臺灣澎湖地方法院民事判決 109年度訴字第79號原 告 顏秀雲被 告 鄭勝隆訴訟代理人 桂祥晟律師上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國110年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣151萬1,112 元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔65/100，餘由原告負擔。
事 實
一、原告主張：原告於105 年11月21日銷售澎湖縣○○市○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地及其上興建門牌號碼為澎湖縣馬公市○○里000000號之房屋（下合稱系爭房地）予被告，惟此房屋興建之性質係澎湖地區之農變建，故原告事先有利用訴外人陳○○水做為人頭以符合相關建築法規。後續被告與陳○○水簽訂土地預定買賣合約；與訴外人有○企業行簽訂預售屋暨住宅委託新建工程合約（以下合稱系爭契約），系爭房地之總價約定為新臺幣（下同）998 萬元，而原告先前向建商有○企業行取得之成本價則為806 萬元，惟被告僅給付原告200 萬元，後因原告發生債務問題、車禍及被詐騙鉅額款項，故委請有○企業行與被告協商處理系爭契約後續之收款事宜，被告復向有○企業行給付系爭房地之尾款600 餘萬元，故被告就系爭房地之價款經計算後，尚欠230 萬元等語，爰請求被告如數給付，並聲明：被告應給付原告230 萬元。
二、被告以下述之理由答辯，並聲明原告之訴駁回：㈠原告並非系爭契約之當事人，僅為代理人，此觀系爭契約上
有載原告為代理人之意旨自明，故本件原告起訴為當事人不適格。
㈡被告已依系爭契約之本旨如數清償系爭房地之買賣價金。首
先，若系爭契約係採取原告為代理人之立場，則系爭契約於簽訂時，被告前後已陸續匯款總計200 萬8,888 元予原告。
再者，原告並未將所收之前開款項如數交付給有○企業行，僅交付160 萬元，則發生財務危機，為妥適處理系爭契約後續之爭議，被告後續與有○企業行達成約定，以設定抵押權擔保646 萬元債權之部分，擔保有○企業行最初以底價銷售給原告之806 萬元，嗣後被告又陸續給付722 萬8,871 元予有德企業行，而722 萬8,871 元與646 萬元之差額即76萬8,000 元部分，係償還有○企業行代墊之土地增值稅滯納金。
㈢若系爭契約係採取如本院109 年重訴字第1 號、108 年訴字
第58號民事判決所採之「三方契約關係」，則原告並非有○企業行或負責人葉○○之代理人、受僱人或房屋仲介，無從代替有○企業行收款。此種三方契約關係顯然不同於有○企業行將建案售予原告，再由原告售予買方之連鎖買賣合約。而有○企業行於本院109 年重訴字第1 號判決中，係以「與原告間之底價」作為請求之依據。析言之，此二判決之特徵在於原告違約後，建商得按合約價或與原告之底價向買方請求，而買方給付之金額扣除原告以給付建商之金額，即為原告對買方應負之損害賠償責任。又依衡平法理中之不潔之手不得上法院原則，任何人在訴訟中有所主張時，必須其本身行為無瑕疵，如果行為人本身有不當行為，則其無權利主張他人之行為不當。故當原告陷於違約責任，而建商選擇按合約價或底價請求買方給付時，此三方契約關係之權利義務內容即發生變動，不能再依原本契約關係為後續契約之履行依據。
三、得心證之理由：㈠經查，系爭房地於有○企業行推出預售時，原告係以底價80
6 萬元向有○企業行取得，原告則有陸續給付160 萬元給有○企業行。嗣後原告將系爭房地於105 年11月21日銷售予被告，並約定總價為998 萬元，被告於簽立系爭契約時，已陸續給付原告價款200 萬8,888 元。嗣後，原告因發生債務問題、車禍等原因，另由有○企業行出面與被告協調處理後續尾款事宜，即被告將系爭房地設立抵押權擔保債權646 萬元予有○企業行，被告並將貸得款項連同土地增值稅費等共72
2 萬8,871 元交付於有○企業行等情，業據兩造陳述在卷，復經有○企業行之合夥人蕭文勝與負責人葉○○證述明確，且有系爭契約書、系爭房地之謄本、收據、土地所有權買賣移轉契約書、發票、存款明細及土地增值稅繳款書等件在卷可參（見本院卷第83至136 頁、189 至203 頁、166 至172頁），故此部分事實堪以認定。
㈡觀諸證人葉○○於本院審理中證述：系爭房地有委託原告去
銷售，且實際上是由蕭○○與原告接洽等語（見本院卷第
170 頁），參以系爭房地之交易特性，係澎湖地區之農變建房屋，土地之出賣人於契約形式上並非建商，且非房屋興建完後由建商取得所有權後再為移轉，而係以買受人之名義與建商簽定委託興建住宅工程合約，待建物完工後，買受人逕自取得建物所有權。惟此種詳細之法律關係並非一般人所能明瞭，外觀上及交易市場上，應與一般預售屋買賣雷同，且觀之系爭契約之形式及上載原告為代理人之意旨（見本院卷第93、95、113 頁），足見系爭契約應係成立於被告與有○企業行間，且係由有○企業行授權原告代理銷售系爭房地予被告。被告辯稱若系爭契約採三方契約關係及其後續之法律效力等之論述，本院既認定係代理之法律關係，且被告所提之另案案情及爭點亦與本件無關，即無須審酌。
㈢而按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自
己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第242 條定有明文。被告另以本件原告僅為系爭契約之代理人，提起本件訴訟並非適格之當事人等語置辯。經查，系爭契約固然存在與有○企業行與被告間，惟有○企業行既然委託原告代銷，則與原告間則存有委任或代銷之勞務契約關係。且觀之證人葉○○於本院審理中證述：我知道此建案興建過程中，原告有出現資金問題，就是原告沒有按分期按時繳錢，當時都是由原告統一收錢交給我們，但後來沒有按時繳款，我們就與客戶協調，請他們依契約履行，然後我們就繼續把房屋蓋完，蓋完後，拿到使用執照，才去貸款，並由銀行核貸後，轉到各個客戶後再轉給我們。這個建案的所有款項都已經結清。我就是照當初談妥之底價806 萬元拿到就好等語（見本院卷第170 、171 頁），以及證人蕭○○證述：原告之工程款後續沒有繳，我們問說房子是要退屋或解約，但原告提議說由有○企業行拿錢把工程做完，待客戶後續再貸款來清償，我們後來也有到代書那裡簽約，載明每戶都要去貸款清償。該批建案已完工交屋，客戶也都有把款項繳清給有德企業行，抵押權後續也都有塗銷。我有聽過原告與被告、許○○之間就建案價金有債務糾紛，但我不清楚，我們該拿的我們拿到就好，他們的糾紛與我們無關。當初原告談的底價是每戶806 萬元，沒有講到超過的部分，超過部分也不關我們的事等語（見本院卷第166 、167 頁），足見系爭房地賣得價金若超過有○企業行與原告間約定底價
806 萬元者，該超過之差額即屬原告應得之獲利，有○企業行應給付原告或由原告逕行收取。原告與有○企業行間既有委任或代銷之勞務契約關係，有○企業行後續依系爭契約向被告請求之金額亦不足總價998 萬元全額，合計僅有底價
806 萬元，對差額部分全然置之不問，顯就買賣價金之差額
192 萬元係怠於行使其權利，故原告自得依上開民法代位權之規定，以自己名義行使，是原告提起本件訴訟之當事人應屬適格，被告所辯尚不足採。
㈣原告既與有○企業行間既有委任或代銷之勞務契約關係，亦
基此係系爭契約之代理人，自有收受買賣價金之權利，故被告於簽立系爭契約時，已陸續給付原告價款200 萬8,888 元，自生清償之效力。又被告後續已貸得646 萬元用於清償系爭房地之價款，已如上述，故被告已清償系爭房地之總價款合計為846 萬8,888 元，尚積欠151 萬1,112 元（計算式：
998 萬－200 萬8,888 －646 萬＝151 萬1,112 元）。㈤至於被告後續總共給付722 萬8,871 元中，係除上開646 萬
之價金外，尚有代墊之土地增值稅及滯納金共76萬8,871 元，業具被告於答辯狀記述明確（見本院卷第185 頁倒數第6行），復有土地增值稅繳款書在卷可參（見本院卷第203 頁），故被告所給付之上開76萬8,871 元，並非用於清償買賣價金，而係償還有○企業行代墊之稅費，不應計入買賣價金之清償額度。又被告所提之答辯二狀中，同時整理出有○企業行所開立之收據（合計金額為806 萬元）暨匯款紀錄（合計金額為722 萬8871元）（見本院卷第183 、184 頁），惟兩者所列之金額及筆數經核對後均不相符，且該等收據所合計之金額恰好為有○企業行與原告間之底價806 萬元，故不排除有○企業行之所以開立此等發票之目的係用於報稅或財報會計上之用途或結算，尚不可逕認被告有一併給付收據所載之合計金額806 萬元，否則被告支付系爭房地之總價將高達1500餘萬元，超出系爭契約所載之合約價約5 成，顯不合理，況且被告無論於本院審理中及書狀中，均未表示有給付高達1500餘萬元之意，而僅係表示給付720 餘萬元（見本院卷第174 、185 頁），故仍應認被告係給付722 萬8,871 元給有○企業行。
㈥綜上，被告僅尚餘151 萬1,112 元之買賣價金尚未清償，故
原告於此範圍內得代位行使有○企業行之權利，超過部分則不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，代位有○企業行請求被告給付151 萬1,112 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
民事庭審判長 法 官 李宛玲
法 官 陳順輝法 官 陳立祥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
書記官 黃培嘉