臺灣澎湖地方法院民事判決 106年度訴字第45號原 告 千翊不動產仲介行法定代理人 薛憶媚訴訟代理人 廖健智 律師被 告 吳巧媚
吳巧凡吳淑慧許吳玉寶吳玉雪吳玉壺吳玉珠高吳玉桂吳玉華吳晃銘吳雅茹吳秉霖兼上二人共同法定代理人 吳燕燕前列十三人共同訴訟代理人 吳春生 律師被 告 吳祥謙上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國107 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂應給付原告新台幣玖拾萬元，及民國一百零六年十月二十四日起，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳玉壺應給付原告新台幣參拾伍萬元，及民國一百零六年十月二十四日起，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳玉壺負擔四分之一，由被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂各負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣參拾萬元、新台幣拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但如被告分別以新臺幣玖拾萬元、新台幣參拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、按合夥財產為合夥人全體所公同共有，故合夥非有獨立之人格，其因合夥事務而涉訟者，除由執行業務之合夥人代表合夥為原告或被告外，應由全體合夥人為原告或被告，其當事人始為適格（最高法院82年度台上字第3238號、同年度第80
6 號判決意旨參照）。被告辯稱本案訴訟標的為前案即本院
105 年訴字第12號判決既判力所及云云，經查，千翊不動產仲介行於民國102 年5 月3 日申請商業合夥人變更，為合夥組織，薛憶媚則為負責人一節，有澎湖縣政府回函及財政部營業（稅籍）登記資料公示查詢影本可參（見本院卷一第27
3 頁至第279 頁），薛憶媚既經登記為合夥組織之負責人，堪認千翊不動產仲介行全體合夥人有以薛憶媚為執行合夥事務之合夥人並對外代表全體合夥人之意思，是千翊不動產仲介行於本件以薛憶媚為其法定代理人起訴並為訴訟行為，確屬適法。而本院105 年訴字第12號案件中，薛憶媚乃以自己名義起訴，並未表明其係合夥組織千翊不動產仲介行之法定代理人，難認本案與前案之當事人為同一。是以本件原告並非就已有確定終局判決之同一事件為請求，應不為前案既判力所及，此點合先敘明。
二、本件被告吳祥謙經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、兩造爭執要旨
一、原告主張：原告千翊不動產仲介行以從事不動產仲介為業，負責人為薛憶媚，坐落澎湖縣○○市○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為被告所共有，被告吳玉壺已得到系爭土地全體共有人授權處分系爭土地，並表明有代理權授予之意，而於104 年10月26日與原告簽立系爭銷售契約，委託原告銷售系爭土地。嗣原告尋得買主即訴外人林○○，林○○里乃簽訂買方議價委託書（下稱系爭議價書）委託原告就系爭土地為議價，並匯款新台幣（下同）100 萬元予原告作為議價金、定金及其他雜支所用。嗣原告議價成功，被告同意以15,500,000元出售系爭土地，被告吳玉壺及被告之代理人高○○、吳○○○並於104 年11月4 日於系爭議價書上簽名確認，吳玉壺亦於同日取議價金450,000 元。詎料被告嗣後拒不履行，不與買方訂立系爭土地之買賣契約。惟本件議價程序已完成，買方與賣方就買賣標的物及價額均互相同意，且被告亦已收受45萬元之定金，系爭土地買賣契約應已成立，原告自得依系爭銷售契約第6 條第1 項約定請求被告依約給付4%之服務報酬62萬元，或依系爭銷售契約第13條第2款約定，視為原告已完成仲介之服務，仍得請求被告支付62萬元之服務報酬。且依系爭銷售契約第9 條及系爭議價書第
6 條第5 項之約定，被告應加倍返還買方林○○付之定金計900,000 元，林○○並已將此債權讓與原告行使。此外，被告吳玉壺受全體被告授權委託原告整地支出費用350,000 元，被告應依民法546 條第1 項之規定負返還義務，以上總計被告應給付之金額為1,870,000 元。為此，提起本件訴訟，並聲明：( 1)被告應給付原告1,878,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。( 2)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭土地為被告公同共有之土地，被告吳玉壺於簽訂系爭銷售契約時並未得到其他共有人之授權，亦未表明有代理權授與之意，被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、高吳玉桂、吳巧凡、吳巧媚等人之授權書，載明授權事項為土地潛在應繼分所有權處分事宜，並非授權吳玉壺簽訂系爭銷售契約，且日期均在104 年10月31日之後。又被告吳玉壺、訴外人高○○、吳○○○雖於系爭議價書賣方同意確認處簽名，但僅係確認與林○○為議價的行為，並非同意林○○的議價金額，自應再與全體共有人協議得到同意後，議價始謂完成。又依系爭議價書之記載，議價期間係自104 年10月31日起至104 年11月5 日止，吳玉壺雖收取議價金450,000 元，但因尚在議價期間內，價款尚未定案，且買主林○○亦未依系爭議價書第6 條第3 項之約定於3 日內補足購買總價款5%以上之現金為定金，足證議價並未成功，原告不得請求被告給付違約金以及支付仲介報酬。此外，被告否認有委託原告整地，原告所請求之整地費用35萬元亦超出一般行情，其向被告請求返還此部分費用，亦屬無據等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
丙、兩造不爭執事項
一、系爭土地為被告所公同共有，各公同共有人關係圖與潛在持分如原證15所示。
二、原告與被告吳玉壺於104年10月26日簽立系爭銷售契約。
三、原告與訴外人林○○於104年10月31日簽立系爭議價書。
四、被告吳玉壺、訴外人高○○、吳○○○亦在系爭議價書「賣方同意確認處」欄位簽名。
五、原告已於104 年11月4 日交付議價金45萬元予被告吳玉壺簽名收受。
六、兩造對原證6之授權書、原證9錄影光碟之真正均不爭執。
丁、得心證之理由
一、按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。原告主張被告吳玉壺已得到全體共有人授權處分系爭土地並表明有代理權授予之意，而於104 年10月26日與原告簽立系爭銷售契約，委託原告銷售系爭土地一情，為被告所否認。經查，系爭土地為全體被告公同共有，被告吳玉壺簽訂系爭銷售契約時，僅於委託人處簽署自己姓名，並未表明為其他共有人代理之意，有系爭銷售契約書在卷可按（見本院卷一第61頁），自難以認定吳玉壺簽訂系爭銷售契約當時已獲其他共有人授予代理權。而被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧嗣雖分別於104 年10月27日、104 年11月4 日立具授權書，授權吳玉壺處理系爭土地潛在應繼分、所有權處分事宜，此授權範圍解釋上應包括系爭土地買賣事宜，揆諸前開法條規定，此代理權之事後授予固可溯及自無權代理人行為時對本人發生效力，然並非全體共有人均有此追認行為，故僅被告吳玉壺以及授與代理權之被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧受系爭銷售契約之拘束，原告主張被告全體均應受系爭銷售契約拘束云云，尚非可採。
二、原告又主張被告吳玉壺、訴外人高○○、吳○○○已於104年11月4 日在系爭議價書賣方同意確認處欄位簽名，表示已同意原告議價金額，兩造就系爭土地之買賣契約已成立，並應依約支付服務報酬及加倍返還定金一節，亦為被告所否認。經查：
（一）原告與訴外人林○○簽訂系爭議價書之日期為104 年10月31日，並載明林○○願以1550萬元購買系爭土地，被告吳玉壺、訴外人高○○、吳○○○在系爭議價書「賣方同意確認處」欄位簽名時則未壓日期，此有系爭議價書在卷可佐（見本院卷一第69頁至第71頁）。然林○○既授權原告議價，依常理本難在授權當日原告即議價完成，且由被告吳巧凡、吳巧媚立據授權書授權吳○○○的日期，與被告高吳玉桂立據授權書授權高○○的日期均為104 年11 月4日，以及原告交付議價金45萬元予被告吳玉壺簽收的日期亦為104 年11月4 日等情觀之，應可認定吳玉壺、高○○、吳○○○係在吳玉壺於收受議價金當日在系爭議價書上簽名確認。且被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂所立具之授權書，授權事項均為處理系爭土地潛在應繼分、所有權處分事宜，此授權範圍解釋上應包括系爭土地議價事宜，故吳玉壺、高○○、吳○○○於系爭議價書簽名時，應可認定被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂亦同意此議價金額無誤。
（二）系爭議價書之當事人為原告與林○○，契約目的乃係林○○里委託原告就系爭土地與被告議價，此議價書並非買賣契約。且由系爭議價書第6 條第3 、4 、5 項約定：「議價完成後，議價金轉為購買不動產定金之一部分，甲方（林○○）應於3 日內補足購買總價款5%以上現金為定金，並於乙方（原告）指定時間、地點與賣方定立不動產買賣契約書，不得藉故拖延」、「議價完成後，若甲方違約或不買，則議價金悉由賣方沒收，絕無異議」、「議價完成後，若賣方違約不賣或不依約履行，則議價金由賣方加倍退還甲方，契約解除」等內容觀之，可知系爭議價書中所約定之「議價金」、「定金」有不同的涵意，亦即議價金並不等於定金，賣方收受議價金後雖可視為議價完成，但買賣雙方約定之定金係買賣總價金的5%亦即775,000 元，故於議價完成後，議價金僅轉為定金一部分，買方林○○仍應於3 日內補足金額至775,000 元為定金，才可推定契約為成立。若買方未補足定金，只屬於「議價完成」階段，此際若賣方違約不賣，應加倍返還議價金於買方。是原告主張議價完成後，買賣雙方就系爭土地之買賣契約即已成立云云，難認有理。
（三）系爭銷售契約第6 條第1 項、第13條第2 款、第9 條第3項分別約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其金額為實際成交價額之4%（含稅）」、「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之服務，甲方仍應支付委託銷售價格4%之服務報酬，並應全額一次給付乙方：
㈡甲方違反第7 條第6 項之義務，或收取買方定金後，甲方7 日內不出面與買方簽訂不動產買賣契約書者，或因可歸責於甲方之事由而解除不動產買賣契約者。」、「買方支付定金後，如買方違約不買，乙方得代為沒收定金，如甲方違約不賣，甲方應加倍返還買方所支付之定金。」如前所述，系爭銷售契約僅存在於原告與被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧間，其餘被告並非系爭銷售契約之當事人，且原告與被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂間的議價雖已完成，然原告並未舉證證明買方林○○有補足系爭土地總價款5%之金額作為定金，買賣雙方之契約並未成立，原告自無由依系爭銷售契約上開約定請求被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧加倍返還定金並給付服務報酬，而其餘被告並非系爭銷售契約當事人，原告更無從依契約約定為上開請求。
（四）如前所述，被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂已同意議價金額，故在林○○與上開被告間之議價已經完成，惟上開被告至今仍未同意出賣系爭土地並與林○○簽定買賣契約，依系爭議價書第6條第5 項之約定，上開被告應將所收受之議價金45萬元加倍返還林○○共90萬元。又林○○已將此債權讓與原告，有債權讓與同意書可佐（見本院卷一第89頁），並經林○○里於本院審理時證述明確（見本院卷二第16頁至第17頁），故原告依爭議價書第6 條第5 項之約定以及債權讓與之法律關係請求被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂給付90萬元，應屬有理。
三、末按，受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546 條第1 項規定甚詳。原告另主張被告吳玉壺受全體被告授權委任其整地，因而支出整地費用35萬元一節，並提出統一發票影本一紙為證（見本院卷一第93頁），然為被告所否認。經查：
（一）系爭土地上原有門牌號碼馬公市○○里00號建物（下稱系爭建0 ），業經原告法定代理人薛憶媚委請訴外人弘興企業行前往拆除，嗣系爭土地共有人之一吳玉華對薛憶媚提出毀損告訴，經台灣澎湖地方檢察署（下稱澎湖地檢署）偵查後為不起訴處分一情，有澎湖地檢署106 年偵字第27
7 號不起訴處分書在卷可佐（見本院卷一第301 頁至第31
1 頁），並經本院調取該案卷宗核閱無誤。○○企業行負責人蔡○○於該案偵查中曾到庭證稱：薛憶媚跟我本人接洽請我拆除系爭土地上的地上物，拆除前我有跟她報價，系爭土地上面有樹跟很多垃圾，報價包括拆除及分類，薛憶媚總共付了35萬元給弘興企業行等語（見澎湖地檢署10
5 年他字第99號卷，下稱他字卷，第54頁至第55頁），故原告主張其因整地支付費用35萬元一節，確與事實相符。
（二）原告於該案偵查中供述其拆除系爭建物係經過吳玉壺同意並委任一情，雖為被告所否認，然證人王川亮於該案偵查中曾到庭證稱：系爭土地是我於104 年11月間去測量鑑界的，第一次測量時，因土地上有地上物，通常會建議將地上物拆除才可測量正確，當時系爭土地完全沒有清除，房子還在，都是雜草，房子部分被雜草掩蓋住，我跟薛憶媚建議拆除地上物，第二次測量時，地上物都拆除了，吳玉壺及她先生有到場，他們也沒有講甚麼等語（見偵卷第80頁至第81頁）；證人蔡○○則證稱：我拆屋開始施工約3、4 天後，有一個講話不太順的女人來現場把鋁門窗搬走，她搬走鋁門窗時我並不知道，是鑑界時那個女人有到場，我提到鋁門窗被偷走，她說房子是她的，她家的東西她拿去賣不行嗎，那時我才知道她是阿泉的老婆等語（見他字卷第56頁），被告吳玉壺於該案偵查中亦坦承其先生呂○○是○○等語（見偵字卷第54頁），足證被告吳玉壺確實知悉並同意原告拆除系爭建物。又參諸被告吳淑慧與薛憶媚在通訊軟體LNE 中有如下對話：「吳淑慧：四姑丈說整地費、服務費、違約金是多少」、「吳淑慧：整地費用太高，有人在問，可以傳明細嗎。35萬的明細」、「薛憶媚：現在整地是清運垃圾在貴，明天我請他們拿來，整地妳六姑丈認識等語」，有LINE對話紀錄在卷可稽（見本院卷一第117 頁至第119 頁），可知整地費用多寡為系爭土地共有人所在乎，若被告吳玉壺未委任原告整地並同意支付費用，衡情應無須在乎整地費用之多寡，故原告主張整地拆除建物係經過吳玉壺同意並委任一情，應堪信為真實。
（三）原告雖另主張被告吳玉壺係受全體被告授權委任其整地云云，然如前所述，僅被告吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧立具授權書予被告吳玉壺，且授權事項均為處理系爭土地潛在應繼分、所有權處分事宜，並不包括系爭建物處分或拆除事宜，又無其他證據證明其餘共有人有授權吳玉壺可拆除系爭建物，則原告主張吳玉壺係受全體被告授權委請原告拆除系爭建物云云，自難認可採。
四、綜上所述，原告依爭議價書第6 條第5 項之約定以及債權讓與之法律關係，請求被告吳玉壺、吳玉雪、許吳玉寶、吳淑慧、吳巧凡、吳巧媚、高吳玉桂給付90萬元，以及依據民法第546 條第1 項規定，請求被告吳玉壺給付35萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月24日起，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第385 條第1 項、第392 條第1 項、第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
民事庭 法 官 吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 莊心羽