臺灣澎湖地方法院民事判決 104年度訴字第65號原 告 張陳阿月訴訟代理人 張仕治被 告 陳志豪上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將原告所有門牌號碼澎湖縣馬公市○村路○○○號房屋壹棟騰空遷讓交還予原告。
被告應給付原告新台幣拾陸萬壹仟玖佰參拾參元，及自民國一0五年三月二十三日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
（一）原告於103年1月16日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定由原告將其所有之門牌號碼為澎湖縣馬公市○村路○○號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自103年2月5日起至108年2月5日止，每月租金為新台幣（下同）14,000元，租金應於每月5日前繳納，押金為14,000元。被告於簽約時以現金支付押金14,000元及租金9,000元予原告之代理人陳秀綢，並稱2月份另5,000元租金與3月份租金一起繳納。詎料被告自103年3月起即延遲給付租金，未於系爭契約所約定之每月5日前繳納，經原告以存證信函催告後，被告始於103年3月21日轉帳繳交房租，但隔月起又不按契約約定繳交租金，每月均經原告多次催繳才轉帳繳租金。103年7、8月份時原告催收租金，被告告知有漏水情事，原告馬上請人至租屋處了解狀況，經拆毀部分櫥櫃架子發現是被告裝設之飲水機水管有問題，原告請人換裝水管後即無漏水情事，並非系爭房屋有漏水問題。被告又稱原告未協助辦理設立公司，但系爭契約中並未訂定原告有義務協助被告辦理設立公司事宜，被告設立公司需要原告何項協助亦未明說，需要何證明被告也未告知原告。嗣因被告於104年3月份仍未依約繳交104年1、2月份之租金，原告經多次聯絡被告催收租金後，不想再給被告機會，乃於104年3月26日再次以存證信函通知被告如不依租屋契約履行義務，將依租約終止契約並請求賠償，被告旋即於104年4月8日給付104年2月及3月的租金後，即再未給付租金，至今已積欠租金達六個月以上，已違反系爭契約第四條之約定，原告自得依系爭契約第十四條之約定收回系爭房屋。系爭契約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓並恢復承租時原狀返還原告，且應自104年4月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告14,000元之租金。又依據系爭契約第六條之約定，原告得請求被告自租約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金五倍之違約金即70,000元，合計上項租金及違約金之金額，被告應按月給付原告84,000元。
（二）原告曾多次聯絡被告催收租金，被告均以各種理由搪塞卸責並拒絕給付積欠之租金，原告之子張仕治更於104年7月25日親自與被告當面協商，並告知被告可以自行修繕房屋漏水問題，切莫再以房屋漏水為理由拒繳房租，惟被告並未自行修繕房屋漏水問題；104年8月間張仕治亦於電話中向被告道歉，告知被告原告所找之水電工因為工作滿檔無法立即修復系爭房屋漏水問題，並請被告自行找水電工對房屋漏水問題估價，只要價格合理可馬上進行房屋漏水之修繕工程，修繕費用可由房租扣除，並提醒被告不可再以房屋漏水之理由拒絕給付積欠之租金，因為被告有權可以自行修繕，惟被告總是製造未接電話之假象，讓張仕治無法與被告連絡上，張仕治只好代原告以簡訊方式與被告約定時間電話協商，聯絡後被告表示至今仍未自行找水電工對房屋漏水問題估價及修繕，事後仍以房屋漏水問題拒絕給付自104年04月起積欠至今之租金，更於104年9月24日之調解會中以漏水造成財物損害為由向原告索賠35萬元，此後即拒絕讓原告所派之水電工進行房屋漏水之修繕工程，足見被告蓄意拒絕給付所積欠之租金，顯無誠實履約之意，其以系爭房屋漏水未修繕拒絕給付租金乃屬權利濫用。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自104年4月1日起至騰空遷讓並恢復承租時原狀
返還系爭房屋之日止，按月給付原告84,000元
二、被告則以：被告於簽訂系爭契約後，發現系爭房屋有漏水，告知原告5次後，原告始於103年7月份請水電人員過來處理，但僅修護，未將漏水部分處理好，直到104年7月25日始由原告之子張仕治與被告協調，說要立刻處理，結果也沒有，9月份時原告打電話向被告道歉，被告並申請調解後不成立。被告從未反對原告處理漏水問題，而係原告一直拖延欺騙，漏水問題嚴重影響被告生活起居，故被告才不繳納房租等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
乙、得心證之理由
一、原告主張於103年1月16日與被告簽訂系爭契約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間自103年2月5日起至108年2月5日止，每月租金為14,000元，租金應於每月5日前繳納，押金為14,000元。被告除於簽約時以現金支付押金14,000元及租金9,000元予原告之代理人陳秀綢外，自103年3月起即延遲給付租金，每月均經多次催繳才轉帳繳租金，嗣因被告於104年3月份仍未依約繳交104年1、2月之租金，原告乃於104年3月26日再次以存證信函通知被告如不依租屋契約履行義務，將依租約終止契約並請求賠償，被告旋於同年4月8日給付同年2月及3月的租金後，即未再給付租金至今一情，業據其提出系爭契約、存證信函、郵政存簿儲金簿為證（本院卷第23-55頁），且為被告所不爭執，堪信為實。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440條第1、2項、第455條分別定有明文。又系爭契約第十四條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」」查被告自104年4月份即未支付租金至今，已如前述，而原告除於104年3月26日以存證信函通知被告繳交租金外，復於104年9月2日由其子張仕治以簡訊通知被告表示：「三天內再不繳清積欠之房租，將依法按照租賃契約求償」等語，有存證信函及簡訊照片為證（本院卷第39-41、61頁），是被告積欠租金至今早已達兩個月以上，迭經原告定期催告仍未繳交，揆諸上開法條規定及系爭契約約定，原告自得終止系爭契約。而原告於105年3月22日復當庭表示終止租約之意（本院卷第134頁），故自該日起，系爭租約已合法終止。惟被告至今仍繼續占有系爭房屋，故原告本於租賃物返還請求權及系爭契約之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還予原告，自屬有理，應予准許。
三、次按，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院102年台上字第1932號裁判參照）。被告雖辯稱因系爭房屋有漏水，原告未修復，故拒絕給付租金云云，然原告於103年7月間即已請水電師傅修復漏水一情，業據證人陳○○於本院審理時證稱：103年7月間原告有叫伊至被告租屋處查看，當時漏水是因為被告的飲水機的塑膠水管被老鼠咬斷，導致漏水，伊建議被告去換白鐵的比較不會被咬斷，被告那邊有一個流理台，伊幫他拆掉，發現不是流理台的問題，查到最後才發現是被告的飲水機導致漏水。一樓除了飲水機那邊有管線外，只有在一樓最後面才有一個水龍頭，被告說水都是房子的中段那邊在漏，跟後面的水龍頭沒有關係，伊整理好擦乾之後就沒有漏了，牆面及天花板並沒有滲漏的現象等語明確（本院卷第135頁）。被告雖稱103年7月後漏水之情形仍未見改善云云，然直至104年7月間原告之子張仕治前往與被告協商之前，被告均無任何催告原告修繕漏水之舉動或證據，且原告主張張仕治於104年7月開始即一再告知被告可以自行修繕房屋漏水問題，所需費用由房租中扣除一節，亦提出簡訊照片為證（本院卷第61頁），然仍未見被告有自行找人修繕之舉。被告既自稱漏水問題嚴重影響其生活起居，卻不積極催告原告前來修繕，復不自行找人修繕，已屬不合常理；且證人陳○○於104年9月間受原告之託再度前往系爭房屋查看時，雖發現有水，然證人請水電進去處理時，被告卻不讓水電進去，並對水電表示與原告處理完之後再讓水電進去處理，此情亦據陳○○證述明確（本院卷第135頁），更足證被告並無要求原告修復或自行改善漏水之真意。依此，被告承租系爭房屋後，均不依約按時繳納租金，亦未積極要求原告改善漏水或自行修繕漏水，待原告催告支付租金時，又以漏水為由拒絕給付，揆諸前開說明，其行為顯有違誠實信用原則，是被告以原告未修繕漏水為由行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，自屬無理，原告以被告未依約支付租金而終止租約，於法並無不合。
四、末按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。依系爭契約第四條約定：「租金應於每月5日以前繳納。」查兩造之租賃關係於105年3月22終止前，仍繼續存在，已如前述，故被告仍需依約支付租金，今被告自104年4月開始至105年3月22日止共計11個多月未依約給付租金，故原告本於系爭契約請求被告給付租金共計161,933元（計算式：14,000×11+14,000×17/30=161,933，元以下四捨五入），為有理由；又被告於系爭契約終止後，仍繼續占用系爭房屋，自受有相當租金之不當得利，而原告將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為14,000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，是原告請求被告自105年3月23日起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益14,000元，於法自屬有理，應予准許。至於系爭契約第六條所約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出資外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止...」，乃針對租期屆滿時未遷讓房屋應給付違約金之約定，與本件係原告到期前終止租約情形有所不同，原告依照上開約定請求被告按月給付租金五倍之違約金至遷讓交還房屋之日止，自難認有理。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係與系爭契約約定及民法第179條前段之不當得利請求權，請求判令被告如主文第1項至第2項所示部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 3 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 3 日
書記官 胡湘筠