臺灣澎湖地方法院民事裁定114年度司拍字第13號聲 請 人 歐重儀相 對 人 賴正哲上列當事人間聲請拍賣抵押物事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用新臺幣參仟元由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：聲請人於民國112年2月18日向相對人購買其所有如附表所示不動產，並立有不動產買賣契約書。嗣聲請人依約給付第一期款項新臺幣（下同）140萬元，並由相對人提供其所有如附表所示之不動產，於112年3月16日設定擔保債權總金額140萬元之最高限額抵押權。然經聲請人細究澎湖縣非都市土地一般農業區農牧用地或養殖用地興建住宅計畫暨變更編定審查作業要點之規定，聲請人自始即顯不具備購買相對人所有如附表所示不動產之資格，而相對人明知前述相關規定卻未盡告知義務致給付不能，依約聲請人得解約並請求損害賠償，故聲請人乃於114年5月12日委請律師發函通知相對人解約，並定期催告相對人返還已收受訂金及給付已支付價金作為懲罰性違約金，相對人已於114年5月13日收受，然其逾期迄今仍未返還價金，爰聲請拍賣抵押物以資受償，並提出不動產買賣契約書、匯款憑證、抵押權設定契約書、他項權利證明書、律師函及郵件回執、不動產登記第一類謄本等件影本為證。
二、按抵押權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。上開規定於最高限額抵押權準用之，民法第873條、第881條之17分別定有明文。
次按最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。民法第881條之1第1項、第2項已有明定。準此，最高限額抵押權人於實行其抵押權，聲請拍賣抵押物時，須其抵押權擔保一定範圍內之債權存在且屆清償期而未受償，始得為之，即不得對非擔保範圍內之債務或債務人以外之人債務行使抵押權。又最高限額抵押權所擔保之原債權確定後，除本節另有規定外，其擔保效力不及於繼續發生之債權或取得之票據上之權利，民法第881條之14亦有明定。
三、經查，本件抵押權所登記之擔保債權種類及範圍係記載：「擔保債務人對抵押權人現在(包括過去所負現在尚未清償)及將來在本抵押權設定契書所定最高限額內所負之債務，包括借款、墊款、票據、保證等文，觀其文義，堪認本件抵押權所擔保之債權種類及範圍應係借款、墊款、票據、保證等債務，及其他擔保範圍約定：1、取得執行名義費用。2、保全抵押物之費用。3、因債務不履行而發生之損害賠償。4、因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之費用。5、強制執行之費用。6、參與分配之費用。7、拍賣抵押物包含訴訟委任律師費用等。然並未見有聲請人所主張之價金返還債權。另抵押權設定契約書之其他擔保範圍約定事項欄固載有：「因債務不履行而發生之損害賠償」等文。惟查，縱使本件買賣契約之債務不履行而發生之損害賠償於擔保範圍，然聲請人是否可主張因歸責相對人之事由而債務不履行得主張損害賠償，尚須經實體審查，此應循訴訟途徑以謀解決，要非非訟事件程序所得審究。本院無從依聲請人之主張即逕予認定本件抵押權即有擔保附表不動產未有移轉登記予聲請人而有聲請人主張之損害賠償。況依本件抵押權登記之擔保債權確定期日為114年3月9日，而聲請人所主張相對人之債務係其於114年5月12日委請律師發函通知相對人解約，並定期催告相對人返還已收受價金及給付已支付價金作為懲罰性違約金，其所主張之損害賠償債務係於上開期日後始發生之債務，已逾本件抵押權之擔保債權確定期日，非本件抵押權擔保效力所及。故本件聲請人聲請拍賣抵押物，於法未合，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第78條，裁定如主文。
五、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費1,500元。
中 華 民 國 114 年 6 月 30 日
馬公簡易庭 司法事務官 王志浩附表：
編 號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 1 澎湖縣 ○○鄉 ○○ 000 000.00 1分之1 2 澎湖縣 ○○鄉 ○○ 000 00.00 1分之1編 號 建號 基 地 坐 落 -------------- 門 牌 號 碼 建築式樣主要材料 及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 00 澎湖縣○○鄉○○段 000地號 鋼筋混凝土 加強磚造、 國民住宅、二層 一層：00.00 二層：00.00 合計：000.00 1分之1 澎湖縣○○鄉○○○ 0○0號以上正本與原本無異。