臺灣澎湖地方法院民事判決 104年度訴字第59號原 告 陳贊竤訴訟代理人 蔡怡亭律師被 告 王文虎被 告 麗堡企業行法定代理人 鄭麗晴上 三 人 陳杜叔娟 住同上共 同訴訟代理人 謝曜焜律師上列當事人間請求返還訂金事件，經本院於民國105年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告因欲購買坐落澎湖縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號，面積分別為850平方公尺及412平方公尺之土地（約257坪旱地及125坪的建地，下稱系爭土地），乃於民國104年6月1日偕同友人及被告麗堡企業行之業務員即被告陳杜叔娟共同前往看地，並發現其上有一棟三層樓的老舊建築，因原告有意購買該二筆土地，便請被告陳杜叔娟代為與地主即被告王文虎詢價與聯絡促成買賣事宜。然於同年6月3日早上10點，被告陳杜淑娟便以「價格已經很便宜」為由，催促原告儘速簽約，並約原告前往台中機場，將系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約）交由原告簽名，並指定原告於隔日匯款新台幣（下同）100萬元至合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）之第一銀行信託專戶，作為簽約款。然當時被告陳杜淑娟並未提供任何買賣契約簽訂時應檢附的不動產說明書、地籍圖，也沒有提供被告王文虎的委託授權書等足以證明權利歸屬及地點位置的圖說及證明文件，即一直催促原告儘快簽約，已違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條、第24條之規定。原告曾提出疑問，陳杜叔娟卻稱：澎湖這裏就是這樣（原話：澎湖不吃這一套），不用提供任何證明文件，反正會負責代買到系爭土地，且聲稱當日下午其就要趕赴高雄給地主即被告王文虎簽約用印，隔天就會寄送契約的原本給原告。原告因從未曾在澎湖買賣不動產，在被告陳杜叔娟的誘導與催促下即簽名於系爭契約上並交予陳杜叔娟，且於隔日即匯款100萬元至信託專戶。
嗣原告透過澎湖友人的告知，才知道澎湖湖西鄉行情價格，農地一坪僅約1.1萬至1.5萬元，至建地也在2.8萬至3萬元之間，若以高價計算，系爭土地的價格僅約760萬元，然而被告陳杜叔娟陪同看土地時，竟以附近最高規格的單坪土地8萬元，告知原告，稱以8萬的半價計算，會超過1500萬，所以如果是賣總價1100萬元的話，實在是極為便宜（一直告知總價，沒有分別計算農地及建地），由於此錯誤的資訊，致使原告陷於錯誤而為意思表示。查原告與被告王文虎之間從未謀面，均由仲介即被告陳杜淑娟傳話聯絡，雙方並未就契約標的價格為磋商並達成合意，而被告陳杜淑娟隱匿不動產買賣契約時所應檢附之重要交易事項資料，致原告為錯誤的應買之表示以顯然高於一般行情購買，應有故意過失，且被告陳杜叔娟之故意過失應視為被告王文虎之故意過失，爰於本訴主張撤銷錯誤應買之意思表示，並依民法第179條之規定，請求被告應連帶返還已付之簽約金100萬元。並聲明：
被告應連帶給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，如其中一被告於前揭金額範圍內履行一部或全部之給付者，其餘被告免為該一部或全部之給付；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）本件原告係先提出要約書，經被告陳杜叔娟轉達此要約予被告王文虎，被告王文虎自行決定承諾，雙方才達成合意，並由陳杜叔娟持買賣契約書先交原告簽署後，再轉交被告王文虎簽署，原告與被告王文虎已有成立系爭契約之意思合致。又系爭買賣契約已載明系爭兩筆土地之區段、地號、地目、面積等資訊，且被告王文虎就系爭兩筆土地係以總價一併委託被告麗堡企業行出售，本難以訂定每坪之單價，此觀被告王文虎簽立之銷售委託書內即無記載每坪之單價自明，被告陳杜叔娟並已將此點告知原告。而原告提出之要約書，亦以系爭兩筆土地總價1100萬元為要約，並未記載每坪之單價；且雙方簽立之系爭契約復未載明每坪之單價，可知原告於簽訂契約時即已知悉系爭兩筆土地之性質、面積、被告訂價方式等交易資訊，是原告爭執單價過高，顯然無據。況與鄰近系爭土地之成功南段241-270地號土地於103年7月成交之行情比較，被告以1100萬元之價格購買系爭兩筆土地合計約382.78坪，每坪僅約
2.87萬元觀之，並無原告所指「被告王文虎以較高之價格出售」之情事。縱有買受價格過高之情形，亦不符合民法第88條第1項所定之錯誤型態，原告自無由主張撤銷買受系爭土地之意思表示並請求被告王文虎返還訂金。
（二）原告於104年6月1日由澎湖友人及被告陳杜叔娟陪同前往系爭土地現場查看時，被告陳杜叔娟已將系爭土地及地上物之使用情形及不動產說明書(內含土地登記謄本、地籍圖)等交予原告過目；另於原告簽立要約書前，原告又有要求被告陳杜叔娟再次將不動產說明書交予閱覽。而104年6月3日簽約當天，鄭麗晴亦有將不動產說明書交付予原告(但未讓原告簽收)，此由原告出具之要約書第一條已載明：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示…均詳如不動產說明書…」、另在要約書右下方「買方簽章」欄亦已註明：「本人於簽章同時，已詳閱本約各條文…」即可知。又原告提出該份要約書時，一併提出「由賣方授權買方拆除地上物」之要求，嗣陳杜叔娟將原告之1100萬要約
及「由賣方授權買方拆除地上物」之要求轉知地主王文虎，經被告陳杜叔娟居中協調後，達成「由賣方授權買方拆除地上物，拆除地上物之費用由買方負擔。但土地整地、鑑界費用由賣方負擔」之附加協議，被告陳杜叔娟始交由代書曾雪惠備妥買賣契約書，並於同年6月3日由陳杜叔娟、代書曾雪惠及麗堡企業行負責人鄭麗琴三人共同前往台中機場交予原告簽署。原告經過審慎過目條文及附加條款後，始簽署系爭買賣契約，並於103年6月4日匯付100萬元之簽約款至本件履保專戶內，原告若不知系爭土地及地上物之詳情，又豈會透過被告陳杜叔娟與王文虎洽商地上物拆除之事宜？被告陳杜叔娟並未催促原告儘速簽約，亦無違反不動產經紀業管理條例第22條之義務，自無與麗堡企業行對原告負擔連帶賠償之責任可言。並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
乙、得心證之理由
一、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。」（最高法院68年臺上字第1504號判例要旨參照）；又按「契約之成立，係以當事人意思合致為要件，非必當事人到場當面協商，契約始能成立。又法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法第二百八十二條定有明文。故倘依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。」（最高法院86年度臺上字第3047號判決要旨參照）。原告主張兩造於103年6月3日簽訂系爭買賣契約，原告並於隔日匯款100萬元至合泰公司之第一銀行信託專戶作為簽約款一情，業據其提出系爭買賣契約書為證（本院卷第21-32頁），為被告所不爭執，堪信為實。原告雖主張與被告王文虎之間，均由仲介即被告陳杜淑娟傳話聯絡，並未就契約標的價格為磋商並達成合意云云，然系爭土地之銷售乃由被告王文虎簽立銷售委託書委託被告麗堡企業行出售，嗣經被告麗堡企業行之受雇人即被告陳杜叔娟尋得原告為買主，由原告於104年6月3日出具要約書，表示願以1100萬元之價格購買系爭土地，經被告王文虎承諾後在要約書上簽名，並先後於系爭買賣契約書上簽名一情，有系爭買賣契約書、委託事項變更契約書、要約書在卷可佐（本院卷第21-32頁、第113頁、第115頁），原告亦自陳被告陳杜叔娟先持系爭買賣契約至台中機場由其簽名，陳杜叔娟再持系爭買賣契約至高雄由被告王文虎簽名等語，足證原告與被告王文虎確實透過被告陳杜叔娟傳達系爭買賣契約之標的、價金等必要之點，並達成意思表示之合致，揆諸前開說明，此種由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，契約仍屬有效成立，原告以與被告王文虎間從未謀面而否認系爭買賣契約之成立，實屬無據。
二、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文。原告主張簽約當時被告陳杜叔娟並未提供任何買賣契約簽訂時應檢附的不動產說明書、地籍圖，也未提供被告王文虎的委託授權書等足以證明權利歸屬及地點位置的圖說及證明文件，即一直催促原告儘快簽約，且隱瞞附近土地之交易行情，致原告為錯誤的應買之表示而以顯然高於一般行情購買系爭土地一節，為被告所否認，被告並以前揭情辭置辯，揆諸前開說明，自應由原告就上開事實負舉證責任。經查：
（一）原告自陳於簽訂系爭買賣契約前即104年6月1日，曾偕同友人及被告陳杜叔娟，至澎湖縣湖西鄉看系爭土地，並發現其上有地上物，另原告於104年6月3日出具之要約書已載明系爭土地之地段、地號，並於第一條約定：「本要約書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、單位標示，均詳如不動產說明書。」另系爭買賣契約亦載明系爭兩筆土地之區段、地號、地目、面積等資訊，甚至於契約後附加協議載明：「由賣方授權買方拆除地上物，拆除地上物之費用由買方負擔。但土地整地、鑑界費用由賣方負擔。」足證原告於簽約當時對於系爭土地坐落位置、地號、面積、地上物均已知悉，實難認被告陳杜叔娟及麗堡企業社有何隱瞞系爭土地相關資訊之情事。
（二）系爭兩筆土地一為建地、一為農地，此為兩造所不爭執，並於系爭買賣契約書上記載甚詳。又被告王文虎就系爭兩筆土地係以總價一併委託被告麗堡企業行出售，而原告出具之要約書，亦以系爭兩筆土地總價1100萬元為要約，並未記載每坪之單價，且系爭買賣契約復未載明系爭土地每坪之單價，可知原告於簽訂系爭契約時即已知悉系爭兩筆土地之性質、面積、被告訂價方式等交易資訊，並同意以總價承購之方式購買系爭土地，其再以被告未告知每坪單價為爭執，顯然無據。又原告並未提出任何證據證明澎湖縣湖西鄉一般土地之交易價格，更未能證明被告陳杜叔娟有蓄意隱瞞附近土地交易行情之行為，是原告就其上開主張之事實顯難認已盡舉證責任，自不足採。
三、再按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別(最高法院51年台上字第3311號判例參照)。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。查原告並未能舉證證明係因被告陳杜叔娟之行為而以顯然高於一般行情購買系爭土地，縱使其因此誤認系爭土地有契約約定之價值始決定購買，亦為其買受系爭土地意思決定之原因，而屬動機錯誤之範疇，並非當事人之資格或物之性質等錯誤，不能視為意思表示內容之錯誤，故原告自無從以其意思表示錯誤，行使民法第88條之撤銷權。又本件並無任何證據證明被告麗堡企業社及陳杜叔娟有違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第24條等未盡告知義務及交付證明文件規定之情事，縱有此情事，亦僅得依該條例處以行政罰，尚難因此即認原告意思表示有錯誤。
四、綜上所述，系爭買賣契約已有效成立，且無原告所主張意思表示錯誤之情事，原告無從依民法第88條第2項之規定撤銷意思表示。又系爭買賣契約第二條第一項約定，本契約簽訂時，買方應交付簽約金100萬元，是被告依照系爭買賣契約之約定受收原告所交付之簽約金100萬元，乃屬有法律上原因，原告依不當得利之法律關係請求被告連帶給付簽約金100萬元及遲延利息，難認有理，其訴應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日
書記官 胡湘筠