臺灣澎湖地方法院民事判決 105年度訴字第12號原 告 薛憶媚訴訟代理人 謝易澄律師被 告 吳巧媚被 告 吳巧凡被 告 吳淑慧被 告 許吳玉寶被 告 吳玉雪被 告 吳玉壺被 告 吳燕燕被 告 吳雅茹被 告 吳秉霖被 告 吳祥謙被 告 吳玉珠被 告 高吳玉桂被 告 吳玉華被 告 吳晃銘前列被告十 吳春生律師四人共同訴訟代理人複訴訟代理 林清堯律師人前列被告十 許英輝四人除被告吳祥謙外之共 同訴訟代理人上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳玉壺應給付原告新台幣捌仟元，及自民國一百零五年三月十一日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳玉壺負擔千分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但如被告吳玉壺若以新臺幣捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告主張：原告為千翊不動產仲介行之負責人，為從事不動產仲介之人，坐落澎湖縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被告所共有，被告吳玉壺已得到系爭土地應有部分超過2/3之共有人授權處分系爭土地，而於104年10月26日與原告簽立專任委託銷售契約（下稱系爭銷售契約），委託原告銷售系爭土地。嗣原告尋得買主即訴外人林○○，林○○乃簽訂買方議價委託書（下稱系爭議價書）委託原告就系爭土地為議價，並支付原告議價金新台幣（下同）450,000元，吳玉壺及被告之代理人高○○、吳○○○並於104年10月31日於系爭議價書上簽名確認。嗣原告議價成功，被告同意以15,500,000元出售系爭土地，吳玉壺並於104年11月4日收取議價金450,000元，惟之後被告拒不履行，不與買方訂立系爭土地之買賣契約，依系爭銷售契約第9條之約定，被告應加倍返還原告已支付之訂金計900,000元，且應支付50%即450,000元之違約金予原告；又依照系爭銷售契約第13條之約定，被告既已收取買方定金，視為原告已完成仲介之服務，被告應支付委託銷售價格4%即620,000元之服務報酬予原告。又原告代被告申請鑑界支付規費8,000元，被告委託原告整地支出之費用350,000元，被告應依民法546條規定負返還義務，以上總計被告應給付之金額為1,878,000元。為此，提起本件訴訟，並聲明：(1)被告應給付原告1,878,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：系爭土地為被告公同共有之土地，本不得由被告吳玉壺或少數共有人之同意而處分。吳玉壺於簽訂系爭銷售契約時，以及吳玉壺、高○○、吳○○○簽訂系爭議價書時並未得到其他大多數共有人之授權，亦未表明有代理權授與之意，是被告並無委託原告銷售系爭土地以及議價之情事，原告身為專業不動產經紀公司之負責人，自然知悉系爭土地之委託銷售及議價並未經合法代理。又依系爭議價書之記載，議價期間係自104年10月31日起至104年11月5日止，吳玉壺雖收取議價金450,000元，但因尚在議價期間內，價款尚未定案，且買主林○○亦未依系爭議價書第六條第三項之約定於3日內補足購買總價款5%以上之現金為訂金，足證議價並未成功，原告不得請求被告給付違約金以及支付仲介報酬。況原告並未據實告知系爭土地不動產實價登錄附近交易之行情，顯然違反民法第567條居間應負之法定義務，依民法第571條之規定，亦不得向委託人請求報酬及償還費用。
又被告否認有委託原告整地，原告就整地費用之支出亦無法舉證以實其說，其向被告請求返還此部分費用，亦屬無據等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
乙、得心證之理由
一、原告主張系爭土地為被告所共有，被告吳玉壺於104年10月26日與原告簽立系爭銷售契約，委託原告銷售系爭土地，嗣原告尋得買主即訴外人林○○，林○○乃簽訂系爭議價書委託原告就系爭土地為議價，並支付原告議價金450,000元，吳玉壺及訴外人高○○、吳○○○並於104年10月31日於系爭議價書上簽名確認等情，業據其提出系爭議價書、系爭銷售契約、系爭土地登記第一類謄本為證（見本院卷一第25頁至第35頁、第215頁至第229頁），並為被告所不爭執，堪信為實。
二、按系爭議價書第六條第三項約定：「議價完成後，議價金轉為購買不動產定金之一部分，甲方（林○○）應於三日內補足購買總價款百分之五以上現金為定金，並於乙方（原告）指定時間、地點與賣方定立不動產買賣契約書，不得藉故拖延。」系爭銷售契約第九條第三項、第十三條第二款分別約定：「買方支付定金後，如買方違約不買，乙方（原告）得代為沒收訂金，如甲方（被告）違約不賣，甲方應加倍返還買方所支付之訂金。因本項委託所沒收之定金，甲方應支付該沒收定金百分之五十予以方做為服務報酬。」、「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格百分之四之服務報酬，並應全額一次給付乙方：（二）甲方違反第七條第六項之義務，或收取買方定金後，甲方七日內不出面與買方簽定不動產買賣契約書者，或因可歸責於甲方之事由而解除不動產買賣契約者。」。原告主張已議價成功，被告同意以15,500,000元出售系爭土地，吳玉壺並於104年11月4日收取議價金450,000元一情，雖提出支票影本、匯款申請書影本各一紙為證（見本院卷一第37至第38頁），被告亦不否認吳玉壺有收取議價金450,000元，然依前開議價書、銷售契約之約定，議價成功後，買方林○○應於三日內補足購買總價款5%以上現金為定金，且在買方支付定金後，被告違約不賣才須加倍返還定金並支付違約金、服務報酬等，今原告並未舉證證明買方有補足系爭土地總價款5%之金額作為定金，被告既未收取定金，原告自無由依上開約定請求被告支付訂金、違約金、服務報酬，是原告請求被告應加倍返還訂金，並支付違約金及服務報酬予原告云云，均難認有理。
三、末按，受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項規定甚詳。原告另主張被告吳玉壺委任其申請鑑界及整地，因而支出鑑界費用8,000元及整地費用350,000元一節，雖提出地政規費收入存根聯影本、統一發票影本各一紙為證（見本院卷二第75頁），然被告吳玉壺僅自認有委託原告鑑界，否認有委任原告整地等語（見本院卷二第67頁），原告又未能證明被告確有委任原告整地之事實，也未能證明除吳玉壺以外之其餘被告有委任原告鑑界，則原告依據前開法條之規定，僅得請求被告吳玉壺償還其所支出之鑑界費用8,000元，其請求償還整地費用350,000元部分，則難認有理。至於被告辯稱原告並未據實告知系爭土地不動產實價登錄附近交易之行情一節，並未能舉證以實其說，是其以此為由抗辯依民法第567條規定，原告不得向被告請求償還費用一節，自不足採。
四、綜上所述，原告依據民法第546條第1項規定，請求被告吳玉壺給付原告8,000元，並自起訴狀繕本送達翌日即105年3月11日起，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本判決就原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 3 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 3 日
書記官 楊依靚