臺灣澎湖地方法院民事判決
112年度訴字第15號原 告 何峻陞訴訟代理人 林東乾律師被 告 郭淑芬訴訟代理人 蘇奕全律師複代理人 陳思默律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國112年2月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於107年4月12日向被告購買坐落澎湖縣○○市○○段000地號土地及其上馬公市○○段000○號建物(建物部分於購買時正施工興建中，土地與建物以下合稱系爭房地)，約定買賣總價新台幣(下同)900萬元，並分簽約款120萬元、完稅款150萬元及尾款630萬元三期繳納，且簽立買賣契約書(以下稱系爭契約)。原告於簽約當日即交付簽約款120萬元，其中50萬元由被告收取，其餘70萬元則存放於履約保證公司即訴外人○○○○○○股份有限公司之兆豐銀行履保帳戶內（該70萬元嗣已由○○○○○○股份有限公司交付予被告）。原告於簽約後，因發現系爭房屋有主體承重牆縱向內外兩側多數龜裂，裂縫長度遍佈1至3樓，並有嚴重漏水之情形，遂於108年1月16日以上開瑕疵已屬重大為由起訴主張解除系爭契約，惟經本院馬公簡易庭以108年度馬簡字第30號判決原告敗訴，原告不服提起上訴，由本院以110年度簡上字第7號審理，嗣經原告於111年11月7日撤回上訴確定。上開訴訟案件確定後，原告催告被告依約交付系爭房地及減少買賣價金136,038元，惟被告以原告未履行付款義務在先，被告已於107年12月15日解除系爭契約並沒收簽約款為由而拒絕履約，原告自得依系爭契約第10條違約責任第1款約定，解除系爭契約並請求被告返還簽約款120萬元。又縱認被告抗辯之解除契約有理，惟系爭房屋既有上開明顯龜裂及漏水等瑕疵，則被告以原告已給付之120萬元抵充違約金，亦有違約金約定過高之情形，應酌減違約金至50萬元始屬妥適，爰依民法第179條之規定，請求被告返還簽約款等語，並聲明：（一）被告應給付原告120萬元及自107年4月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告係以系爭房屋有瑕疵為由，藉故拒不給付所餘買賣價款，被告已依系爭契約第10條違約責任第1、2款約定，於107年12月8日以存證信函催告原告後，解除系爭契約並沒收違約金即簽約款120萬元。又被告所受領之違約金120萬元，其中14萬元已支付仲介業者作為仲介費，故被告實
際僅取得106萬元，應無違約金約定過高而應酌減之問題等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：
（一）兩造於107年4月12日以書面簽立系爭契約，嗣原告僅支付
簽約款120萬元，其中50萬元由被告收取，其餘70萬元原存放於履約保證公司即○○○○○○股份有限公司之兆豐銀行履保帳戶內，惟嗣亦由○○○○○○股份有限公司交付予被告，又系爭房屋存有瑕疵，被告以原告藉故拒絕 給付所餘價款，依系爭契約違約責任第10條第1、2款規定，於107年12月8日以存證信函催告原告並主張解除系爭契約及沒收違約金即簽約款120萬元，原告則於108年1月16日以上開瑕疵已屬重大為由起訴主張解除系爭契約，經本院馬公簡易庭以108年度馬簡字第30號判決原告敗訴，原告不服提起上訴，由本院以110年度簡上字第7號審理，嗣經原告於111年11月7日撤回上訴確定，原告再於上開訴訟案件確定後，催告被告依約交付系爭房地及減少買賣價金136,038元等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約書、存證信函、本院108年度馬簡字第30號民事判決等件（本院卷第159-167頁、173-177頁、73-81頁、43-53頁）附卷可稽，並經本院調閱本院108年度馬簡字第30號、110年度簡上字第7號民事案卷查核相符，均堪認屬實。
（二）查系爭契約第十條違約責任第1、2款約定「一、甲（即原告）乙（即被告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約。經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。：：：。」、「二、：：：。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，：：：。」，原告前以系爭房屋存有瑕疵而主張解除系爭契約，既經上開確定判決認無理由而駁回在案，有如上述，可認原告於系爭契約存在期間並無拒絕付款之正當理由，自有依約給付簽約款外之其餘價款之義務，而被告已於107年12月8日催告原告給付其餘價款未果，有如上述，則被告抗辯其已依上開契約條款解除系爭契約，並得沒收違約金等語，即有所據，系爭契約既遭被告解約在前而失效，被告自斯時起已無交屋之義務，是原告主張其得以被告嗣拒絕交屋為由解除系爭契約云云，尚非有理。
（三）次查系爭契約固約定被告於解除契約後得沒收違約金即原告已給付之全部款項，有如上述，惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌被告係在土地上興建房屋而出賣系爭房地予原告，買賣價款為900萬元，又財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準雖不足以代表個別公司經營之實際利潤，惟此既係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之意見而為核定（見所得稅法第80條規定），可謂統計及經驗所定之標準，應尚得作為被告營建住宅可得享受利益之參考計算依據。而財政部核定建築工程業類住宅營建業之同業利潤標準，其淨利率為8%，有營利事業各業所得額暨同業利潤標準附卷可稽，併考量被告出賣之土地部分，衡情其成本應較出賣之價格為低，則關於其因解除系爭契約所受無法獲取預期利潤之損失，應得以系爭契約買賣價款900萬元之8%即72萬元為衡量之參考。復斟酌被告固然違約，惟系爭房屋確有(1)窗開口部分角隅裂縫(2)內外牆垂直裂縫(3)3樓右牆裂縫(4)內、外牆毛隙裂縫等龜裂情形之內、外牆龜裂之明顯施工品質瑕疵，該等瑕疵修補之費用約為136,038元，此有高雄市土木技師公會鑑定書及補充鑑定書分別附於本院108年度馬簡字第30號、110年度簡上字第7號案卷可佐，則原告應係因過度擔心該等瑕疵影響建物結構安全以致拒付餘款而違約，應屬情有可原，且被告因免除交付及移轉系爭房地之義務而得保有之，而被告自承系爭房地之價格自解約後仍持續上漲等語（本院卷第222頁），可見被告受有相當之利益等情，因認兩造就被告得沒收原告已繳交之全部款項即簽約款120萬元之違約金約定，實屬過高，應酌減為70萬元，始屬適當。茲被告已收受原告120萬元之款項， 則扣除被告得主張之違約金70萬元後，其逾收之50萬元，係屬不當得利，自應返還原告。
四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月2日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，其金額未逾50萬元，應依職權宣告假執
行，並酌定相當之擔保金額命被告供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 3 日
民事庭 法 官 陳順輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 3 日
書記官 祝語萱