臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一一七號
上 訴 人 甲○○即 上訴人 乙○○右當事人間請求契約不履行損害賠償事件，甲○○、乙○○均對於中華民國八十九年七月四日本院潮州簡易庭八十九年度潮簡字第三二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人甲○○方面：其於言詞辯論期日未到場，茲據其前到庭陳述及提出書狀略稱：
一、聲明：
（一）上訴聲明：
１、原判決關於命甲○○給付乙○○給付新台幣（下同）三萬二千零五十六元部份應於廢棄。
２、右廢棄部份被上訴人乙○○第一審之訴應予駁回。
（二）答辯聲明：求為判決上訴應予駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）乙○○出租坐落屏東縣○○鎮○○路○號之房屋（以下簡稱系爭房屋）即思想起渡價村餐廳（以下簡稱前揭餐廳）予甲○○甲○○經營餐飲業，於租賃契約存續間所提供之租賃物未合於約定使用收益之狀態，租賃房屋之消防安全設備未合規定，遭張貼危險建物標誌即勒令停止使用公告，乙○○故意隱匿，導致其無法營業，嗣於八十七年十月、十一月、十二月間，乙○○才找廠商就建物之消防設備估價、安裝滅火器材等，乙○○向其稱說馬上可恢復營業，甲○○因此遂於八十七年十二月二十五日及二十八日分別購進營業所需海產品，花費九萬零一百元，並以以訴外人第七商業銀行為付款人之支票二張支付貨款。詎乙○○就廠商所為建物之消防設備估價，安裝滅火器材等費用因欠款未付，廠商拒絕施作，至八十八年二月二十五日複查消防安全設施仍未合格，經屏東縣政府於同年三月五日勒令停業。其前於其他地方經營餐飲業因終止營業需將該部分之食品予以冷凍儲存，故八月份即將貨物放置於前揭餐廳之大型冷凍庫，同年九月十七日又斷水斷電，所購海產貨品因須冰存於攝氏十八度以下方能長期保存，因此雖不能營業，但冷凍庫仍須運作，其因信賴乙○○以為改善消防設備之準備，才購貨，復因乙○○欠款致廠商拒絕施作，致其所購海產品因超過保存期限而失其效用，因此受有該部份之損害，此部份與乙○○之債權相抵銷結果，對乙○○已無債權存在，原審所認甲○○已知乙○○未提供合於使用收益之租賃物，而仍自行進貨，認為不可歸責乙○○等事實，顯有違誤。
（二）另關於乙○○提出之照片，該日是為家人聚餐，照片上之人係其父親，當時正在協助收拾餐敘之善後工作。當初並無承辦高雄市立和平國中之自強活動午膳業務。因在八十八年五月二十一日即對系爭房屋進行假扣押，之後即北上。
（三）關於乙○○所稱代墊水電費三萬二千零五十六元部分，該費用非乙○○所墊付，係經營悠活渡假村之人所墊付，當時其已無營業。
（四）乙○○所聲請通知之證人黃勳德實際上即是其無在前揭餐廳營業之後，乙○○請該證人仲介要轉成租期所稱承租系爭房屋之場地之人，當時商談金額為一百五十萬元，一半現金，一半支票支付，乙○○頂讓後連同餐廳及房間部門復轉租於訴外人經營悠活渡假村。而於八十八年五月二十日因談妥欲給付價金，其後於同年月二十二日即找家人及教會教友到前揭餐廳聚餐。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提八十七年十二月二十八日出貨單、第七商業銀行支票存根二紙、匯款明細、本院民事執行處八十八年五月十三日屏院正民執甲字第八十八執全六二四號通知、月曆二件、照片三張、戶籍謄本各一件為證。
乙、被上訴人即上訴人乙○○方面：
一、聲明：
（一）答辯聲明：求為判決駁回上訴。
（二）上訴聲明：
１、原判決不利於上訴人乙○○部份廢棄。
２、右廢棄部份被上訴人甲○○應將坐落屏東縣○○鎮○○路○號房屋遷讓，交還上訴人。
３、右廢棄部分被上訴人甲○○應自民國八十八年五月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人乙○○三萬五千元。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）甲○○為承租人，自應依約使用租賃物，不得逾越約定使用範圍，惟其交付租賃物後，甲○○竟擅自在系爭房屋南面空地搭建鐵皮屋使用，佔用原有廚房，並將廚房東西牆拆除，擅設招牌，私接公共衛浴設備之電力，復將其他承租人進出通行公共衛浴之門鎖住，已嚴重違反承租人應以善良管理人之保管注意義務，經其催告仍未改善，其自得終止租賃契約。
（二）本件其僅出租場地於甲○○，並未約定應已經消防檢查合格之場地出租甲○○，且依租約第八條約定，施工裝潢係由甲○○負責，其為餐飲業負責人，自應將所租得之場地，使其合乎公共安全之規定，故甲○○藉口消防安全設備安全檢查不合格而拒付租金，顯已違約，且承租之前即已知悉承租房屋消防設備未合格之事，其自得依法終止租約。
（三）退步言之，縱認其提供租賃物未合於使用狀態，以致甲○○無法使用，其固得主張同時履行抗辯，惟甲○○一面繼續使用收益租賃物，另一面繼續主張因其所提供租賃物未合於使用收益狀態而拒付租金，顯違誠信原則。甲○○於八十八年五月、同年八月間均有營業事實，而受有利益，因之其拒付租金有違誠信原則。其亦得依法終止契約。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出高雄市立和平國民中學通知、臺灣高等法院高雄分院檢察署八十八年度議字第一三九一號處分書、八十八年度易字第二二六號附帶民事賠償起訴狀、八十八年二月六日及同年八月一日收據二紙、明信片、照片一張為證，並聲請函高雄市立和平國中及南和旅行社查詢於八十八年五月二十二日有關承辦高雄市立和平國民中學八十七學年度教職員工自強活動情形、函高雄縣田寮鄉團委會及彰化縣花壇鄉公所查詢曾否分別於八十八年八月一日、八十八年二月六日各至坐落屏東縣○○鎮○○路○號『思想起渡假村餐廳』午膳及與何人接洽，及函坐落屏東縣之墾丁教師會館查詢甲○○八十八年承租情形，並聲請訊問證人江金英。
丙、本院依職權調閱臺灣屏東地方法院八十八年偵字第三八九四號、臺灣高等法院高雄分院檢察署八十八年議字第一三九一號偵查卷。
理 由
一、本件甲○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款事由，爰依乙○○聲請，准由其一造辯論判決。
二、乙○○主張甲○○於八十七年二月二十四日向其承租坐落屏東縣○○鎮○○路○號思想起渡假村大廳，租期自八十七年五月一日起至九十二年五月一日止，約定每月租金三萬五千元，業據其提出承租場地合約書一紙為證（見原審卷第九至十一頁），且為甲○○所不爭執，又甲○○主張已交付十一張支票支付一年之租金等情，亦為乙○○所不爭執，前開乙○○及甲○○之主張均可信為真實。再者甲○○抗辯所承租之思想起渡假村分別於八十六年三月十九日、八十七年九月十七日因消防安全設備未合乎規定遭張貼危險建物標示及勒令停止使用公告，及於八十八年二月二十五日接受複查，仍不合格，屏東縣政府於八十八年三月五日勒令停業，否則執行斷水、斷電處分，而其多次發函請求乙○○改善，復據其提出屏東縣建築物公共安全聯合檢查表影本二紙、屏東縣消防局配合縣府聯檢檢查紀錄表及屏東縣政府八十八年三月五日八八屏府建管字第三七○九三號函影本各一件、存證信函影本四份及律師函影本一份為證（見原審卷第八十七至九十二頁、第一百至第一百零九頁），乙○○對此違規事實亦無爭執，亦堪信為真實。
三、其次乙○○起訴主張甲○○於承租系爭房屋經營前揭餐廳時，未經乙○○同意竟私自在雙方約定共同之南面空地搭建鐵皮屋據為已用，占用原有廚房，並將廚房東西牆拆除，以連接其搭建之鐵皮屋，又擅自架設招牌、私接公共衛浴設備之電力作為餐廳走道之照明，復將其樓下供其他承租人進出通往公共衛浴之門鎖住，並自八十八年五月一日起即未依約給付租金，卻仍照常營業。而甲○○上述行為明顯違反雙方所簽定之租賃契約規定事項，乙○○遂於同年六月七日發函命其七日內清償租金，並就上開違約情事予以改善，否則即以該函翌日起一個月內搬離，惟現已逾期限，甲○○仍未清償租金及做任何改善，此造成乙○○極大之權益損害。而甲○○另有水電費三萬二千零五十六元係由乙○○代繳，遂起訴請求甲○○應自坐落屏東縣○○鎮○○路○號思想起渡假村遷離，並自八十八年五月一日起，至清償日止按月給付新臺幣三萬五千元、其餘占用廚房及搭鐵皮屋使用十五坪之租金、拆除東面牆之二萬元損害金及另應給付被上訴人即附帶甲○○三萬二千零五十六元之水電費等情。
四、甲○○則以：兩造於八十七年二月二十四日訂定承租場地合約書，承租坐落屏東縣○○鎮○○路○號思想起渡假村之大廳約一百四十五坪，室內客房四十二間由乙○○使用，其餘室內衛浴、停車場及南面空地由兩造共同使用，由甲○○經營餐飲部。其於承租後一次簽發十一紙支票付清一年份之租金，支票均由乙○○兌領無誤，惟其於承租後始知悉思想起渡假村之消防安全設備未合規定，乙○○於再三被屏東縣政府查獲後遭張貼危險建物標誌及勒令停止使用公告，均故意隱匿，於出租甲○○時並未改善，於八十七年九月十七日複查結果再度補貼危險建物標誌及勒令停止使用公告，其因此無法順利營業，其後乙○○又於前開餐廳門前違法增建房屋，經國家公園管理處於八十七年七月二十六日查獲，依法受有罰鍰之處分。再於聯合檢查後未依法改善消防安全設施，於八十八年二月二十五日接受複查仍不合格，經屏東縣政府於八十八年三月五日勒令停業，否則執行斷水斷電處分，故其所承租之租賃物完全不合於使用收益之狀態，曾前後五次以書面通知乙○○要求改善，但乙○○均置之不理，其因乙○○自始未能提供合於使用收益狀態之租賃權，因此行使同時履行抗辯權，拒付租金，自屬合法有據。至於乙○○起訴狀復以其使用南面空地搭建鐵皮屋，及拆除廚房之牆壁以連接新建之鐵皮屋，主張其違反租賃契約云云。惟依兩造所簽訂合約書，其本有權使用南面空地，且於興建鐵皮屋之前已取得乙○○同意，劃明範圍由被甲○○即附帶甲○○於牆壁上簽字表示同意，才進行施工，另廚房部分於拆除牆壁前即取得乙○○同意，乙○○為將廚房點交予其使用，才將廚房設備包括冰櫃等，以五萬元價格出售予第三人。再所稱其擅自架設招牌及私接照明設備，或妨礙其他承租人使用公共衛浴等，均非實情，其否認之。至其積欠乙○○之水電費因所交付之租賃物並未合於使用狀態，自不得收取租金，且其所購置之海產物因過期腐敗，損失九萬一千元，故以上開損失債權抵銷積欠之水電費等語置辯。
五、本件乙○○據以主張甲○○應自上開承租場地遷離及支付未付租金之理由，係以其未支付租金及未作改善之行為為終止契約之論據，經查：
（一）按出租人應合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。又按出租人將租賃物交付承租人後不僅須有消極不妨害承租人使用收益，且須積極在租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明，故租賃物在租賃關係存續中受有妨害致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，最高法院七十七年度台上第二三六九號著有判決可循；且租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人之給付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，最高法院七十六年度台上字第二三七號判決更有說明。
（二）查本件甲○○對於從八十八年五月一日起，固不否認即無給付租金乙事，惟參酌兩造所不爭執之承租場地合約書第一條之約定：『甲方（按指乙○○）即同意提供場地，…，出租予乙方（即甲○○）經營餐飲部，…』，則甲○○承租該場地係為經營餐廳業務，亦為菜進在所明知，今其所提供之租賃物既有如所前所述之因消防設施不合格而遭斷水斷電之情事，顯即不能達甲○○承租前揭餐廳之租賃目的，依首揭規定，甲○○自得依民法第二百六十四條之規定，主張同時履行抗辯權，而於乙○○未履行合約義務之前拒絕租金之給付。至乙○○主張甲○○於承租前已知承租場地之使用上瑕疵，不得據此主張拒付租金之同時履行抗辯等情，惟查，乙○○前揭主張，經本院調閱臺灣屏東地方法院檢察署八十八年度偵字第三八九四號毀損案件偵查卷審閱結果，證人王文賓於該調查程序中證述甲○○承租之時乙○○並無告知承租場地有屏東縣政府檢查消防安全設備不合格違規之事實等語，有該偵查卷八十八年六月十七日訊問筆錄一份影印附卷可稽，是乙○○前開主張為不可採。
（三）又查乙○○所稱甲○○未經其同意即在雙方約定共用之南面空地搭建鐵皮屋據為已用，此為甲○○所否認，且舉證人即據當時興建該鐵皮屋之龔慶彰到庭證稱：『我在蓋鐵皮屋時，原告人在樓上有看到我們在工作，我們共有三人去做鐵皮屋，…』等語在卷（見原審卷第一百一十八頁之八十九年六月二十日調解程序筆錄），自證人所述之情以觀，衡之常理，倘乙○○確無同意甲○○興建鐵皮屋，則其當時即可阻止該鐵皮屋之興建，焉有於甲○○僱工興建時仍在旁觀看而無加阻止之情？是以甲○○所稱該鐵皮屋之興建，係經乙○○同意乙事，應堪採信。
（四）再乙○○另稱甲○○佔用廚房一節，亦為甲○○所否認，查甲○○承租思想起渡假村之大廳，係作經營餐飲部使用等情，為乙○○所不否認，而依原審卷附帶甲○○提出之附照片所示（見原審卷第六十八頁即八十八年十月五日調解程序時附帶甲○○所庭呈之照片），前揭餐廳之規模約有四十幾桌，若甲○○於承租當時並未就該廚房之使用取得乙○○同意，則如何經營該餐廳，甲○○何以願意每月支付三萬五千元之租金而承租無廚房可供使用之餐廳，是乙○○主張承租範圍不包括廚房用亦與常情有違，是甲○○所稱係經乙○○同意才使用廚房一節，亦堪採信。
（五）至乙○○所主張甲○○有其他擅自架設招牌，私接公共衛浴設備之電力作為餐廳走道之照明，復將其樓下供其他承租人進出通往公共衛浴之門鎖住等情事，而認甲○○違反承租物之使用目的構成終止契約之情事，惟按民法第四百二十一條之規定，租賃契約係一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，即被附帶甲○○所負之契約主要義務，為支付租金之義務，並得對所承租之場地為使用、收益之權，除租賃雙方對於租賃物之使用收益有約定方法及依租賃物之性質而定之方法，而承租人違反該約定及依性質而定之方法，出租人於阻止後而仍繼續為之，即得依同法四百三十八條終止契約外，出租人若受有其他損害可依其他法律關係請求承租人賠償，實無終止契約之權。本件依兩造租約之記載，並未有如乙○○所稱與甲○○間有前開違反使用、收益方法之約定，且綜觀乙○○所稱甲○○上開所為，亦無構成違反該租賃物性質之使用方法，且乙○○復未舉證甲○○確有上開行為，是其主張即無法遽予採信。
（六）另乙○○所述拆除原有廚房東面牆部分，主張受有損害約二萬元等情，惟查甲○○主張當初其拆除東面牆以連接嗣後搭建鐵皮屋時，乙○○亦無阻止等情，亦說明如前，且參酌契約書所載第二條第三點亦約定南面空地由甲乙雙方共同使用等情，有該契約書一份可稽，因之乙○○主張甲○○應賠償該部分損害金於法無據。
（七）又乙○○主張甲○○自承租之始迄於八十八年五月間仍繼續營業，如分別於八十八年七、八月間由高雄市苓雅區之里長分批帶人至前揭餐廳用餐，以及八十八年八月一日有高雄縣田寮鄉團委會至前揭餐廳用餐等情，固據其提出收據高雄市立和平國民中學通知、八十八年二月六日及同年八月一日收據二紙、明信片、照片一張為證，並聲請函高雄市立和平國中及南和旅行社查詢於八十八年五月二十二日有關承辦高雄市立和平國民中學八十七學年度教職員工自強活動情形、函高雄縣田寮鄉團委會及彰化縣花壇鄉公所查詢曾否分別於八十八年八月一日、八十八年二月六日各至前揭餐廳午膳情形，並聲請函坐落屏東縣墾丁教師會館查詢八十八年間究否出租該會館餐廳予甲○○，並舉證人江金英為證。惟查：證人江金英固到庭稱曾見過遊覽車前來前揭餐廳，甲○○亦是有時營業，有時未營業，與其情形類似等語在卷（見卷附本院九十年四月十日準備程序筆錄），但對於甲○○實際營業之時間證人並無法證述明確，且證人亦證述其所開之餐廳並無每日均開店，星期六、日之假日期間才較固定，且該時期見過悠活渡假村之人亦在系爭房屋等情（見同前揭筆錄）是該證人無法證明甲○○確有於八十八年五月之後仍繼續營業之事實；其次，經函查前開高雄市立和平國民中學、南和旅行社、高雄縣田寮鄉團委會及彰化縣花壇鄉公所之結果，彰化縣花壇鄉公所確實曾於八十八年二月五、六日至前揭餐聽用午膳，有該公所九十年三月一日九０花鄉人字第二二三四號函一份在卷可參，至於高雄縣田寮鄉團委會曾於八十八年八月一日辦理活動至墾丁地區午餐，惟其已無法記憶午餐之地點為何，有該機關九十年三月五日田鄉團總字第００二號函在卷為憑，而該函所檢附收據固為甲○○所開出，惟僅憑該收據亦無法認定乙○○所述確實，另關於高雄市立和平國民中學固有於八十八年五月二十二日至前揭餐廳地點用餐，惟該承辦機關亦函覆無法記憶是與何人接洽，有南和旅行社九十年四月二十五日之函一份附卷足憑，而證人江金英亦在前揭餐廳前半部營業，有甲○○所提出照片一張為證，且為乙○○所不否認出借前揭餐廳之前半部份供證人使用之事實，是以，僅憑前述各節，無法遽認乙○○所主張甲○○自八十八年七八月間繼續營業乙事屬實，況甲○○亦自承自八十八年五月起無營業之事實，是乙○○並無法舉證證明前述主張屬實。
（八）因之綜上所述，乙○○起訴主張甲○○應將系爭房屋遷空交還及主張甲○○應給付其自八十八年五月一日起積欠之租金每月三五萬五七元部分，於法均屬無據，為無理由，應予駁回。原審判決就此部分駁回乙○○之請求於法並無違誤，乙○○對此部分提起上訴指摘原審判決不當，顯屬無據，上訴為無理由，應予駁回。至乙○○於原審請求關於占用廚房及搭鐵皮屋部分之租金，以及請求賠償二萬元之拆除東西牆部分之請求部分，以其上訴聲明並未表明請求甲○○給付之聲明，是該部分不在上訴審理審酌範圍，附此敘明。
六、至乙○○另請求甲○○應給付水電費三萬二千零五十六元，對於此金額甲○○並不否認，僅係辯稱其因乙○○所提供之租賃物未合於使用收益之狀態，造成其受有九萬零一百元之損失，並提出貨單及支票存根為證並主張抵銷，惟甲○○既已知乙○○未提供合於使用收益之租賃物，而仍自行進貨，實不可歸責乙○○，於法並無請求乙○○賠償之依據，因此其抵銷主張核與抵銷要件未符，又甲○○抗辯該水電費係悠活度假村之人所墊付，以其無舉證以實其說，該抗辯無法遽予採信，從而乙○○依不當得利之法律關係，請求甲○○給付該水電費為有理由，應予准許，原審判決據此判決命甲○○應給付乙○○三萬二千零五十六元於法並無不合，甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，提起上訴，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件兩造上訴均無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十八 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B審判長法官 李麗芳~B法 官 李芳南~B法 官 潘 快不得上訴右為正本，係照原本作成。
~B法院書記官 胡世瑩中 華 民 國 九十 年 七 月 二十 日