臺灣屏東地方法院民事判決 八十八年度訴字第八三四號
原 告 乙○○訴訟代理人 林慶雲律師
王佑如律師楊靖儀律師被 告 甲○○ 住右當事人間確認土地優先購買權不存在事件，本院判決如左：
主 文確認被告就屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積０．０七九七一四公頃土地，由全體共有人（包括被告在內）將前開土地所有權全部出售與原告之買賣行為所生之承租人優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：㈠屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積０．０七九七一四公頃（下稱
系爭土地）及同段一三四三地號，地目田，面積０．０二一五０七公頃土地，為被告與訴外人楊國雄等五十六人所共有，其中楊國雄應有部分為四分之三，其餘應有部分四分之一由包括被告在內之五十六人公同共有。原告向前開二筆土地共有人買受前開二筆土地，出賣人計五十七人，共有人中同意將之出售與原告者，包括楊國雄及被告在內，均已在渠等與原告所簽訂之土地買賣所有權移轉契約書蓋章，不同意出售之共有人計八人，則未在該移轉契約書上蓋章。故本件就前開二筆土地所有權全部之買賣，已依土地法第三十四條之一第一項之規定，由就系爭土地擁有應有部分四分之三之共有人楊國雄及其他部分共有人同意將系爭土地所有權全部出售與原告，總價金為新台幣（下同）一千七百七十五萬九千二百二十四元。
㈡於八十二、三年間原告與前開二筆土地共有人洽商買賣土地時，訴外人即被告之
被繼承人即其父親楊啟香係系爭土地之承租人，已同意出賣系爭土地，且約定原告應給付買賣土地價金之三分之一作為承租人之補償金，而楊啟香則拋棄其承租人優先購買權，由原告先給付補償金之訂金二十萬元，俟原告辦理土地所有權移轉登記並取得建築執照後，再給付其餘款項。原告已依約先給付二十萬元，楊啟香亦已表示拋棄優先承買權。
㈢被告係系爭土地土地應有部分四分之一公同共有人之一，已同意依該價格出售，
而於原告與出賣人所訂立之土地買賣所有權移轉登記契約書上蓋章，並領取其出售前開二筆土地其應得之價金共計八萬六千零四十一元完畢，衡情當無再願意依同一價格優先購買其他共有人應有部分之理，且其亦表示願意拋棄耕地三七五減租條例第十五條第一項之承租人優先承買權，故其雖係系爭土地之承租人，然其基於土地承租人地位就系爭土地所生之優先承買權自已不存在。
㈣詎被告竟拒絕出具承租人優先承買權拋棄書供原告辦理所有權移轉登記，致原告
迄未為所有權移轉登記，則原告自有既受確認被告優先承買權不存在判決之法律上利益，爰訴請判決如訴之聲明。
三、證據：提出土地所有權移轉登記契約書、領受證明書、支票各一份，土地登記簿謄本各二份，並聲請訊問證人林颱麗、劉雪鳳。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：㈠原告向系爭土地共有人洽商買受系爭土地時，被告之被繼承人即被告之父楊啟香
尚在世，其為共有人之一，亦承租系爭土地，其同意出賣系爭土地。嗣被告因繼承而與其他共有人共有系爭土地，並承租系爭土地，依屏東縣佳冬鄉公所私有耕地租賃契約變更通知書佳冬鄉佳租字第五三一七號租賃契約，自八十七年六月二十九日起承租系爭土地。被告對系爭土地具有所有權人及承租人之雙重身分。
㈡被告願意履行楊啟香出售土地之承諾，同意將系爭土地出售與原告，已於土地買賣所有權移轉契約書蓋章，並領取應得之價金八萬六千零四十一元完畢。
㈢再原告應依耕地三七五減租條例規定，耕地租約在期限未滿前，出租人應給與承
租人補償，原告曾預付二十萬元之承租人補償金之訂金給楊啟香，然卻不依承諾給付其餘補償金，被告自拒絕出具承租人優先承買權拋棄書。
㈣被告雖同意出售系爭土地，但基於三七五減租條例租約承租系爭土地之承租人身
分並未因此消失，仍應享有承租人應享之權利，且被告並未簽具承租人優先承買權拋棄書，故被告之承租人優先承買權確實存在無疑。
三、證據：提出屏東縣佳冬鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書一份。理 由
甲、程序方面：按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院五十二年度台上字第一二三七號、第一九二二號著有判例可資參照。本件原告主張於其向屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積○．○七九七一四公頃土地共有人買受該筆土地所有權全部之買賣行為，被告係系爭土地之承租人，已拋棄其基於承租人之優先承買權，惟卻拒絕出具優先承買權拋棄書，致其無法為所有權移轉登記等情。而被告則抗辯其為系爭土地之承租人，既未出具拋棄書，則其承租人優先承買權仍存在。是故，關於被告於系爭土地買賣行為中其基於承租人之優先承買權究存否，兩造有所爭執，並不明確，致原告在法律上地位受有不妥之狀態存在，若經由本院以判決確認，將可除去上開不妥之狀態，因而原告有即受確認判決之法律上利益存在，其理甚明。是原告提起本件確認訴訟，於法有據，應予許之。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：屏東縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田，面積０．０七九七一四公頃土地即系爭土地及同段一三四三地號，地目田，面積０．０二一五０七公頃土地，為被告與訴外人楊國雄等五十六人所共有，其中楊國雄應有部分為四分之三，其餘應有部分四分之一由包括被告在內之五十六人公同共有。原告向前開二筆土地共有人買受二筆土地，總價金為一千七百七十五萬九千二百二十四元，共有人中同意將之出售與原告者，包括楊國雄及被告在內，均已在渠等與原告所簽訂之土地買賣所有權移轉契約書蓋章，不同意出售之共有人計八人，則未在該移轉契約書上蓋章，故系爭土地買賣已符合依土地法第三十四條之一第一項之規定。被告之被繼承人即其父親楊啟香係系爭土地之原承租人，其同意出賣系爭土地，且拋棄其承租人優先購買權，原告已先給付承租人補償金之訂金二十萬元與楊啟香，其餘補償金則約定俟原告辦理土地所有權移轉登記並取得建築執照後再給付；且被告亦已同意依該價格出售，而於原告與出賣人所訂立之土地買賣所有權移轉登記契約書上蓋章，並領取其出售前開二筆土地應得之價金共計八萬六千零四十一元，且表示願意拋棄耕地三七五減租條例第十五條第一項之承租人優先承買權，故其雖係系爭土地之承租人，然其基於土地承租人地位就系爭土地所生之優先承買權自已不存在。詎被告竟拒絕出具承租人優先承買權拋棄書供原告辦理所有權移轉登記，爰提起本訴訴請判決如訴之聲明等語。
二、被告則以：其被繼承人即其父楊啟香為系爭土地原承租人，其同意出賣系爭土地，嗣被告因繼承而與其他共有人共有系爭土地，並承租系爭土地，被告同意將系爭土地出售與原告，已於系爭土地買賣所有權移轉契約書蓋章，並領取應得之價金共八萬六千零四十一元。惟原告應給與承租人補償金，然其卻僅給付二十萬元之訂金給楊啟香，而未給付其餘補償金，被告自拒絕出具承租人優先承買權拋棄書。故被告雖同意出售系爭土地，但既未出具承租人優先承買權拋棄書，則基於耕地三七五減租條例其承租系爭土地之承租人身分並未因此消失，故被告之承租人優先承買權確實存在無疑等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地及同段一三四三號田０．０二一五０七公頃土地，為被告與訴外人楊國雄等五十六人所共有，其中楊國雄應有部分為四分之三，其餘應有部分四分之一由包括被告在內之五十六人公同共有，原告向前開二筆土地共有人買受前開二筆土地，總價金為一千七百七十五萬九千二百二十四元，共有人中包括楊國雄及被告在內同意出售者均已在渠等與原告所簽訂之土地買賣所有權移轉契約書蓋章，不同意出售之共有人計八人，則未在該移轉契約書上蓋章之事實，業據原告提出與其所述相符之土地所有權移轉登記契約書一份、土地登記簿謄本二份為證；又被告係系爭土地之承租人，同意依該價格出售，並已領取其出售前開二筆土地應得之價金共八萬六千零四十一元等情，亦據原告提出領受證明書、支票各一份附卷可稽，並有被告提出之屏東縣佳冬鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書一份在卷足佐，且均為被告所是認（參見被告八十八年十一月二十二日答辯狀及本院八十九年一月三日言詞辯論筆錄），自堪信為真實。
四、本件原告復主張被告已拋棄其基於耕地三七五減租條例第十五條第一項之承租人優先承買權，故其基於系爭土地承租人地位就系爭土地所生之優先承買權自已不存在等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。本院審酌如下：
㈠按耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）而其租用目的係種
植稻、麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言，最高法院六十三年度台上字地一五二九號判例意旨參照。本件系爭土地地目為田，被告承租系爭土地用以種植香蕉，已據其自承在卷（參見本院八十九年一月十三日言詞辯論筆錄），並為原告所不爭執，是揆諸前開判例意旨，被告承租系爭土地係屬耕地租用，自有耕地三七五減租條例之適用至明。
㈡次按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通
知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反第一項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第十五條第一、三項定有明文。惟優先承買權亦為權利之一種，原則上因拋棄而消滅，承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使，最高法院四十九年度台上字第二三八五號判例意旨闡述甚詳。經查，證人即系爭土地應有部分四分之三共有人楊國雄之前手楊金安之兒媳林颱麗結證稱：八十二、三年間原告洽商買受系爭土地時，約定楊啟香拋棄承租人優先承買權，原告則以土地買賣價金之三分之一作為承租人之補償金，原告應先給付訂金二十萬元，其餘補償金則俟所有權移轉登記及取得建築執照後再為給付，原告已給付訂金二十萬元與楊啟香，楊啟香亦已同意拋棄承租人優先承買權，嗣其過世後，被告辦理承租系爭土地並於買受系爭土地之土地買賣所有權移轉契約書蓋章等語；再佐以被告自承：其父楊啟香已收受原告給付之承租人補償金訂金二十萬元，其願意履行約定，故於原告買受系爭土地之土地買賣所有權移轉契約書蓋章等語（參見本院八十九年一月十三日言詞辯論筆錄）；復參以被告業已領取出售系爭土地應得之價金八萬餘元等情。綜衡上情，足見被告對於系爭土地之買賣行為及承租人補償金之約定均知情，且同意履行該約定，而於土地買賣所有權移轉契約書蓋章，並領畢應得之價金等情，堪信屬實。次查，徵諸被告同意以該價格出售系爭土地與原告且領取應得之價金，與被告行使承租人優先承買權即依與原告同一價格優先購買系爭土地，係屬二律背反，亦即被告若同意出售系爭土地，即無依與原告同一價格優先購買系爭土地之意，否則豈有同意出售之理。準此，被告既同意以該價格出售系爭土地與原告並領取應得之價金，自無行使承租人優先承買權之意，若非其已拋棄承租人優先承買權，豈有於系爭土地所有權移轉契約書蓋章並領取應得價金之理。是以，被告已拋棄承租人優先承買權一節，堪予認定。揆諸前開說明，縱使原告未踐行耕地三七五減租條例第十五條第一項將買受條件以書面通知承租人即被告之程序，惟優先承買權亦為權利之一種，自因拋棄而消滅，則被告既就其優先承買權曾為拋棄之意思表示，自後即不得再行主張及行使，其理至明。
㈢再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第一、二項分別定有明文。而權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅，最高法院七十二年度台上字第二六七三號判決意旨可稽。如前所述，既然被告同意以該價格出售系爭土地與原告並領取應得之價金，與被告行使承租人優先承買權即依與原告同一價格優先購買系爭土地，係屬二律背反，是故，即使被告並未明確向原告表示拋棄其承租人優先承買權之意，惟參諸被告同意出售系爭土地並領取價金之舉，依誠信原則自契約之目的及交易習慣上觀察，衡情被告並無依與原告同一價格優先購買系爭土地之意，亦即並無行使承租人優先承買權之意，被告此舉已足引起原告之正當信任，認為其已不欲行使其承租人優先承買權，而於被告即系爭土地承租人優先承買權之權利人竟再表示其承租人優先承買權存在時，自應認其有違誠信原則，而得因原告之抗辯，使其權利歸於消滅。準此，原告既已為前開抗辯，則被告之承租人優先承買權自應歸於消滅。
㈣綜上，被告於系爭土地買賣之承租人優先承買權既已歸於消滅，是其抗辯原告未
給付承租人補償金，故不拋棄承租人優先承買權云云，委無足採。而原告上開主張，洵足採信。
五、綜上，被告既對於系爭土地之買賣行為及承租人補償金之約定均知情，且同意履行該約定，而於土地買賣所有權移轉契約書蓋章且領畢應得之價金，並已拋棄承租人優先承買權，則該權利自已歸於消滅；惟即使被告並未明確向原告表示拋棄其承租人優先承買權，然依誠信原則，被告所為足以令原告信賴其已不欲行使承租人優先承買權，而得因原告之抗辯，使其該權利歸於消滅，已於前述。從而，原告主張被告對於系爭土地買賣之承租人優先承買權已不存在，即屬有據，應予准許。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十五 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 洪乙心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蘇聰藝中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十五 日