臺灣澎湖地方法院民事裁定114年度司執字第5344號聲明異議人即 承租人 盧乙賓債 權 人 陳柏文併案債權人 中租迪和股份有限公司法定代理人 陳鳳龍併案債權人 合迪股份有限公司（115-477）法定代理人 陳鳳龍併案債權人 合迪股份有限公司（000-0000）法定代理人 陳鳳龍併案債權人 合迪股份有限公司（000-0000）法定代理人 陳鳳龍併案債權人 有限責任澎湖第二信用合作社法定代理人 莊馥全代 理 人 呂建穎債 務 人 王衣綾上列聲明異議人即承租人對本院民國115年7月1日除租命令聲明異議，本院裁定如下：
主 文聲明異議駁回。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋，亦有明確說明。末按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，但強制執行不因而停止，強制執行法第12條第1項亦有明定。
二、聲明異議意旨略以：聲明人就附表不動產與第三人楊哲明於民國109年9月10日訂立5年之房屋租賃契約（下稱前租約），到期日為115年9月9日，聲明人並於109年9月10日遷入附表不動產，聲明人在租賃期間就附表不動產已加以整理修繕、增建。又依買賣不破租賃原則債務人於113年4月22日登記受讓附表不動產後，另與聲明人訂立自113年5月16日至123年5月15日之租約（下稱後租約），故聲明人現確為附表不動產之承租人，應保障其占有使用之權利等語。
三、經查，債務人分別於113年4月22日、113年5月15日就附表不動產設定第一、二順位抵押權予抵押權人有限責任澎湖第二信用合作社、及陳柏文，此有設定抵押權契約書、他項權利證明、債權證明文件及土地登記謄本在卷可參。又債務人未能按時履行債務，經抵押權人聲請強制執行附表不動產，惟債務人於設定抵押權後、執行查封前業已將附表不動產出租予聲明人，有聲明人所提房屋租賃契約影本可參(租期自113年5月16日起至民國123年5月15日止)。另聲明人稱其與第三人楊哲明之前租約，係於債務人設定抵押權予執行債權人前即已簽立，依買賣不破租賃原則應延續至受讓人即債務人。
惟查，聲明人與債務人另有訂立後租約，而聲明人就附表不動產與所有權人間之前、後租約，兩者之租金額、租金支付期限、及方式，均不相同，應認由於聲明人與債務人後租約之訂立，前租約即已終止不存在(最高法院72年度台上字第3654號判決參照)。而後租約既於抵押權設定後之113年5月16日始訂立，本院於115年4月7日第一次拍賣附表不動產，因註記此一出租情況不予點交，致第一次拍賣未能拍定，故債權人主張此一租賃關係之存在，已影響抵押權人權益，聲請除去租賃關係，本院乃依聲請於115年7月1日通知除去聲明人與債務人之租賃關係。從而，本院依債權人之聲請，除去聲明人之租賃權，於法有據，聲明人以上述事由聲明異議，於法不合，應予駁回，爰裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中 華 民 國 115 年 7 月 28 日
民事執行處 司法事務官 王志浩附表：
114年司執字005344號 財產所有人：王衣綾 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 澎湖縣 湖西鄉 尖山南 444-1 266.62 全部 備考 現有一無門牌建物坐落其上，門口牆壁上有「世芯開發有限公司」字樣，其上有登記一尖山南段50建號。餘為空地、南側鄰馬路。114年司執字005344號 財產所有人：王衣綾 編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 50 澎湖縣○○鄉○○○段00000地號 -------------- 尖山27之1號 2層加強磚造、住家用 一層: 112.61 二層: 112.61 電梯樓梯間: 20.28 合計: 245.5 水箱:10.6平方公尺 全部 備考 門首未懸掛門牌，門口牆壁上有「世芯開發有限公司」字樣，在場鄭先生稱建物現由欣立發營造股份有限公司承租中。二樓以上多處大面積壁癌。地政指出建物一樓南側及西側均有增建。 2 73 澎湖縣○○鄉○○○段00000地號 -------------- 尖山27之1號 加強磚造、塑鋼造、 地面層: 80.27 合計: 80.27 增建一層遮陽棚：21.24平方公尺 全部 備考 本建物為未保存登記建物，部分面積跨越鄰地尖山南段444、447、649地號，使用法律關係不明，有遭請求拆屋還地風險，請應買人注意。以上正本與原本無異。