臺灣澎湖地方法院民事判決113年度訴字第83號原 告 許政記訴訟代理人 吳俊達律師複代理人 王亭涵律師被 告 張小靜訴訟代理人 林冠廷律師
廖健智律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國115年4月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前自民國108年4月10日起，以一年一租之定期租賃方式將其所有（嗣於113年6月18日信託登記為訴外人許○○所有）之澎湖縣○○市○○路0○0號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期至113年5月15日止（下稱原租約），而兩造雖於租約屆滿前另簽立一紙自113年5月15日起至118年5月15日止之租約（下稱系爭租約），惟因簽立時原告已罹陳茲海默症而無辨別法律行為之能力，其意思表示應屬無效。況被告未經原告同意，擅自於系爭租約簽立後進行系爭房屋之內部木工等裝修工程，核屬違反系爭租約第9條「店/房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築...」之約定，又系爭房屋係屬視聽歌唱場所，其室內裝修依法應申請審查許可，茲被告並未向主管機關申請許可，逕自進行上開裝修，其使用系爭房屋之方式違反建築法第77條之2第1項第1款、建築物室內裝修管理辦法第3條之規定，亦屬違反系爭租約第10條「房屋不得供非法使用...」之約定，被告上開違約行為並均違反租賃物使用、收益方式，原告爰依系爭租約第14條、民法第438條第2項規定終止系爭租約。系爭租約既屬無效或業經終止，爰依民法第455條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並依民法第179條前段規定，請求被告給付相當租金計算之不當得利。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空並返還予原告（二）被告應自113年5月16日起至履行第一項聲明之日止，按日給付原告新台幣（下同） 645元。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：原租約自108年起即已存在，嗣兩造於113年4月23日，在兩造共同友人陳○○之陪同下續約，簽約時原告之精神狀態良好，並無任何異常。又被告於113年續約前有先就裝修內容向原告說明，並經原告明示同意後始行施作，且正因原告允諾被告得進行室內裝修以利繼續營業，兩造始一次簽訂5年期之系爭租約，被告並非未經原告同意擅自裝修。
而113年之裝修工程僅為一般室內修繕與裝飾行為，依法無須申請室內裝修審查許可，況縱認被告有未經申請而進行室內裝修之違規情事，至多亦僅屬行政管理上之程序義務違反，尚不構成非法使用房屋之違約事由。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）被告如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告自108年4月10日起，以原租約將其所有（嗣於113年6月18日信託登記為訴外人許○○所有）系爭房屋出租予被告，系爭房屋並自斯時起供作視聽伴唱場所，嗣兩造於113年4月23日，另以書面簽立系爭租約，並經兩造用印蓋章，其中租期約定5年（原租約為1年）、租金約定前3年每月3萬元，後2年每月3萬5千元（原租約為每月2萬元），其餘租約條款則大致與原租約相同等情，為兩造所不爭，並有原租約及系爭租約房屋租賃契約書（本院卷（一）第87-97頁）、建物登記謄本及地籍異動索引（本院卷（一）第179-183頁）等附卷可稽，均堪認屬實。
（二）原告雖主張：系爭租約於簽立時，原告已罹陳茲海默症而無辨別法律行為之能力，其意思表示應屬無效云云。惟查原告固經臺灣大學醫學院附設醫院於114年3月18日對其實施精神鑑定後，認原告因罹患阿茲海默型失智症，工作記憶、短期記憶、學習能力明顯退化，針對較複雜的財務處理及商業決策行為，無法作出合理的決策，且無法對其意思表示所伴隨之風險有足夠了解，因此於較複雜且須預測未來風險之財務處理及商業決策行為時，原告為意思表示之效果之能力已達顯有不足之程度，嗣經法院於114年9月15日宣告其為受輔助宣告之人，此有臺灣大學醫學院附設醫院精神鑑定報告及臺灣臺北地方法院113年度監宣字第832號民事裁定可稽（本院卷（一）第441-462頁）。然證人陳○○於本院審理中證稱：兩造簽訂系爭租約時，我有在場。簽約地點在原告○○路住處○樓。因為原租約到期，原告主動打電話給被告說要續約，後來被告打電話請我到現場，當時除了兩造和我以外，還有另外一位房客馬小姐在場。原告當時的精神狀況很好，笑瞇瞇的。簽約時有參考原租約討論租約內容，主要是討論租金及租期，租金部分是原告表示要調漲租金。當天簽完約後有到法院要辦公證，到的時候法院下午還沒有上班，後來又因為原告沒有帶地籍和房屋證明文件，因資料不齊全，所以沒有辦成等語（本院卷（二）第48-54頁）。原告既主動要求續訂系爭租約，並就租金、租期等相關租約內容與被告磋商討論後，除將租期延長為5年（原租約為1年）及提高租金為前3年每月3萬元，後2年每月3萬5千元（原租約為每月2萬元）外，其餘租賃條件、使用方式及相關約定，大致與原租約相同，而據以簽立系爭租約，嗣並前往法院擬辦理租約公證，則其締約過程及內容並無任何違反常情之處，足見原告於締約時就系爭租約相關內容具有相當之理解、判斷能力，尚無欠缺為意思表示之效果之能力之情事，原告主張系爭租約因其無締約行為能力而屬無效云云，自非可採。
（三）原告另主張：被告於113年有未經原告同意而擅自改裝系爭房屋之違約情事云云。惟查系爭房屋於原租約期間之108年9月16日即經澎湖縣政府核准1樓變更使用為視聽歌唱場所並發給室內裝修合格證，另於100年10月11日完成商業登記等情，有澎湖縣政府114年9月10日府建管字第1140810764號函附建築物室內裝修合格證明書、變更使用執照、商業登記抄本等附卷可稽（本院卷（一）第407-413頁），足見系爭房屋1樓早於108年即已改裝完成並變更使用為視聽歌唱場所。而被告固自承其於113年委請他人就系爭房屋施工，惟該次施工之項目僅及於添購沙發、貼附壁紙及地板木工，工程總價則為386000元，此有被告提出之承攬契約書及估價單可稽（本院卷（一）第221、223頁），足見被告就113年之施工僅係就原租約期間已改裝配置之既有設備予以維修、更新，並非再度變動系爭房屋之結構、格局、水電管線鋪設等，難認有何改裝系爭房屋情事，是原告此部分關於被告違約之主張，尚屬無稽。
（四）原告復主張：被告於113年未經申請室內裝修審查許可，逕自進行系爭房屋之內部木工等裝修工程，亦屬違約云云。惟查被告於113年所為之上開裝修工程，經本院檢附上開承攬契約書、估價單、商業登記抄本及建物登記謄本送請澎湖縣政府檢視後，經函覆略以「...，且依建築物室內裝修管理辦法第三條本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更。」本案依檢附之估價單項目非屬室內裝修管理辦法應申請之範圍，故免申請室内裝修許可」，此有澎湖縣政府115年1月28日府建管字第1150005842號函1紙可稽（本院卷（二）第27頁），足見被告此部分之修繕毋庸申請許可即可為之，是原告此部分關於被告違約之主張，亦無所據。
四、綜上所述，系爭租約未有無效或得終止之情事，被告自可基於系爭租約占有使用系爭房屋。從而，原告依民法第455條、第179條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當利益，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 18 日
民事庭 法 官 陳順輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 18 日
書記官 洪鈺筑