臺灣屏東地方法院民事判決 八十八年度訴字第三三七號
原 告 戊○○訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 丙○○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○
壬○○○共 同訴訟代理人 癸○○ 住被 告 辛○○ 住
巳○○ 住乙○○ 住卯○○右 一 人訴訟代理人 辰○○ 住被 告 己○○即周慶
住庚○○同右）
住寅○○○即張
住右 一 人訴訟代理人 丑○○ 住右當事人間請求調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號土地如附圖一所示編號⑶部分面積一六○平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣叁萬陸仟玖佰陸拾元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣叁萬陸仟玖佰陸拾元。
被告丁○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號土地如附圖一所示編號⑴部分面積十五平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣叁仟肆佰陸拾伍元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣叁仟肆佰陸拾伍元。
被告壬○○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號土地如附圖一所示編號⑵部分部分面積五三平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣壹萬貳仟貳佰肆拾叁元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣壹萬貳仟貳佰肆拾叁元。
被告辛○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三二、四七八地號如附圖二所示編號Ｒ部分面積二三平方公尺；Ｑ部分面積三六平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣貳萬零肆佰叁拾叁元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣貳萬零肆佰叁拾叁元。添被告巳○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三二、四七八、六三七地號如附圖二所示編號Ｓ部分面積二二平方公尺；Ｔ部分面積一七平方公尺；Ｖ部分面積二平方公尺；Ｕ部分面積一三平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣壹萬捌仟伍佰貳拾貳元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣壹萬捌仟伍佰貳拾貳元。添被告乙○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三二、四七八、六三七地號如附圖二所示編號Ｙ部分面積二六平方公尺；Ｘ部分面積二四平方公尺；Ｗ部分面積二四平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣貳萬陸仟壹佰陸拾陸元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣貳萬陸仟壹佰陸拾陸元元。添被告卯○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三四地號土地如附圖二所示編號H1部分面積五八平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣壹萬叁仟叁佰玖拾捌元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣壹萬叁仟叁佰玖拾捌元。添被告己○○、庚○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號如附圖一所示編號⑷部分面積九六平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣貳萬貳仟壹佰柒拾陸元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣貳萬貳仟壹佰柒拾陸元。添被告寅○○○向原告承租坐落屏東市○○段第三八五地號土地如附圖二所示編號Ｂ部分面積四四平方公尺；Ｃ部分面積八九平方公尺土地之租金，應自民國八十八年三月三十日起調整為每年新台幣伍萬伍仟捌佰陸拾元；並應自民國八十八年三月三十日起按年給付原告新台幣伍萬伍仟捌佰陸拾元。添原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告己○○、庚○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第一百六十八條定有明文；又第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第一百七十五條第一、二項定有明文。本件原告起訴後，被告張陳鈕、周慶義已分別於民國八十九年六月二十日、九十一年二月二十五日死亡，並由原告具狀聲明被告張陳鈕之繼承人寅○○○；被告周慶義之繼承人己○○、庚○○承受訴訟，有戶籍謄本及承受訴訟聲請狀各一件在卷足參，核與上開規定相符，應予准許。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、減縮應受判決事項之聲明。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文。本件原告原起訴請求被告應自起訴時起各按其等所承租土地之申報地價總額百分之十調整給付租金，並應各給付原告自八十三年三月三十日起至八十八年三月二十九日止共計五年之租金，嗣變更為請求被告應自起訴時起各按其等所承租土地之申報地價總額百分之十調整並給付租金，經核原告上開訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：坐落屏東市○○段第六八一、三八五、四七八、六三二、六三四、六三七地號等六筆土地為原告所有，被告分別於原告所有上開土地上如附圖一、二所示之面積、位置上搭建地上物供自己使用，並經法院判決認定被告與原告間有租賃關係存在。上開土地為被告使用數十年，租金均未曾調整過，其中第六八一地號土地之公告現值已由二十年前每平方公尺新台幣（下同）七百五十元調整為民國八十七年每平方公尺一萬二千元；第四七八、六三七地號土地之公告現值已由二十年前每平方公尺七百元調整為八十七年每平方公尺三萬元；第六三二、六三四地號土地之公告現值已由二十年前每平方公尺七百元調整為八十七年每平方公尺一萬二千元；第三八五地號土地之公告現值已由二十年前每平方公尺八百元調整為八十七年每平方公尺三萬元，顯示上開土地價值已調昇，並仍繼續繁榮發展，為此爰依民法第四百四十二條規定請求准予調整租金並請求自起訴時起被告應按上開申報地價百分之十計算給付租金等語。並減縮聲明：㈠被告丙○○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號如附圖一所示⑶部分面積一六○平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣四千四百元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣四千四百元。㈡被告丁○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號如附圖一所示⑴部分面積一五平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣四百一十二元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣四百一十二元。㈢被告壬○○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號土地如附圖一所示⑵部分面積五三平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣一千四百五十七元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣一千四百五十七元。㈣被告辛○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三二、四七八地號如附圖二所示Ｒ部分面積二三平方公尺；Ｑ部分面積三六平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣二千四百三十二元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣二千四百三十三元。㈤被告巳○○向原告承租坐落屏東市○○段第六
三二、四七八、六三七地號如附圖二所示Ｓ部分面積二二平方公尺；Ｔ部分面積一七平方公尺；Ｖ部分面積二平方公尺；Ｕ部分面積一三平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣二千二百三十二元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣二千二百三十二元。㈥被告乙○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三二、四七八、六三七地號如附圖二所示Ｙ部分面積二六平方公尺；Ｘ部分面積二四平方公尺；Ｗ部分面積二四平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣三千一百十五元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣三千一百十五元。㈦被告卯○○向原告承租坐落屏東市○○段第六三四地號如附圖二所示H1部分面積五八平方公尺之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣一千五百九十五元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣一千五百九十五元。㈧被告己○○、庚○○向原告承租坐落屏東市○○段第六八一地號如附圖一所示⑷部分面積九六平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣二千六百四十元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣二千六百四十元。㈨被告寅○○○向原告承租坐落屏東市○○段第三八五地號土地如附圖二所示Ｂ部分面積四四平方公尺；Ｃ部分面積八九平方公尺土地之租金，應自八十八年三月三十日起調整為每月新台幣六千六百五十元；並應自八十八年三月三十日起按月給付原告新台幣六千六百五十元。添
三、被告丙○○○、丁○、壬○○○、辛○○、乙○○、寅○○○則以：原告主張按申報地價百分之十調整租金，顯然過高，請求降低百分之三或四等語，資為抗辯；被告巳○○、子○○則以：不同意調整租金等語，資為抗辯；被告卯○○則以：原告主張按申報地價百分之十調整租金，顯然過高，請求調整為每月租金一千元；被告己○○、庚○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前之陳述則以：原告主張按申報地價百分之十調整租金，顯然過高，不同意調整租金等語，資為抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。
四、查原告主張坐落屏東市○○段第六八一、三八五、四七八、六三二、六三四、六三七地號等六筆土地為原告所有，被告分別於原告所有上開土地上如附圖一、二所示之面積、位置上搭建地上物供自己使用，並經法院判決認定被告與原告間有租賃關係存在，上開土地為被告使用數十年，租金均未曾調整過等情，業據其提出土地登記簿謄本、本院八十二年度重訴字第一七號及八十四年度訴字第七○號民事判決、台灣高等法院高雄分院八十六年度重上更㈡字第六號及八十六年度再更㈠字第一號民事判決等件為證，並經本院會同屏東地政事務所人員至現場勘驗測量明確，有複丈成果圖及勘驗筆錄在卷可稽，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
五、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。系爭第六八一地號土地之公告現值已由六十七年之每平方公尺七百五十元調整為八十七年之每平方公尺一萬二千元，申報地價總額則由六十七年之每平方公尺六百元調整至八十六年之每平方公尺三千三百元；第四七八、六三七地號土地之公告現值已由六十七年之每平方公尺七百元調整為八十七年之每平方公尺三萬元，申報地價總額則由六十七年之每平方公尺五百六十元調整至八十六年之每平方公尺六千元；第六三二、六三四地號土地之公告現值已由六十七年之每平方公尺七百元調整為八十七年之每平方公尺一萬二千元，申報地價總額則由六十七年之每平方公尺五百六十元調整至八十六年之每平方公尺三千三百元；第三八五地號土地之公告現值已由六十七年之每平方公尺八百元調整為八十七年之每平方公尺三萬元，申報地價總額則由六十七年之每平方公尺六百四十元調整至八十六年之每平方公尺六千元，有地價謄本在卷可查（見本院卷㈠第五九頁至七六頁以下），足見上開土地之價格確已大幅上漲，且被告使用系爭土地數十年，均未調整租金，已如前述，顯見系爭土地之租金確有調整之必要。又當事人向法院起訴請求增高租金時，如未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議參照）。本件原告於起訴前，未向被告為表明調整租金之意思表示，依上開說明，原告請求自起訴當日即八十八年三月三十日為調整租金之時點，洵屬正當，應予准許。
六、次按土地法第一百零五條準用同法九十七條所定建築基地之租金，以申報地價總額年息百分之十為限。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至於增加租額之多寡，則應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院二十年度上字第二八三號、四十六年度台上字第八五五五號判例意旨亦可參照。查系爭土地地目均為「建」，位於屏東市○○○街及蕉市巷內，鄰近屏東市後火車站，其附近有新建店面五層樓房、大廈及佛光講堂等建物，為一住宅區，被告所有之房屋均係於三十年間所興建之磚造瓦蓋平房等情，有系爭土地登記簿謄本、本院八十八年七月二日及九十二年三月十八日勘驗筆錄及現場照片十六張附卷可稽。茲綜合上述情形，並審酌系爭土地增值，利用價值提高，鄰近地段繁榮之程度，被告使用所受之利益，及系爭土地之申報地價總額自八十三年起迄八十六年止均未有大幅變動之調整等情，認被告承租系爭土地每年租金調整為按各該土地於八十六年度申報地價總額年息百分之七計算為適當。則系爭土地之租金每年應調整租金分別計算附表所示。
七、綜上所述，原告依民法第四百四百四十二條前段，訴請自起訴日即八十八年三月三十日起調整被告所承租系爭土地之每年租金，按各該土地申報地價總額年息百分之七計算，為有理由，應予准許，並判決如主文第一項至第九項所示；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官 阮世賢~B法 官 胡晏彰~B法 官 王炳人右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 洪榮華中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日