臺灣澎湖地方法院民事判決113年度訴字第31號原 告 王全合訴訟代理人 王禎祥
謝易澄律師被 告 鄭皆得訴訟代理人 鄭鼎仁
朱文財律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有澎湖縣○○鄉○○○段0000地號土地應分割如附圖一所示，1007（A）部分（面積164.10平方公尺）由原告單獨取得，1007（B）部分（面積164.11平方公尺）由被告單獨取得。
二、兩造共有澎湖縣○○鄉○○○段0000地號土地應分割如附圖二所示，1910部分（面積238.52平方公尺）由原告單獨取得，1910-A部分（面積99.48平方公尺）由被告單獨取得，原告並應以新臺幣695,200元，對被告為金錢補償。
三、訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張略以：兩造共有澎湖縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地（下單稱1007土地、1910土地，合稱系爭二地），應有部分各二分之一。因兩造就系爭二地無訂立不分割契約，系爭二地亦無不能分割之情事，然兩造不能協議分割，爰依民法第824條規定提起本件訴訟，請求裁判分割系爭二地，將1007土地按兩造應有部分比例，分割如附圖一即澎湖縣澎湖地政事務所民國113年12月5日澎地所收字第1130005871號土地複丈成果圖所示，1007（A）部分土地由原告單獨取得，1007（B）部分土地由被告單獨取得；1910土地則沿其上原告所有門牌號碼澎湖縣○○鄉○○00號之1房屋（下稱原告房屋）牆壁，分割如附圖二即澎湖縣澎湖地政事務所115年3月30日澎地所收字第1150001383號方案二土地複丈成果圖所示，1910部分土地由原告單獨取得，1910-A部分土地由被告取得，再由原告補償被告新臺幣（下同）324,216元。
二、被告則以：同意分割系爭二地，亦同意原告所提1007土地分割方案，但不同意原告所提1910土地分割方案，蓋原告分割方案將使被告無法依其應有部分為足額分配，希望按兩造就1910土地之應有部分比例各二分之一為原物分割等語。
三、得心證之理由：㈠按共有物除因物之使用目的不能分割或共有人間契約訂有不
分割之期限者外，各共有人，得隨時請求分割共有物，又共有物分割之方法，共有人不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配或變價分配之，民法第823條第1項及第824條第2項規定甚明。查本件原告主張系爭二地為兩造共有，應有部分各二分之一，兩造就系爭二地未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不能分割之情形，業據原告提出系爭二地土地登記第一類謄本為證（見本院卷一第51至53頁），且未據被告爭執，堪信屬實，則依前揭規定，原告訴請裁判分割系爭二地，即屬有據，應予准許。
㈡次按共有物之分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2、3項著有明文。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣一途（最高法院107年度台上字第547號裁判意旨參照）。經查：
⒈原告所提1007土地分割方案，為被告所同意（見本院卷二第1
58頁），本院審酌該方案分割後之各地形狀均屬方正，並未形成畸零地或袋地，無礙於土地之利用，認原告就1007土地所提分割方案應屬妥適。
⒉原告所提1910土地分割方案，為被告所不同意，並請求按兩
造就1910土地之應有部分比例為原物分割等語。經查：⑴1910土地為乙種建築用地，面積共338平方公尺等情，有該地
土地登記第一類謄本可查（見本院卷一第51至53頁）；又該地東北側有原告房屋、西南側有被告所有門牌號碼澎湖縣○○鄉○○00號房屋（下稱被告房屋）二棟建物，二屋間有一寬約
0.67、0.69公尺之巷道為隔，原告房屋坐落基地面積約225.41平方公尺等情，業經本院會同澎湖縣澎湖地政事務所人員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄、勘驗照片、澎湖縣澎湖地政事務所113年12月5日澎地所收字第1130005871號土地複丈成果圖等件存卷為憑（見本院卷一第223至248、258-1頁）。是本件如依被告請求，將1910土地按兩造應有部分比例各二分之一，分割為面積各169平方公尺之二筆土地，原告房屋必將占用被告分得之土地，其結果必將致原告房屋房地所有權人無法同一，顯有害於土地、房屋之整體使用經濟效益。反之，本件如依原告分割方案，沿原告房屋西南側牆壁延伸線為分割，原告房屋、被告房屋均得完全坐落於原告、被告各自分得之土地，不致占用他方土地，不僅有益於土地、房屋之使用效益，減少將來再生爭端之風險，亦合於該地之利用現狀。本院審酌上情，綜合考量1910土地之性質、使用現況、分割後土地經濟效用及全體共有人利益等一切情狀，認原告所提分割方案屬較公平合理之分割方式。至被告固辯稱原告房屋已有拆除重建之計畫，本件分割方案毋庸考量原告房屋坐落基地現況等語，然此業為原告所否認，被告復未就原告房屋有何拆除重建計畫，提出任何具體事證供本院審酌，其前開所辯，自難憑採。
⑵本件依原告所提1910土地分割方案，被告分得之土地面積僅
有99.48平方公尺，有不能按其應有部分受足額分配之情形，揆諸前揭說明，原告自應就被告未能受足額分配之部分，以金錢補償被告。而經本院囑託研揚不動產估價師事務所就本件補償金額為鑑定，鑑定結果為每平方公尺10,000元，此有該所114年12月13日研澎字第00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷足稽（見外放系爭估價報告第3頁）。本院考量上開鑑定結果，係中立、專業之不動產估價師針對勘估標的即1910土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等情況後，以比較法、土地開發分析法共同推估所得價格，堪認其鑑定結果應屬信實可靠。從而，原告應補償被告之金額當為695,200元【計算式：[(338×1/2)-99.48]×10,000＝695,200】，原告主張以324,216元補償被告，實屬過低，當非可採。
⑶至原告雖主張：系爭估價報告係以素地估價，未考量1910土
地上所存建物於土地價值之影響，且比較標的位在澎湖縣湖西鄉，與位處澎湖縣白沙鄉之勘估標的距離甚遠，條件亦顯不相似，估價師復恣意調整價格，致評估價格遠高於市價，不可採信等語。惟按附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限。不動產估價技術規則第86條有所明文。查系爭估價報告內容摘要明載：本件係以素地估價為前提為價值評估等語，有系爭估價報告可憑（見外放系爭估價報告第1頁），合於不動產估價技術規則第86條但書規定，是本件鑑定人未考量1910土地上所存建物於該地價值之影響，與不動產估價技術規則規定要無不合。又就土地買賣市場而言，土地上有無建物，因於土地之使用收益效率有所影響，固係影響購買意願及價格之重要因素，然本件鑑定之目的非在評估1910土地拍賣可得之金額，而係為鑑定1910土地分割找補之適當金額，自應以素地評估1910土地真正之價值以定補償金額，始屬公平。又系爭估價報告之結論，係經比較法、土地開發分析法二種估價方法決定權重各50％平均所得；二種估價方法評估過程各選取三個比較標的與勘估標的為比較評估，比較法所選比較標的均位在澎湖縣白沙鄉，經鑑定人就各比較標的之土地地形、地勢、寬度、深度、鄰路情況、區域條件、個別條件、整體條件為比較分析及調整加權後，評估價格為每平方公尺9,800元；至土地開發分析法所選三個比較標的，雖均位在澎湖縣湖西鄉，然鑑定人業已就勘估標的與比較標的之交通運輸條件、自然條件、公共設施條件、發展潛力條件等區域因素及各標的之建物個別條件、土地個別條件、道路條件、公共設施接近條件、周邊環境條件、行政條件、建物基地比等個別因素為具體分析比較，並依比較結果之優劣就價格為相應之調整，評估價格為每平方公尺10,200元等情，有系爭估價報告可憑（見外放系爭估價報告第31至46頁）。本院審酌鑑定人已於系爭估價報告就其評估依據、計算公式詳為論述，且二種估價方法所得結論並無顯著差異，認本件鑑定結果應屬信實可靠，不得僅以鑑定人所選比較標的非在1910土地所處之澎湖縣白沙鄉，或因鑑定人有依標的條件為價格調整，即謂系爭估價報告有何瑕疵可指，原告主張系爭估價報告不可採信，尚非可採。
⑷原告雖另主張：1910土地與相鄰之同段1915地號土地（下稱1
915土地）原同為重測前中屯段1169地號土地，由兩造祖先共有，應有部分各二分之一，嗣1915土地遭政府徵收，被告於96年間未知會原告，自行以每坪約12,519元之價格購回1915土地，該價格遠低於系爭估價報告估定之價格，如令原告以系爭估價報告所定價額為補償，於原告甚不公平等語，然被告於96年間以何等價格購入1915土地，與本件1910土地分割找補金額，核無任何關聯性或可比性，是原告前開主張，亦難認有據，本件仍應依系爭估價報告評估之價格為金錢找補。
四、綜上所述，原告依民法第824條規定，請求裁判分割系爭二地，為有理由，應予准許。爰判決如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造係因分割系爭土地無法達成協議而涉訟，但分割共有物之訴兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可。本院審酌兩造因本件訴訟所得之利益，認本件訴訟費用應由兩造各按其應有部分比例分擔，方屬公平，爰判決訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 115 年 6 月 1 日
民事庭 審判長法 官 楊智守
法 官 陳順輝法 官 費品璇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 4 日
書記官 杜依玹