臺灣澎湖地方法院民事裁定 109年度事聲字第6號異 議 人 丁佩弦上列異議人因債權人凌美華與債務人澎湖灣開發建設股份有限公司間給付票款強制執行事件，對於民國109 年6 月24日本院司法事務官所為之108 年度司執字第5365號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 第
1 項前段、第2 項及第3 項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1 所準用。查本件異議人對於本院民事執行處司法事務官就本件拍賣標的物聲明優先承買權而聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定，異議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條文規定要件相符，尚無處理程序或權限上之瑕疪，先予說明。
二、聲明異議意旨略以：坐落澎湖縣○○鄉鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）初由丁○○、丁○○分別共有應有部分各2 分之1 ，丁○○、丁○○逝世後，丁○○之繼承人即異議人、丁○○就丁○○所有系爭土地應有部分2 分之1 辦理繼承登記，丁○○之繼承人丁○○、丁○○、丁○○及丁○○繼承丁○○所有系爭土地應有部分2 分之1 ，均已辦理分割繼承登記。而丁○○逝世後，則由丁○○之繼承人李○○、丁○○、丁○○、丁○○繼承並辦理分割繼承登記，各取得系爭土地應有部分32分之1 ，然因丁○○於100 年4 月30日將取得之4 分之1 應有部分，以買賣為原因移轉予澎湖灣開發建設股份有限公司；丁○○於103 年9 月12日將取得之
8 分之1 應有部分以夫妻贈與原因移轉予丁王○○，以致系爭土地之所有人變更。另系爭土地上同段9 建號建物（下稱系爭建物）原亦由丁○○、丁○○分別共有應有部分各2 分之1 ，惟丁○○、丁○○之繼承人均未辦理繼承登記，待澎湖縣澎湖地政事務所於109 年3 月間通知異議人時，異議人即與丁○○之另名繼承人丁○○達成協議，由異議人單獨繼承系爭建物應有部分2 分之1 ，一旦丁○○、丁○○之全體繼承人依法完成繼承登記，不難想見系爭建物之所有人係異議人、丁○○、丁○○、丁○○、李○○、丁○○、丁○○及丁○○。從而，系爭土地及系爭建物原皆由相同之繼承人繼承，並未發生房地分離之情形，直至丁○○、丁○○分別將其應有部分移轉予澎湖灣開發建設股份有限公司、丁王○○，方導致系爭土地所有人異於建物所有人，產生房地分離之結果，異議人身為系爭建物所有人之一，對於非屬系爭建物所有人之系爭土地所有人而言，依民法第425 條之1 ，具有租賃關係承租人之地位，依土地法第104 條規定，取得足以對抗第三人之優先承買權。又異議人係單獨繼承建物應有部分2 分之1 ，非與丁○○公同共有，而得以單獨名義就附表土地行使優先購買權等語。
三、按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，執行法院僅能形式上予以認定。就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院49年台抗字第83號判決、78年度台抗字第40號裁定意旨參照）。次按執行法院於第三人主張優先承購權時，僅得就該第三人是否符合優先承買權之資格，從形式上予以審查，至於該優先承買權是否確實存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序予以解決，非執行法院於執行程序中所得審究（最高法院77年度台抗字第10號、78年度台抗字第40號、101 年度台抗字第386 號裁定意旨參照）。又按土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判決意旨參照）。
四、本件異議人主張其因繼承而取得系爭土地及系爭建物之所有權，且已與公同共有之繼承人丁○○協議，由異議人單獨繼承系爭建物應有部分2 分之1 ，就附表土地有優先承買權，固據其提出澎湖地政事務所109 年3 月20日澎地所登字第0000000000號通知單影本及遺產分割協議書影本為證。然查，本院民事執行處司法事務官已於109 年5 月12日通知異議人如符合優先承買資格，得以拍定之同一價格優先承買，且須提出優先承買權之證明文件；復於同年6 月15日通知異議人如欲主張優於土地共有人之優先承買權者，尚須提出符合優先承買權之證明文件，再次提示異議人盡早提出證明文件。而基地所有人出賣基地時，有依相同條件優先承買之人，依前開說明，以基地之地上權人、典權人或租地建屋之基地承租人為限；又建物之公同共有人行使其優先承買權，有民法第828 條第3 項之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之。本院民事執行處司法事務官依異議人提出之證據資料為形式審查，由澎湖地政事務所109 年3 月20日澎地所登字第0000000000號通知單影本，可知丁○○之繼承人當時尚未辦理不動產繼承登記，該等不動產應為其繼承人公同共有，而認異議人單獨以其名義行使優先承買難認適法，形式上並無違誤。異議人雖於提出本件異議後，始行提出其於109年6 月23日與丁○○訂定之遺產分割協議書影本，然此縱然為真，異議人仍未說明行使優先承買之依據，並提出符合法定優於土地共有人之優先承買權之證明文件，自不得以此指摘司法事務官駁回其異議為不當。本院民事執行法院司法事務官自形式上觀之，駁回異議人之異議，及駁回異議人之就附表土地優先承買之聲請，於法並無不合，核無違誤，異議人異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官於109 年6 月24日所為之108 年度司執字第5365號裁定，並無違誤。聲明異議人猶執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
民事庭 法 官 王偉為以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
書記官 莊心羽附表：
┌───────────────────────────────────────────┐│108年度司執字第5365號 財產所有人：澎湖灣開發建設股份有限公司 │├──┬───────────────────┬────┬───────┬───────┤│ │ 土 地 坐 落 │面 積│ 權 利 │拍定金額 ││編號├───┬────┬───┬──┬───├────┤ │ ││ │縣 市○鄉鎮市區○段 ○○段│地 號│平方公尺│ 範 圍 │（新臺幣元） │├──┼───┼────┼───┼──┼───┼────┼───────┼───────┤│ 1 │澎湖縣│○○鄉 │○○○│ │200 │317.06 │4分之1 │268,888元 │└──┴───┴────┴───┴──┴───┴────┴───────┴───────┘