臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一一四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 萬維堯律師被上訴人 上明物產品股份有限公司 設屏東縣○○鄉○○村○○路○○號法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡建賢律師右當事人間第三人異議之訴等事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十三日本院八九年度潮簡字第十二號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之簡易訴訟駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決
（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
壹、 關於租約部分：
一、被上訴人未曾簽訂任何租賃契約，被上訴人與系爭房屋毫無租賃關係之可言。
（一）証人吳明華：在 鈞庭表示上明公司是我個人公司，租金每年四萬元，賺錢就多給了點（六萬元），租金部分我有跟乙○○講好就成立，沒有開會，沒有股東會錄記錄，更足以証明完全乃吳明華個人行為，更無積極証據以証明與被上訴公司有租賃契約存在，原審又何以得冒然認為本件係買賣不破租賃之說。
（二）証人吳明華向華僑銀行屏東分行以系爭房地設定抵押貸款，在切結書內明確表示「．．一、該項不動產於提供設定抵押權與 貴行之時，確無任何租賃關係存在，並承諾於抵押權設立後亦不得將左開不動產出租他人。．．」在卷，足証吳明華親簽之書面契約應重於無憑無據之說詞。
（三）查 鈞院執行書記官執行本件查封時，明載債務人即吳明華之子稱仍由債務人使用，足見系爭房地與被上訴人全然無涉。據華僑銀行屏東分行答辯狀（未記載日期）第二項載「本系爭不動產於86.7.31由被告銀行引導執行查封時，並未發現有原告承租使用情形，且債務人吳明華之子吳達明在場，非但未表示異議，並稱查封之建物仍由債務人使用．．」。
（四）又吳明華在89.11.21証稱「．．我在上明公司當總經理有七年，查封時我知道，但是沒有查封上明公司；查封拍賣我有收到，是查封吳明華房屋要點交，但沒有查封上明公司工廠不能點交。」既然早已知悉系爭房屋要點交，何以至88.9.18始具狀聲明異議，益顯與被上訴公司無涉，且無租約至明。
二、依據89.11.29 鈞庭現場查扣之証據資料顯示：
（一）現場查扣之吳達忠七十八年牌照稅單送達地址即為系爭地址，顯然系爭房屋一直由吳達忠使用居住無疑。
（二）現場查扣有吳明華名片二張，列有協華行、金盤農產品加工廠、上明物產品股份有限公司、明海農漁牧場、上明農漁牧場，地址均為屏東縣○○鄉○○路○○○號，但均與被上訴公司法定代理人無關，且從其中二張信封之收件人為吳明華、吳達忠觀之，根本未有上明公司及其法定代理人之記載，益顯系爭房屋與被上訴人無任何租賃之事實。
三、執行書記官陳清陽履勘現場証詞「樓下面向馬路左側房間，當時很凌亂，沒有今天擺設那麼整齊，當時木桌上有灰塵且放置很多東西（廢棄物），我們來過二次，均沒有看見有人員辦公，另神桌（下桌）、碾米機均是現況，但神桌凌亂，沒有那麼整齊，且桌上有灰塵、碾米機上有蜘蛛網與灰塵，面向馬路右側，廢棄物很凌亂與有灰塵，且琉理台是放置二樓，不是放置此處，二樓也沒有今天那麼整齊、清潔，木櫃是固定外，廢棄物擺了很亂（詳點交附表）。」，再對照上訴人之供詞「點交當天辦公桌很凌亂，桌上也擺了很多東西，碾米機上灰塵、蜘蛛網、神桌也沒有那麼整齊，桌上有灰塵，來了二次都沒有看見上明公司人員進出現場，也沒有辦公，二樓房屋壁上木櫃外，其餘廢棄物擺設很亂，沒有今天那麼整齊，且沒有人居住。」再証諸呈庭相片，其所謂輾米機器已破舊不堪，所謂木製米糟業經蛀蟲蛀空，顯示多年未曾使用，再証諸吳明華在庭上作証稱，沒有職員名冊、沒有勞健保資料、沒有分紅資料、沒有開股東會議記錄，則其所檢送稅捐機關之資料則大有疑義，顯見本件租賃契約不實等語。
三、證據：援用原審之立證方法外，另提出照片數禎，請求本院履勘現場，請求本院向華僑銀行屏東分行函查吳明華本件借款資料。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲多引用外，另稱：
（一）本件被上訴人已承租系爭廠房十餘年，此為確實且不容否認之事實。滏滏滏緣被上訴人自民國（下同）七十五年成立時，即向訴外人吳明華承租座落屏東
縣○○鄉○○○段○○○○號等如附表所示之土地及○○○鄉○○路○○號之房屋，並於其上開設工廠營業迄今，每年租金原為新台幣（下同）六萬元，因景氣不佳，輾米業呈半休息狀態，故自八十七年起降為四萬元，此有公司證照及租金所得扣繳憑單等證物可稽。而被上訴公司繼續營業且每年仍依法報繳營業稅等，此亦有每年之營利所得稅單可證。尚且，本件在強制執行程序中，滏鈞院執行處亦於八十八年十月及十一月分別發函予屏東縣政府及稅捐稽徵處潮州分處查核原告承租使用系爭房地之租金報繳情形，並經上開機關回函證實在卷。以上有關上訴人承租系爭廠房之事證，皆屬公文書，且持續存在十餘年，不容否認。
（二）其次，八十四年間吳明華以系爭不動產向華僑銀行抵押借款（此項抵押權乃設定在租賃契約之後，自不影響被上訴人在此之前租賃權，併先敘明）。而後於八十六年間因未如期清償而為華僑銀行聲請查封拍賣，即滏鈞院八十六年執字第五三二九號強制執行事件，而後於八十八年間由上訴人寶月拍得系爭不動產，惟因前開執行程序之標的物為出租人吳明華之土地及房屋，並未公告點交或排除被上訴人之租賃權，且在執行程序中上訴人及法院未通知或催告被上訴人排除被上訴人之租賃權，直至八十八年間被上訴人始接獲滏鈞院定八十八年十二月三日履勘現場並將執行點交程序之通知，被上訴人始找律師研商如何補救及異議。故本件並非被上訴人未遵期異議，或租賃契約有何不實之處，乃強制程序中未為點交通知，被上訴人即無法異議，被上訴人並無任何遲延。
（三）本件上訴人之上訴意旨及其主張質疑之各點略以：１被上訴人並未與吳明華簽立書面租約，故被上訴人之租約不存在。
２被上訴人並無在系爭房屋營業，且無占有使用系爭房屋。
３借款人即廠房所有權人吳明華向原審被告華僑銀行借款及設定抵押權時簽立切
結，聲明系爭房屋為債務人（吳明華）使用，此切結書可證明被上訴人並無承租。
４被上訴人在系爭房屋強制執行中，不聲明異議。
５被上訴人之租金以前為六萬元，八十七年降為四萬元，不合理云云。
（四）本件上訴人就前開有關租約之抗辯，並不可採。１謹按，「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付
租金之契約。」民法第四二一條定有明文（債篇修正前），租賃契約並非要式契約，租賃契約書並非租約之成立或生效要件，故上訴人以被上訴人與吳明華間未簽立書面租約，而否認租約存在，實誤解法律。反面言之，因吳明華身兼被上訴人之總經理，倘若十餘年前被上訴人承租吳明華之系爭廠房尚須簽立書面租約等，豈不有違常情，且有矯情，欲蓋掩之情？２其次，訴外人吳明華與華僑銀行之抵押權設定於八十四年，乃成立在被上訴人
之租約（七十五年）之後，華僑銀行在八十四年設定抵押權之時，曾至現場測量查估系爭房屋之價值，華僑銀行早就系爭房屋乃碾米廠房而基地為丙種工業用地乙事明確知悉，此有卷附徵信資料可稽。故系爭廠房不可能供住家使用，亦即不可能為吳明華自宅使用，且華僑銀行並未向被上訴人查詢，亦未通知或排除被上訴人有關租賃權乙事，故依民法第四二五條之規定，系爭房屋上抵押權之效力自無法優先於被上訴人之租賃權。
滏滏滏因此，吳明華與華僑銀行所簽立抵押權設定契約書自不得對抗被上訴人，而其中所附之切結書更無影響本件租約之可能。
３又查，被上訴人之公司成立於七十五年間，成立之時即承租系爭房屋作為工廠
及辦公處所，此有經濟部等主管機關所核發之證照可證，此項公文書成立已近二十年，不容否認。且被上訴人亦不可能於華僑銀行設定抵押權或買受系爭房屋之前十年虛偽成立租約，並且持續維持繳納租金及申報租金所得十餘年？十餘年來，被上訴人所繳納之租金已超過上訴人買受系爭房屋之價格，如斯被上訴人有可能偽造租約嗎？４再查，系爭房屋乃廠辦合一，而被上訴人之輾米機器重逾十噸，固置於系爭房
屋中，無法移動，該機器存在已十餘年以上，絕非一朝一夕可移動，益可證被上訴人承租系爭房屋已非數年之期間。
５尚且，系爭房屋為碾米工廠此為客觀明顯之事實，絕非個人住家之用途；而系
爭工廠之基地為工業用地亦明載於土地登記簿上，任何買受人對系爭房地絕不可能誤認為個人使用或住家用途。故上訴人主張所謂善意信賴法院拍賣云云，自不可採。
（五）再查，租賃契約之成立乃當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四二一條參照。至於租約成立後，承租人如何使用租賃物，並非租賃契約之成立或生效要件，自不影響租約。故上訴人質疑被上訴人並未於系爭房屋營業或未占有使用系爭房屋，自無本件訴訟標的－租約是否存在無關，合先敘明。
滏滏滏而被上訴人確實在系爭房屋上營業，此已如前述。因近年米食消費量大減，
碾米事業衰退，故被上訴人在系爭房屋之碾米機器大多時呈現休息之狀態，惟並未廢止或休業，故被上訴人並無未使用或停止使用系爭房屋之情形。此節有滏鈞院履勘現場筆錄可證。
滏滏滏又系爭房屋被查封後，被上訴人之營業帳冊、印鑑等資料即不再放置於系爭
房屋內，故上訴人以在現場查無被上訴人之印鑑、帳冊等資料，質疑被上訴人並未在系爭房屋營業，自屬倒果為因之懷疑。
滏滏滏因此，上訴人以強制執行之書記官之筆錄或主張系爭房屋「不像有人使用」
之情況，而質疑或否認被上訴人之租賃權，顯然與法不合，且與本件訴訟標的無關。
（六）有關上訴人其餘各項質疑答辯如次：１因碾米業及農產之不景氣，故被上訴人公司收入大減，呈現虧損狀態，故租金
亦相對酌減，此亦符合不定期租賃租金可增減之規定，且此節與租約效力無關，故上訴人有關此節之質疑，亦不可採。
２其次，被上訴人未及時於強制執行程序中聲明異議，並未房屋失權或遲誤期
間之效果，合先敘明。八十八年間被上訴人始接獲滏鈞院定八十八年十二月三日履勘現場並將執行點交程序之通知，原告始找律師研商如何補救及異議。故本件並非被上訴人未遵期異議，或租賃契約有何不實之處，乃強制程序中未為點交通知，被上訴人即無法異議，被上訴人並無任何遲延。
３末查，系爭房屋一樓乃廠辦合一之使用形態，而二樓為債務人吳明華之子吳
達忠作為住家居住使用，吳達忠在查封筆錄上簽名表示其仍居住及使用該住家部分（實居住使用二樓部分），縱若吳達忠所理解查封範圍及使用範圍有誤，仍不損及事實之內容。尚且，吳達忠並非本件之當事人，且查封筆錄之敘述亦不得作為權利得喪之依據。此節業經吳達忠於開庭時證實在卷。
滏滏滏又上訴人於滏鈞院履勘現場時，以吳明華之名片及信封等物質疑本件租約，
亦不實在。蓋，吳明華為被上訴人之經理，並以系爭房屋為營業處所，而吳達忠等人又居住系爭房屋，故於系爭房屋存有吳明華等人之名片等物，有何疑異？且前揭名片亦載明吳明華為被上訴人公司之經理，亦可證被上訴人公司使用系爭廠房。
（七）末按買賣不破租賃原則，此為民法第四二五條所定，本件系爭不動產雖由上訴人甲○○買受，惟依前揭規定，上訴人甲○○應承受原出租人即訴外人吳明華之出租人權義，亦即被上訴人就系爭不動產之承租權不受拍賣或所有權之變動之影響，被上訴人仍得繼續承租及占有使用管理系爭不動產，乃上訴人竟聲請滏鈞院點交系爭不動產，實侵害被上訴人之租賃契約，爰依法請求駁回上訴，以維權益。
三、證據：援用原審之舉證方法外提出協華行、金盤農品加工廠營利事業登記證、及金盤農品加工廠工廠登記證，另請求本院傳訊證人吳達忠、吳明華。
丙、本院依上訴人請求履勘現場，並傳訊證人吳達忠、吳明華、陳清陽及向經濟部中部辦公室調取上明公司登記案卷，向華僑銀行屏東分行函查吳明華本件借款資料。依職權調取本院八十六年執庚字第五三二九號清償借款執行卷。
理 由
壹、兩造爭執之整理
甲、本件被上訴人上明物產品股份有限公司（下稱上明公司）原審起訴主張：民國八十四年訴外人吳明華以坐落屏東縣○○鄉○○○段一０五、一０五之一、一０五之二地號及如附表所示屏東縣○○鄉○○路○○號之房屋（以下簡稱系爭房地）向原審被告華僑商業銀行股份有限公司屏東分行（以下簡稱華僑銀行，原審判決上明公司就華僑銀行部分敗訴，兩造均未上訴，該部分確定）設定抵押借款，嗣於八十六年因未如期清償而為華僑銀行聲請查封拍賣，經本院八十六年度執字第五三二九號強制執行事件，並於八十八年間由上訴人甲○○拍定系爭房地，惟系爭房地除其中一間房間為訴外人吳達忠居住，非承租範圍外，其餘房地於七十五年間即由被上訴人向訴外人吳明華承租，並於其上開設工廠營業迄今，每年租金六萬元，依據民法第四百二十五條買賣不破租賃原則，甲○○雖拍定系爭房地，但被上訴人對於該系爭房地仍有租賃權存在，得占有使用該房地，本院點交系爭房地予被告甲○○，顯見侵害原告之租賃權，為此，提起本件確定租賃權存在之訴（嗣於原審審理中撤回確認對建物第二層如附圖所示面積一二一．九九平方公尺部分及主文第二項「本院八十六年度執字第五三二九號強制執行事件，就附表所示之不動產除坐落屏東縣○○鄉○○○段一０五之一地號上二層建物之第二層樓如附圖所示面積一二一．九九平方公尺外，其餘所為點交之強制執行程序應予撤銷。」部分）租賃權存在部分。本院審理中以：系爭租賃契約早於七十五年間上明公司早已承租系爭房地，且本院向屏東縣稅捐處查核繳稅資料，經屏稅捐稽徵處潮州分處回函證述實在，且上開文書均屬公文書，足認系爭租約早已存在至於上訴人抗辯何以上明公司未及早異議云云，本院八十六年執字第五三二九號強制執行事件，而後於八十八年間由上訴人甲○○拍得系爭不動產，前開執行程序之標的物為出租人吳明華之土地及房屋，並未公告點交或排除被上訴人之租賃權，且在執行程序中上訴人及法院未通知上明公司，自不生失權之效果；系爭房屋乃廠辦合一，而被上訴人之輾米機器重逾十噸，固置於系爭房屋中，無法移動，該機器存在已十餘年以上，絕非一朝一夕可移動，益可證被上訴人承租系爭房屋已非數年之期間。被上訴人確實在系爭房屋上營業，近年米食消費量大減，碾米事業衰退，故被上訴人在系爭房屋之碾米機器大多時呈現休息之狀態，惟並未廢止或休業，故被上訴人並無未使用或停止使用系爭房屋，再者租約之存續要件為租金與租賃物使用收益之約定，至於租約成立後，承租人如何使用租賃物，並非租賃契約之成立或生效要件，自不影響租約；至於證人吳達忠或吳明華之證言自足以證明系爭租約之存續，故上訴人上訴無理由云云。
乙、上訴人甲○○於原審則抗辯其乃依據本院執行處經依法定程序公告、查封、拍賣至完成點交，此應具公信力，且強制執行程序中，訴外人吳明華均未提出異議，故此強制執行程序應具公信力，甲○○依循此程序拍定點交應受保護等語。本院審理中則以：證人吳明華自承係上明公司總經理，且早已知悉系爭房屋要點交，何以至八十八年九月十八日始具狀聲明異議，益顯與上明公司無涉，且無租約，且吳明華自承系爭房屋與上明公司係其個人公司，租金每年四萬元，賺錢就多給了點（六萬元），租金部分我有跟乙○○講好就成立，沒有開會，沒有股東會錄記錄，更足以証明完全乃吳明華個人行為，更無積極証據以証明與被上明公司有租賃契約存在，再者本院八十九年十一月二十九日現場查扣之証據資料顯示：現場查扣之吳達忠七十八年牌照稅單送達地址即為系爭地址，顯然系爭房屋一直由吳達忠使用居住無疑。現場查扣有吳明華名片二張，列有協華行、金盤農產品加工廠、上明物產品股份有限公司、明海農漁牧場、上明農漁牧場，地址均為屏東縣○○鄉○○路○○○號，但均與被上訴人公司法定代理人無關，且從其中二張信封之收件人為吳明華、吳達忠觀之，根本未有上明公司及其法定代理人之記載，再稽諸執行書記官陳清陽履勘現場証詞顯見系爭租賃契約不實等語。
貳、本院審理結果
甲、原判決廢棄部分（訴外裁判部分）按「除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決。」民事訴訟法第三百八十八條定有明文。故第一審判決主文中有訴外裁判部分，廢棄該部分時，並不另為任何之裁判。查原判決主文第一項中就確認租賃契約存在之部分就第二層樓部分為部分駁回故主文為「確認原告就附表所示之不動產除坐落屏東縣○○鄉○○○段一０五之一地號上二層建物之第二層樓如附圖所示面積一二一．九九平方公尺外，其餘對被告甲○○有租賃權存在。」第三項中「原告其餘之訴駁回。
」第二項就點交部分主文為「本院八十六年度執字第五三二九號強制執行事件，就附表所示之不動產除坐落屏東縣○○鄉○○○段一０五之一地號上二層建物之第二層樓如附圖所示面積一二一．九九平方公尺外，其餘所為點交之強制執行程序應予撤銷。」惟上開駁回確認租賃權存在之訴就第二層樓如附圖所示面積一二
一．九九平方公尺部分及主文所示第二項撤銷點交之強制執行程序之聲明，早經被上訴人上明公司於八十九年六月二十日即減縮訴之聲明（就主文第二項之聲明部分應為訴之一部撤回），此有被上訴人減縮聲明狀附於原審可按，故上開二部分並無訴訟繫屬存在，原審法院誤為裁判，乃無訴而裁判，依法應予廢棄。
乙、原判決廢棄並駁回上明公司確認租賃權第一審簡易訴訟部分本件兩造之爭執點為：系爭附表所示坐落屏東縣○○鄉○○○段一○五、一０五之一、一○五之二地號土地上建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○號，被上訴人上明公司與訴外人吳明華間之租賃契約是否符合民法第四百二十五條之要件，即該租賃契約是否應由上訴人即拍定人甲○○承受？茲分敘如后：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文，而所謂「有受確認判決之法律上利益者」，乃指法律關係存否在當事人間不明確，該不明確致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，有以確認判決除去之必要者而言，此最高法院四十二年台上字第一０三一號民事判例可資參照。經查：本件上明公司起訴主張對於系爭上開建物向訴外人吳明華承租，為不定期租約，為被上訴人甲○○否認，確有致被上訴人之權利有不安之危險，有以確認判決除去之必要，故被上訴人提起本件確認之訴即應予准許。
二、本件兩造間爭執既為本件上明公司與吳明華間租賃契約是否合於民法第四百二十五條買賣不破租賃之情形，即上明公司須舉證民法第四百二十五條之要件事實①租賃契約存在，出租人（吳明華）將租賃物交付承租人（上明公司）使用②出租人將租賃物所有權讓與第三人（甲○○）③承租人繼續占有租賃物，上明公司就此待證事實即負有舉證責任，查民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院十七年上字第九一七號判例可資參照。故上明公司就上開事實如未負舉證責任，其提起本件確認租賃權存在之訴即無理由。
三、查上明公司主張前揭事實，係以：①系爭租賃契約早於七十五年間上明公司早已承租系爭房地，且本院向屏東縣稅捐處查核繳稅資料，經屏稅捐稽徵處潮州分處回函證述實在，且上開文書均屬公文書，足認系爭租約早已存在至於上訴人抗辯何以上明公司未及早異議云云，本院八十六年執字第五三二九號強制執行事件，而後於八十八年間由上訴人甲○○拍得系爭不動產，前開執行程序之標的物為出租人吳明華之土地及房屋，並未公告點交或排除被上訴人之租賃權，且在執行程序中上訴人及法院未通知上明公司，自不生失權之效果；②系爭房屋乃廠辦合一，而被上訴人之輾米機器重逾十噸，固置於系爭房屋中，無法移動，該機器存在已十餘年以上，絕非一朝一夕可移動，益可證被上訴人承租系爭房屋已非數年之期間。被上訴人確實在系爭房屋上營業，近年米食消費量大減，碾米事業衰退，故被上訴人在系爭房屋之碾米機器大多時呈現休息之狀態，惟並未廢止或休業，故被上訴人並無未使用或停止使用系爭房屋，③再者租約之存續要件為租金與租賃物使用收益之約定，至於租約成立後，承租人如何使用租賃物，並非租賃契約之成立或生效要件，自不影響租約云云為證，惟查：
（一）上開租約是否繳納稅捐，訴外人吳明華自八十四年一月起均有申報租賃所得每年六萬元，租賃房屋住址亦為屏東縣○○鄉○○路○○號，扣繳義務人為上明產物股份有限公司，被上訴人提出財政部台灣省南區國稅局各類所得扣繳暨免扣繳憑單四紙為證；上明公司亦有營業所得，依法並繳納營業稅，有上明公司提出其八十四年一月份起迄今之營業稅申報資料數紙為證；惟繳納稅捐之行為僅屬行政法上稅捐義務之履行，與上開待證事實並無直接關聯，且審判實務上常見當事人為通謀逃避債權之執行，而為虛偽設定抵押權或移轉所有權之行為，其間亦均繳納贈與稅、土地增值稅與負擔利息所得，然究不得以稅捐之繳納，即認定或推定贈與移轉登記之行為或抵押權之設定行為真正，故原審徒以此認定該租賃契約早已存在之事實，顯屬率斷。
（二）本件之事實上爭點即系爭不動產究係否由出租人交付上明公司占有，即上明公司是否實際營業中而繼續占有租賃物狀態中？此即兩造真正爭執點之所在，按上明公司主張前揭事實係以伊有繳納營業稅，且碾米機早已固置於系爭房屋中，無法移動，該機器存在為兩造不爭執為其舉證方法，然１對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第九百四十條定有明文，依最高法院五十三年台上八六一號判例意旨認「占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件。苟對於物無事實上管領力者，縱令放置於一定處所，並標示為何人占有，亦不能認其有占有之事實。」，依其判例闡釋結果，所謂對物之事實上管領力，係以一般社會通念判斷，足認一定之物已為具有人之實力支配之客觀關係，始得謂為實力支配下，而非單純物品之置放，即可認定占有之事實；故上明公司及原審均以營業稅之繳納與系爭碾米機置放為單純認定占有之事實，惟營業稅之繳納僅屬行政法上稅捐義務之履行，與上開待證事實並無直接關聯，已如前述，而碾米機之置放，亦難認定占有之事實（詳見後述）。
２按上明公司為法人，而法人之行為依民法之通說即須透過法人之機關所為之行為方可認定法人之行為，故被上訴人既主張上明公司占有系爭租賃物並營業之事實，即須證明上明公司人員占有租賃物及實際營業行為之事實，惟①本院審理中証人吳明華在本庭審理中證述：我是上明公司總經理，上明公司是
我個人公司，租金每年四萬元，賺錢就多給了點（六萬元），租金部分我有跟乙○○講好就成立，沒有開會，沒有股東會錄記錄，沒有職員名冊、沒有勞健保資料、沒有分紅資料、沒有開股東會議記錄，查封時我知道，但未查封上明公司，故上明公司未異議等語，依吳明華上開陳述所謂上明公司究係何人營運？平時公司業務何人擔任？與究何人占有系爭「租賃物」顯有疑義？因公司營運中何以上訴人自稱之公司營運達數十年之久，而何人為職員、未曾投保勞農保等均無資料？已使人就上明公司營業事實及占有現況大生疑問？再者，吳明華本身即為執行債務人，如上明所謂營業事實及占有租賃物即透過債務人為公司機關代表上明公司所為，則上明公司與債務人個人之行為，二者有何區別？此皆上明公司要難合理說明之處。
②再者本院依職權調取本院八十六年執庚字第五三二九號清償借款執行卷，依執
行卷內資料本院於八十六年七月三十一日查封筆錄記載「債務人即吳明華之子（吳達忠）稱仍由債務人使用，查封之建物改造為磚造蓋鐵皮工廠」，且系爭建物於八十六年八月三十一日十時三十分許測量時，會同地政人員測量系爭建物增建部分時亦僅吳達忠之子吳明華在場，別無上明公司營業人員或上明公司人員出入阻止測量增建部分建物之情形，至於吳達忠於本院審理中詢以上明公司營運狀況則證述：八十年時我戶籍即設於該址，我住樓上，上明公司於樓下有辦公室，會計是誰我不知道，平常幾輛車進出，也不知道，上明公司負責人乙○○叫我爸爸舅舅..，依吳達忠證言，顯見上明公司平常營業之人員伊未知悉？故未能證述明確，惟核以本院依職權向經濟部中部辦公室調取上明公司登記案卷，依卷內兩造不爭執之資料，吳達忠身為該公司之發起人及董事，故參與發起設立之登記與增資行為；則何以上明公司再三指稱該公司自七十五年起即在此處營運迄今之事實，吳達忠為公司重要幹部，且在此處樓上居住達十年久，均未知情，顯不合理亦難以自圓之處？顯見被上訴人指摘上明公司未占有及營業，有其依憑。且依本院決附圖所示及附圖所示吳達忠之住處即在二樓，而上明公司所謂之營業處所在樓下小房間內之二張鐵桌，此有本院依上訴人請求履勘現場所繪之現場圖在卷可按，以吳達忠所稱平素上明公司人員八點即上班，且吳達忠出入之門戶均經經樓梯下樓外出，何以上明公司七十五年起即在此處經營之久，吳達忠就該公司營業人員及營業情形一概不知？顯見上明公司所謂營業事實云云，殊有常理。
③雖原審認吳明華借款時曾簽署無租賃切結書；吳明華之子吳達忠查封當場並無
異議，並聲稱：「系爭房屋現均為債務人使用」，然因訴外人吳明華當時須錢孔急，為求借款，實有不惜向原審被告華僑銀行謊稱無租賃權存在，進而簽署切結書之可能，故不得單以訴外人吳明華簽署無租賃權切結書遽論租賃權不存在。再者吳達忠雖於查封當時聲稱：「查封建築物現仍由債務人使用」，此有八十六年度執字第五三二九號強制執行卷所附之查封筆錄查核屬實，然證人吳達忠原審審理中到場證稱：「當時查封時僅問是否住在該處，並未問我其餘部分是否我在使用」，故認租賃契約存在云云；惟細閱本院上開執行卷，甫於第一次拍賣公告上即載明「拍定後點交（查封時為債務人自住）」，且歷次拍賣公告即送達吳明華處，均由其子吳達忠代為收受（分別為八十八年一月十四日、同年二月十一日、同年三月十日、同年四月一日、同年月二十八日、同年五月二十二日共六次拍賣），且吳明華於本院審理中即證稱「．．我在上明公司當總經理有七年，查封時我知道，但是沒有查封上明公司；查封拍賣我有收到，是查封吳明華房屋要點交，但沒有查封上明公司工廠不能點交。」，惟本院拍賣公告及附表均載明系爭建物全部點交，以擔任上明公司重要職務之吳明華與吳達忠竟能無視拍賣公告上載明點交全部建物之記載，而謊稱未查封上明公司故上明公司未能即時異議云云，此等證詞與本院上開事證顯屬不符，且顯有違常理，蓋倘確有租賃之事實，以彼等擔任上明公司重要職務、渠等均係上明公司之代表人，何以上明公司自八十六年七月三十一日查封後本院執行處先後測量、六次拍賣公告至拍定、製作分配表及分配款中長達二年期間，竟毫不知悉點交情事？致使上明公司未能即時異議，卻遲於八十八年八月二十日本院執行分配款後於八十八年九月二十一日始由吳明華異議？亦非由承租人上明公司率先異議？此益徵上明公司主張其占有及營業云云不實之處。亦可確知原審判決及被上訴人所稱租賃物由上明公司占有使用之採證方法不當與不妥。其次，吳明華最初於本院執行處之異議狀中，係主張系爭附表及附圖二層樓建物之「全部」均由上明公司自七十五年九月五日起即承租，故請求除去點交云云，嗣上明公司於八十八年十二月二日執行程序中異議亦主張上開建物「全部」由其自七十五年起承租，可合法占用云云，且上明公司於八十八年十二月二日向本院潮州簡易庭提起簡易訴訟時亦請求確認就系爭二層樓建物「全部」確認有租賃權存在，此有其起訴狀及異議狀分附於本院執行卷及原審卷可按，迨於原審審理中遲至八十九年六月二十日為減縮訴之聲明如前述部分；設果如上明公司所稱確有租賃數十年與營業之事實，何以出租人吳明華與承租人上明公司均就租賃權存在之範圍及公司營運之確切位置不清楚亦未明瞭，迨於異議近一年後，始知悉明確承租範圍？益徵該承租契約與營業事實之不實。
④另依上開執行卷中查封筆錄及測量筆錄中均未記載上明公司營業及公司人員出
面表示租賃物由公司使用之情形，迨遲至吳明華異議後，本院執行處於八十八年十二月三日履勘現場時，始有不知名自稱上明公司人員（無姓名資料）表示由其看管云云，惟執行書記官入內察看時，只有廢棄之廚房器具與未運作之碾米機（鏽蝕而不堪使用），別無上明公司辦公器具，此有本院執行卷內履勘筆錄附卷可按；嗣執行處於八十八年十二月十五日九時五十分點交時，除如附表一之神桌及碾米機與廢棄廚具外，亦僅有辦公桌二具，別無上明公司所謂營運之事證，此有上訴人提出之點交現場照片及本院執行卷之點交筆錄附卷可按；且本院依上訴人請求履勘現場，本院履勘時執行書記官陳清陽履勘現場証詞「樓下面向馬路左側房間，當時很凌亂，沒有今天擺設那麼整齊，當時木桌上有灰塵且放置很多東西（廢棄物），我們來過二次，均沒有看見有人員辦公，另神桌（下桌）、碾米機均是現況，但神桌凌亂，沒有那麼整齊，且桌上有灰塵、碾米機上有蜘蛛網與灰塵，面向馬路右側，廢棄物很凌亂與有灰塵，且琉理台是放置二樓，不是放置此處，二樓也沒有今天那麼整齊、清潔，木櫃是固定外，廢棄物擺了很亂（詳點交附表一）。」，再對照上訴人之供詞「點交當天辦公桌很凌亂，桌上也擺了很多東西，碾米機上灰塵、蜘蛛網、神桌也沒有那麼整齊，桌上有灰塵，來了二次都沒有看見上明公司人員進出現場，也沒有辦公，二樓房屋壁上木櫃外，其餘廢棄物擺設很亂，沒有今天那麼整齊，且沒有人居住。」再証諸呈庭相片，其所謂輾米機器已破舊不堪，所謂木製米糟業經蛀蟲蛀空，顯示多年未曾使用，且本院履勘時現場自被上訴人所謂辦公桌中查扣上明公司未使用過之木質印章一枚、吳達忠七十八年牌照稅單送達地址即為系爭地址，顯然系爭房屋一直由吳達忠使用居住無疑，且現場查扣有吳明華名片二張，列有協華行、金盤農產品加工廠、上明物產品股份有限公司、明海農漁牧場、上明農漁牧場，地址均為屏東縣○○鄉○○路○○○號，但均與被上訴公司法定代理人無關，且從其中二張信封之收件人為吳明華、吳達忠觀之，根本未有上明公司及其法定代理人之記載，益顯系爭房屋與被上訴人無任何租賃與上明公司營業及占有之事實；綜合上開事證，上明公司及原審徒以碾米機置放該處，遽以認定租賃契約存在云云，委無可採。
３綜上，上明公司既未能舉證證明該公司人員占有營業或使用租賃物之事實，其訴請確認租賃權存在，即無理由。
丙、從而，上明公司起訴請求確認租賃權存在之訴，既無理由，惟原審判決誤為判決認定租賃權存在及原判決誤就上明公司已撤回起訴部分所為訴外裁判部分，即有違誤，上訴人起訴請求廢棄並予改判，即有理由，爰由本院分別予以廢棄，並就租賃權存在部分為駁回起訴、就訴外裁判部分為廢棄之判決如主文所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第三百八十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B審判長法官 李麗芳~B法 官 潘 快~B法 官 李芳南右為正本，係照原本作成本判決不得上訴~B法院書記官 許水生中 華 民 國 九十 年 二 月 二十七 日