臺灣澎湖地方法院民事判決 104年度訴字第40號原 告 楊雅雄訴訟代理人 陳振榮律師被 告 瑞欣大飯店股份有限公司法定代理人 劉麗珠訴訟代理人 林永彬上列當事人間調整租金事件，本院於民國105年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有澎湖縣馬公市○○段○○○○號之土地，自民國一０四年七月十四日起五年，租金應調整為每月新台幣壹萬捌仟伍佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：坐落澎湖縣馬公市○○段○○○○號土地（面積194平方公尺，下稱系爭土地）為原告所有，原由訴外人林○○向原告承租，並經本院95年馬簡字第00號民事判決酌定每月租金為新台幣（下同）17271元，之後林○○將系爭土地上之建物轉讓予本件被告，然兩造迄今未曾調整租金，被告所承租之土地所在為馬公市區，近年來繁榮日甚，早晚人潮眾多，觀光客群湧而至，該承租之土地地價大幅攀升。系爭土地公告土地現值於前次判決酌定租金時（即民國95年時）為每平方公尺6800元，然時至今日之公告土地現值已漲至每平方公尺21000元，近十年來系爭土地價值已增長超過3倍，而被告所有之建物因折舊而價值大幅減損，爰本於民法第442條、第227條之2等規定，請求自起訴狀繕本送達被告翌日起5年租金調整為每月60000元。
二、被告則以：系爭土地係袋地（四周均他人土地，無面臨建築線），原為不能興建房屋之土地，因此於 79 年間，由原告之先父楊魚房與訴外人劉麗珠之婆婆林楊○○協議提各所有之000及000之0號二筆土地合併興建6樓房屋並租予被告（前為瑞富飯店）經營，嗣該共有6樓房屋，經本院判決確定變價分割，於94年10月4日由被告訴訟代理人二姊林○○購得該整棟房屋，且經法院判決續租000號土地使用直至返還日止，因租用該土地之情形特殊，不宜訂有租期。系爭土地上建築物門牌，為馬公市○○路○○巷○○號，所在位置為巷道內，並非面臨馬路，其建築物高度受限只能興建6樓，故其土地價值比一般土地低廉，又新生路雖於馬公市，但所在地並非市區內要津位置，實為市區之邊緣，非繁榮地帶，經營商業本有困難。被告租用系爭土地經營旅館，而澎湖地區每年自10月份起則颳起強烈東北季風，須至隔年3、4月間始獲改善，一般經營觀光事業者實際經營時間僅半年，均靠夏天維持生計，冬天則賠本經營。被告屬25年之舊飯店，因建築物設施陳舊，且近年澎湖新建大飯店、民宿等增加快速，表面上雖觀光客增加，但客源分散，被告自95年迄103年營業額，其95年為0000000元，後累降至100年之0000000元，後之101年因飯店重新裝修始回升至0000000元，但102及103年又下滑至0000000元及0000000元，仍不若95年之數，被告營業收入銳減已不如十年前。再者，原租金17271元之判決，係依據原告當年向法院推薦之高雄市建築師公會來鑑定該土地，其鑑定之市價為0000000元，鑑價之基準並非依當時之公告現值計算，而是以市價計算出17271元之租金，是以原告主張「近十年來系爭土地價值已增長超過三倍」之說，實屬無理。被告認為系爭土地之租金應維持原來之每月17271元，不應調漲。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）系爭土地原由訴外人林○○向原告承租，並經本院95年馬簡字第00號民事判決酌定每月租金為17271元，嗣林○○將系爭土地上之建物轉讓予被告，被告租用系爭土地，無書面之租賃契約，亦未約定租賃期間。
（三）系爭土地每平方公尺公告現值：95-99年為6800元、100-101年為8500元、102年為11000元、103年為15000元、104年為21000元。
（四）系爭土地曾經本院91年訴字第00號民事案件委請原告推薦之高雄市建築師公會鑑定，該公會於92年3月12日鑑定系爭土地斯時市價為0000000元。
四、兩造爭執之事項：原告依民法第442條等規定請求調整租金有無理由？若有，則應調整若干租金始為適當？
五、本院得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金之比較、基地週邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項為標準，民法第442條定有明文，最高法院20年上字第283號判例、93年度台上字第2446號判例亦可資參照。本件原告所有之系爭土地原由訴外人林○○向原告承租，並經本院95年馬簡字第10號民事判決酌定每月租金為17271元，嗣林○○將系爭土地上之建物轉讓予被告，被告租用系爭土地後，兩造迄無訂立書面之租賃契約，亦未約定租賃期間，顯屬不定期租賃無訛，原告請求本於民法第442條之規定調整租金，即非無據。
（二）復查被告95年（即本院酌定每月租金17271元之年度）之營業額為0000000元，95年至103年共計9年平均營業額則為0000000元，95年繳納營利事業所得稅107268元，95年至103年共計9年平均繳納之營利事業所得稅則為74312元，此有被告營利事業所得稅結算申報書9紙附卷可稽（本院卷第229－245頁），可見被告9年間之平均營業額及營利所得均低於95年即本院前案判決調整租金之年度之營業額及營利所得，尚難認被告利用基地之經濟價值及所受利益有所增長。惟系爭土地係劃屬於馬公68號○○區段○區段範圍：光復、新村、水源路、第三漁港新生地邊緣、台電發電廠之裡地），由澎湖縣地政事務所依據內政部訂頒之「地價調查估計規則」規定，劃分地價區段，蒐集地價區段一定期間之買賣實例，○○○區段○○○區段公告土地現值草案，於每年年底前將次年公告土地現值評議表草案提送澎湖縣地價及標準地價評議委員會評議，通過後於當年1月1日公告生效，系爭土地95-104年公告土地現值分別為：95-99年之公告現值為每平方公尺6800元、100-101年之公告現值為每平方公尺8500元、102年之公告現值為每平方公尺11000元、103年之公告現值為每平方公尺15000元、104年之公告現值為每平方公尺21000元，此有澎湖縣政府104年12月15日府財行字第0000000000號函暨所附澎湖縣地價及標準地價評議委員會評議系爭土地95-104年公告土地現值會議紀錄、地價第二類謄本各1份附卷可稽（本院卷第149－194頁、第85頁），系爭土地近10年之公告現值調升3倍有餘，自堪認因工商繁榮程度提高致土地價值漲升。本院參諸系爭土地於104年之公告現值為每平方公尺21000元，且近年因政府推行不動產實價登錄政策，公告土地現值已趨近於土地市價，此與早年土地公告現值遠低於市價之情形截然不同等情，因認系爭土地之現值為每平方公尺21000元。而系爭土地經本院於91年訴字第32號民事案件中委請原告推薦之高雄市建築師公會鑑定，該公會於92年3月12日鑑估系爭土地單價為每平方公尺19520元（土地面積為178.61平方公尺、公告現值為每平方公尺6400元、鑑估土地總價為0000000元（178.61×19520＝0000000）），亦有該公會土地鑑估價值分析表1紙可稽（本院91年訴字第32號民事案件卷內存放之高雄市建築師公會鑑定報告書第17頁），以該92年鑑定之價格每平方公尺19520元與現值之每平方公尺21000元相較，系爭土地價格期間之上漲幅度為百分之7.00（00000－00000＝1480，1480÷19520＝0.0758）。
（三）本院綜參以上被告95-104年之營業狀況並未增長、系爭土地價值92-104年之上漲幅度為百分之7.58及系爭土地之租用經本院95年馬簡字第10號民事判決酌定每月租金為17271元等情，因認系爭土地租金應調整為每月18580元為當（17271×0.0758＝1309，17271＋1309＝18580）。
六、從而，原告本於租賃法律關係，依據民法第442條前段等規定，請求系爭土地租金自起訴狀繕本送達翌日即104年7月14日起5年，調整為每月18580元，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
八、據上論結：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
民事庭 法 官 陳順輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
書記官 楊依靚