已處於可供居住使用之狀態，原告以排水問題拒絕交屋尚非合理，故被告於103年7月17日時通知原告交屋時應認已履行通知原告交屋之義務。而斯時距應記載事項所定「領得使用執照後6個月」之期間即103年6月19日，亦僅逾期28日，原告主張逾期通知交屋之期間應算至103年11月12日交屋完成之日止，尚非可採。
三、綜上所述，被告逾期取得使用執照24日，依系爭房屋契約第四條第一項但書第2款約定，應按日依已繳房屋價款之萬分之五計算違約金，雖應記載事項第十一條第㈡項規定，遲延取得使用執照應按日以已繳房地價款萬分之五計算違約金，然斟酌上開違約金約定之主要目的係督促建商應按時取得使用執照，避免影響消費者之權益，至於違約金計算之基準仍應委由雙方合意決定，非必以應記載事項之規定為準，故本件遲延取得使用執照之違約金計算，仍應以系爭房屋契約所約定之已繳房屋價款萬分之五計算為妥適。查被告於102年
12 月19日取得使用執照時，原告已給付之系爭房屋價款為640,000元，此有原告提出之附表可佐（本院卷第19頁），是被告遲延取得使用執照之違約金為7,680元（計算式：640,000×24×0.0005=7,680）。另被告於103年7月18日通知交屋，已逾期通知28天，依記載事項第十五條第㈠項第4款規定，應按已繳房地價款依萬分之五計算違約金，已如前述，而原告斯時已給付之房地價款為1,210,000元，有前開原告提出附表可佐，依此計算，被告遲延交屋之違約金為16,940元（1,210,000×28×0.0005=16,940）。以上合計金額為24,620元，原告本於系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付上開金額，及自起訴狀繕本送達翌日即104年5月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，其所命給付金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附，應予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 4 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 4 日
書記官 胡湘筠