臺灣澎湖地方法院民事判決 109年度訴字第8號原 告 林君霖即慶霖飯店訴訟代理人 吳秀菊律師被 告 黃天富訴訟代理人 施汎泉律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109 年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告經營慶霖飯店之建物( 門牌號碼為澎湖縣○○市○○
路○○○○○○○號，下稱系爭建物）部分係坐落於澎湖縣○○市○○段0○○○○段00000000地號土地上，該馬公段0000-00地號土地（下稱系爭土地）為被告所有。而系爭建物於民國108年前為原告之父林○○及被告之子黃○○所共有，應有部分各2分之1，嗣林○○與黃○○因分割共有物事件調解成立，由原告之父林○○以新臺幣（下同）850萬元之代價取得黃○○應有部分，並由原告繼續經營慶霖飯店，同時約定原告以每月5萬元之租金向被告承租系爭土地，以求弭合雙方房地紛爭。
㈡然，對比原告於95年間，僅以月租4 萬元即可向被告承租系
爭土地「及」系爭建物應有部分2 分之1 ，而現今僅承租系爭土地即須5 萬元之租金，顯有酌減租金之必要。再者，鄰近系爭建物而屋齡較短之仁愛路00號房屋每月租金僅38,000元而言，系爭土地目前租金顯有過高之情形。
㈢又被告明知系爭建物原有若干違建，於獲得系爭建物高價補
償金及系爭土地高額租金後，卻向有關單位舉報系爭建物違建、慶霖飯店擴大接客、增建部分短繳房屋稅等，使原告遭拆除相當於4 間房間之面積，每年因此短少約672,000 元之營利，且為合法化系爭建物因而支出260,000 元，甚且原告亦因此遭旅遊處處罰、補繳增建部分房屋稅。
㈣為此，爰依民法第442 條、第227 條之2 之規定，擇一請求
判准調降系爭土地租金，再依土地法第97條規定請求調整每年租金為系爭土地申報地價10％即137,473 元等語。並聲明：被告出租於原告坐落澎湖縣○○市○○段○○○○○○○ ○號土地之租金，自108 年12月3 日起調整為每年租金137,473 元。
二、被告則以：㈠原告與被告兩家人前因分割共有物等事件興訟，嗣於107 年
12月11日達成和解，內容為原告與被告就系爭土地訂立租賃契約，約定每月租金為5 萬元，自108 年1 月1 日至117 年12月31日止，為期10年，則系爭土地租賃契約既定有期限，即應受民法第442 條但書規定之限制，不得為本件請求。
㈡至原告所述原「房地」合併之租賃契約每月租金僅4 萬元，
係因被告顧及雙方情誼而同意收取較低之金額，且原告自95年起即於該址經營慶霖飯店多年，對該址租金行情已有相當認識，仍同意以每月租金5 萬元之條件與被告達成協議，原告不得以此遽謂系爭土地之租金不合理。
㈢又鄰地地租僅係評估當地租金行情範圍之參考依據，尚因所
在位址、佔地大小不同，無法單以一鄰地之租金即與系爭土地租金互為比較，況系爭土地租約內容必係兩造就其權益充分考量方於訴訟中達成和解，且距今僅1 年餘，自難遽認有原告所稱情事變更原則之適用。
㈣至原告另稱被告向行政機關舉報違法等情事，與事實不符亦與本案無涉等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭建物部分坐落於系爭土地上，而系爭土地為被
告所有；又系爭建物原為原告之父林○○及黃○○所共有，應有部分各2 分之1 ；原告原以每月租金4 萬元向被告方承租系爭土地「及」系爭建物應有部分，並使用系爭建物經營慶霖飯店迄今，嗣林○○與黃○○因分割共有物事件調解成立，由原告之父林○○給付補償金以取得黃○○應有部分，並由原告繼續經營慶霖飯店，同時約定原告以每月5 萬元向被告承租系爭土地；嗣系爭建物違建部分遭增課房屋稅且遭拆除等情，業據提出慶霖飯店營利事業登記證、本院105 年度訴字第95號、106 年度簡上字第4 號調解筆錄、95年2 月23日簽訂之租賃契約書、澎湖縣政府108 年11月7 日、13日函、109 年3 月5 日函及違建部分遭拆除照片、澎湖縣政府稅務局108 年7 月18日函、系爭土地、建物登記謄本等件為證（見本院卷第23頁、第33至41頁、第43至49頁、第51至55頁、第147 至159 頁、第57至59頁、第73至77頁），且為被告所不爭執，堪信為實。
㈡至原告主張系爭土地目前租金過高有情事變更原則予以調降
租金之情事，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：⒈原告得否依民法第442條規定請求調降租金？⒉原告得否依民法第227 條之2 規定請求調降租金？分述如下：
⒈原告不得依民法第442條規定請求調降租金：
①按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。準此，適用該條必為不定期租約之不動產本身價值，於租賃契約成立後有所昇降為前提，倘賃契約定有期限，則不在准許之列，此亦可參酌該條立法理由：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事」。
②查，本件原告與被告間曾於107 年12月11日調解成立，調解
筆錄內容第二項略為：自108 年1 月1 日起，由黃天富與林君霖，就黃天富所有之系爭土地另訂租賃契約，租期自108年1 月1 日起至117 年12月31日止，租期10年，每月租金固定為5 萬元，不得調漲租金乙情，有前開調解筆錄可佐（見本院卷第33至35頁），則兩造間就系爭土地既係訂立定有期限之租賃契約，則依前開規定及說明，原告自應受該定期租賃契約之拘束，是原告主張依民法第442 條之規定請求調整租金，並無理由。
⒉原告亦不得依民法第227 條之2 規定請求調降租金：
①按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。而當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。然該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院103 年度台上第308 號判決要旨參照）。又依前開規定，適用上開「情事變更原則」須符合下列各要件：⑴須有情事變更之事實，即法律行為成立當時之「客觀基礎環境事實」有變更；⑵其情事變更必須發生於法律行為成立後；⑶該情事變更須非當事人於法律行為當時所知或所得預料，若當事人於法律行為當時得預見其情事變更者，則於當事人間即無不公平情事，自無庸適用情事變更原則；⑷須其情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致，此乃因情事變更之目的係在排除不公平之結果；⑸須其情事變更之結果，依其原有效果顯失公平，在客觀交易秩序上背於誠信與衡平觀念。
②原告主張：其以每月5 萬元向被告承租系爭土地，但舊租約
房地合一每月租金僅4 萬元；又原告查得鄰近土地每月租金僅38,000元；而兩造簽訂系爭土地租賃契約後，因檢舉遭拆除房間，原告每年短少約672,000 元營利，且為合法化另支出260,000 元；另原告亦遭旅遊處處罰、補繳房屋稅等，受有高額損失及支出，符合情事變更原則等語，經查：
⑴原告與被告間曾於107 年12月間調解成立，就系爭土地簽訂
每月租金5 萬元之租賃契約，已如前述，兩造重新締約之當時，舊租約每月租金4 萬元係既存之客觀基礎事實，於兩造重新締約後並未有所變更；且原告自95年間起即使用系爭房地經營慶霖飯店迄今，此可觀原告提出之95年2 月23日租賃契約書（見本院卷第43至49頁），原告對於系爭土地及鄰近土地交易租賃客觀行情，並無不能掌握之情事，其於重新締約當時，預期與被告談判之租金究為若干，乃係原告內心考量事由，並非屬外在之客觀事實，則原告既於考量後始與被告調解成立重新締約，難認有何「客觀基礎環境事實之變更」，是原告以此遽謂有情事變更原則之適用，並無理由。
⑵至系爭建物因存有違章建築，經澎湖縣政府限期拆除，原告
自行拆除後，經澎湖縣政府於109 年3 月5 日結案，且系爭建物部分增建需列入房屋稅課稅範圍等情，業如前述，則原告自108 年1 月1 日承租系爭土地起，因上開事實致受有高額損失及額外支出，固有客觀基礎環境事實之變更，然系爭建物自始即為兩造家族所有，系爭建物之違建及增建必為兩造家族所建築，兩造均得「預見」該等違建及增建部分有隨時遭行政機關拆除或遭稅捐機關命補稅之風險，則原告與其父林○○仍於107 年12月11日與被告及其子黃○○調解成立，由林○○補償黃○○後取得系爭建物所有權全部，並由原告自108 年1 月1 日起以每月5 萬元租金向被告承租系爭土地，則自該時起系爭建物違建及增建部分隨時遭拆除或命補稅之風險，已由原告及林○○自行承擔，基此，原告承租系爭土地後，縱發生系爭建物違建部分遭拆除及增建部分遭命補稅之情事變更等事實，然該情事變更事實亦非「不可歸責」於當事人所致，是原告以此主張有情事變更原則之適用，亦無理由。
⑶原告另主張系爭土地應按土地法第97條規定調整租金至申報
地價之10％即每年租金137,473 元等語。惟按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至「營業用」房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要（最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨參照）。查系爭土地坐落於仁愛路上，位於馬公市商業活動繁榮之中正路商圈內，原告承租系爭土地作為經營飯店之用，則依前揭之說明，系爭土地既供作營業用，其租金數額自不受土地法第97條規定之限制，是原告此部分之主張，仍無理由。
四、綜上所述，原告與被告間就系爭土地係簽訂定有期限之租賃契約，自應受民法第442 條但書規定之限制，而本件亦無情事變更原則之適用，從而，原告依民法第442 條、第227 條之2 規定，擇一請求判准調降系爭土地租金，再依土地法第97條規定請求調整每年租金為137,473 元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告雖聲請通知鄰地承租人到庭，以證明其每月租金僅38,000元，然鄰地租金金額多寡既經本院認定並無情事變更原則之適用，則原告此部分之聲請，洵無必要，應予駁回，又兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 21 日
民事庭 法 官 王政揚以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 21 日
書記官 莊茹茵