臺灣屏東地方法院民事判決 八十八年度重訴字第九十號
原 告 戊○
丙○○壬○○丁○○訴訟代理人 子○○被 告 台灣電力股份有限公司法定代理人 辛○○訴訟代理人 鍾夢賢律師右當事人間因租佃爭議等事件，經屏東縣政府移來，本院判決如左：
主 文被告應給付原告戊○新台幣壹佰參拾伍萬捌仟元，及自台灣省政府八十四年二月二十五日，八十四府地二字第一七九一四號函准徵收之公告期滿滿十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣貳佰柒拾壹萬陸仟元，及自台灣省政府八十四年二月二十五日，八十四府地二字第一七九一四號函准徵收之公告期滿滿十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告壬○○新台幣貳佰捌拾玖萬柒仟零陸拾柒元，及自台灣省政府八十四年二月二十五日八十四府地二字第一七九一四號函准徵收之公告期滿滿十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
確認被告與原告丁○○就坐落屏東縣○○鎮○○○段『假』五二一號土地上、面積零點二七一六公頃之耕地租佃契約存在。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告戊○新台幣（下同）一百三十五萬八千元。
（二）被告應給付原告丙○○二百七十一萬六千元。
（三）被告應給付原告壬○○二百八十九萬七千零六十七元。
（四）第一、二、三項請求各該自奉台灣省政府八十四年二月二十五日，八十四府地二字第一七九一四號函准徵收之公告期滿滿十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（五）確認被告終止其與原告丁○○於屏東縣○○鎮○○○段『假』五二一號土地、面積零點二七一六公頃之耕地租佃契約存在。
二、陳述：
壹、土地補償費部分：
（一）緣原告戊○承租坐落屏東縣○○鎮○○○段『假』五一六及五一七地號土地，（以下簡稱前揭土地）面積分別為○．○九七○公頃及○．○四八五公頃，原告丙○○之父親即訴外人吳明森（已於民國五十二年二月六日死亡）承租同段『假』五二八地號土地，面積為○．二九一○公頃，原告壬○○之父親即訴外人陳晉寶（已於六十二年十二月十日死亡）承租同段『假』五三一地號土地，面積為○．三一○四公頃，原告丁○○之父親即訴外人吳本（已於六十五年五月十六日死亡）承租同段『假』五二一地號土地，面積為○．二七一六公頃，上開各筆土地之承租均由訴外人屏東縣政府依據臺灣省公有出租耕地辦法而放租交付各承租人使用，承租之時均為未登記國有土地，所交租金均歸繳國庫。而原告丙○○、壬○○、丁○○等人之父親即原承租人雖已死亡，其等之承租耕地權限應由現仍續為耕作之繼承人即原告丙○○、壬○○、丁○○等人繼承之。
（二）上開各筆土地於七十三年間分別登記為同段四九五（即假五一六、五三一、五二八）、五０一（假五一七）、五０三（假五一七）、四九三（假五二一）等地號，隨即於七十三年間經財政部以七十三年六月二十一日台財二字第一○○三八號函核准讓售予被告，並以買賣為取得原因登記為被告所有。惟於移轉登記前，原出租人即中華民國，管理者財政部國有財產局並未依耕地三七五減租條例或平均地權條例之有關規定合法終止與原告間之耕地租用契約，且承租人亦無何違反耕地三七五減租條例第十六條之強制規定，即無任何不自任耕作或轉租情事。而依民法第四百二十五條規定及耕地三七五減租條例第二十五條之規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在；及在耕地租期屆滿前，出租人縱將所有權讓典於第三人，其耕地租租約仍對於受讓、受典人繼續存在。基此規定，被告自應承受原出租人之地位無疑。且耕地三七五減租條例所謂耕地租佃與土地法第一百零六條所稱耕地租用為同義，均指租耕他人農地或雖非農地而租用目的均為種植農作物之土地，即以定期收穫為目的，而施勞力、資本於他人土地上，以栽種農作物而言。故凡為種植農作物，即可適用耕地三七五減租條例，且與土地之地目無關，最高法院六十二年台上字第一六四七號判例可供參考。另耕地三七五減租條例第六條第一項所規定本條例施行後，耕地租約一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會承租人申請登記，雖要求以書面為之，僅為保護佃農，防止爭議之發生而立法，但非未經登記即無效，如出租人已將租賃物交付承租人使用收益，承租人亦按期繳納租金者，契約之必要之點均為一致，契約即為成立生效，是本件縱如屏東縣政府函覆鈞院未訂立書面契約不影響原耕地租約之成立存續。
（三）惟原告戊○、丙○○、壬○○等人承租之土地之同段四九五、五０一、五０三等筆土地，已於七十六年二月四日經合併結果，登記為同段一地號，並於七十七年六月六日經分割增加同段一之二至一之十九地號等土地，其中新增之同段一之十地號土地其中部分土地為原告等三人各該租用耕地所在全部位置，同段一之十地號土地於八十一年三月二十六日所為分割增加同段一之二十六地號土地，原告等三人所承租耕地全部土地仍位於地號之部分土地內。（以下簡稱系爭土地）
（四）嗣於內政部營建署墾丁國家公園管理處（以下簡稱墾丁國家公園管理處）為辦理後壁湖遊艇港及其服務設施用地需要，而以臺灣省政府八十四年二月二十五日八四府地二字第一七九一四號函核准徵收同段二十六地號（應為一之二十六地號）在案，原告等於租用期間無何無效或為被告終止或收回之情事，於該土地徵收完成前，原告之耕地租用仍存在被告所有之系爭土地上。
（五）對被告依據平均地權條例第十一條規定請求給付補償金：依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人；前項補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。而同條例第十條亦規定本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，應按當期之土地公告現值，補償其地價。而所謂當期土地公告現值，係指徵收公告期滿第十五日當時之土地現值而言。如徵收公告後，土地現值依本條例第四十六條規定評定降低者，仍按徵收公告時之土地現值補償，為平均地權條例施行細則第六條所明定。
（六）原告等於系爭土地徵收公告期間內，因未向該管市縣地政機關以書面提出耕地租用存在之異議，致使未受該出租耕地之被徵收補償承租人之費用，按前開條例所示，僅喪失向該主管機關申請代為扣交前項補償耕地承租人之補償費清償權利而已，從而原告就該於該補償費對被告之請求權，並未因該徵收完成而消滅。據此原告依據被徵收土地八十三年七月之公告現值乘以出租面積扣除土地增值稅後餘額之三分之一共計分別為原告戊○部分係一百三十五萬八千元、無高川部分為二百七十一萬六千元、壬○○部分為二百八十九萬七千零六十七元應由被告給付，並均請求自系爭土地徵收公告期滿之十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
貳、確認原告丁○○租約存在部分：
（一）原告丁○○所承租土地係坐落於同段四九三地號內，七十六年二月四日因合併登記為同段一地號，於該租用期間原告無何租約無效或終止或收回情事，且原告仍繼續繳納租金，詎原告於八十二年間欲繼續繳租時，竟遭被告以租約業已終止而拒收。
（二）原告無何耕地三七五減租條例第十七條所定終止事由，且終止過程亦違反同條例第七十六所規定之法定程序，及同條例第七十七條應予補償承租人之規定，因此被告終止與原告丁○○所承租坐落屏東縣○○鎮○○○段『假』五二一地號土地（以下簡稱前揭土地），面積０點二七一六公頃，原告既無何可法定終止租約事由，且終止契約之程序亦有違反法定程序，是被告與原告間之耕地租約尚未終止，租約仍有效存在。
參、對被告抗辯之陳述：
一、耕地租佃爭議應由司法機關審判，不能以行政爭訟請求救濟，行政法院五十年判字第一二二號判例足證，是被告所引最高法院六十九年台上字第一四零六號判例見解顯有誤。
二、被告所引最高法院五十二年台上字第四０三一號判例係以土地法第二百０八條及同法第二十六條所為之補充說明，與同法第三十六條規定有間。據此，本件屏東縣○○鎮○○○段第四九三、四九五、五０一、五０三地號土地，於七十三年二月二日所為登記非被告所謂之原始取得，另參照行政院七十五年十二月五日台內字第二五二七四號函為臺灣省已放租未登記土地經測量後辦理總登記之處理方式，非被告所稱屏東縣政府為無權處分，原告之租約自屬存在，且雖被告主張備考欄並記載為屏東縣恆春地政事務所於七十三年十月五日奉屏府七三年十月五日屏府地用字第一一二一九０號函及臺灣省政府地政處同年九月二十七日第五八三七七號函核准變更為特定目的事業用地，亦與租賃關係是否存在無涉。僅出租人得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一項規定終止租約而已，惟出租人並無就此為主張。被告依據買賣取得各筆土地所有權，自應承受出租人之地位甚明。因此就出租耕地被徵收後所生之補償費自應予以補償承租人。
三、原告丁○○確認租賃權存在部分，原告承租前揭土地係坐落於同段一地號內，並非坐落於同段一之二十六地號土地內，非經徵收之土地，被告主張顯與事實不符，因該土地登記謄本並無徵收之記載。其所有權仍為被告所有。而依耕地三七五減租條例第二十五條規定，原告之租約尚未經終止。
四、又被告所引之最高法院八十五年台上字第一三八號判決係以耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項所為之補充說明，原出租人或現所有權人即被告自始迄今均無終止本件耕地租約，縱依屏東縣放租公地歸戶卡片，亦僅是屏東縣政府於八十六年四月二十三日以屏府地用字第六０九七０號函准停租，而屏東縣政府已非出租人，其終止租約即非合法。
五、又屏東縣政府七十三年七月二十七日屏府地用字第七八零七一號函交恆春地政事務所查報結果，該地政事務所已函覆係誤查，更足證原告等確有租用耕地契約存在被告所有之土地上。被告另提出之國有財產局南區辦事處八十一年十月二十日之台財產南三字第00000000函所示內容：系爭土地本處於辦理讓售台電核三廠之相關作業時，且經該廠八一年四月二十一日核三供字第八一０四０四四八號函示，該公司於七十四年六月間承購本案土地時，該等土地並無地上物等記載，而主張吳本有承租事實，但因未自任耕作，使原租約無效。參酌最高法院八十一年台上字第一零七九號判決意旨，如未自任耕作，只生出租人得終止租約之事由，尚無法據此認定租約應為無效。且被告自應就吳本於其承租土地讓售之時吳本確無自任耕作之事實舉證證明之，不應據此即認租約自始無效。
六、至被告主張之最高法院四十三年台上字第二五０號判例，僅為出租人未將租賃物交付而將所有權讓與第三人之情形所為補充說明，本案係出租人交付租賃物於承租人後再讓與第三人，並無該判例之情形。被告應就出賣物之有無權利瑕疵或物之瑕疵為救濟，不得依此對抗原告，否認租賃契約存在之事實。
三、證據：提出戶籍謄本四件、屏東縣政府公有土地佃租收入歸戶卡片０四二０三號、０四二四九號、０四二五０繳款書、臺灣省公有耕地租用契約、屏東縣現耕公有耕地證明書、訴願答辯書、臺灣省屏東縣政府八十七年五月七日八十七屏府地用字第七五０八八號函、遺產分割協議書三件、繼承系統表三件、土地登記謄本七件、地價證明書一件（均影本）各一件為證，及聲請訊問證人乙○○、己○○、癸○○、甲○○、庚○○。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
壹、關於給付補償費部分：
（一）原告承租被徵收土地而依據平均地權條例第十一條規定請求給付補償費，以該土地徵收乃行政處分之一種，依土地法第二百三十六條第一項規定徵收土地應給付之補償費及遷移費，參酌最高法院六十九年台上字第一四零六號判例之意旨，應依行政爭訟程序請求之，非審理私權之普通法院可為審認。原告主張其等為承租人，其依據耕地承租人之地位且對土地徵收之補償費標準異議自屬行政爭訟程序審理之權限。其訴顯不合法應逕依民事訴訟法第二百四十九條第一項規定予以裁定駁回其訴。
（二）又原告主張依法徵受之土地為出租耕地時，應由土地所有權人以所得補償地價，扣除土地增值稅後餘額三分之一，補償耕地承租人。資為被告應給付原告之地價補償之依據，惟依原告提出之土地登記謄本所載，原土地所有權人係中華民國，管理機關為財政部國有財產局，備考欄且記載為屏東縣恆春地政事務所於七十三年十月五日奉屏府七三年十月五日屏府地用字第一一二一九０號函及臺灣省政府地政處同年九月二十七日第五八三七七號函核准變更為特定目的事業用地，而被告取得土地所有權係基於買賣契約取得，且坐落屏東縣大樹房段第四九三、四九五、五０一及五０三等四筆土地係由中華民國原始取得，非向私人徵收而來，被告未曾取得補償地價，無平均地權條例第十一條之適用餘地，而同條例第十條所規定負擔補償地價之義務者為政府，並非嗣後以買賣取得上開四筆土地之被告。
（三）再者，原告縱使於被告於七十三年二月二日取得上開四筆土地時，即有耕地租約之存在，政府基於公法上權利取得上開四筆土地，係屬原始取得之性質，無繼受原告等人之租約之義務，被告嗣後本於買賣之法律關係取得上開四筆土地所有權於法無從繼受耕地租約之義務。
（四）查被告於八十八年十月五日所收受之原告民事補充理由狀，認系爭土地之出租人屏東縣政府僅得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及平均地權條例第七十六條第一、二項之規定終止租約而已，出租人並未就此有所主張----。被告以買賣為原因，登記取得該土地所有權，當然適用耕地三七五減租條例第廿五條規定，承受該出租人之地位云云。惟按，「政府基於公法上之權力，使需用土地之被上訴人取得系爭土地之權利，而該土地原使用人之權利，因與此不能並存遂歸於消滅，此與耕地三七五減租條例第十七所定終止租約之情形有別（本院院五十二年台上字第四０三一號判例要旨參照）。是上訴人前就系爭土地向花蓮縣政府租賃之原有權利，應因其不能並存，已歸於消滅，而無租賃關係繼續存在之可言，尚無民法有關租賃及耕地三七五減租條例規定之適用」，亦經最高法院著有七十年台上字第一七五０號判決要旨。本件縱認原告與原出租人間有承租系爭土地之事實，被告之前手即中華民國政府之管理機關財政部國有財產局於七十三年二月六日將該土地登記為國有，並經台灣省政府地政處於七十三年九月廿七日以第五八三七七號函准變更為特定目的事業用地，即係政府基於公法之權力，使需用土地人取得該土地之權利。換言之，原告即使曾在系爭土地上有租賃使用之權利，因系爭土地經徵收後改編為特定目的事業用地，其租賃權利因無法並存而消滅，自無從向被告主張給付補償地價，其理甚明，原告之補充理由實屬無據。
貳、關於原告丁○○確認租約存在部分：
（一）原告所承租之同段假五二一地號即登記後四九三地號土地，於七十六年二月四日合併登記為同段一地號，依原告提出之土地登記謄本所載，屏東縣恆春地政事務所奉臺灣省政府八十四年二月二十五日府地二字第一七九一四號核准徵收，並於八十四年六月二十日移轉登記為中華民國所有，管理者為墾丁國家公園管理處，而土地徵收係基於國家公權力所為強制性行政處分，如徵收土地原有租約存在，因徵收而終止，被徵受者之權利亦因之消滅，最高法院七十一年台上字第一九六五號判決意旨可參。依該判決之意旨，原告之租賃關係因此即已消滅。且土地徵收為原始取得，租賃關係自無買賣不破租賃規定之適用。原告不得再本於承租人地位主張租約仍存在。
（二）且依原告提出之公有耕地證明書可知，出租人為屏東縣政府而非被告，再依屏東縣放租公地歸戶卡，亦為屏東縣政府於八十六年四月二十三日函准停租，與被告無關。屏東縣政府之終止租約是否適法，非被告可置喙亦無從爭執。原告提起本訴顯為當事人不適格。況系爭土地復於八十一年十二月十八日經編定為國家公園區，本件出租人屏東縣政府於系爭耕地依法法變更編定為國家公園區用地後，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定終止租約，即屬適法有據，原告主張仍有租約存在即屬無理由。
（三）原告丁○○雖陳稱其承租同段假五二一號即登記後之四九三號土地，於七十六年二月四日合併登記為大樹房段壹號。惟該筆四九三號土地與系爭土地共四筆，於國有財產局台灣南區辦事處辦理讓售時，曾將擬讓售土地造冊函送屏東縣查明有無辦理放租，經該府以七十三年七月廿七日屏府地用字七八０七一號函交恒春地政事務所七十三年八月九日屏恒地三字第二四一九號函查報結果：「並無放租情事」。而國有財產局南區辦事處八一、十、二十台財產南三字第八一０二四五０三號函以「本案土地本處於辦理讓售台電核三廠之相關作業時，曾派員勘查結果為空地，且經該廠八一、四、二一核三供字第八一０四０四四八號函示，該公司七十四年六月間承購本案土地時，該筆土地並無地上物----。」等情，亦經屏東縣政府於訴願答辯書中陳述明確（見原告起訴所附證物二之一），則被告於受讓四九三號土地時，該筆土地上是否確有租賃關係，殊堪質疑。嗣雖經恒春地政事務所表示該所係誤查，然尚難以該地政事務所事後之複查，即認原告確有在該筆土地上承租並自任耕作之事實，亦不能因原出租機關屏東縣政府之疏於查證，即認原告確係自任耕作。換言之，屏東恒春地政事務所既函報並無放租情事，國有財產局台灣南區辦事處勘查後認係空地，而被告派員查察結果亦認該土地並無地上物，即使原告丁○○之父吳本於生前有承租之事實，因無地上物，難認其係自任耕作，致使原租約無效。而法律上之無效，係自始、當然無效。則原告丁○○之被繼承人吳本於系爭土地讓售時，是否有自任耕作之事實，而無租約無效之情，自應由原告丁○○負舉證責任，實難僅憑原告所提出之「屏東縣現耕公有耕地證明書」即認原告之耕地租約係合法存在及有效。何況「----上訴人受讓該土地，既無從知被上訴人與某甲間租賃契約存在，依民法第四百二十五條及耕地三七五減租條例第二十五條規定之本旨推之，被上訴人與某甲間之租賃契約，即不能對於受讓該土地之上訴人主張繼續有效」亦有最高法院四十三年台上字第二五０號判例要旨可參。被告於受讓土地當時與讓與機關財政部國有財產局台灣南區辦事處既已盡查證注意之能事，且所根據者又係恒春地政事務所之回函與實際勘查結果，自難認原告之父吳本有在系爭土地自任耕作之事實，亦難認被告於讓售系爭土地時知悉其上有租賃之情事。徵諸前揭判例要旨，原告主張其租約對被告繼續有效，亦無理由。
三、證據：未提出任何證據資以為證。
丙、本院依職權函屏東縣政府查詢原告承租土地及終止租約之情形。理 由
甲、程序方面：按土地徵收乃行政處分之一種，依土地法第二百三十六條第一項規定徵收土地應給予之補償地價補償費及遷移費，由該管市縣地政機關規定之。土地所有人如對於政府徵收其土地發給補償地價之數額有所爭執，自應循行政爭訟程序解決。非審理私權之普通法院所可審認，最高法院著有六十九年台上字第一四零六號判例可供參考。而依據平均地權條例第十一條規定依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人。補償費債權所生原因固係本於土地徵收而致，然本件原告據以請求給付之基礎事實乃基於耕地租用契約所生，而耕地租約之有無為屬私權爭執，本院自得審酌之，是以被告抗辯本件應循行政爭訟程序解決，非審理私權之普通法院所得審認，尚屬無據，合先敘明。
乙、得心證之理由：
壹、關於原告戊○、丙○○、壬○○請求土地補償費部分：
一、本件原告戊○承租坐落屏東縣○○鎮○○○段『假』五一六及五一七地號土地，面積分別為○．○九七○公頃及○．○四八五公頃，原告丙○○之父親即訴外人吳明森（已於民國五十二年二月六日死亡）承租同段『假』五二八地號土地，面積為○．二九一○公頃，原告壬○○之父親即訴外人陳晉寶（已於六十二年十二月十日死亡）承租同段『假』五三一地號土地，面積為○．三一○四公頃，原告丁○○之父親即訴外人吳本（已於六十五年五月十六日死亡）承租同段『假』五二一地號土地，面積為○．二七一六公頃，上開各筆土地之承租均由訴外人屏東縣政府依據臺灣省公有出租耕地辦法而放租交付各承租人使用，承租之時均為未登記國有土地，所交租金均歸繳國庫等情，有屏東縣政府八十八年十一月二十四日八八屏府地用字第二○七四九三號函所附屏東縣放租公地歸戶卡片在卷足稽，又原告丙○○、壬○○、丁○○等人之父親即原承租人雖已死亡，其等之承租耕地權限應由現仍續為耕作之繼承人即原告丙○○、壬○○、丁○○等人繼承之一節，亦有原告等人提出之戶籍謄本，遺產分割協議書在卷為憑，被告對原告上開主張亦無爭執，均可信為真實。
二、又原告主張上開各筆土地於七十三年二月六日因新登錄分別登記為同段四九五（即假五一六、五三一、五二八）、五０一（假五一七）、五０三（假五一七）、四九三（假五二一）等地號，所有權人為中華民國，管理者為財政部國有財產局，嗣後於七十三年十月八日編定使用地為特定專用區專用地，隨即經經財政部以七十三年六月二十一日台財二字第一○○三八號函核准以買賣為原因讓售予被告為被告所有，嗣於七十六年二月四日合併為同段一地號，再於七十七年六月六日分割增加同段一之一至十九，七十九年六月十五日同段一之十地號分割增加一之二十六地號，而原告所承租之土地均坐落在同段一之二六地號上，該同段一之二六地號復於八十四年二月二十日核准徵收而於同年六月二十日因徵收登記經中華民國所有，管理者為墾丁國家公園管理處等情，亦有土地登記謄本在卷足稽，被告對此亦無爭執，是原告上開主張亦可信為真實。
三、再者原告主張其等承租系爭土地原出租人即中華民國，管理者財政部國有財產局並未依耕地三七五減租條例或平均地權條例之有關規定合法終止與原告間之耕地租用契約，且承租人亦無何違反耕地三七五減租條例第十六條之強制規定，即無任何不自任耕作或轉租情事，依據民法第四百二十五條規定及耕地三七五減租條例第二十五條之規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在；及在耕地租期屆滿前，出租人縱將所有權讓典於第三人，其耕地租租約仍對於受讓、受典人繼續存在等規定，被告自應承受原出租人之地位，另耕地三七五減租條例第六條第一項所規定本條例施行後，耕地租約一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會承租人申請登記，雖要求以書面為之，但非未經登記即無效，如出租人已將租賃物交付承租人使用收益，承租人亦按期繳納租金者，契約之必要之點均為一致，契約即為成立生效，是本件縱如屏東縣政府函覆鈞院未訂立書面契約不影響原耕地租約之成立存續，是以系爭土地雖經徵收且原告無於期間內提出異議並非即喪失地價補償請求權，為此自得依法請求土地所有權人之被告分別依聲明所示之金額與利息給付補償地價予原告等情。
四、被告則以：系爭土地上所存在租約七十三年間登記為中華民國所有時，已經消滅租約，被告以買賣取得系爭土地所有權自無何租約義務需為承受，再者租約因徵受之故，因此歸於消滅，被告無何給付地價補償費之義務，況當初讓售之時財政部國有財產局亦詳盡調查系爭土地為空地，亦無放租情事，是原告主張有租約存在顯屬無稽，且縱有租約存在亦屬原告與出租人屏東縣政府間之事與被告無涉等資為抗辯。是本件主要爭點為原告三人與被告間之耕地租約究否仍繼續存在？經查：
（一）原告主張系爭土地耕地租約仍存在尚未終止等情，查系爭土地訂立租約之時無訂立書面，其中原告壬○○之父陳晉寶承租部分經該機關於七十九年十一月十五日以七九地府用字第一二九○○四號函附終止租約在案，其餘原告戊○、丙○○部分亦於八十二年起停租迄今尚未註銷放租歸戶卡之註記等情，有屏東縣政府八十八年十一月二十四日之前揭函覆本院在卷，惟系爭土地於讓售被告之時確實有租約存在等情，亦有該函所附之財政部國有財產局臺灣南區辦事處八十二年七月八日台財產南三字第八二○一四五六四號函在卷足稽，而按國家對公有土地因整理地籍發現未登記之公有土地而逕為登記者，不因該登記即消滅其上存在之租賃契約，況且本件於承租之時均為未登記之土地，僅以假地號出租原告，因承辦登記機關疏於查證導致之不利益不應由弱勢之佃農承擔之。且按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則承租人與受讓人間，無須另立租約契約，於受讓之時當然發生租賃關係，最高法院著有二十三年上字第三０九二號判例可供參考。是以參酌最高法院上開判例意旨所示，被告抗辯其非出租人，其無承受耕地租約可言即屬無據。而七十三年間讓售系爭土地於被告時，耕地租約並無消滅，原告等人主張自該時起被告取得出租人地位即屬有據。而被告為出租人無對承租人之原告提出地目變更合法終止契約之意思表示，則雖屏東縣政府如前述分別於七十九年及八十二年間所為停租之意思表示，以屏東縣政府該時喪失出租人地位，其通知自不生合法終止之效果，再參酌原告所舉證人即系爭土地承租當時同為耕作之鄰人葉昭文到庭均證述：原告等人於七十八年前丙○○即在承租地種植甘薯等農作物，有水之時才能耕作，目前已挖為漁港碼頭之使用等語在卷（見卷附本院八十九年三月九日言詞辯論筆錄）；證人乙○○證述原告等人承租土地種植甘薯作物，目前除丁○○部分為空置無使用外，戊○部分為港邊地，其餘則挖為漁港碼頭使用等詞在卷（見同前揭筆錄）；證人甲○○及己○○均證述在核三廠興建前原告四人即在種植甘薯農作物，一直種植至七十餘年被國家公園徵收土地時才未種植語在卷（見同前揭筆錄）；證人均為在地使用土地之人，對土地使用現況自較清楚，且經本院分別隔離訊問，是其證述應屬可信，再參酌原告確有繳付地租至八十一、二年間等情，有前開屏東縣政府之放租歸戶卡記載收租年度可稽，是以原告主張與被告間仍有租約存在，及有耕作事實應屬可採。被告抗辯其於買受系爭土地時為空地，耕地租約因無自任耕作之事實，其無舉證證明為實，是該租約無效抗辯為無可採。
（二）承依前述，被告無對原告等人合法終止耕地租用契約，已說明如上，而其讓售之時，租賃物均交付承租人使用中，是以被告抗辯其不知租賃物承租之情，而主張租約對其不存在之抗辯亦無可採。
（三）綜前所述，被告所有系爭土地經政府徵收時，原告等人仍有耕地租約存在既屬可採，則原告依據被徵收土地當年度即八十四年二月二十五日經臺灣省政府以八四屏府地二字第一七九一四號函核准徵收當期之土地地價即每平方公尺二千八百元計算補償地價標準等情，均有土地登記謄本及地價證明書可稽，即屬可採。而土地稅法第三十九條第一項復明定徵收之土地免徵土地增值稅之規定，是以原告依據所承租面積乘以上開地價後之三分之一為請求給付補償地價標準並自公告期滿起算之法定遲延利息即屬合理。計算式分別為原告戊○部分（９７０＋４８５）Ｘ２８００Ｘ１／３＝0000000；丙○○部分：２９１０Ｘ２８００ｘ１／３＝0000000；壬○○部分：３１０４Ｘ２８００Ｘ１／３＝0000000。是以原告等人之請求為有理由，應予准許。
貳、關於原告丁○○確認租約存在部分：
一、原告丁○○主張其所承租之土地不在系爭土地之位置內，係非徵收土地，且無何為租約或無效事由，亦無經合法終止，自仍存在等情，被告則以其承租土地係位於徵收土地內，租約因徵收已告消滅，且先前屏東縣政府亦以終止，無確認之餘地等資為抗辯。
二、按原告之租約有無存在，影響其能繼續耕作使用，而被告否認該租約之存在，是原告之訴應認有以確認之訴主張之法律上之利益存在，合先敘明。
三、經查，墾丁國家公園徵受系爭土地為碼頭使用等情，業據證人己○○等人證述丁○○之部分目前空置無使用等詞如上，是以原告所承租之部分目前均無使用等情足堪認定。次查，原告承租同段假五二一地號，面積○．二七一六公頃範圍，以屏東縣政府函覆墾丁國家公園關於補償事項均僅陳列原告戊○、丙○○、壬○○等人，而無通知原告丁○○一節，有屏東縣政府八十一年十二月七日八十一屏府地用字第一六九九一五號函附卷可參，足堪佐證原告所主張承租部分確實不在徵受土地之範圍等情確為可信。又查，原告承租屏東縣政府放租土地部分，均按期交納租金至八十一年止等情，復有屏東縣政府八十八年前揭函所附放租歸戶卡片在卷足證，而被告就取得原告承租土地應承受租約等情，亦說明如上之四（一）內容，是以被告承受出租人地位，又無舉證證明已經合法通知原告終止契約前，原告所承租耕地縱因國家政策上需要變更使用目的已有終止契約之有法定終止事由，於未經出租人為終止之意思表示前，租約尚未消滅，是以，原告基此提起確認之訴主張租約仍存在一節為屬有據，其訴為有理由，應予准許。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 八 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 鄭美雀中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十一 日